이 사건 토지거래를 실질에 따라 하나의 거래로 봄이 타당함

사 건 2022구단52642 양도소득세부과처 분취소 원 고 김△△ 피 고 AA세무서장 변 론 종 결

2023. 10. 17. 판 결 선 고

2023. 12. 12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 10. 20. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 161,569,180원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2019. 11. 18. 원고 소유이던 ○○시 ○○읍 ○○리 178 답 3,383㎡ 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다) 및 ○○시 ○○읍 ○○리 147-3 전 572㎡ 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 제2토지’라 하고, 이 사건 제1, 2토지를 이하 ‘이 사건 각 토지’ 라 한다)을 ○○○○지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)에 매도하면서 이 사건 조합과 아래와 같은 내용의 매매계약서를 작성하였다.

1. 이 사건 제1토지

• 매매대금: 1,315,000,000원

• 계약금(10%): 131,500,000원(지급시기: 2019년)

• 잔금: 1,183,500,000원(지급시기: 2019. 11. 22.) 2) 이 사건 제2토지

• 매매대금: 480,000,000원

• 계약금(10%): 48,000,000원(지급시기: 2019년)

• 중도금 1차: 336,000,000원(지급시기: 2019. 11. 22.)

• 중도금 2차: 91,000,000원(지급시기: 2020. 3. 25.)

• 잔금: 5,000,000원(지급시기: 2020. 12. 30.)

• 나. 이 사건 각 토지에 관하여는 각 2019. 11. 25.자 신탁예약을 원인으로 하여 수탁자를 주식회사 △△△신탁으로 하는 공유자전원지분 전부이전 청구권 가등기가 2019. 11. 27. 각 마쳐졌다.
• 다. 원고는 이 사건 각 토지의 양도에 관하여 조세특례제한법 제69조 에 따른 자경농민에 대한 양도소득세 감면(각 1억 원)을 적용하여 이 사건 제1토지의 양도에 따른 2019년 귀속 양도소득세로 2020. 1. 31. 102,547,429원을, 이 사건 제2토지 양도에 따른 2020년 귀속 양도소득세로 2020. 5. 31. 2,441,154원을 각 신고하였다.
• 라. 피고는 2021. 10. 20. 이 사건 각 토지의 양도에 대해 원고가 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면한도를 회피할 목적으로 이 사건 각 토지의 양도시기를 임의로 조정하였다고 보고, 2회에 걸친 이 사건 각 토지의 양도거래를 하나의 거래로 보아 이 사건 각 토지에 관하여 자경농민에 대한 감면액 1억 원만을 적용하여 원고에게 이 사건 각 토지에 관한 2020년 귀속 양도소득세를 161,569,170원(일반과소신고에 따른 가산세 13,284,208원 및 납부지연가산세 15,442,891원 합계 28,727,099원을 합한 금액)으로 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 마. 원고는 2022. 1. 6. 피고에게 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였으나, 이의신청이 기각되었고, 2022. 5. 17. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 하였으나 2022. 9. 29. 그 청구가 기각되었다. [인정근거] 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 피고의 도시개발사업 진행에 관한 요청에 따라 이 사건 각 토지를 분리 매도한 것이지 자경농민에 대한 조세 감면 혜택을 받을 목적으로 형식적으로 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 분리하여 체결한 것이 아니다. 따라서 이와 다른 전제에서 이 사건 각 토지에 관한 매매계약이 하나의 매매계약임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 국세기본법 제14조 제3항 을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위하여서는, 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래 형식이나 과정이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 이 법원에 현저한 사실과 앞서 든 증거들에다가 을 제2 내지 6호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 각 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 매매는 하나의 거래로 보는 것이 타당하고, 갑 제7 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 이 법원의 이 사건 조합에 대한 사실조회결과만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

