아파트의 경우 특별한 사정이 없는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 ‘유사한 다른 재산’의 매매가액을 그 시가로 볼 수 있음

사 건 2 025구합50560 상속세부과처분취소 원 고 김AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 9. 5. 판 결 선 고

2025. 10. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 20xx. xx. xx.자 상속분 상속세 xx,xxx,xxx원의 부과처분 중 xx,xxx,xxx원을 초과하는 부분은 이를 취소한다.

• 가. 원고는 20 xx. xx. xx.(이하 ‘상속개시일’ 또는 ‘평가기준일’이라 한다) 부친 김BB가 사망함에 따라 ○○시 ○○구 ○○○로 ○○번지, ○○아파트 xxxx 동 xxxx 호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 상속받고 20 xx. xx. xx. 이 사건 아파트와 동일 단지 내에 있는 xxxx 동 xxxx 호의 20 xx. xx. xx. 자 매매사례가액을 기준으로 이 사건 아파트의 상속재산가액을 xxx, xxx, xxx 원으로 평가하여 상속세과세표준신고를 하였다.
• 나. 피고는 원고의 상속세과세표준신고 내역을 검토한 결과, 매매계약일이 20 xx. xx. xx.인 신고 매매사례가액을 부인하고, 평가기준일인 20 xx. xx. xx.과 가장 가까운 날에 해당하는 20 xx. xx. xx.에 매매계약이 체결된 이 사건 아파트와 동일 단지 내에 있는 xxxx 동 xxxx 호(이하 ‘비교대상 아파트’라 한다)의 매매사례가액인 xxx, xxx, xxx 원(이하 ‘결정 매매사례가액’이라 한다)을 이 사건 아파트의 상속재산 가액으로 보아, 20 xx. xx. xx. 원고에게 상속세 xx, xxx, xxx 원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 20 xx. xx. xx. 위 심판청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 15호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

• 가. 이 사건 아파트가 위치한 단지 내에서 상속재산 평가기간 초입인 20 xx. xx. xx. xxx, xxx, xxx 원에 거래된 아파트가 평가기간 말기인 20 xx. xx. xx.에는 xxx, xxx, xxx 원으로 급락하는 등 평가기간 동안 약 32.6%의 가격 하락이 발생하였고, 감정평가법인 역시 비교대상 아파트의 상속개시일 기준 감정가액을 xxx, xxx, xxx 원으로 평가하였는바, 결정 매매사례가액은 당시 시장의 최고점에서 형성된 가격일 가능성이 매우 크며, 상속 개시 전에 비정상적으로 높게 거래된 가격을 거래일 이후에 도래하는 상속개시일의 이 사건 아파트 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 이 사건 아파트에 대한 상속개시일 기준 감정가액 xxx, xxx, xxx 원을 이 사건 아파트의 시가로 보아야 하며, 이를 기준으로 상속세를 산정하여야 한다.

• 가. 관계 규정 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ’평가기준일‘이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 또한 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 본문은 ‘법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서, 그 제1호 본문에서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을(위 제1호 단서에서는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 등의 경우는 제외한다고 규정하고 있다), 제2호에서 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액을 각 들고 있고, 제2항은 ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일(제1호), 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(제2호)의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다’고 정하고 있으며, 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우(다목) ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
• 나. 구체적 판단

1. 앞서 든 증거, 갑 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ➀ 평가기간(상속개시일인 20 xx. xx. xx. 전후 6개월) 중 이 사건 아파트에 대한 매매 등이 이루어진 적이 없는 사실, ➁ 20 xx. xx. xx. 전후로 6개월간 이 사건 아파트와 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 아파트에 관하여 체결된 매매계약의 내용은 아래와 같은 사실, ③ 비교대상 아파트의 매매계약일이 평가기준일(상속개시일)과 가장 근접한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 아파트의 가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매가액에 의하여야 하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 본문에 따라 평가기준일에서 가장 가까운 비교대상 아파트의 매매가액인 xxx, xxx, xxx 원을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정하여야 한다고 할 것이다. 매매계약일/ 상속개시일 부동산 소재지 전용면적(㎡) 공동주택가격(원) 매매가액(원) 비고 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.982 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.872 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.776 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.891 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 비교대상 아파트 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.776 xxx,xxx,xxx 이 사건 아파트 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.872 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.776 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.872 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.982 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.982 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx 20xx. xx. xx. xxxx동 xxxx호 83.891 xxx,xxx,xxx xxx,xxx,xxx

2. 이에 대하여 원고는 앞서 본 바 같이 비교대상 아파트의 매매가액이 객관적으로 부당하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서 가목(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우)의 예외사유에 해당한다는 취지로 주장하나, 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 평가기준일(상속개시일)과 비교대상 아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 할 수 없는바, 비교대상 아파트의 매매가액이 객관적으로 부당하다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

• 가) 비교대상 아파트의 위 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간은 단 16일에 불과하고 해당 기간 중 재산형태의 변동사실이 없으며, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 있다고 볼 만한 사정도 없었다.
• 나) 이 사건 아파트와 동일한 공동주택단지에 속하고 전용면적이 동일한 주택에 관하여 체결된 매매계약의 가액을 살펴보면 20 xx. xx. xx. xxx, xxx, xxx 원, 20 xx. xx. xx. xxx, xxx, xxx 원(비교대상 아파트), 20 xx. xx. xx. xxx, xxx, xxx 원으로 낮아지기는 하였지만, 20 xx. xx. xx. 다시 xxx, xxx, xxx 원으로 상승하였으므로, 위 매매계약일로부터 상속개시일 사이에 이 사건 아파트의 시세가 급락하였다고 보기는 어렵다.
• 다) 평가기간 동안 비교대상 아파트의 위 매매가액 보다 더 높게 거래된 사례들도 여러 건 존재하므로, 비교대상 아파트의 위 매매가액이 당시 시장의 최고점에서 형성된 이례적인 가액이라고 볼 수도 없는바, 상속개시일로부터 불과 16일 이전에 이루어진 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정하더라도 이를 부당하다고 볼 수는 없다.

3. 나아가, 원고는 이 사건 아파트에 대한 상속개시일 기준 감정가액 xxx, xxx, xxx 원을 이 사건 아파트의 시가로 보아야 한다고도 주장하고 있으나, 위 감정가액은 원고가 하나의 업체(○○○○ 감정평가법인 주식회사)에 의뢰하여 감정한 이 사건 아파트의 감정가로 이를 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 본문에 따른 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이라고 볼 수 없고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호에 의하면 같은 조 제1항 제2호의 감정가액에 해당하기 위해서는 가격산정 기준일뿐만이 아니라 감정가액평가서 작성일도 평가기간(상속개시일인 20 xx. xx. xx. 전후 6개월) 이내에 있어야 하나, ○○○○ 감정평가법인 주식회사가 작성한 이 사건 아파트에 대한 감정평가서(갑 제5호증)는 평가기간을 도과한 20 xx. xx. xx.에 작성된 것으로 위 요건을 충족시키지 못하는바, 원고가 제시한 위 감정가액을 구 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 이 사건 아파트의 시가로 보기는 어려운바, 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.