토지 교환거래, 환매조건부거래,위약금에 대한 매출누락 및 소득처분

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 2. 17. 원고에게 한 별지1 목록 기재 부동산에 관한 2017년도 법인세 2,010,690원, 별지2 목록 기재 부동산에 관한 2019년도 법인세 11,852,260원 및 각 이에 대한 가산세 부과처분은 취소하고, 별지1 목록 기재 부동산에 관한 거래금액99,000,000원, 별지2 목록 기재 부동산에 관한 거래금액 178,000,000원, 별지3 목록 기재 부동산에 관한 거래금액 41,699,654원, 별지4 목록 기재 부동산에 관한 거래금액41,386,123원, 별지5 목록 기재 부동산에 관한 거래금액 33,721,372원, 별지 6목록 기재 부동산에 관한 거래금액 58,943,872원, 별지 7목록 기재 부동산에 관한 거래금액36,454,882원, 별지 8목록 기재 부동산에 관한 거래금액 33,721,371원, 별지 9목록 기재 부동산에 관한 거래금액 26,183,653원을 각 익금산입하여 원고 법인의 대표자상여로 소득처분한 것을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 11. 2. 설립되어 부동산대행업․부동산개발업을 영위하고 있는 법인이다.
• 나. 원고의 부동산 거래 등

1. 원고는 2017. 1. 9. 별지1 목록 부동산을 소외 장ㅇㅇ, 이ㅇㅇ(각 1/2 지분)에게 매매대금 99,000,000원에 매도하였고, 장ㅇㅇ, 이ㅇㅇ은 2017. 2. 14. 위 부동산의 각1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 위 토지거래가액을 2017 사업연도 수입금액에 산입하지 않았다(이하 ‘이 사건 제1거래’라 한다).

2. 원고는 2018. 7. 30. ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 422-7 임야 619㎡ 및 같은 리 422-37 임야 606㎡를 소외 이ㅇㅇ에게 매도하면서 매도가격을 150,000,000원으로 신고하였다.

3. 원고는 2019. 4. 10. 소외 권ㅇㅇ에게 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 258-105 도로 225㎡ 중 225분의 112 지분을 2,000만 원에, 같은 리 258-66 도로 1399㎡ 중 1399분의 699 지분을 1억 2,600만 원에, 같은 리 258-67 임야 354㎡ 중 354분의 177 지분을 3,200만 원에 각 매도하였고(별지2 목록 각 부동산), 권ㅇㅇ는 2019. 4. 15. 위 각 부동산 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 위 부동산 거래가액을 2019 사업연도 수입금액에 산입하지 않았다(이하 ‘이 사건 제2거래’라 한다).

4. 원고는 2019∼2021 사업연도에 분양계약이 해제되어 원고에게 귀속된 위약금 합계 272,110,927원을 해당연도 수입금액에 산입하지 않았다(이하 ‘이 사건 위약금’이라 한다).

• 다. 피고는 원고의 2017-2021 사업연도 법인세 신고내역 검토 과정에서 매출누락 사실을 확인하고 2023. 2. 17.경 원고에게 2017-2019 사업연도 법인세 합계 117,717,240원을 경정·고지하고, 수입금액누락분 합계 915,110,927원을 대표자에 대한 상여로 소득 처분하여 소득금액 변동통지를 하였다. 피고가 매출금액을 누락하였다고 본 금액은 아래 표 기재와 같다 1).
• 라. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 심판원은 2024. 5. 9. ‘피고가 2023. 2. 17. 원고에게 한 2018 사업연도 법인세 34,558,560원의 부과처분은 원고가 2018. 7. 30. 이ㅇㅇ에게 양도한 임야의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다’는 결정을 하였다. 피고는 2024. 7. 19. 위 재조사결정에 따라 이ㅇㅇ에게 매도한 토지의 매각대금을 5억 5,000만원으로 결정한 뒤 이에 따라 2018 사업연도 법인세의 과세표준과 세액을 계산하여 당초의 2018 사업연도 법인세를 감액 경정․고지하고, 토지 매각대금의 귀속자를 확인하여 소득처분 경정결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1 내지4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 이 사건 제1, 2거래 관련

1. 원고의 주장 요지 원고는 2017. 2. 14. 원고 소유인 별지1 목록 기재 부동산과 장ㅇㅇ, 이ㅇㅇ 소유 1) 표 내용 중 쟁점부동산①은 위 나.1)항과 관련된 부동산이고, 쟁점부동산②는 위 나.2)항 관련 부동산, 쟁점부동산③은 위 나,3)항 관련 부동산을 말한다. 인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 360-5, 360-50, 51, 71, 72, 74 토지(이하 부동산을 특정할 경우 ‘ㅇㅇ리’와 번지로만 특정한다)를 교환거래하였다. 따라서 이 사건 제1거래 관련 하여 매출이 누락되었다는 이유로 이루어진 2017 사업연도 법인세 부과처분 및 이와 관련한 대표자 상여 소득처분은 부당하다. 또한 원고는 권ㅇㅇ가 별지2 목록 기재 각 부동산들을 개발한 후 원고에게 반환하기로 하여 아무 대가없이 권ㅇㅇ에게 부동산의 소유권이전등기를 경료해 준 것이고, 다만 소유권이전등기를 하면서 형식적으로 매매대금을 178,000,000원으로 기재한 것 뿐이다. 따라서 형식적 거래인 이 사건 제2거래 관련하여 매출이 누락되었다는 이유로 이루어진 2019 사업연도 법인세 부과처분 및 대표자 상여 소득처분은 부당하다.

