원룸을 주택 수에 포함한 처분은 적법함

• 가. 원고와 AAA은 서울 oo구 oo대로oo길 oo 토지 및 지상 6층 근린생활시설 건물을 공유하다가 2020. 8. 5. 위 부동산을 xx억 원에 매도하였다. 그 후 원고는 이 사건 건물을 근린생활시설로 보아 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 피고는 위 건물 중 2층 내지 6층(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 주거용으로 사용한 공동주택 부분으로 보아 총 48개 호실을 각 주택으로 산정하여 2022. 3. 2. 원고에게 양도소득세 xx원을 경정, 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이에 불복하여 감사원에 심사청구를 하였으나, 감사원은 2023. 2. 22. 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증(가지번호를 포함하고 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 건물은 고시원으로 사용되었으므로 주택이 아니고, 만일 이 사건 건물을 주택으로 보았다면 당연히 종합부동산세가 부과되었어야 할 것인데, 그동안 이 사건 건물에 관하여 종합부동산세가 부과되지 않았으며, 이 사건 건물 인근에 이 사건 건물과 유사하게 사용되던 고시원이 양도되었으나 이에 대하여는 주택임을 전제로 한 양도소득세가 부과되지 않았는바, 이 사건 처분은 평등의 원칙에도 위반된다. 따라서 이 사건 건물을 주택으로 보고 한 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

별지 기재와 같다.

• 가. 관련 법리 어떤 건물이 소득세법에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(소득세법 제88조 제7호). 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조).
• 나. 구체적 판단 앞서 든 증거, 갑 제5, 6호증, 을 제2, 3, 4호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 이 사건 건물은 소득세법상 주택에 해당하고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물이 주택이 아닌 근린생활시설인 고시원에 해당한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다. 1) 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 등에 따르면 ‘고시원업’은 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업이라고 규정하면서, 각 실별 취사시설이나 욕조는 설치하지 말 것, 시설 내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것을 규정하고 있다(건축법 시행령 제3조의5 [별표1], 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조 7의2, 국토교통부고시 다중생활시설 건축기준 제2조). 따라서 고시원에 해당하기 위해서는 독립된 주거생활을 위한 취사시설, 욕조가 없어야 한다. 그런데 48개 호실로 구분되어 있는 이 사건 건물의 각 호실에는 세탁기, 싱크대, 인덕션, 화장실이 설치되어 있고, 이 사건 건물에 세탁실, 취사시설 등의 공용시설이 설치되어 있지 않으므로 이 사건 건물은 위 법령에서 정한 고시원의 요건을 갖추고 있지 못하다.

2. 이 사건 건물은 위와 같이 각 호실별로 독립된 주거가 가능한 구조를 갖추고있고, 도시가스요금도 각 호실별로 관리되었다. 이 사건 건물 중 509호의 경우 임대차보증금 8,000만 원, 임대차기간 2년으로 된 임대차계약이 체결되었고, 그 임차인은 주민등록상 전입신고를 하였다. 다른 호실의 경우도 보증금이 8,000만 원에서 1억 1,000만 원, 임대차기간이 대체로 2년인 임대차계약이 체결되었다(보증금이 3,000만 원인 경우도 있으나, 이 경우에는 월 차임이 30만 원 내지 40만 원이었다).

3. 이 사건 건물이 주택에 해당하는 이상 이 사건 처분은 적법하고, 설령 이 사건 건물과 유사하게 사용되던 고시원이 양도되었으나 주택임을 전제로 한 양도소득세가 부과되지 않은 사례가 있다고 하더라도 향후 이 사건 건물과 같이 양도소득세가 경정, 부과될 가능성을 배제할 수 없고, 헌법상 평등은 불법의 평등까지 보장하는 것은 아니므로[헌법재판소 2016. 7. 28. 선고 2014헌바372, 2016헌바29(병합) 전원재판부 결정]이 사건 처분이 평등원칙에 위반되는 것은 아니다.

4. 그간 이 사건 건물에 관하여 종합부동산세가 부과되지 않은 것은, 과세관청이 이 사건 건물의 실체를 파악하지 못한데 따른 것으로 보이고, 향후 종합부동산세가 경정, 부과될 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 그간 종합부동산세가 부과되지 않았다는 사정만으로 이 사건 건물을 주택으로 볼 수 없는 것은 아니다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.