① 이 사건 조합은 사업지구 예정지를 매수하는 과정에서 8년 자경에 의한 조세감면 특례가 적용되지 않는 안○○, 박○○, 정○○ 소유의 여러 필지의 토지를 매수함에 있어서는 토지를 일괄하여 양도받았고, 잔금 지급일도 이 사건 제2토지와 마찬가지로 계약일로부터 1년 이상의 기간을 두었으며, 그 일시도 모두 동일하게 2020. 12. 30.로 정하였다. 이에 반하여 이 사건 조합은 2019. 11. 25. 8년 자경농지 요건을 갖춘 김○○으로부터 2개의 필지를 매수하면서는 원고와 마찬가지로 2개 필지에 관한 부동산매매계약서를 각각 작성하면서 1개의 토지에 대해서만 잔금지급시기를 원고와 같이 2020. 12. 30.로 정하였다. 김○○은 피고에게 위 2개 필지에 관한 양도소득세를 신고하면서 2개 필지 토지에 관하여 각 자경농민에 의한 조세 감면액을 각 1억 원씩 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 이에 대하여 피고가 위 2개의 매매계약을 하나로 인정하여 양도소득세를 경정하는 처분을 하자, 이 법원에 위 양도소득세경정처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다. 그러나 이 법원은 위 2개의 매매계약이 실질상 하나의 매매에 해당한다는 이유로 김○○의 청구를 기각하였고, 위 판결에 대해 김○○이 항소를 제기하지 않아 위 판결은 그대로 확정되었다(이 법원 2022구단51892 판결).

② 이 사건 조합은 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하기 전인 2018. 7. 10. 원고에게 이 사건 각 토지의 매매대금 합계액의 10%에 해당하는 1억 7,950만 원을 계약금으로 미리 지급하였고, 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 같은 날 체결하였으며, 이 사건 각 토지는 모두 2019. 11. 27. 주식회사 △△△신탁 앞으로 소유권이전등기 보전을 위한 가등기가 마쳐졌다.

③ 이 사건 조합은 이 사건 제1토지는 도시개발법상 인허가에 반드시 필요한 면적의 토지로서 해당 인허가를 받기 위하여 2019년에 먼저 매수를 완료하였고, 이 사건 제2토지의 경우 매매대금 지급에 갈음하여 다른 토지로 현물보상을 하는 방식의 환지대체부지로 정하기로 하였다가 다른 토지(원고 부친 김□□ 소유의 ○○시 ○○읍 ○○리 166 토지)가 환지대체부지로 정해지면서 이 사건 제2토지는 뒤늦게 매수 완료하였다는 취지의 사실조회회신을 하였다. 그러나 이 사건 조합의 설명대로라 하더라도, ㉮ 환지 대체부지는 부동산 매매계약의 형식을 갖추지 않고 사업지구에 편입시킨 후 사후에 다른 토지를 형질변경하여 현물로 보상하는 토지라는 것인데, 원고와 이 사건 조합은 환지대체부지가 확정되기도 전인 2019. 11. 18. 이미 이 사건 제1토지와 함께 이 사건 제2토지에 관한 매매계약을 체결하고 2019. 11. 22.까지 매매대금 4억 8,000만 원 중 384,000,000원을 지급한 점, ㉯ 이 사건 제1토지뿐만 아니라 이 사건 제2토지에 대해서도 2019. 11. 27. 주식회사 △△△신탁 앞으로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 점, ㉰ 이 사건 각 토지 매매계약서에 위와 같은 특약사항이 기재되어 있지 않는 점에 비추어 보면, 이 사건 조합의 사업상 필요에 따라 이 사건 제2토지를 뒤늦게 매수 완료하였다는 이 사건 조합의 해명은 신빙성이 없다.

④ 이 사건 각 토지의 공유자인 원고의 부친 김□□과 이 사건 조합 사이에 이 사건 각 토지에 관한 매매계약과 동일한 내용의 매매계약이 체결되었고, 피고가 위 매매계약에 대해서도 실질이 하나의 매매계약이라고 판단하여 양도소득세를 경정․고지한 사건에서, 조세심판원이 김□□이 청구한 심판 청구를 인용한 사실은 인정된다. 그러나 행정소송에 있어 법원이 조세심판원의 심판 내용 및 결과에 기속되는 것은 아니다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.