공사대금 감정가액의 필요경비(자본적지출) 인정여부 및 비사업용토지 해당 여부

사 건 인천지방법원-2016-구합-54675 (2018.08.23) 원 고 △△△ 피 고 OOO세무서장 변 론 종 결 2018.07.05. 판 결 선 고 2018.08.23.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

원고는 2001. 4. 7. ○○○로부터 ●●시 ●●군 ●●면 ●●리 625-2, 626, 627, 627-6, 627-7, 735-2 등 6필지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관한 소유권을 취득한 후, 2013. 6. 26. ▲▲▲에게 이 사건 토지를 대금 000,000,000원으로 정하여 양도하였다. 원고는 2013. 8. 26. 피고에게 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 신고를 하면서 양도가액 000,000,000원, 취득가액 000,000,000원, 기타 필요경비 00,310,970원, 양도차익 000,689,030원으로 하여 양도소득세 00,916,160원을 신고하였는데, 그 증빙서류로 매매대금이 000,000,000원으로 기재된 원고와 ○○○ 명의의 이 사건 토지 에 관한 2001. 4. 1.자 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)를 제출하였다. 피고는 이 사건 토지에 관한 원고의 취득가액과 관련하여 이 사건 매매계약서가 허위의 계약서이고 원고의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제2항제2호 본문에 따라 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액에 의한 취득가액(이하 ‘환산가액’이라 한다)인 00,435,508원으로 하고 여기에 대통령령으로 정하는 금액(이하 ‘개산공제액’이라 한다)인 0,833,066원을 더한 금액인 00,268,574원을 필요경비로 인정하여2016. 6. 1. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 000,618,750원(부당과소신고 가산세 00,646,792원, 납부불성실 가산세 00,078,168원 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 갑 제2, 4, 5, 6호증, 을 제1, 2호증의 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 양도소득의 필요경비 원고가 ○○○로부터 이 사건 토지를 000,000,000원에 양수하였으므로, 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득의 필요경비는 취득가액(실지거래가액) 000,000,000원에 자본적 지출액 000,249,800원(농지조성비 등 00,530,800원 + 경계복원비 000,000원 + 매립공사비 및 파일공사비 000,147,000원 + 건축허가 용역비 및 설계비 00,300,000원)을 더한 000,249,800원이 인정되어야 한다. 설령 원고의 이 사건 토지의 취득가액(실지거래가액)이 피고의 주장과 같이 000,000,000원이라고 본다 하더라도, 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득의 필요경비는 취득가액(실지거래가액) 000,000,000원에 자본적 지출액 000,249,800원을 더한 000,249,800원이 인정되어야 한다. 설령 이 사건 토지의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액 00,435,508원으로 인정한다고 하더라도, 그 환산가액에 개산공제액 0,833,066원을 더한 금액인 00,268,574원이 자본적 지출액 000,249,800원보다 적으므로, 구 소득세법 제97조 제2항 제2호 단서에 따라 그 자본적 지출액 000,249,800원이 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득의 필요경비로 인정되어야 한다. 따라서 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득의 필요경비로 환산가액에 개산공제액을 더한 금액인 00,268,574원만을 인정한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 장기보유 특별공제 이 사건 토지는 구 소득세법 제104조의3 제1항 에 따른 비사업용 토지로서 보유기간이 10년 이상인 경우에 해당하므로, 이 사건 토지가 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 이 사건 토지에 관한 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액에서 장기보유특별공제액을 공제하지 않은 이 사건 처분은 위법하다.

3. 가산세 부과의 위법 원고가 세무지식의 부족으로 세액 중 일부를 신고․납부하지 못한 것일 뿐인 점 등을 고려하면, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득의 필요경비 주장에 관하여

