이 사건 부동산의 양도가액은 유치권자가 포기한 유치권합의금액을 제외한 금액인지 여부

사 건 2018구단1197 양도소득세등부과처분취소 원 고 박@@ 피 고 000세무서장 변 론 종 결

2019. 6. 11. 판 결 선 고

2019. 7. 9.

1. 이 사건 소 중 2014년 귀속 양도소득세 부과처분의 취소청구 부분을 각하한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 5. 29. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 41,119,096원(가산세 포함)의 경정청구 거부처분과 2014년 귀속 양도소득세 90,331,090원의 부과처분을 각 취소한다. [2018. 10. 25.자 피고 답변서, 2019. 2. 25.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서,

2019. 6. 7.자 원고 준비서면과 제7차 변론기일에서의 각 진술에 의하여 위와 같이 선 해한다.]

• 가. 원고는 ‘인천 중구 @@동 129-2 대지 781㎡ 및 주택 111.33㎡’(이하 ‘@@동 부 동산’이라 한다)를 2012. 10. 30. 경매절차에서 취득하여 등기부등본상 등기접수일인

2016. 4. 22. 양도한 것으로 하여 양도소득세 예정신고 하였다.

• 나. 원고는 ‘① 경기 양평군 **리 643-14 대지 407㎡ 및 주택 134.19㎡, ② 같은 리 643-29 대지 581㎡ 및 주택 134.19㎡, ③ 같은 리 643-30 대지 410㎡ 및 주택 134.19㎡‘(이하 순차로 ’①, ②, ③ 각 부동산‘이라 하고 통틀어 ’이 사건 부동산‘이라 한다)를 2015. 7. 28. 임의경매절차에서 취득하고 2016. 7. 27. 이@@(① 부동산), 권@@(② 부동산), 문@@(③ 부동산)에게 양도하면서, 양도가액 950,000,000원, 필요경비 789,593,564원(= 경매 취득가액 355,277,910원 + 유치권 합의금액 420,000,000원 + 취득세 등 14,315,654원), 양도차익 160,406,436원으로 하여 예정신고 하였다.
• 다. 원고는 2017. 2. 15. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 양수인들(이@@, 권 @@, 문@@)로부터 실제로 송금받은 543,416,080원으로 경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였다. 원고는 아래 표와 같이, 당초 예정신고 당시의 양도가액 950,000,000원에 포함한 유치권 합의금액 420,000,000원을, 위 경정신청 시에는 필요경비에서는 그대로 유지하고 양도가액에서는 제외하였다. 결정(경정)구분 항목 당초신고 경정청구 양도가액 950,000,000원 543,416,080원 필요경비 취득가액 355,277,910원 789,593,564원 789,593,564원 유치권금액 420,000,000원 취득세등 14,315,654원 양도차익 160,406,436원 -246,177,484원
• 라. 이에 피고는 세무조사를 거친 다음, 이 사건 부동산의 양도가액은 유치권 합의금 액이 포함된 당초 신고금액인 950,000,000원이 타당하다고 판단하고, 2017. 5. 29. ‘세무조사 결과 통지서’를 통하여 원고의 위 2017. 2. 15.자 경정청구를 거부한다는 취지의 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 아래 마항에서 보는 바와 같이 @@동 부동산에 관하여 분리과세 하게 됨에 따라 재계산한 결과, 이 사건 부동산에 관한 2016년 귀속 양도소득세는 41,119,096원(가산세 포함)이 되었다.
• 마. 한편 피고는 함께 세무조사를 한 @@동 부동산에 관하여는, 실제 양도시기를 2016년이 아닌 2014년으로 보아 2년 미만 단기양도로서 양도차익에 양도소득세율 40%를 적용하여 양도소득세를 재계산하여 위 2017. 5. 29.자 ‘세무조사 결과 통지서’로 원고에 대하여 ‘2014년 귀속 양도소득세 90,331,090원’을 결정․고지하였다.
• 바. 원고는 피고에게 대한 과세 전 적부심사로 ‘2014년 귀속 양도소득세(@@동 부동 산)’과 ‘2016년 귀속 양도소득세(이 사건 부동산)’에 이의를 제기하였다가 2017. 7. 27. 기각 결정을 받은 후, 조세심판원에 ‘이 사건 부동산에 관한 이 사건 처분’에 대하여만 심판청구를 제기하였다가 2018. 5. 16. 기각 결정을 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6, 9 내지 12, 16호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제3호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 이 사건 처분(이 사건 부동산)에 관한 주장 원고가 양수인들과 작성한 이 사건 부동산의 매매대금이 합계 9억 5,000만 원이라는 매매계약서는 유치권자 문# 유치권 금액 4억 2,000만 원이 포함된 것이다. 그런데 농협에서 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받으면서 문# 유치권을 포기했으 므로 양도가액에서 유치권 금액은 공제되어야 한다. 위 9억 5,000만 원의 매매계약서 는 담보대출을 받기 위한 소위 업(UP) 계약서인데, 실제로는 매매대금을 543,416,080 원으로 하는 조건으로 농협에서 대출을 받으면서 문# 유치권을 소멸시켰으므로 양도가액은 543,416,080원이 타당하다. 이 사건 부동산의 등기부등본상 거래가액도 합계 543,416,080원(① 부동산 175,190,000원 + ② 부동산 201,231,480원 + ③ 부동산 166,994,600원)으로 정정되었는바, 원고의 주장을 뒷받침한다. 따라서 원고의 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 2014년 귀속 양도소득세 부과처분(@@동 부동산)에 관한 주장 @@동 부동산과 이 사건 부동산에 관한 양도소득세는 합산해서 부과되어야 하는데, 이 사건 부동산의 양도차익이 마이너스(-) 246,177,484원여서 @@동 부동산의 양도차익 107,403,620원을 합산해도 양도차익이 마이너스이므로, 원고에게는 양도소득세가 부과될 수 없다. 따라서 2014년 귀속 양도소득세 부과처분도 위법하다.

