이 사건 토지를 하나의 거래로 양도하였다고 봄이 타당함

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20xx. xx. xx. 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

• 가. 원고는 19xx. xx. xx. OO시 OO면 OO리 xx-xx 답 x,xxx㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마치고, 이를 자경하였다.
• 나. 원고는 20xx. xx. xx. 이 사건 토지를 OO시 OO면 OO리 xx-x 답 x,xxx㎡(이하 ‘제1 분할 토지’라 한다) 및 같은 리 xx-x 답 x,xxx㎡(이하 ‘제2 분할 토지’라 한다)로 분할하였다.
• 다. 원고는 ■■■법인 AAA(이하 ‘AAA’이라 한다)에게, ①20xx. xx. xx. 제2 분할 토지에 관하여 20xx. xx. xx. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었고, ② 20xx. xx. xx. 제1 분할 토지에 관하여 20xx. xx. xx. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 제1, 2 분할 토지의 양도와 관련하여 각 구 조세특례제한법(2018. 12. 24.법률 제16009호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제69조에서 정한 8년 이상 자경한 농지에 해당한다고 보아 각 양도소득세 감면세액 ○억 원을 적용하여 각 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 마. 피고는 원고의 위 각 양도소득세 신고를 조사한 다음, 원고가 자경농지에 대한 양도소득세의 감면한도 ○억 원을 각 과세기간별로 공제받기 위하여 두 개의 매매로 가장한 것으로 보고, 이 사건 토지가 20xx. xx. xx. 양도된 것으로 본 다음, 20xx년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원을 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 20xx. xx. xx. 이의신청을 제기하였으나 기각되었고, 20xx. xx. xx. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 20xx. xx. xx. 기각되었다.

• 가. 원고의 주장 원고는 제1 분할 토지 지상에 주택을 신축할 자금을 마련하기 위하여 20xx년에 제2분할 토지를 매도하였다. 그런데 매수인인 AAA이 이웃 친척들과 지역 농민들을 동원하여 제1 분할 토지마저 매도할 것을 계속하여 요구하였고, 원고는 마을 주민들과의 마찰도 우려되어 20xx년에 제1 분할 토지를 어쩔 수 없이 매도하였다. 그러므로 제1, 2 분할 토지의 매매계약은 별개의 것이고, 이를 중개한 공인중개사마저도 다른 사람이어서 하나의 양도로 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령의 기재와 같다.
• 다. 판단 1) 국세기본법 제14조 제3항 을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위하여서 는, 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래 형식이나 과정이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조).

2. 앞서 든 증거들, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 증인 BBB, DDD의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고는 AAA에게 이 사건 토지를 하나의 거래로 양도하였다고 봄이 타당하고, 원고가 주장하는 사정과 제출한 증거만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

① 원고가 매수인으로부터 지급받은 금원의 지급시기 및 내역 등을 살펴보면, 이를 하나의 거래로 양도한 것으로 보인다. 원고는 아래와 같이 이 사건 토지 전체를 매도하면서 총 ○○억 ○,○○○만 원을 지급받았는데, 전체 매매대금의 10%를 약간 상회하는 ○억 원을 계약체결일 즈음에, 분할등기일(20xx. xx. xx.) 이후에 일부 금원을, 절반에 대한 소유권이전등기일(20xx. xx. xx.) 이후에 전체 매매대금의 절반을 지급받고, 나머지 절반에 대한 소유권이전등기일(20xx. xx. xx.)에 나머지 금원을 각 지급받은 것으로 보인다.

② 원고가 제출한 제1, 2 분할 토지와 관련한 각 계약서는 추후에 작성된 것으로 보여 이를 그대로 믿기 어렵다. 원고는 AAA으로부터 20xx. xx. xx. 계약금 ○억 원을 지급받고, 20xx. xx. xx. 분할등기를 마쳤으므로, 이와 관련한 매매계약 체결일은 위 계약금 지급일 즈음이거나, 최소한 분할등기일 이전이어야 할 것이어야 할 것인데, 원고는 20xx. xx. xx.자 매매계약서를 제출하였다. 위 매매계약서의 내용을 보더라도, 실제 대금의 지급일자(20xx. xx. xx.에 ○억 원, 20xx. xx. xx.에 ○억 원)와 달리 계약일에 계약금 ○억 원을 지급받는 것으로 기재되어 있어 실제 대금지급일과도 차이가 존재한다. 또한 원고가 주장하는 당시 공인중개사 DDD의 기재도 없다. 원고는 20xx. xx. xx.자 매매계약서를 제출하였으나, 위 매매계약서도 계약체결일에 매매대금을 전부 지급하기로 하는 것으로서 계약금, 중도금, 잔금을 나누어서 지급하는 일반적인 매매계약형태와 차이가 존재하고, 이와 같이 계약을 체결하여야 할 이례적인 사정도 보이지 않으므로 위 계약서도 쉽게 믿기 어렵다(매수인인 AAA의 간곡한 부탁이 있었다고 하더라도, 원고는 제1 분할 토지를 매도하기 싫었었다고 주장하고 있으므로, 매수인의 요구대로 계약을 체결하였을 것으로도 보이지도 않는다).

③ 원고는 중개한 공인중개사도 다른 사람이었다고 주장하나, 이를 쉽게 믿기 어렵다. 원고는 20xx. xx. xx. DDD에게 x,xxx만 원을, 20xx. xx. xx. BBB에게 x,xxx만원을 중개수수료로 각 지급하였다고 주장하나, ㉠ 위 중개수수료는 필요경비로 공제신청조차 하지 않았던 점(특히 DDD은 세무사사무실의 요구로 위 영수증을 작성하였다고 증언하기도 하였으므로, 필요경비로 공제신청을 하지 않았다는 것은 도저히 이해할 수 없다), ㉡ 원고가 위 날짜 즈음에 현금을 인출한 내역은 확인되나, 이것만으로는 위 금원이 위 공인중개사들에게 실제로 지급되었는지는 확인되지 않는 점, ㉢ 구 공인중개사법 시행규칙(2021. 10. 19. 국토교통부령 제902호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항에서 정한 중개보수 최대한도는 거래금액의 1천분의 9이었으므로, 위 각 금원은 이를 넘어서는 금원인 점(이 사건 토지의 매매대금인 ○○억 ○,○○○만 원에 대한 중개보수로 보고 한명의 공인중개사가 받기로 하였다면 ○,○○○만 원은 중개보수의 한도를 넘지 않는다), ㉣ DDD은 원고와 □□□ 관계에 있고, 잔금을 지급하고 계약이 완전히 체결되면 중개수수료를 지급하는 관행 등을 고려한다면, 계약서도 작성되지 않은 상태에서 DDD에게 중개수수료를 지급한다는 것은 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 실제로 원고가 주장하는 금원이 공인중개사들에게 지급되었다고 보기도 어렵다.

④ 제출된 증거만으로는 원고가 이 사건 토지에 관하여 계약을 분리하여 체결하여 각 거래의 과세기간을 달리 함으로써 조세감면을 받을 목적 외에 다른 뚜렷한 합리적 이유를 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.