• 가) 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 하는지 여부 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비의 하나인 취득가액을 ‘취득에 든 실지거래가액’에 의하여야 하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령(2015. 2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 의한 가액을 말한다고 규정하고 있는데, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 본문은 양도가액 또는 취득가액을추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정하면서 제3호에서 ‘제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액’을 규정하고 있다. 한편, 양도차익을 계산할 때 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 을 제2 내지 7호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 갑 제1, 7호증, 을 제3호증의 기재만으로는 원고가 ○○○로부터 이 사건 토지를 양수하면서 그 대금을 000,000,000원 또는 000,000,000원으로 정하였음을 인정하기에 부족하고(원고가 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 신고를 하면서 증빙자료로 제출한 이 사건 매매계약서는 사후에 허위로 작성된 것으로 보인다), 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 그 밖에 원고가 ○○○로부터 이 사건 토지를 취득할 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 자료가 없다. 이와 같이 원고가 ○○○로부터 이 사건 토지를 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되지 않고, 매매사례가액 및 감정가액도 존재하지 않으므로, 이 사건 토지의 취득가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 에 따른 환산가액에 의하여야 한다. ① 이 사건 매매계약서에는 매매 목적물인 이 사건 토지의 표시가 ●●시 ●●군 길상면 ●●리 625-2, 626, 627, 627-6, 627-7, 735-2 토지로 기재되어 있으나, 그 중 ●●시 ●●군 ●●면 ●●리 627-6, 627-7 토지가 이 사건 매매계약서상의 작성일자인 2000. 4. 1. 이후인 2004. 1. 30. ●●시 ●●군 ●●면 ●●리 627 토지에서 분할된 것인 점(을 제4호증의 기재)에 비추어 이 사건 매매계약서는 위 작성일자에 작성된 것이 아니라 사후에 작성된 것으로 보인다.② 원고는 1998년경 이후로 외조카인 ○○○에게 합계 약 000,000,000원을 대여하고 그 변제를 갈음하여 ○○○로부터 이 사건 토지를 양도받은 것이라고 주장하나, 원고와 ○○○ 사이의 그와 같은 금전거래를 인정할 만한 객관적인 자료가 없다. ③ ○○○이 1999. 11. 8. ccc농협으로부터 이 사건 토지를 담보로 대출을 받을 당시에 이 사건 토지의 가액이 00,640,000원으로 평가되었고(을 제6호증의 기재), ○○○은 원고에게 이 사건 토지를 양도함에 따른 양도소득세 신고를 하면서 그 양도가액을 00,000,000원으로 신고하였다.
• 나) 취득가액을 환산가액에 의하는 경우의 필요경비 구 소득세법 제97조 제1항 은 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ‘취득가액’을, 제2호에서‘자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것’(이하 ‘자본적 지출액’이라 한다)을, 제3호에서 ‘양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것’(이하 ‘양도비’라 한다)을 규정하고, 제2항은 제1호에서 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하는 한편, 제2호에서 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등에 의하는 경우에는 그 금액에 대통령령이 정하는 개산공제액을 더한 금액을 필요경비로 계산하되, 특히 취득가액을 환산가액에 의하는 경우에는 그 환산가액과 개산공제액의 합계액이 자본적 지출액과 양도비의 합계액보다 적은 때는 자본적 지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 계산할 수 있도록규정하고 있다. 이 사건 토지의 취득가액이 환산가액에 의하여 인정되어야 하는 이상, 이 사건 토지의 양도가액에서 공제될 필요경비로는 환산가액 00,435,508원과 개산공제액 0,833,066원의 합계액인 00,268,574원이 인정되어야 하고, 다만 이 사건 토지에 관한 원고의 자본적 지출액과 양도비의 합계액이 위 00,268,574원보다 많은 경우에는 그 자본적 지출액과 양도비의 합계액이 필요경비로 인정될 수 있다.
• 다) 자본적 지출액의 인정 여부 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 은 자본적 지출액으로 ‘양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’(제3호), ‘이에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것’(제4호) 등을 규정하고 있고, 그 위임에 따른 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 은 ‘토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’(제2호), ‘사방사업에 소요된 비용’(제5호), ‘제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용’(제6호) 등을 규정하고 있다. 원고는 농지조성비 00,530,800원(농지보전부담금 00,287,800원, 지역개발공채 00,000원, 면허세 00,000원, 관광숙박업사업계획승인을 위한 면허세 00,000원, 지역개발공채 00,000원)과 경계복원비 000,000원, 매립공사비 및 파일공사비 000,147,000원, 건축허가 용역비 및 설계비 00,300,000원 등 합계 000,249,800원을 지출하였으므로, 이 금액이 자본적 지출액으로 인정되어야 한다고 주장하나, 아래에서 보는 바와 같이 원고가주장하는 금액이 이 사건 토지에 관한 자본적 지출액에 해당한다고 볼 수 없다.

① 농지조성비 및 경계복원비 부분 갑 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 대표이사로 있는 주식회사 DDDD(이하 ‘DDDD’이라 한다)이 관광숙박업사업계획승인을 받음에 따라 의제되는 농지전용허가를 받고 농지보전부담금으로 00,287,800원을 납부한 사실을 인정할 수 있을 뿐이고, 달리 원고가 그 주장과 같은 농지보전부담금 등 농지조성비 00,530,800원을 지출하였음을 인정할 만한 증거가 없다(DDDD가 농지전용허가를 받고 지출한 비용이 원고의 자본적 지출액에 포함된다고 볼 수는 없다). 또한, 갑 제17호 증의 기재에 의하면, 원고가 2008. 5. 15. 대한지적공사에 경계복원 관련 비용으로 272,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있으나, 그 비용의 지출 경위와 목적 등을 알 수 있는 자료가 없는 이상 그와 같은 사정만으로 위 경계복원 관련 비용이 이 사건 토지에 관한 자본적 지출액에 해당한다고 볼 수는 없다.

