평가기준일 당시 공동주택가격의 차이가 가장 작은 비교대상 부동산의 매매거래가액을 시가로 보아 이루어진 처분은 적법함

사 건 2025구합50564 원 고 AA 피 고 aa세무서장 변 론 종 결

2025. 11. 13. 판 결 선 고

2025. 12. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 1. 8. 원고에 대하여 부과한 상속세 xxx원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다

• 가. 원고는 망 BB(2022. 2. 18. 사망)의 자녀로, ○○ ○○구 ○○동 △△-△ xxx동 xxx호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 상속받은 후 2022. 8. 31.이 사건 부동산의 상속재산가액을 xxx원으로 평가하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 피고는 상속세 신고내용을 확인한 후 이 사건 부동산과 같은 단지에 소재한 xxx동 xxx호(이하 ‘비교대상 부동산’이라 한다)의 2021. 9. 4.자 매매가액 xxx원을 이 사건 부동산의 시가로 보고 2024. 1. 16. 원고에게 상속세 xxx원을 결정·고지하였다.
• 다. 이후 이의신청 절차를 통해 임대보증금이 상속재산가액에서 차감되어 원고에게 부과된 상속세 중 xxx원이 감액 경정되었다. 이에 따라 이 사건 부동산에 대하여 남아 있는 상속세 부과처분은 xxx원이다(가산세 포함, 이하 위 감액 경정에 따라 감액된 상속세 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 2024. 10. 8. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2024. 12. 17. 원고의 청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1, 2호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

이 사건 부동산과 비교대상 부동산은 조망, 접근성, 승강기 이용의 효용, 주차장 규모 등에 차이가 있으므로, 비교대상 부동산의 거래가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 부동산과 유사한 이용가치를 지닌 같은 아파트 xxx동 xxx호 (이하 ‘원고 주장 비교대상 부동산’이라 한다)의 거래가액인 xxx원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다.

• 가. 관련법령 별지와 같다.
• 나. 관련 규정의 내용 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 ‘이 법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ’평가기준일‘이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 제60조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 정하고 있다. 위 법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 33278호로 개정되기 전이 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제1호는 ‘상속개시일(평가기준일) 전후 6개월(이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 ‘시가’로 정하고 있고, 제49조 제2항은 제1항을 적용할 때 매매 거래가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 정하고 있으며, 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각 호의 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 정하고 있다. 따라서 상속세의 경우 ‘상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산의 매매 등이 있는 경우’에는 그 가액을, ‘위 재산의 매매 등이 없더라도 기획재정부령으로 정하는 유사한 다른 재산의 매매 등이 있는 경우’에는 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 위 시행령 제49조 제4항의 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항은 ‘영 제49조 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다‘고 규정하면서 제1호에서 ’부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다‘고 규정하고, ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것(가목), ② 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(나목), ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(다목)을 규정하고 있다.
• 다. 구체적 판단 상속개시일인 2022. 2. 18. 전후 6개월 동안 이 사건 부동산에 대해 매매, 감정, 수용, 경매 등이 이루어진 적은 없는 것으로 보이므로, 이 사건 부동산에 관하여는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매 등을 살펴 그 가액을 시가로 정할 수 있다. 그리고 위 인정사실, 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 비교대상 부동산의 매매거래가액인 xxx원을 이 사건 부동산의 시가로 보고 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

1. 이 사건 부동산의 평가기간은 평가기준일인 상속개시일(2022. 2. 18.) 전후 6개월로 2021. 8. 18.부터 2022. 8. 18.까지이고, 매매거래가액이 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단한다. 이 사건 부동산에 관하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하는 평가기간 이내의 아파트 매매거래는 아래와 같다.

2. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 매매사례가액의 대상이 되는 주택으로 정하고 있는데, 위 표의 아파트 중 이 사건 부동산과 평가기준일 당시 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택은 비교대상 부동산이다.

3. 원고는 비교대상 부동산의 조망, 주차장 이용, 층별 효용비 등이 이 사건 부동산과 현저하게 다르기 때문에 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이 아니므로 매매사례가액의 대상이 될 수 없다고 주장한다. 그러나 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 의미를 구체적으로 정하고 있으므로, 이에 해당하는지 여부는 위 규정에서 정한 요건에 따라 판단할 수밖에 없다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 의하면, 이 사건 부동산과 같이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 ① 동일한 공동주택단지, ② 주거전용 면적의 차이가 5% 이내, ③ 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내의 3가지 요건을 충족하는 경우 상증세법 시행령 제49조 제4항이 정한 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하고, 원고가 주장하는 공동주택의 배치, 층, 조망권, 주차장 이용현황 등의 요건들을 구체적으로 비교하여 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는지 여부를 별도로 판단할 수 없다.

4. 한편 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 부동산과 비교대상 부동산의 2019년부터 2024년까지의 기준시가(공동주택가격)는 동일하였으나 2025년 기준시가(공동주택가격)에 차이가 발생한 사실이 인정된다(2025년 기준 이 사건 부동산의 기준시가는 xxx원, 비교대상 부동산의 기준시가는 xxx원으로 약 1.5%의 차이가 남). 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하는 평가기간 이내의 아파트 매매거래 중 비교대상 부동산이 매매사례가액의 대상이 되는 주택으로 선정된 이유는, 비교대상 부동산이 이 사건 부동산과 기준시가가 동일하기 때문인데, 원고 주장처럼 2025년을 기준으로 할 경우 이 사건 부동산과 비교대상 부동산의 기준시가에는 차이가 존재한다. 그러나 구 상속세법 등 관련 규정에 의하면,상속재산의 가액은 ‘상속개시일 현재’의 시가에 따르도록 되어 있으므로, 이 사건 부동산과 비교대상 부동산의 2025년 기준시가에 차이가 있다는 사정만으로는 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.