시가감정 및 차액정산이 없는 단순교환 취득은 환산취득가액 적용대상임

사 건 2016구단50157 양도소득세부과처분취소 원 고 이OO 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2017. 4. 18. 판 결 선 고

2017. 7. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 12. 1. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 72,925,830원(가산세 포함)의 부과처분 및 피고가 2015. 3. 16. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 13,116,720원(가산세 포함)의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 2000. 9. 20. 소외 조OO로부터 취득한 경기도 OO군 OO면 OO리 산 35-3 임야 9,000㎡(이하, ‘이 사건 분할전 토지’라 한다)를 2001. 4. 14. 같은 리 산35-3 임야 5,962㎡, 같은 리 산37-3 임야 856㎡, 같은 리 산37-5 임야 856㎡, 같은 리 산37-6 임야 856㎡, 같은 리 산37-7 임야 470㎡로 분할한 다음 2013. 8. 22. 그 중 산35-3, 산37-3, 산37-7 임야 3필지 7,288㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다)를 양도한 후 피고에게 양도가액을 330,000,000원으로, 취득가액을 400,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 피고는 이 사건 토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 판단한 OO지방국세청장의 현지시정감사 결과에 따라, 원고가 신고한 취득가액을 부인하고 환산취득가액113,425,122원을 적용하여 2014. 12. 1. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 72,925,830원을 고지하였다.
• 다. 원고는 위 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2015. 10. 20. 위 심판청구를 기각하였다.
• 라. 한편, 피고는 이 사건 토지에 대한 위 환산취득가액의 계산에 오류가 있음을 발견하고, 환산취득가액을 84,496,023원으로 적용하여 2015. 3. 16. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 13,116,720원을 고지하였다(이하, 위 2014. 12. 1.자 및 2015. 3. 16.자 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 실지취득가액이 270,000,000원이라는 주장 원고는 2000. 8. 18. 조OO와 사이에 원고가 실소유하고 있는 OO도 OO시 OO동 468-3 OO아파트단지 내 상가 지하 비01호, 1층 103호, 104호, 105호(등기부상 소유자 OO건설 주식회사, 이하, ‘OO아파트상가’라 한다)의 매매가격을 350,000,000원으로, 조OO 소유의 이 사건 분할전 토지의 매매가격을 270,000,000원으로 평가하여 교환계약을 체결하였는바, 이 사건 토지의 실지취득가액을 270,000,000원으로 볼 수 있음에도 실지취득가액을 확인할 수 없다는 전제에서 환산취득가액을 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 필요경비 130,000,000원을 공제해야 한다는 주장 원고는 조OO와 협의하여 이 사건 토지의 형질변경허가시설물 설치와 토목공사 비용 등으로 130,000,000원을 지출하였음에도 이를 필요경비로 인정하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 실지취득가액이 270,000,000원이라는 주장에 대한 판단 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고와 조OO 사이에 교환계약을 체결할 당시 교환대상목적물인 이 사건 분할전 토지와 OO아파트상가에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 거친 것으로 보이지 않는 점, ② 원고는 토지형질변경허가 관련 사실관계 확인, 인근 부동산중개사무실을 통한 지가조사 등을 거쳐 이 사건 분할전 토지의 매매가격을 270,000,000원으로, OO아파트상가의 매매가격을 350,000,000원으로 협의한 후 각 부동산등기부등본에 설정된 근저당 채무를 변거하거나 인수하는 방법으로 정산하였으므로 이 사건 토지의 실지취득가액은 270,000,000원이라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 거치지 않는 이상, 위 금액을 이 사건 토지의 실지거래가액이라고 인정할 수 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이므로 환산취득가액을 적용하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2. 필요경비 130,000,000원을 공제해야 한다는 주장에 대한 판단 소득세법 제97조 제2항 제2호 는 취득가액을 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하는 경우의 필요경비는 ‘취득가액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액’에 의하도록 규정하고 있어 이른바 ‘개산공제액’만을 필요경비로 공제할 수 있고, 다만 같은 호 단서에 따라 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 ’환산가액과 대통령령이 정하는 금액의 합계액‘과 ’자본적 지출액과 양도비 등의 합계액‘을 비교하여 전자의 금액이 후자의 금액보다 적은 경우에는 후자의 금액을 필요경비로 할 수 있도록 규정하고 있다. 한편, 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하는 것이지만 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 2013. 2.15. 선고 2012두942 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다름과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 처분의 환산가액과 개산공제액의 합계가 85,143,197원(환산가액 84,496,023원 + 필요경비 647,174원)인 점, ②원고가 제출하고 있는 증거들만으로는 원고가 토지형질변경비용 등으로 130,000,000원을 지출하였다거나 ‘자본적 지출액과 양도비 등의 합계액’이 위 ‘환산가액과 개산공제액의 합계 85,143,197원’보다 더 크다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 환산가액과 개산공제액의 합계 85,143,197원을 적용한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.