② 매립공사비 및 파일공사비 부분 갑 제21호증의 기재에 의하면, 원고가 2011. 6. 10. BBB에게 00,500,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있으나, 그와 같은 사정만으로는 원고가 BBB로부터 이 사건토지의 매립공사를 위한 흙을 매입하면서 그 금액을 지급한 것임을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 한편, 자본적 지출액이란 실제로 지출된 비용을 의미하는 것이므로, 감정평가액에 불과한 이 법원의 KKK에 대한 감정촉탁결과만으로 원고가 매립공사 및 파일공사를 하면서 그 비용으로 000,147,000원을 실제로 지출하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

③ 건축허가 용역비 및 설계비 부분 원고가 주장하는 건축허가 용역비 및 설계비는 건축물이 건축되어 양도될 경우에 그 필요경비로 계산될 여지가 있는 것일 뿐 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호 에 따른 이 사건 토지의 ‘용도 변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 등으로서 이 사건 토지에 관한 자본적 지출액에 해당한다고 보기는 어렵다(원고는 이 사건 토지를 양도함에 있어서 건축허가 등도 그 양도 목적물에 포함되었다고 주장하나, 이를 인정할 만한 자료도 없다).

• 라) 필요경비의 인정 범위 이 사건 토지의 환산가액 00,435,508원과 개산공제액 0,833,066원의 합계액인00,268,574원이 이 사건 토지에 관한 원고의 자본적 지출액보다 적은 금액이라고 볼 수 없으므로(설령 원고가 주장하는 농지조성비 00,530,800원과 경계복원비 000,000원이 이 사건 토지에 관한 원고의 자본적 지출액에 해당한다고 본다 하더라도, 그 자본적 지출액이 위 환산가액과 개산공제액의 합계액에는 미치지 못한다), 피고가 이 사건 처분을 하면서 이 사건 토지의 양도가액에서 공제될 필요경비로 위 환산가액과 개산공제액의 합계액인 00,268,574원을 인정한 것은 적법하다.

2. 장기보유 특별공제 주장에 관하여 구 소득세법 제95조 제1항, 제2항은 비사업용 토지가 아닌 토지를 10년 이상 보유한 경우에 양도차익의 30% 상당액을 장기보유 특별공제액으로 양도차익에서 공제하도록 규정하고 있고, 구 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서, 구 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제4호 는 농지법 제6조 제2항 제7호 에 따른 농지전용허가를 받은 자가 소유한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지는 그 소유자가 농지 소재지에서거주하지 않거나 자기가 경작하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있다. 이 사건 토지는 원고가 소유하던 농지로서 DDDD가 농지전용허가를 받은 것인 만큼, 구 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제4호 의 ‘농지전용허가를 받은 자가 소유한 농지’에 해당하지 않으므로, 이 사건 토지가 구 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서, 구 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제4호 에 따라 비사업용 토지에서 제외되는 것이라고 볼 수 없다(원고는 이 사건 토지가 호텔 건물을 건축하기 위하여 농지전용허가를 받은 토지로서 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 주장하나, 원고의 주장을 따르더라도 이 사건 토지는 굴착공사나 터파기공사가 착수되는 등 건축물의 건설이 착공되거나 착공신고서가 제출된 바가 없는 것이어서 구 소득세법 제104조의3 제2항,구 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제4호, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 에 해당하지 않으므로, 이 사건 토지가 비사업용 토지가 아닌 토지라고 볼 수 없다).

3. 가산세 부과의 위법 주장에 관하여 구 국세기본법(2014. 12. 23. 법률 제12848호로 개정되기 전의 것) 제47조의3 제2항 제1호의 부당과소신고 가산세는 국세의 과세표준이나 세액 계산의 기초가 되는 사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에 과세관청으로서는 과세요건사실을 발견하고 부과권을 행사하기 어려우므로 부정한 방법으로 과세표준 또는 세액의 신고의무를 위반한 납세자를 무겁게 제재하려는 것인데, 원고가 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 그 증빙서류로 매매대금 이 허위로 기재된 이 사건 매매계약서를 작성하여 제출함으로써 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하였고, 당시 원고에게 양도소득세 납부의무를 면탈함으로써 조세수입의 감소가 발생한다는 점에 대한 인식이 있었다고 보이므로, 이는 부당과소신고 가산세부과사유에 해당한다. 또한, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서 납세자의 고의․과실은 고려되지 않고 법령의 부지․착오 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않으므로(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002두10780 판결 등 참조), 원고가 세무지식이 부족하여 정당한 세액 중 일부를 신고․납부하지 못하였다는 사정은 원고에게 가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.

4. 이 사건 처분의 적법 여부 이 사건 처분은 이 사건 토지의 양도가액에서 공제될 필요경비로 환산가액과 개산공제액의 합계액인 00,268,574원을 인정하고 이 사건 토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유 특별공제를 적용하지 않은 것이어서 적법하고, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 그 부과사유가 인정되고 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 존재하지 않는 것이어서 적법하다.

원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.