국민주택초과 미분양아파트를 전세로 임대한 것은 일시적 잠정적 임대로 볼 수 없음

사 건 2015구합1629 부가가치세부과처분취소 원 고 주식회사 O인O드O스 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2016. 4. 21. 판 결 선 고

2016. 5. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 8. 1. 원고에 대하여 한 부가가치세 2013년 제2기분 4,492,822,560원, 2014년 제1기분 2,261,521,450원의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 OO시 OO구 OO동에 있는 OOOO아파트(총 1,425세대, 국민주택초과분 456세대, 이하 ‘OOOO아파트’라 한다)의 시행사이다. 원고는 2013. 2. 15. OOOO아파트 1단지가, 2013. 6. 24. 2, 3단지가 완공되자 국민주택초과분 아파트에 대하여 관련 매입세액을 공제하고 해당 부가가치세를 신고하였다. 원고는 2013년 제2기부터 2014년 제1기의 과세기간 동안 국민주택초과분 아파트를 포함한 미분양 아 파트를 임대하였다.
• 나. OO지방국세청장은 2014. 4.경 원고에 대한 감사결과, 원고가 위 아파트 중 국민주택초과분 244세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대한 것은 부가가치세 과세대상인 매매용 건물을 부가가치세 면세되는 주택임대에 전용한 것으로서 부가가치세법 제10조 제1항 제1호 에 따라 재화의 공급으로 보는 자가공급에 해당한다고 보고 감사자료를 피고에게 통보하였고, 피고는 2014. 8. 1. 원고에게 2013년 제2기 부가가치세 4,492,822,560원, 2014년 제1기 부가가치세 2,261,521,450원을 경정·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고는 2014. 11. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2015. 8.18. 청구를 기각하였다.

• 가. 원고의 주장요지 원고는 장기적인 부동산 경기침체로 인해 이 사건 아파트를 조기에 매각하는 것이 현실적으로 불가능하여 미분양된 주택을 일시적·잠정적으로 임대한 후 분양을 유도하려고 하였을 뿐, 이 사건 아파트를 면세사업인 주택임대사업에 확정적으로 전용한 것은 아니다.
• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단 ㈎ 관련 법리 부가가치세법 제10조 제1항 제1호 에는 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다고 규정되어 있는바, 이는 사업자가 그 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하게 되면 매출세액이 발생하지 않게 되어 부가가치세의 전가는 중단되므로, 이와 같이 직접 사용하거나 소비한 경우에 최종 소비자적 지위와 같게 하기 위하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세의 기본구조를 유지하려는 데 그 뜻이 있다 할 것이다. 따라서 사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대한 경우는 부가가치세법 제10조 제1항 제1호 의 이른바 자가공급에 해당하는 '자기사업을 위하여 직접사용하거나 소비하는 경우'에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1990. 10. 12. 선고 90누2383 판결 등 참조). ㈏ 자가공급에 해당하는지 여부 위 법리에 기초하여 위 인정사실, 갑 7, 8, 을 2 내지 5의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 아파트를 일시적·잠정적으로 임대한 것으로 볼 수 없고, 원고가 자신의 과세사업과 관련하여 생산한 이 사건 아파트를 자기의 면세사업인 주택임대사업을 위하여 직접 사용한 것으로 보는 것이 타당하다.

① 원고는 2007. 10. 31. 주업종을 ‘건설업/주택신축판매업’으로, 부업종을 ‘부동산/분양’으로 하여 사업자등록을 하였고, 2013. 7. 22.경 이 사건 아파트에 관한 임대를 시작하였는데 그로부터 2일이 지난 2013. 7. 24.경 사업자등록에 부업종으로 ‘부동산/주택임대’를 추가하였다. 원고는 이로써 이 사건 아파트에 관한 임대를 할 무렵 주택임대사업을 하려는 목적을 대외적으로 표출하였다. 이에 대하여 원고는 세제상 혜택이 있는 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대사업자로 등록을 하지 않았으므로 이 사건 아파트를 일시적·잠정적으로 임대한 것이라는 취지로 주장하나, 위 특별법 상의 임대사업을 하는 경우에만 그 해당 주택을 임대사업에 직접 사용하는 것이라고 일률적으로 판단할 만한 근거가 없으므로, 원고의 위와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.

② 원고는 인터넷 홈페이지 게시 및 전단지를 통해서 이 사건 아파트 임대를 광고하였다. 그 광고에 따르면 원고는 다른 건설회사들의 애프터리빙제 전세계약과 비교하면서 다른 건설회사들의 애프터리빙제는 소유권이전을 해야 하고 취득세, 재산세를 납부하여야 하며, 건설회사가 부도나면 보증금을 반환받을 수 없는 반면에 원고의 전세계약은 소유권이전을 할 필요가 없고, 취득세, 재산세를 납부할 필요가 없으며, ‘임대차보호법’에 따라 보증금이 보호된다고 기재하고 있다. 또한 위 광고에는 “타사의 복잡한 계약과 달리 OO 안심전세는 순수한 전세계약이기에 부담없는 가격으로 전세계약을 하시고 새 아파트에 바로 입주하시면 됩니다.”라고 기재하고 있다.

③ 이 사건 아파트에 관한 임대차계약서에는 임대기간을 잔금지급일로부터 2년으로 정하고 있는데, 앞서 본 광고의 내용처럼 전세기간 종료시 전세계약자에게 우선분양권이 있다거나, 임대기간 중에 제3자에게 분양이 가능하다는 등의 특약사항이 전혀 기재되어 있지 않다. 이러한 사정들에 비추어 원고는 임차인과 임대차보호법의 적용을 받는 전형적인 임대차계약을 체결할 의도가 있었던 것으로 보인다.

④ 원고는 이 사건 아파트를 임대한 이후에는 이 사건 아파트에 관한 분양활동을중단하였다가 임대기간이 종료될 무렵인 2015. 7.경부터 다시 분양활동을 시작하였던 것으로 보인다. 원고는 2014. 5. 31.경 이후부터 이 사건 아파트의 세입자들을 상대로 분양전환 가능성을 검토하였다고 주장하나, 원고가 주장하는 분양전환 검토보고서는 모두 원고의 내부자료에 불과하고 세입자들을 상대로 한 대외적인 분양활동이 있었다고 인정할 만한 뚜렷한 자료가 없으며, 원고가 제출한 검토서들은 OO지방국세청장이 피고에게 이 사건 아파트에 관한 과세자료를 통보한 이후에 작성된 것들로 의심된다.

⑤ 과세기간에 대응하는 원고의 재무상태표나 손익계산서 등에 의하면, 원고는 이 사건 아파트를 재고자산에서 임대사업을 전제로 한 유형자산으로 대체하고 회계처리한 것으로 보인다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이판결한다.