이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 용도가 주택이 었음을 인정하기에 부족함. 오히려 이 사건 건물은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이었던 것으로 판단되며, 가사 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층에 일시 거주하였다고 하더라도, 이는 고가 주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위한 가장행위에 불과한 것으로 보이고, 실제 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택 용도로 사용하려는 의사가 있었다고 볼 수 없음.
이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 용도가 주택이 었음을 인정하기에 부족함. 오히려 이 사건 건물은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이었던 것으로 판단되며, 가사 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층에 일시 거주하였다고 하더라도, 이는 고가 주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위한 가장행위에 불과한 것으로 보이고, 실제 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택 용도로 사용하려는 의사가 있었다고 볼 수 없음.
사 건 인천지방법원-2020-구단-51799(2021.10.29) 원 고 임OO 피 고 OO세무서장 변 론 종 결 2021.10.01. 판 결 선 고 2021.10.29.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
1. 2009. 3. 4. 위 건물 지하층이 주택에서 제2종 근린생활시설로 변경되었다.
2. 2012. 9. 17. 위 건물 1층이 제2종 근린생활시설로 변경되었다.
3. 2012. 11. 1. 위 건물 2, 3층이 제2종 근린생활시설로 변경되었다. 이로써 이 사건 건물 전부가 제2종 근린생활시설 용도로 변경되었다.
별지 기재와 같다.
원고는 2013년경부터 정CC에게 이 사건 건물 전체를 임대하여 음식점을 운영하게 하였는데, 정CC이 차임을 제대로 지급하지 못하자, 2017. 12.경 이 사건 건물 중 지하층만을 인도받아 거주하였다. 원고는 2018. 5. 29. 손EE와 매매계약을 체결하였으나, 남편과 어머니의 반대로 매 매계약을 해지하고 계약금 1억 8,000만 원을 돌려주었다. 그 과정에서 정CC이 계속하여 차임을 지급하지 못하자 2018. 6. 30. 정CC의 음식점을 지하층으로 내려보내고 지상층을 인수받아 수리 후 주택으로 용도변경하여 원고와 어머니가 직접 거주하였다. 이후 손EE와의 해지된 매매계약으로 인하여 중개수수료 1,000만 원을 돌려받지 못하게 되자 2018. 7. 14. 다시 손EE와 매매계약을 체결하고 이 사건 건물을 양도하였다. 이 사건 건물은 양도일인 2018. 7. 14. 주택으로 사용되었는바, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로, 취소되어야 한다.
① 앞서 본 2018. 5. 29. 최초 매매계약 시부터 같은 해 9. 19. 제2종 근린생활시설로 다시 용도변경 되기까지의 과정 즉, 원고와 송II 사이의 최초 매매계약 체결과 해제, 원고와 정CC 사이의 임대차계약 변경, 원고의 이 사건 건물에 대한 용도변경, 송II와 정CC 사이의 임대차계약 체결 및 원고와 송II 사이의 이 사건 매매계약 체결, 송II의 이 사건 건물에 대한 재용도변경의 일련의 과정을 살펴보면, 원고는 송II와의 최초 매매계약 후 오로지 고가주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위해 위와 같은 과정을 거친 것으로 판단된다.
② 위 과정에 대한 원고의 설명은 일반 경험칙에 비추어 납득하기 어렵다. 즉 원고가 매매대금 18억 원의 거액의 매매계약을 체결하면서 어머니, 남편과 충분히 상의하지 아니하고 송II로부터 계약금 1억 8,000만 원을 받고 최초 매매계약을 체결하였다가, 어머니와 남편이 반대한다고 하여 이를 일방적으로 해제한 점, 원고의 단순변심에 의하여 일방적인 의사로 송II와의 최초 매매계약을 해제하면서 계약금 배액이 아니라 계약금 1억 8,000만 원만을 반환한 점, 원고가 송II와의 최초 매매계약 당시 계약금만 지급한 상태에서 중개수수료 1,000만 원을 미리 지급하고 이 중개수수료를 반환받지 못해 이 사건 매매계약을 다시 체결하였다는 점 등의 원고의 주장을 쉽게 받아들이기 어렵다.
③ 정CC은 2013. 8. 15.부터 이 사건 매매계약 이후로도 계속하여 이 사건 건물 전체에서‘DDD’을 운영해 온 것으로 보인다. 다만, 정CC은 2018. 7.경 원고의 요구에 따라 지상층에 대한 일부 리모델링 공사를 하면서 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택으로 용도변경하고 여기서 일시 거주하였다는 점을 증거로 남기는데 도움을 준것으로 보인다. 정CC이 운영하는‘DDD’은 서울 AA구 BB동에 위치한 프랑스 가정식 전문식당인바, 고급스러운 이미지와 비교적 비싼 가격의 식당이다. 정CC이 월차임을 밀렸다고 하여, 위와 같은 고급스러운 이미지의 식당을 이 사건 건물 지하에서만 운영할 의사로 원고와 2018. 6. 30. 임대차계약을 다시 체결하였다는 점은 납득하기 어렵다. 정CC은 처음부터 이 사건 건물 지하에서만‘DDD’을 운영할 의사가 없었던 것으로 보이고, 위 임대차계약 당시 이미 송II와의 임대차계약을 염두고 지상층에 대하여 원고가 비과세 혜택을 볼 수 있도록 협조하면서 리모델링을 한 것으로 보인다.
④ 원고는 2009. 4. 1.부터‘삼JJJ’이라는 상호로 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업을 신고하였다가 2018. 8. 2. 폐업하였다. 원고는 2017년 제2기(2017. 7. 1.~ 12. 31.)와 2018년 제1기(2018. 1. 1.~ 6.30.) 매출을 각 2,400만 원(DDD 월 임대료 400만 원 × 6개월)으로 부가가치세 신고하였다. 정CC이 월차임을 지급하지 못하여 이 사건 건물 지하로‘DDD’을 이전하기로 하였다는 원고의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다.
⑤ 원고가 이 사건 건물에서 거주하였다고 주장하는 기간 동안 전기요금을 부담하거나, 자신의 명의로 주거용 전기사용을 신청한 적이 없다. 정CC이 위 기간 동안 상업용 전기요금을 계속 부담한 것으로 보인다.
⑥ 가사 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층에 일시 거주하였다고 하더라도, 이는 고가 주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위한 가장행위에 불과한 것으로 보이고, 실제 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택 용도로 사용하려는 의사가 있었다고 볼 수 없다.
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <표 1> 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 6 4년 이상 5년 미만 100분의 8 5년 이상 6년 미만 100분의 10 6년 이상 7년 미만 100분의 12 7년 이상 8년 미만 100분의 14 8년 이상 9년 미만 100분의 16 9년 이상 10년 미만 100분의 18 10년 이상 11년 미만 100분의 20 11년 이상 12년 미만 100분의 22 12년 이상 13년 미만 100분의 24 <표 2> 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ■ 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위)
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 이하 생략) 제156조(고가주택의 범위)
① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 {1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다 }이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액-9억원)/양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액-9억원)/양도가액
판결 내용은 붙임과 같습니다.