쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 적용하여 달라는 주장의 당부

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

• 가. 청구인은 1996.4.2. 매매 취득한 ○○ ○○ ○○면 ○○리 ○○-1 대 1,405㎡ (이하, “쟁점토지”라고 한다) 및 1996.4.23. 매매 취득한 지상 건물 778.31㎡(이하 “쟁점건물”이라고 하고, 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라고 한다)를 2019.1.31. 양도하고, 2019.3.4. 양도가액을 450백만원, 취득가액을 650백만원으로 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 통지관서는 2019.8.21.부터 2019.9.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 청구인이 객관적인 증빙 없이 취득가액을 650백만원으로 신고하여 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 2019.9.11. 청구인에게 27,254,837원을 과세하겠다는 세무조사 결과통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.8. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산의 취득가액은 650백만원임 청구인이 쟁점부동산을 취득한 1996년 당시에는 실지거래가액이 아닌 공시지가로 양도소득세를 신고하는 것이 관행이었다. 당시 거래 관행에 따라 공시지가로 축소 신고하였으나, 청구인은 실제로 650백만원을 지급하여 쟁점부동산을 취득하였다. 쟁점부동산을 취득하고 많은 시간이 지나 청구인은 매매계약서를 분실하였지만, 650백만원을 지급하고 쟁점부동산을 취득한 사실은 변함이 없고, 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 홍AA도 쟁점부동산의 매매대금이 최소 450백만원이라는 사실을 인정하고 청구인과 매매대금을 450백만원으로 한 매매계약서를 재작성하였다. 특히 쟁점부동산 인근에 위치한 ○○면 ○○리 334, 334-2 지상 숙박시설의 감정가액이 ㎡당 554,589원인데, 위치지수·사용용도지수 등이 동일시 될 수 있는 쟁점부동산에 위 감정가액을 적용하면 쟁점부동산의 가액은 600,000,000원 이상으로 추정되는바, 쟁점부동산의 실지거래가액은 650백만원이 분명하다. 또한 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전 쟁점부동산에는 채권최고액 710백만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 청구인이 소유권을 취득한 이후에 모두 변제 말소하였다. 이와 같이 청구인이 많은 부채를 않고 쟁점부동산을 취득한 사실만 보더라도 쟁점부동산의 취득가액이 650백만원이라는 점은 확인이 가능하다.
• 나. 통지관서는 환산취득가액 계산 시 취득 당시의 개별공시지가를 잘못 적용함 쟁점토지는 ○○ ○○ ○○면 ○○리 ○○(모지번)에서 분할된 토지로, 쟁점토지의 1996년도 이전 개별공시지가는 존재하지 않는다. 통지관서는 환산취득가액 계산 시 모지번의 1995년도 공시지가인 8,550원(기준일자 1995.1.1., 공시일자 1995.6.30.)을 적용하였으나, 청구인은 쟁점토지를 1996.3.20. 취득하였고 모지번의 1996년도 공시지가는 43,300원(기준일자 1996.1.1., 공시일자 1996.6.29.)이므로, 평가기준일 이후 취득한 쟁점토지의 취득 당시 기준시가는 전년도의 것으로 적용할 수 없고, 모지번의 1996년도 공시지가인 43,300원으로 적용하여야 한다. 더욱이 모지번 토지는 1995년도 건축물 사용승인으로 지가가 크게 상승하였는바, 1996년도 공시지가가 아닌 1995년 공시지가를 적용하는 것은 부당하다. 결국 통지관서는 환산취득가액을 산정함에 있어 취득 당시의 개별공시지가를 잘못 적용하였으므로 통지관서의 과세예고통지는 위법하다.