2. 판단

• 가) 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우에 등기명의자는 그 전 소유자는 물론 제3자에 대하여도 적법한 등기원인에 따라 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장·증명하여야 한다. 즉, 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되고,등기명의자가 등기부에 기재된 것과 다른 원인으로 등기 명의를 취득하였다고 주장하고 있지만 그 주장 사실이 인정되지 않는다 하더라도 그 자체로 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없다(대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다223591, 223607 판결 등). 부동산 등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효한 것이므로 소유권이전등기가 전소유자의 의사에 반하여 이루어진 것이 아니라면 명의자가 등기원인행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없다(대법원 1993.5. 11. 선고 92다46059 판결).
• 나) 앞서 든 증거들 및 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어보면, 이 사건 제1, 2거래가 매매계약에 해당함을 전제로 이루어진 청구취지 기재 피고의 처분은 적법하고, 원고가 제출한 증거만으로는 위 각 거래가 원고가 주장하는 것과 같은 교환계약 또는 환매조건부 거래에 해당한다는 점을 인정하기 부족하다. ⑴ 이 사건 제1거래와 관련하여, 별지1 목록 기재 부동산에 관하여 원고와 장ㅇㅇ,이ㅇㅇ 사이에는 교환계약이 아니라 매매계약이 체결되어 있고, 위 부동산에 관한 소유권이전등기 역시 교환이 아니라 매매를 원인으로 이루어졌다. 원고가 별지1 목록 기재 부동산과 교환하였다는 ㅇㅇ리 360-5, 50, 51, 71, 72, 74 토지 역시 매매를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌을 뿐 아니라, ㅇㅇ리 360-5 토지를 제외한 나머지 토지 의 전 소유자는 장ㅇㅇ, 이ㅇㅇ이 아니라 소외 이창규이다. ⑵ 이 사건 제2거래 관련하여 지분소유권이전등기의 원인은 매매로 되어 있다. 또한 원고는 권ㅇㅇ가 이후 토지를 원고에게 반환하기로 하였다고 주장하고 있으나, 권ㅇㅇ는 별지2 목록 기재 부동산 중 ㅇㅇ리 258-67, 258-66 지분에 관하여 신탁회사에 신탁을 하였다가 다시 소유권을 이전받거나, 2023. 7. 14. 위 지분에 관하여 본인이 대표이사로 있는 주식회사 에ㅇㅇ씨를 채무자로 하는 근저당권을 설정하기도 하였다. 토지를 반환하기로 한 사람이 토지에 근저당권을 설정하는 등의 행위를 하는 것은 이례적이다.
• 나. 이 사건 위약금 관련

1. 원고의 주장 요지 이 사건 위약금은 별지3 내지 9목록 기재 부동산과 관련된 것들로, 수분양자가 계약이행채무를 위반하여 원고가 소송 등을 통하여 계약금을 몰취한 금액이고, 몰취된 계약금은 모두 원고 법인의 계좌 또는 원고가 신탁한 신탁회사의 법인계좌로 입금되어 정상적으로 법인의 운영자금 등으로 사용한 것이며, 원고 법인의 대표자가 상여로 취득한 금액은 전혀 없다. 따라서 이 부분에 관한 2019-2021 사업연도 대표자 상여 소득처분은 부당하다.

2. 판단

• 가) 법인이 매출사실이 있음에도 불구하고 그 매출액을 장부에 기재하지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매출누락액 전액이 사외로 유출된 것으로 보아야 하고, 이 경우 그 매출누락액이 사외로 유출된 것이 아니라고 볼 특별사정은 이를 주장하는 법인이 입증하여야 하고(대법원 2002. 1. 11. 선고 2000두3726 판결), 장부에 기재되지 않고 사외유출된 법인의 수입금은 그 귀속이 분명치 않은 한 과세관청은 대표자에 대한 상여로 소득처분할 수밖에 없는 것이고, 이 경우 그 귀속이 분명하다는 점에 관한 입증책임은 이를 주장하는 납세자에게 있다(대법원 1992. 8. 14. 선고 92누6747 판결 참조).
• 나) 원고는 몰취된 위약금이 법인 운영자금 등으로 사용되었다고 주장하고 있을 뿐 이를 확인할 수 있는 장부 등 자료는 제출하지 않고 있고, 달리 원고 주장을 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 위약금이 사외유출되었고 그 귀속이 분명치 않다는 점을 전제로 이루어진 피고의 청구취지 기재 처분은 적법하다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.