매매 사실이 등기에 의하여 추정되는 이상 양도담보 원인 취득을 인정할 증거가 없으므로 양도소득세 과세대상 판단은 적법함

사 건 인천지방법원 2025구단50403 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2026. 3. 10. 판 결 선 고

2026. 4. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 5. 1. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 120,055,280원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고와 BBBBBB 주식회사(이하 ‘BBBBBB’이라고 한다)는 2016. 1. 20. ○○시 ○○구 ●●동 ■■■-1 임야 8,423㎡, 같은 동 ■■■-5 임야 542㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)의 공유지분 각 1/10, 9/10에 관하여 2015. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 그 공유지분 전체에 관하여 다시 주식회사 CCCCC신탁 앞으로 2016. 1. 14. 신탁을 원인으로 하는 신탁등기를 마쳐주었다.
• 나. 이 사건 각 토지는 단독주택단지로 개발 중이었는데(이하 ‘이 사건 개발사업’이라고 한다), 이후 단독주택단지 분양이 이루어짐에 따라 2016. 12. 9. 일부 수분양자를 포함한 총 11명 앞으로 각 1/11 공유지분씩 이전되었다.
• 다. 피고는 원고가 이 사건 각 토지의 공유지분 1/10을 합계 547,600,000원에 양도하였음에도 그에 따른 양도소득세 신고를 하지 아니한 것으로 보고, 2024. 5. 1. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 64,331,760원, 가산세 55,723,526원 합계 120,055,280원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 8호증, 을 제4, 5, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 BBBBBB과 사이에 이 사건 개발사업에서 자금대출 용역을 수행하고 그에 대한 수수료를 지급받기로 약정하였고 그 담보로 이 사건 각 토지 지분을 양도담보 형태로 취득하였다가 환가한 것이므로, 이는 양도소득세가 부과대상이 아니다.

2. 설령 이 사건 각 토지 지분 양도가 과세대상이 된다고 하더라도, 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류되어 과세되어야 한다.

• 나. 양도담보 관련 주장에 대한 판단

1. 원고가 2016. 1. 20. 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 2015. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 등기의 추정력은 등기원인에도 미치므로 실제 등기원인이 그와 다름을 주장하는 자가 그에 관한 입증책임을 부담한다.

2. 앞서 든 증거, 갑 제5호증, 을 제5호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 갑 제2, 4, 7호증의 각 기재만으로는 위와 같은 추정을 뒤집고 원고가 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 양도담보를 취득하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

• 가) 원고는 BBBBBB과 사이에 체결되었다고 주장하는 용역계약 및 양도담보계약에 관하여 유효한 처분문서를 제출하지 않고 있다. 원고가 제출한 용역계약서 사본(갑 제2, 4호증)은 계약당사자 쌍방의 서명이나 날인이 없는 초안 형태이고, BBBBBB의 대표이사 명의로 된 것도 아니다. 나아가 양도담보계약에 관한 원고의 주장은 충분히 구체적이지도, 일관되지도 않다.
• 나) 이 사건 각 토지에 관한 부동산실거래가신고 내역에도 원고가 2016. 1. 20.자 공동양수인으로 기록되어 있고, 이 사건 각 토지의 1/10 지분에 관하여 원고 앞으로 부과된 취득세도 모두 납부되었다. 이 사건 각 토지 중 ●●동 ■■■-1 임야의 전 소유자 1명의 양도소득세 신고서에 첨부된 부동산 매매계약서에도 원고가 1/10 면적 매수인으로 기재되어 있으며, 이 사건 각 토지에 관한 2016. 1. 14. 자 부동산담보신탁계약서에도 원고가 1/10 지분의 위탁자로 기재되어 있다.
• 다) 원고가 이 사건 개발사업의 주체가 아니더라도 대물변제 등 다른 목적으로 이 사건 각 토지 지분을 양수·양도하는 것도 충분히 가능하다. 따라서 BBBBBB의 실질적 대표만 이 사건 개발사업 과정에서 분양금을 편취한 혐의로 기소되었다고 하여 원고의 이 사건 각 토지 지분 양수 사실 인정에 어떠한 방해가 되는 것은 아니다.
• 다. 사업소득 관련 주장에 대한 판단

1. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).

2. 앞서 든 증거, 을 제10호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 갑 제5호증의 기재만으로는 원고가 이 사건 각 토지 지분의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당함을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

• 가) 원고는 부동산임대업(2014. 1. 31. ~ 2017. 9. 26.), 서비스업(2017. 3. 16. ~ 현재), 제조업(2019. 2. 13. ~ 현재), 대부업(2017. 3. 10. ~ 2019. 5. 23.), 소매업(2015. 11. 27. ~ 현재)으로 사업자등록을 하였을 뿐, 이 사건 각 토지 지분을 양수·양도하였던 2016년 무렵부터 현재까지 부동산개발업 등으로 사업자등록을 한 사실은 없다. 또한 원고는 위 부동산임대업 관련 부동산을 2017년 양도한 사실이 있을 뿐, 이 사건 각 토지 지분 양수·양도를 제외하고 나면 부동산개발업과 관련하여 부동산을 양수·양도한 것으로 볼 만한 내역도 없다.
• 나) 원고의 주장이 BBBBBB과 동업으로 이 사건 개발사업을 영위하였다는 것인지 불분명하다. 오히려 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 개발사업에 관하여 자금대출 용역을 수행하고 BBBBBB로부터 수수료를 지급받기로 하였다는 취지로 주장하고 있는데, 그에 따르더라도 이 사건 개발산업은 BBBBBB의 계산으로 이루어진 것으로 보아야 한다. 이는 원고가 일부 분양업무를 수행하였다고 하더라도 마찬가지이다.
• 다) 이 사건 각 토지 지분 양수·양도 이외에, 이 사건 개발사업 과정에서 원고 명의로 건설도급 등의 계약이 체결되거나 세금계산서가 발급·수취된 사실은 없는 것으로 보인다. 원고는 자신이 토목공사비를 지출하였다고도 주장하나 그에 관하여 제출된 자료는 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.