3. 이 사건 소 중 2014년 귀속 양도소득세 부과처분 취소청구 부분의 적법 여부 직권으로 살펴본다.

• 가. 행정소송법 제18조 제1항 은 “취소소송은 법령의 규정에 의하여 당해 처분에 대한 행정심판을 제기할 수 있는 경우에도 이를 거치지 아니하고 제기할 수 있다. 다만, 다른 법률에 당해 처분에 대한 행정심판의 재결을 거치지 아니하면 취소소송을 제기할 수 없다는 규정이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 다른 법률에서 필요적 전치주의를 규정하고 있는 때에는 그에 따라 전심절차를 거쳐 취소소송을 제기하도록 규정하고 있다. 한편 국세기본법 제55조 제1항 본문은 “이 법 또는 세법에 따른 처분 으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다.”고 규정하고, 같은 법 제56조 제2항은 “제55조에 규정 된 위법한 처분에 대한 행정소송은 행정소송법 제18조 제1항 본문, 제2항 및 제3항에 도 불구하고 이 법에 따른 심사청구 또는 심판청구와 그에 대한 결정을 거치지 아니하 면 이를 제기할 수 없다.”고 규정하여 조세행정소송에 관한 필요적 전치주의를 선언하 고 있다.
• 나. 양도소득세 부과처분은 소득세법에 근거한 것이어서 국세기본법 제55조 제1항 본문이 정한 ‘세법에 따른 처분’에 해당한다. 그런데 원고는 이 사건 부동산에 관한 이 사건 처분에 대해서만 조세심판원에 심판청구를 하였을 뿐 @@동 부동산에 관한 2014년 귀속 양도소득세에 대하여는 국세기본법에 따른 심사청구와 심판청구를 하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같다.
• 다. 따라서 이 사건 소 중 2014년 귀속 양도소득세 부과처분의 취소청구 부분은 필 요적 전심절차를 거치지 아니하여 부적법하다.

• 가. 인정사실 갑 제3 내지 6, 12, 19호증, 을 제2호증, 을 제3호증의 1 내지 3, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래 사실을 인정할 수 있고, 갑 제1, 2, 7, 8, 20호증의 기재만으로는 위 인정에 방해가 되지 아니한다.

1. 이 사건 부동산에 관하여 2013. 11. 27. 수원지방법원 여주지원 2013타경198** 호로 임의경매절차가 개시되었다. 문# 2014. 3. 10. 유치권신고를 하였다(신고금 액이 4억 2,000만 원인 것으로 보인다). 이 사건 부동산의 감정평가액은 아래 표와 같 이 807,240,000원이었는데, 위 유치권 등의 영향으로 여러 차례 유찰되어 원고는 2017. 7. 28. 355,277,910원에 매수하였다. 구분 감정평가금액 (법원경매) 취득가액 (낙찰가액) 양도가액 (당초신고) 양도가액 (경정청구) 평가일 또는 소유권이전일

2013. 12. 20.

2015. 7. 28.

2016. 7. 27.

2016. 7. 27.

① **리 643-14 251,825,000 110,831,796 300,000,000 175,190,000

② **리 643-29 302,624,000 133,189,166 350,000,000 201,231,480

③ **리 643-30 252,791,000 111,256,948 300,000,000 166,994,600 계 807,240,000 355,277,910 950,000,000 543,416,080

2. 원고는 2015. 7. 28. 이 사건 부동산을 부동산임의경매결차(수원지방법원 여주지원 2013타경198)에서 취득하고, 2015. 7. 30. 유치권자인 문# 상대로 부동산 인도명령 신청(같은 법원 2015타인1)을 하였으나 2015. 10. 1. 기각결정이 내려져 인 도를 받지 못하고 있었다. [원고는 문# 상대로, 2015. 11. 20. 수원지방법원 여주지원 2015가단251호로 건물명도 소송을 제기하였다가 2016. 2. 21. 소를 취하하고, 다시 2016. 6. 9. 같은 법원 2016가단530호로 건물명도 소송을 제기하였다가 2016. 11. 1. 소를 취하한 것으로 보인다.]

