부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이행인수로 보아야 한다.
부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이행인수로 보아야 한다.
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지
피고는 원고에게 49,358,810원 및 이에 대한 2013. 7. 31.부터 이 사건 소장 송달일 까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
(1) 피고는 1992년경 박JK와, 박JK로부터 박JK 소유의 oo o구 oo동558-25 대 313㎡ 중 38/137 지분(이하 ‘이 사건 토지 지분’이라고 한다) 및 위 지상 무허가 건물을 임대차보증금 60,000,000원(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라고 한다)에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다(다만 주민등록은 1989. 11. 2. 전입한 것으로 되어 있다).
(2) 피고는 이 사건 임대차보증금 반환 채권을 담보하기 위하여 이 사건 토지 지 분에 관하여 2002. 7. 24. 채무자를 박JK, 근저당권자를 피고로 한 채권최고액 1억원의 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다)를 마쳤다.
(1) 박JK는 2005. 6. 5. 김JE과, 김JE에게 이 사건 토지 지분 및 위 지상 무허가 건물을 매매대금을 120,000,000원에 매도하되 ‘근저당설정금 중 6,000만 원(임대 차보증금)은 잔금에서 공제’하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2005. 7. 6. 김JE에게 이 사건 토지 지분에 관한 지분이전등기를 마쳐주었다.
(2) 피고는 2006. 2. 27. 김JE과, 김JE으로부터 이 사건 토지 지분 및 지상 무 허가 건물을 임대차보증금 60,000,000원에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 김JE에게 “일금 4,000만 원 정. 위 금액은 o구 oo동 558-25 토지 근저당 설정 금액 중 일부 변제금액임. 김JE․박JK 귀하”라는 내용의 영수증을 작성하여주었다.
(1) 이 사건 토지 지분에는 1999. 12. 23. DI신협이 신청한 청구금액 118,143,557원의 가압류등기가 마쳐져 있었다. DI신협의 박JK에 대한 채권을 승계한 주식회사 KRC는 인천지방법원 2002가단38315호 사건의 집행력이 있는 판결 정본에 기하여 이 사건 토지 지분 및 인천 o구 oo동 592-51, 592-52, 592-85 각 토지 중 박JK 소유 지분에 관하여 부동산강제경매를 신청하였고, 위 각 토지 지분에 관하여 인천지방법원 2012타경92557호로 강제경매절차가 진행되었다.
(2) 위 경매절차에서 원고는 박JK의 국세채권자로서 63,368,190원을 교부청구하였고, 피고는 근저당권자의 지위에서 채권최고액 1억 원을 그대로 채권신고하였다.
(3) 집행법원은 2013. 7. 31. 집행비용 등을 제외한 배당할 금액 112,447,699원 중 피고에게 93,790,667원을 배당하고 원고에게 14,009,380원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였고, 피고는 위 배당금을 수령하였다. 그런데 이 사건 토지 지분과 관련한 배당할 금액은 106,969,283원이었고 그 중 피고에 대한 배당액은 93,790,667원이었으며 원고에 대한 배당액은 12,203,796원이었다(원고는 이 사건 토지 지분이 아닌 다른 경매목적물에서 1,805,584원을 배당받았다). [인정근거] 갑 제1 내지 9호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
(1) 이 사건 임대차보증금 부분 (가) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하 는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. (나) 살피건대, 피고가 박JK를 면책시키는 것을 명시적으로 승낙하였음을 인정 할 만한 아무런 증거가 없다. 또한 이 사건 토지 지분에 관하여 이 사건 근저당권이 설정되기 전에 이미 이 사건 임대차보증금을 초과하는 액수의 가압류 등기가 마쳐져 있는 상황에서 피고가 2006. 2. 27. 김JE과 새로이 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 피고가 박JK의 면책에 관하여 묵시적으로 승낙하였다고 보기도 어렵다. (다) 따라서 이 사건 임대차보증금 반환 채무는 이 사건 근저당권의 피담보채무 에 해당한다.
(2) 이 사건 임대차보증금을 제외한 부분 설령 피고 주장과 같이 피고가 박JK에 대하여 공사대금 채권 3,700만 원을 가 지고 있고 이를 이 사건 근저당권의 피담보채권에 포함시켰다고 하더라도, 피고가
2006. 2. 27. 김JE과 박JK 앞으로 이 사건 근저당권에 의하여 담보되는 금액의 일 부로서 4,000만 원을 변제받았다는 내용의 영수증을 작성해 준 이상, 김JE, 박JK, 피고 사이에는 이 사건 임대차보증금 6,000만 원을 제외한 나머지 채권은 이 사건 근저당권의 피담보채권에서 제외하기로 하는 약정이 성립하였다고 봄이 상당하다 피고가 제출한 을 제2호증(사실확인서)에도 김JE 측에서 근저당설정금액이 많아 매수할 수 없다고 하여 박JK가 급히 매매하기 위해서 근저당설정금액 중 4,000만 원을 줄이기로 합의하고 영수증을 작성하였다는 취지로 기재되어 있다.
(3) 따라서 이 사건 임대차보증금 반환 채무만이 이 사건 근저당권의 피담보채무 이다.
(1) 피고가 배당받은 93,790,667원 중 이 사건 임대차보증금 6,000만 원을 초과하 는 33,790,667원은 배당을 더 받아야 할 채권자들이 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 없는 피고가 배당을 받은 경우에 해당한다.
(2) 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 이 사건 토지 지분에 대한 채권자들의 순위, 순환흡수관계 및 채권액에 따라 이 사건 토지 지분에 관하여 배당할 금액 106,969,283원에 대한 배당액을 다시 계산하면, 아래 표와 같다.
(3) 결국 피고는 법률상 원인 없이 33,790,667원의 이득을 얻고 원고에게 33,790,667원(45,994,463원－12,203,796원)의 손해를 가하였다. 따라서 피고는 원고에게 33,790,667원 및 이에 대하여 위 배당일인 2013. 7. 31.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결 선고일인 2016. 6. 15.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.