• 가. 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할 수 없음 청구인은 홍AA에게 650백만원을 지급하고 쟁점부동산을 취득하였다고 주장한다. 그러나 통지관서가 세무조사 과정에서 홍AA에게 확인한 바, 홍AA는 쟁점부동산의 거래금액은 전혀 기억이 나지 않고, 관련서류도 존재하지 않는다고 답변하였다. 따라서 아무런 증빙 없이 청구인과 홍AA가 새로 작성한 매매계약서만으로 쟁점부동산의 취득가액을 650백만원이라고 인정할 수 없다. 또한 청구인은 쟁점부동산 인근에 위치한 ○○면 ○○리 334, 334-2 지상 숙박시설의 감정평가금액을 쟁점부동산에 적용해야 한다고 주장하나, 위 감정평가금액은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 뒤 5년이 지난 후 감정된 것으로 유사매매사례가액으로 인정하기 어렵다.
• 나. 모지번 토지의 1995년도 개별공시지가를 적용하여 환산취득가액을 계산한 처분은 정당함 청구인은 쟁점토지를 매수할 당시인 1996.3.20.경 개별공시지가가 없는 토지이므로 1996.6.29. 공시된 1996년도 개별공시지가 43,300원을 적용하여 달라는 주장이나, 쟁점토지는 1996.3.29. 모지번에서 분할된 토지로 모지번의 1995년 개별공시지가가 공시되어 있으므로, 통지관서가 1995년 공시지가 8,550원을 적용하여 환산취득가액을 계산한 당초 세무조사결과통지 내용은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. (주위적) 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액이 아닌 실지거래가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부

2. (예비적) 쟁점부동산의 취득 당시 개별공시지가를 해당연도에 공시된 것으로 적용하여야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 2-1) 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조제7항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 부동산매매계약서 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 중개업자 없는 당사자 쌍방 계약서이고, 작성일은 1996.3.20.로, 매매대금은 450백만원으로 기재되어 있다. 청구인은 실제 쟁점부동산의 취득가액이 650백만원이나 취득 당시 작성하였던 계약서를 분실하였고, 그 후 매도인이 매매대금이 최소 450백만원이라는 점을 인정하여 아래와 같이 매매계약서를 재작성하게 되었다고 주장한다.

2. 양도소득세 조사종결 보고서의 내용 청구인에 대한 양도소득세 조사(조사기간: 2019.8.21.∼2019.9.9./과세기간 2019년)종결보고서에는 아래와 같은 조사내용이 확인된다. ◦ 부동산 양도 신고내용

• 양도자는 ’19.01.31 양도물건을 양도가액 450백만원, 실거래 취득가액 650백만원 ◦ 양도가액

• 매매계약서 및 등기부등본, 매수인 확인한 바, 본 부동산을 450백만원에 양도하였으며 신고한 양도가액과 일치함 ◦ 취득가액

• 신고가액: 650백만원 (증빙 없는 실거래가)

• 확인가액: 281백만원 (환산취득가, 96.04.23.매매취득)

• 과대계상: 369백만원

• 위 부동산 양도 후 신고시 취득가액을 실거래가액으로 신고하였으나 아무런 증빙 없이 신고하였고 조사시 전소유자에 자료요청을 하였으나 오래되어 자료를 확인할 수 없었고, 납세자의 어떠한 소명도 없으므로 환산취득가 적용함 ◦ 필요경비

• 개산공제 적용: 7백만원 ◦ 조사자 의견 상기 내용과 같이 취득가액 신고금액을 부인하고 환산취득가를 적용하여 양도소득 경정하고 조사종결하고자 함

3. 토지대장 및 건축물대장 (가) 모지번 토지 및 쟁점토지의 토지대장에 의하면 아래와 같이, 모지번 토지가 1995.6.12. 답에서 대지로 지목이 변경된 후 1996.3.29. 쟁점토지로 분할된 사실이 확인된다. 구 분 토지 현황 모지번 소 재 지 경상북도 ○○ ○○면 ○○리 ○○ 토 지 표 시 답 2,727㎡ 대 2,727㎡ 1995.6.12. 지목변경 대 1,322㎡ 1996.3.29. 분할되어 본번에 부함(○○-1) 쟁점토지 소 재 지 대 1,405㎡ 1996.3.29. 분할(○○) (나) 모지번 토지 및 쟁점토지에 소재한 건물의 건축물대장에 의하면, 건물 현황은 아래와 같이 확인된다. 구분 건축물 현황 모지번 연면적 531.84㎡ 구조 철근콘크리트 층수 지하1층/지상2층 용도 일반음식점, 주택 허가일자 1994.11.17. 착공일자 1994.12.1. 사용승인일 1995.6.5. 쟁점토지 연면적 778.31㎡ 구조 철근콘크리트 층수 지하1층/지상2층 용도 근린생활시설, 여관 허가일자 1994.11.17. 착공일자 1994.12.1. 사용승인일 1995.6.5.