3. 원고는 이 사건 부동산을 인도받지 못한 상태에서 매도하면서 유치권 신고금액 을 매매대금에 포함시키고 양수인들이 담보대출을 받아 문# 지급하여 해결하는 방식을 채택하였다. 그리하여 2016. 6. 25. 내지 2016. 6. 27.자로 원고와 양수인들 사이에 이 사건 부동산의 매매대금이 9억 5,000만 원인 매매계약서들(① 이@@ 3억 원, ② 권@@ 3억 5,000만 원, ③ 문@@ 3억 원)이 작성되었다. 그리고 문# 2016. 6. 26. “유치권 신고금액 4억 2,000만 원을 위 위 주택매매대금 합계 9억 5,000만 원에 포함하여 매매하는 조건으로 유치권을 포기한다.”는 내용의 “유치권포기각서”를 작성하였다.

4. 2016. 7. 27. ② 부동산에 채무자 권@@, 채권최고액 248,400,000원, ③ 부동산 에 채무자 문@@, 채권최고액 206,400,000원의 각 근저당권자 영동농업협동조합의 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 같은 날 원고는 양수인들 3명으로부터 합계 543,416,080원을 계좌로 송금받았다.

5. 원고는 양평군수에게 2016. 7. 27. 이 사건 부동산의 매매대금을 위와 같이 합 계 9억 5,000만 원으로 하여 부동산거래계약신고를 하여 부동산등기부등본에 그와 같 이 기재되었다. 그런데 원고는 2017. 11. 1. 양평군수에게 이 사건 부동산의 매매대금 을 합계 543,416,080원(① 부동산 175,190,000원 + ② 부동산 201,231,480원 + ③ 부동산 166,994,600원)으로 수정하여 부동산거래계약신고를 다시 하였고, 이에 따라 부동산등기부등본의 거래가액도 수정되었다.

• 나. 판단

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가 액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2.

10. 선고 2009두19465 판결 참조).

2. 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 인정한 사실에 앞서 든 증거들 및 변론 전체 의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 문# 유치권으로 인 해 이 사건 부동산을 인도받지 못한 상태에서 1) 양수인들에게 매도하면서 위 유치권 신고금액 4억 2,000만 원을 매매대금에 포함시켜 매도하였고, 문# 양수인들로부 터 유치권에 대한 대가를 지급받은 것으로 보이는 점, ② 원고 주장의 543,416,080원 은 소유권이전등기경료일인 2016. 7. 27. 양수인들로부터 계좌로 송금받은 금액의 합계일 뿐이고, 이에 관한 매매계약서가 존재하지 아니하며(원고가 이 사건에서 갑 제1호증으로 제출한 매매계약서의 매매대금도 8억 원이다), 이 사건 부동산의 2013년 부동산의 감정평가액 807,240,000과 2016년 개별주택가격 757,000,000원에 크게 모자라고,계약금과 중도금이 전혀 지급되지 아니하는데다가 고액의 부동산 매매대금이 십원, 백원, 만원 단위로 결정된다는 것은 거래관행상 매우 이례적이므로, 원고의 주장의 위 금액을 이 사건 부동산의 진정한 매매가격으로 인정하기 어려운 점, ③ 부동산등기부등본의 거래가액이 수정된 것은 원고의 수정신고에 따른 것으로 위 사정에 비추어 진실한 것이라고 단정하기 어려운 점, ④ 문# 유치권이 있었다는 사실은 원고도 인정하고 있는바, 담보대출 시 위 유치권을 소멸시키기로 한 것은 그 대가가 지급되었기 때문이라고 봄이 타당한 점 등을 보태어 보면, 유치권 포기각서상 문# 유치권 신고금액 4억 2,000만 원은 원고의 이 사건 부동산 양도와 대가관계에 있는 금원으로 매매대금이 포함된다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 부동산의 양도차익을 9억 5,000만 원이라고 보아 원고의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 설령 원고의 주장처럼 업(UP) 계약서가 작성되었고, 주장취지처럼 문# 이 사건 매매대금 결정 이전에 유치권을 아무런 대가 없이 포기한 것이라고 가정한다고 하더라도, 그 경우에는 유치권 금액 4억 2,000만 원은 ‘양도가액’뿐만 아니라 ‘필요경 비’에서도 제외되어야 하는바, 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다. [갑 제1호증의 부동산매매계약서에는 ‘해당관청에 매매대금은 9억 원으로 신고하고, 유치권 2억 6,400만 원 포함으로 계약신고한다’는 내용이 있는데, 유치권 금액을 2억 6,400만 원으로 보더라도 이 사건 처분보다 원고에게 불리하다.]

그렇다면 이 사건 소 중 2014년 귀속 양도소득세 부과처분의 취소청구 부분은 부적 법하므로 이를 각하하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 원고는 문## 외 최KK, 정HH을 상대로도 부동산인도명령(수원지방법원 여주지원 2015타인1,1)을 신청했다가 기각을 당하였다. 원고는 최@을 상대로는 문# 마찬가지로 2차례에 거쳐 건물명도 소송을 각 제기하였다가 각 취하하였고, 정@@을 상대로는 유치권부존재확인의 소(수원지방법원 여주지원 2015가단25**호)를 제기하여 2016. 6. 15. 승소판결을 선고받아 위 판결이 확정되었다.