저당권 등이 설정된 재산 평가 특례

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다

• 가. 원고는 20xx. xx. xx. 아버지 AAA(이하 ‘피상속인’이라 한다)가 사망함에 따라, ○○시 ○○면 ○○리 xxx 공장용지 x,xxx㎡ 및 지상 공장건물 xxx.x㎡, 같은 리 xxx 도로 xx㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 상속받았다.
• 나. 원고는 20xx. xx. xx. 이 사건 부동산의 가액을 기준시가 xxx,xxx,xxx원으로 평가하고, 피상속인이 주식회사 BBB(이하 ‘BBB’라 한다)에게 이 사건 부동산을 임대하면서 받았던 임대보증금 O억 원을 상속채무로 공제한 다음, 상속세를 신고하였다.
• 다. 원고는 20xx. xx. xx. 이 사건 부동산의 가액을 BBB가 20xx. xx. xx. 피상속인으로부터 채무를 인수하면서 부담하게 된 채무액 xxx,xxx,xxx원과 임대보증금 O억 원의 합계액인 x,xxx,xxx,xxx원으로 하여 상속세 수정신고를 하였다.
• 라. 원고는 20xx. xx. xx. 주식회사 △△△에 이 사건 부동산을 매매대금 OO억 O,OOO만 원에 매도하고, 20xx. xx. xx. 이 사건 부동산의 양도와 관련하여 취득가액을 평가액 x,xxx,xxx,xxx원으로 하여 양도소득세(납부할세액 없음)를 신고하였다.
• 마. 피고는 20xx. xx. xx.부터 20xx. xx. xx.까지 상속세 조사를 하여, 원고가 수정신고 한 금액(x,xxx,xxx,xxx원)을 부인하고, 이 사건 부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 상속세를 결정하였다.
• 바. 피고는 20xx. xx. xx.부터 20xx. xx. xx.까지 양도소득세 조사를 하였는데, 다시 원고가 이 사건 부동산의 취득가액을 평가액 x,xxx,xxx,xxx원으로 계산한 양도소득세 신고내용이 적정하다고 보아 신고시인 결정을 하고, 이 사건 부동산의 가액을 평가액으로 증액하여 상속세를 경정하였다.
• 사. OOOO국세청장은 피고에 대한 종합감사를 실시하여 이 사건 부동산의 취득가액 x,xxx,xxx,xxx원을 부인하고 기준시가로 평가하여 양도소득세를 경정하도록 처분지시하였고, 이에 따라 피고는 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 20xx. xx. xx. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 20xx. xx. xx. 기각되었다

• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산의 가액은 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제66조, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제63조 제1항 제1호 제5호, 제2항에 따라 채무액 xxx,xxx,xxx원과 임대보증금 O억 원을 합산한 x,xxx,xxx,xxx원으로 계산하여야 함에도, 이를 부인하고 기준시가로 적용한 위법이 있으므로, 이 사건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령의 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 시가를 산정하기 어려울 경우에는 기준시가로 평가한 가액을 시가로 본다(구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 제3항). 그리고 저당권이 설정된 재산과 임대보증금을 받고 임대한 재산 등은 그 재산이 담보하는 채권액(동일한 재산에 다수의 채권이 담보로 되어 있는 경우에는 그 채권액의 합계액)이 앞서 본 금액보다 클 경우에는 그 채권액을 재산의 가액으로 본다(구 상속세 및 증여세법 제66조, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제63조).

2. 앞서 든 증거들, 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피상속인이 BBB에게 이 사건 부동산을 임대하면서 받았던 임대보증금 O억 원은 존재하지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 부동산에는 저당권만 설정되어 있었고, 실제 채무액도 xxx,xxx,xxx원이므로, 그 금액이 기준시가보다 크지 않아, 이 사건 부동산의 가액을 기준시가로 평가한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

① 피상속인은 20xx. xx. xx. 자신이 OOOO로 재직하고 있는 BBB에 이 사건 부동산을 보증금 O억 원으로 하여 임대하고, 20xx. xx. xx. 보증금을 O억 원으로 증액하여 임대하는 계약을 체결하였으나, 임대보증금을 실제로 지급받았음을 입증할 수 있는 금융자료는 제출되지 않았다. 또한 BBB는 20xx. xx. xx. 임대차계약과 관련하여 임대보증금 지급과 관련한 회계처리 등도 하지 않았던 것으로 보인다.

② BBB는 20xx. xx. xx. 피상속인이 이 사건 부동산에 저당권을 설정하고 차용한 채무를 면책적으로 인수하였는데, 위 채무인수로 임대차보증금 지급을 갈음한 것으로 볼 수도 있으나, 이와 같이 보더라도 근저당 채무와 임대차보증금 채무는 동일한 것으로 보아야 하므로, 각 채무를 합산할 수는 없다.

③ 원고는 피상속인이 이 사건 부동산을 BBB에 임대하면서 임대보증금 O억 원을 실제로 수취하거나 지급한 사실이 없다는 확인서를 작성하여 제출하였다. 원고는 위 확인서는 서명날인을 하지 않으면 어떠한 불이익을 입을지 모른다는 극심한 불안감에 조사의 압박에서 빨리 풀려나고자 허위로 작성하였다고 주장하나, 과세관청이 세무조사를 하는 과정에서 납세의무자로부터 일정한 부분의 거래가 가공거래임을 자인하는 내용의 확인서를 작성받았다면 그 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없는데(대법원 2002. 12. 6. 선고 2001두2560 판결 등 참조), 강제로 작성되었다는 등의 사정을 찾아볼 수 없다.

④ 원고는 예비적으로 감정기관의 감정가격을 시가로 하여야 한다는 주장을 한다. 그러나 현재 상속개시일로부터 6년 이상 경과한 상태일 뿐만 아니라, 이 사건 부동산 중 건물은 이미 철거되고 다른 건물이 건축되어 있는 점 등을 종합하면, 감정이 이루어진다고 하더라도 그 객관성과 신빙성을 담보할 수 없다. 따라서 감정기관의 감정가격을 시가로 산정할 수도 없다. 3.결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.