주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하는지 여부

1. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 인천지방법원 2007타경37846 임의경매 사건에서 같은 법원이 2008.1.30. 작성한 배당표 중 피고 중소기업은행에 대한 배당액 60,000,000원을 43,823,531원으로 변경하고, 피고 대한민국에 대한 배당액 264,210원과 김○자에 대한 배당액 1,559,321원을 삭제하고, 원고에게 18,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다(2008.9.26. 진행된 조정기일에서 김○자에 대한 배당액 1,559,321원을 삭제하고, 위 금원을 원고에게 배당하는 것으로 원고와 김○자 사이에는 조정이 성립되었다.)

• 가. 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라고 한다)은 김○자의 소유였는데, 피고 중소기업은행의 임의경매신청에 따라 인천지방법원 2007타경37846호로 2007.6.18. 자 경매개시결정이 있었다.
• 나. 원고는 2007.5.31. 이 사건 부동산의 주소지로 전입신고를 하였고, 같은 날 이 사건 부동산에 고나하여 임차보증금 18,000,000원으로 기재된 2007.5.29.자 임대차계약서에 대하여 확정일자를 갖추었으며, 위 경매절차 계속 중인 2007.8.27. 이 사건 부동산의 소액임차인임을 주장하며 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다.
• 다. 경매법원은 2008.1.30. 위 경매절차의 배당기일에서 배당할 금액 중 집행비용을 공제한 나머지 85,901,568원을 실제 배당할 금액으로 정하여 배당하면서, 1순위로 근저당권자인 농업협동조합중앙회에 24,078,037원을, 2순위로 근저당권자인 피고 중소기업은행에 60,000,000원을, 3순위로 교부권자인 피고 대한민국(북인천세무서)에 264,210원을, 나머지 1,559.321원을 김○자에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.
• 라. 원고는 위 배당기일에 출석하여 김

○자에 대한 배당금 전부, 피고 대한민국에 대한 배당금 전부 및 피고 중소기업은행에 대한 배당금 중 14,176,469원에 대하여 이의를 진술하고 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 갑 제1, 3호증, 을가 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 및 그에 대한 판단

• 가. 주장 원고는, 혼인신고를 하지는 않았지만 소외 김○일과 결혼식을 올리고 부천시 ○○구 ○○동 590-○ 소재 주택에서 신혼생활을 하다가, 성격차이 등으로 헤어지면서 위 ○○동 690-○ 소재 주택의 임차보증금 6,000만 원 중 2,000만 원을 현금으로 받아 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤으므로 주택임대차보호법상의 소액임차인임에도 원고를 배당하여 제외하는 것은 부당하다고 주장함에 대하여, 피고들은 임대차계약을 체결하였다고 주장하는 시기가 경매개시결정 직전이고 이 사건 임대차계약서에 기재된 공인중개사가 경매절차에서 소액임차인이라고 주장하는 사람들의 임대차계약서상 자주 통상하는 공인중개사인 점 등에 비추어 원고는 가장임차인이라고 다룬다.
• 나. 판단 을가 제2 내지 8호증의 각 기재, 이 법원의 우리은행에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고의 주장에 부합하는 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 3 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증의 1, 갑 제9호증의 각 기재는 믿기 어렵고, 갑 제2호증의 2, 갑 제3호증, 갑 제5호증의 4, 갑 제6호증 내지 갑 제8호증의 7, 갑 제10호증의 각 기재 및 영상, 증인 차○미의 증언만으로 원고가 이 사건 부동산의 정당한 소액임차인이라 인정하기 어려우며, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다.

(1) 원고는 2007.5.29. 김○자의 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약서를 작성하면서 계약금으로 150만 원을 김○자에게 직접 지급하였고, 소외 김○일과 사실혼관계를 청산하면서 신혼생활을 하던 주택의 임차보증금 중 원고의 몫 2,000만 원을 현금으로 받아 그 중 1,600만 원을 김○자의 은행계좌보 송금하였으며, 나머지 50만 원은 중개수수료나 공과금을 정산하기 위하여 직접 지급하였다고 주장하고 있는데, 원고는 2007.5.31. 14:02:20 우리은행 지점에서 현금으로 1,600만 원을 김○자의 금융계좌로 송금하였고, 김○자가 그로부터 25초 후 같은 우리은행 지점에서 현금으로 1,600만 원을 송금하였다가 바로 인출하였다고 볼 수밖에 없고, 1,600만 원이나 되는 돈을 모두 현금으로 송금하고 인출하였던 점에 비추어 금원의 출처나 사용처 등을 숨기기 위한 것으로 보이며, 실제로 원고는 위 1,600만 원을 보낸 자료 외에는 그 금원의 출처나 김○자가 위 금원을 인출하여 사용한 내역에 대하여 신혼집 임대인과 김○자의 확인서 외에는 별다른 자료를 제출하지 못하고 있다.

(2) 경매절차에서 이 사건 부동산의 가액은 6,500만 원으로 평가되었고, 2007년 5월 경 이사건 부동산에는 농업협동조합중앙회의 근저당권설정등기(채권최고액 2,700만원)와 피고 중소기업은행의 근저당권설정등기(채권최고액 6,000만 원)가 경료되어 있던 사실을 인정할 수 있는바, 비록 보증금이 소액인 임차인은 그 보증금의 상당액을 보장 받을 수 있다 하더라도 그 전액을 보장받지는 못할 경우가 다수 존재하고, 위와 같이 다수의 근저당권 등기가 경료된 상태에서는 조만간 경매가 개시될 가능성이 많이 있으며, 이로써 법률관계가 복잡해진 우려가 있으므로, 이러한 상황에서 보장되는 소액보증금액을 초과하면서까지 임대차보증금을 지급하고 이 사건 건물을 임차하여야 할 상당한 이유가 있었는지에 대하여 의문이 든다.

(3) 피고 중소기업은행은 2007.5.31. 자 내용증명우편으로 김○자에게 이 사건 부동산에 관한 경매실행예정사실 통지서를 보내는 중 2007년 5월경에는 김○자에게 대출금의 상환을 독촉하고 있었는바, 그런 상황에서 원고는 2007.5.29. 김○자와 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서를 작성하였고, 원고가 임대차계약서를 작성하였다고 주장하는 날로부터 20일 정도가 지난 2007.6.18. 이 사건 부동산에 관한 경비개시결정이 있었다.

(4) 원고는 2007.5.29. 김○자와 잔금 지급일을 2007.6.14.로 하여 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하고, 그로부터 이틀 후인 2007.5.31. 임차보증금을 모두 지급하였다는 주장인바, 잔금 지급일을 급하게 변경하고 계약체결일로부터 이틀 후에 임차보증금을 지급하고 이사를 하여야 할 특별한 사정이 엿보지 아니한다.

(5) 원고의 어머니인 동○자는 이 사건 부동산에 대한 경매절차에서 동○숙을 대리하여 입찰에 참가하였고, 결국 동○숙이 매각허가를 맡아 이 사건 부동산을 매수하였는바, 동○숙은 동○자의 4촌 동생임에도 원고를 상대로 이 법원에 이 사건 부동산에 대한 인도명령을 신청하는 등 원고가 임차인의 지위에 있었다는 자료를 만들기 위하여 과장된 행동을 하고 있다.

그렇다면, 원고가 이 사건 부동산에 대한 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 소액 임차인임을 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기가하기로 하여 주문과 같이 판결한다.