4. 연도별 개별공시지가 쟁점토지는 1996.3.29. 모지번 토지에서 분할되어 1997년도 이후부터 개별공시지가가 공시된 것으로 나타나며, 쟁점토지에 대한 환산취득가액 계산 시 취득일(1996.4.2.) 당시의 기준시가를 적용함에 있어 처분청은 1995.6.30. 공시된 1995년도 개별공시지가 8,550원을, 청구인은 1996.1.1. 기준일로 산정된 1996년도 개별공시지가 43,300원을 적용하여야 한다고 주장한다. 모지번 토지, 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래와 같다. 기준일 공시일 개별공시지가(원/㎡) 비 고 모지번 쟁점토지 1995.1.1. 1995.6.30. 8,550 처분청주장 1996.1.1. 1996.6.28. 43,300 청구인주장 1997.1.1. 1997.6.30. 53,500 53,500 1998.1.1. 1998.6.30. 17,500 17,500 1999.1.1. 1999.6.30. 17,300 17,300 2000.1.1. 2000.6.30. 18,800 18,800 2001.1.1. 2001.6.30. 18,800 18,800 2002.1.1. 2002.6.29. 17,500 17,500

5. 쟁점토지 인근의 토지 및 건물에 대한 경매 감정가격 청구인은 쟁점토지의 인근에 소재한 경상북도 ○○ ○○면 ○○리 334, 334-1에 소재한 건물(숙박시설)의 법원 경매(대구지방법원 2001타경△△△△△) 감정가격이 594,581,920원으로 확인되므로, 쟁점부동산의 실거래가액이 6억원 이상임이 추정된다고 주장하며, 위 경매물건의 입찰진행내용 및 매각건물의 현황에 대하여 게시한 부동산경매전문컨설팅회사의 사이트 게시내용을 아래와 같이 제시하였다.

① 소재지: ○○ ○○면 ○○리 334, 334-1

② 경매물건의 현황 및 용도

• 동소 334 대 980㎡

• 동소 334-1 전 253㎡

• A동 여관 3층 건물 1029.28㎡

• B동 창고 975.28㎡

• 차고 62.5㎡

③ 입찰 진행내용

• 1차: 2001.12.3. 658,791,920원(유찰)

• 2차: 2002.1.3. 461,154,344원(유찰)

• 3차: 2002.2.1. 322,808,030원(유찰)

• 4차: 2002.3.4. 380,100,000원(낙찰)

④ 한국감정원 감정가: 658,791,920원

• 대지: 58,800,000원

• 전: 5,060,000원

• 건물: 594,581,920원

6. 쟁점토지에 대한 폐쇄등기부 증명서 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 폐쇄등기부 증명서에 의하면, 쟁점토지의 전 소유명의인은 이BB로 되어 있고, 청구인은 1996.4.2. 쟁점토지를 취득하엿으며, 1995.3.27.부터 1995.9.20.까지 아래와 같이 근저당권자 서대구신용협동조합으로 하여 채권최고액 합계 710백만원의 근저당권이 설정되어 있다가 1996.7.20. 근저당권 대부분이 말소된 사실이 확인된다.

7. 쟁점부동산 등에 대한 감정가격 청구인이 제출한 ‘감정평가전례’에 의하면, ○○○신용협동조합의 의뢰로 ㈜CC감정평가법인 ○○지사에서 쟁점부동산과 모지번 소재 토지 및 건물에 대하여 ‘담보’목적으로 실시한 감정결과, 2004.12.28. 시점 감정평가액은 517,192,300원이며, 그 중 쟁점부동산의 감정평가액은 341,331,800원으로 나타난다. (가) ○○ ○○면 ○○리 ○○ 대지: 31,728,000원 (나) ○○ ○○면 ○○리 ○○-1 토지: 28,100,000원(쟁점토지) (다) 철근콘크리트조스라브지붕 2층 건물 531.8㎡: 144,132,500원 (라) 철근콘크리트조스라브지붕 2층 건물 778.20㎡: 313,231,800원(쟁점건물)

