평가기준일 전후 3개월 이내 쟁점아파트와 동일 단지, 동일 면적, 동일 공동주택가격의 대한 매매사례가액이 확인되므로 동 가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세함이 타당함
평가기준일 전후 3개월 이내 쟁점아파트와 동일 단지, 동일 면적, 동일 공동주택가격의 대한 매매사례가액이 확인되므로 동 가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세함이 타당함
이 건 과세전적부심사청구는 【불채택】결정합니다.
• 쟁점아파트와 동일 단지 내 101동 101호(이하 “비교아파트”라 한다)가 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였고, 공동주택의 경우 동일 단지내 매매거래에 대해 국세청 전산자료(NTIS)나 인터넷 국토교통부 실거래가정보 등을 통해 유사매매사례 아파트의 거래가액 확인이 가능함에도 통지관서가 청구인의 증여세 신고내용 검토를 소홀히 하여 증여세를 부족징수한 것으로 보아 감사지적(현지시정) 하였다.
12.
16. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.
청구인이 신고․납부할 당시에는 유사매매사례가 확인되지 않았고, 비교아파트는 신고․납부 후인 2017.5.25. 등기완료되었고, 국토교통부 실거래가 조회도 되지 않아 유사매매사례가액으로 적용하여 과세하는 것은 부당하므로, 이 건 통지는 취소하여야 한다.
1. 청구인은 신고 당시 매매사례가액이 없어 기준시가로 신고하였다. 청구인은 2019.4.26. AA 덕소에 위치한 *** 세무사 사무실을 통해 증여세 신고를 위임하여 세법에 맞게 신고하였다. 당시 세무사사무실에서 쟁점아파트의 국토교통부 실거래가를 조회하였는데 어떠한 매매사례도 나오지 않아, 기준시가를 기준으로 하여 증여세를 계산해 주어 청구인은 증여세를 바로 신고.납부하였다.
2. 통지관서는 당시 국토교통부 실거래가 정보에서 조회되지 않는 매매사례가액을 적용하여 과세예고하였다. 이후 2년 7개월이나 지나 2019.12.12. 통지관서부터 이 건 과세예고통지를 받고 놀라 통지관서 담당자(***)에게 전화를 했더니 유사매매사례가액을 적용하여 과세예고한 것이라고 하였다. 청구인은 다음날 바로 세무사사무실에 가서 항의하였더니 당시 국토교통부 실거래가 조회 및 국세청 홈택스에서 매매사례내역이 조회되지 않았다고 하였고, 현재도 자료가 조회되지 않는 상태였다 이에 통지관서 담당자에게 문의하였더니 비교아파트(101동 101호)의 유사매매사례가 있다고 하였고, 해당 부동산등기를 확인하였더니 청구인이 증여세를 납부한 2017.4.26. 이후인 2017.5.25. 해당 등기가 완료되었음을 확인하였다.
3. 비교아파트 매매사례건은 국토교통부 실거래가 조회도 되지 않는바, 이 건 과세 예고통지는 부당하다. 청구인이 증여세를 신고, 납부하고 한 달 뒤에 매매된 유사매매사례건을 청구인이 어찌 알고 신고를 할 수 있겠는가? 또한 현재까지도 홈택스와 국토교통부 홈페이지에는 해당 매매사례가 조회되지 않으며, 이를 일반인들이 확인할 길도 없고 너무 억울하고 분해서 통지관서까지 방문한 것이다.
비교아파트는 쟁점아파트와 위치・면적・용도 등이 유사하고 평가기준일로부터 신고기한 이내에 매매계약된 사실이 확인되므로 동 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 이 건 통지는 정당하다.
1. 상증세법상 유사매매사례가액 관련 규정은 다음과 같다. 상증세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】제2항은 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단” 한다고 라고 규정하고, 각 호 중 제1호는 “제1항 제1호의 경우에는 매매계약일”을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다.
• 또한 같은 법 시행령 제49조 제4항는 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.
2. 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내 위치하고 기준시가 등이 동일하고 신고기한 이내에 매매된 비교아파트를 유사한 매매사례로 본 이 건 통지는 정당하다 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 아파트 단지 내에 위치하고, 기준시가․전용면적․대지지분 등이 동일하며, 신고기간 이내에 매매계약 되었고, 신고일 후 등기 접수된 사실이 확인된다. 따라서 비교아파트는 쟁점아파트와 위치・면적・용도 등이 유사하고 평가기준일로부터 신고기한 이내에 매매계약된 사실이 확인되므로 동 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 이 건 통지는 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 3) 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 고시주택가격 이라 한다). (단서 삭제)
1. 청구인의 신고 내용 및 통지관서의 경정내용을 비교하면 아래 표와 같으며, 청구인은 쟁점아파트를 기준시가로, 통지관서는 매매사례가액으로 평가하였다. <표1> 증여세 신고 내용 및 경정내역 비교 (단위: 원) 구분 청구인 신고 통지관서 경정 증감 증여재산가액 129,000,000 210,000,000 83,500,000 평가기준 기준시가 매매사례가액 채무액 90,000,000 90,000,000
• 과세표준 39,000,000 120,000,000 81,000,000 결정세액 3,900,000 14,000,000 10,100,000 예상고지세액 (가산세 미적용) 10,100,000
2. 쟁점아파트의 유사매매사례가액 관련
• 129 (기준가액) (증여일) 청구인 신고 비교아파트 (49.08㎡) ’17. 3.18 101동 101호
• 129 5% 이내 (3개월 이내) 210 감사관 제시 B아파트 (49.08㎡) ’17. 7.10 4층 235 136 5% 초과 (3개월 이내) C아파트 (49.08㎡) ’17.11.17 4층 265 136 5% 초과 (3개월 초과)
• 등기사항전부증명서에 따르면 비교아파트는 1987.12월 준공되었고, 2017.5.25. 소유권이전등기(2017.3.18. 매매)되었으며, 거래가액은 210백만원으로 확인된다.
• 심리담당자가 2020.3.16. 국세청 정보화3담당관실에 확인한바, 위 홈택스 등기자료는 1개월 주기로 업데이트되며 통상적으로 등기일과 약 2개월의 시차가 있다는 의견이다.
1. 관련 규정 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다(조심2019서2121, 2019.9.18.참조).
2. 쟁점아파트에 대한 매매사례가액이 확인되지 않아 기준시가를 적용한 증여세 신고의 당부에 대한 판단
① 감사관이 제시한 비교아파트는 쟁점아파트와 동일한 단지내에 있고, 주거전용면적이 쟁점아파트와 동일한 49.08㎡이며, 공동주택가격도 쟁점아파트 공동주택가격과 동일한 129백만원으로상증세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 세가지 요건을 모두 충족한다.
② 상증세법 시행령제49조 제2항에 따르면, 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월은 매매계약일을 기준으로 정하는데 비교아파트는 청구인의 신고기간 이내에 매매계약된 사실이 국세청 홈택스 홈페이지에서 확인된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정내용은 붙임과 같습니다.