• 라. 판단

1. 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 적용한 것이 부당하다는 주장의 당부(주위적)

• 가) 관련 법리 납세자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다(인천지방법원2017구단50277, 2017.10.31 등 참조).
• 나) 판단

(1) 관련 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 비추어 보면, 쟁점부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에 따라 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 산정함이 타당하다고 판단된다. (가) 청구인이 제출한 매매계약서는 계약체결 당시에 작성된 문서가 아니라 양도가액과 동일한 450백만원을 매매대금으로 하여 작성일을 1996.3.20.로 소급 작성한 계약서임을 청구인 스스로 인정하고 있는바 위 매매계약서는 처분문서로서의 증명력을 인정할 수 없고, 단지 청구인이 양도소득세 과세를 면하기 위한 목적으로 사후 작성한 매매계약서로 보이며, 달리 취득가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 제출되지 아니하였다. (나) 청구인은 경상북도 ○○ ○○면 ○○리 334 대 980㎡, 동소 334-1 전 253㎡ 및 지상 숙박시설 1029.28㎡에 대한 경매 감정가격이 658백만원인 점에 비추어 볼 때, 쟁점 부동산의 취득가액이 650백만원이라는 점을 추정할 수 있다고 주장하나, 위 부동산은 쟁점부동산과의 유사성을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 취득시기(1996.4월)로부터 약 5년 이후인 2001년경 평가된 감정가격이므로, 이를 근거로 쟁점부동산의 취득가액이 650백만원이라는 주장은 받아들이기 어렵다. (다) 그 밖에 2004.12.28.을 가격 시점으로 하여 쟁점부동산을 대출 담보목적으로 평가한 가액이 341백만원이라는 사정 및 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전 쟁점부동산 및 모지번 소재의 토지 및 건물을 공동담보로 근저당권 채권최고액 710백만원이 설정되어 있었다가 청구인이 취득한 이후 근저당권 대부분이 말소되었다는 사정만으로는 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 650백만원이라는 점을 확인할 수 없다.

(2) 따라서 쟁점부동산의 실지거래가액이 650백만원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 매매사례가액, 감정가액도 적용할 수 없으므로, 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 산정한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

2. 환산취득가액 계산 시 취득 당시 개별공시지가를 해당연도에 공시된 것으로 적용하여야 한다는 주장의 당부(예비적)

• 가) 관련 법리 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하는 것이므로, 1필지의 토지가 수필지로 분할된 후 토지의 개별공시지가가 고시되기 전에 당해 토지를 양도한 경우에는 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이고, 필지분할로 인하여 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라져 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 계산하는 것이다(심사양도1999-4062, 1999.04.09).
• 나) 판단

(1) 관련 법리 및 앞서 인정한 사실관계에 비추어 보면, 1996년도 개별공시지가 공시일(1996.6.28.) 전에 쟁점토지를 취득(1996.4.2.)한 이 건의 경우, 환산취득가액 계산 시 취득 당시의 기준시가를 모지번 토지의 1995년도 개별공시지가 8,550원으로 적용한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. (가) 소득세법 시행령제164조 제3항은 “새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다”고 규정하고 있다. (나) 토지의 일부를 분할하여 양도한 경우 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 원칙적으로 분할된 토지를 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없고(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002두868 판결 참조), 쟁점토지의 개별공시지가가 공시된 1997년 이후에도 쟁점토지와 모지번 토지 각각의 개별공시지가가 유사한 점 등에 비추어 보면 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 현저히 달라졌다고 보기도 어렵다.

(2) 그러므로 1996.6.28. 개별공시지가가 고시되기 전인 1996.4.2. 취득한 쟁점토지의 취득 당시 기준시가를 모지번 토지의 1996년도 개별공시지가 43,300원으로 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 모지번 토지의 직전 기준시가 8,550원으로 적용한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 국세기본법제81조의 15 제5항에 의하여 주문과 같이 결정한다.