검인계약서 양도가액이 기준시가보다 저가라하여 부인 할 수는 없는것임

1. 피고가 2006.8.8. 원고에 대하여 한 양도소득세 109,752,620원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고와 나○섭, 정○섭(이하 원고 등이라 한다)은 공동으로 1982.6.26. 부처시 ○○구 ○○동 170-20 대 1708㎡ 중 488/1708 지분과 그 지상 6층 건물 중 3층 246평 9홉 8작 5재(점포), 4층 246평 9홉 8작 5재(점포(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 각 1/3 지분씩 취득하였다가 2002.5.24. 성○영에게 양도한 다음, 2002.5.28. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 275,000,000원(양도금액 825,000,000원 중 원고의 지분 상당금액), 취득가액 46,666,667원으로 하여 실질거래가액으로 양도소득세 과세표준을 신고하고 원고의 지분에 해당하는 양도소득세 37,607,038원과 주민세 3,760,700원을 납부하였다.
• 나. 그 후 피고는, 원고의 양도소득세 신고시에 첨부된 검인계약서가 공인중개사 등 중개인이 없고 당시 임차인과 전차인들(35)에 대한 특약사항이 전혀 없으며, 취득시점에서 양수인에게 자금을 대출해준 우리은행이 의뢰하여 작성된 감정평가법인의 감정평가에서도 이 사건 부동산의 감정평가액이 16억 원으로 확인되고 있고, 또한 이 사건 부동산의 5, 6층을 양도한 제3의 납세자가 양도소득신고금액이 기준시가인 22억원을 적용하여 신고한 것으로 보아 원고가 제출한 계약서에 기재된 매매대금 825,000,000원은 실질거래가액으로 인정하기 어려워 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가 713,996,586원을 적용하여 2006.8.8. 원고에게 양도소득세 109,752,620원으로 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2006.9.13. 심사청구를 하였으나, 2007.1.15. 기각되었다. [인정근거] 갑 1 내지 3호증, 을 1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고 등이 이 사건 부동산을 기준시가보다 낮은 금액으로 양도하기는 하였으나, 이는 원고를 포함한 양도인들이 고령이고 임대가 잘 되지 않는 등 이 사건 부동산을 관리하기가 힘이 들어 이 사건 부동산을 임차한 성○영에게 매매대금 825,000,000원에 매도한 것이며, 검인계약서는 허위로 작성된 것은 아니라고 할 것이다. 또한 피고가 소득세법 제114조 제5항 에 따라 검인계약서에 의하여 이 사건 부동산의 실지거래가액을 인정할 수 ㅇ벗어 기준시가를 양도가액으로 적용하려면 위 검인계약서의 중요한 부분이 미비되거나 위 검인계약서의 내용이 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하여야 하고, 이를 인정하려면 담당 세무공무원은 이 사건 부동산의 매수인인 성○영(배우자 김○도)을 직접 만나 계약 체결경위 및 내용을 조사하여야 할 것이며, 성○영 또는 그 배우자 김○도에 대한 금융조사와 원고를 포함한 양도인들에 대한 금융조사를 통하여 자금이동상황을 면밀히 파악하여야 한다. 그럼에도 피고가 이러한 기본적인 조사절차를 전혀 취하지 아니하고 단순히 감정평가서에 기재된 감정가액과 위 검인계약서에 기재된 매매금액이 현저히 차이가 난다는 이유만으로 위 검인계약서의 내용이 허위임이 명백하다고 판단한 것은 조세법의 기본원칙인 실질과세원칙, 근거과세원칙을 위반한 것으로 이 사건 부과처분은 절차상의 하자로 인하여 위법하다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제96조 (양도가액) 구 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)
• 다. 인정사실

(1) 원고 등은 1978.8.26. 이 사건 부동산을 이○학으로부터 140,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 1982.6.26. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 이 사건 부동산은 총 6층 오피스텔 건물 중 3, 4층으로 양도 당시 총 42개 (3층 15개, 4층 27개)의 사무실이었는데, 원고 등은 이 사건 부동산 전체를 김○도, 성○영 부부에게 임대보증금 30,000,000원, 월세 5,000,000원에 임대하였고, 김○도와 성○영은 이 사건 부동산의 사무실 전체를 전대에 의한 부동산임대업을 영위하여 왔는바, 임대보증금 총합계는 81,000,000원, 월세 총합계는 13,525,000원이었다. 그러나 이 사건 부동산 양도 당시 김○도, 성○영은 월세를 연체하여 임대보증금 30,000,000원은 연체된 월세로 공제된 상태였다.

(3) 원고 등은 공인중개사의 중개 없이 2002.5.24. 이 사건 부동산을 성○영에게 825,000,0000원에 매도하는 내용의 부동산매매계약서(갑 8호증, 을 4호증)을 작성하였는데, 위 매매계약서에는 계약금 50,000,000원은 계약시 지불하고, 잔금 775,000,000원은 2002.5.29. 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 임대차채무에 관한 승계, 공과금정산 등에 관한 약정 등은 기재되어 있지 아니하였다.

(4) 이 사건 계약 당일 대금지급에 관한 금융자료는 없고, 2002.5.29. 나○섭 계좌로 양도대금 전체인 825,000,000원이 입금되었고, 나○섭은 2002.5.30. 공동소유자인 원고와 정○섭의 계좌로 각 275,000,000원을 각 송금하였다.

(5) 매수자인 성○영은 이 사건 부동산 매수당시 우리은행에서 취득자 성○영에게 소유권이전 및 은행대출 담보목적으로 주식회사 ○○○감정평가법인에 양도건물의 가액을 평가의뢰하였는데, 주식회사 ○○○감정평가법인은 거래사례비교법으로 평가하여 매매감정가액이 1,800,000원이라고 감정하였고, 성○영은 이를 근거로 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자를 주식회사 우리은행으로 하여 2002.5.29. 채권최고액 1,300,000,000원, 2002.7.25. 채권최고액 130,000,000원, 2003.1.9. 채권최고액 60,000,000원의 근저당을 각 설정하였다.

(6) 이 사건 부동산을 양도할 당시 매도인의 나이는 원고 81세(1921년생), 나○섭 69세 (1933년생, 2005년 사망), 정○섭 92세 (1910년생)였고, 양도일 기준 이 사건 부동산의 기준시가는 2,141,000,000원이다. 한편 이 사건 부동산은 부천 ○○역 앞의 상업지역에 위치하였으나 건물은 건축한지 오래되어 주차시설이 전혀 되어 있지 아니하고 재래시장으로 정상적으로 임대가 이루어지지 않는 상황이다.

(7) 이 사건 부동산과 같은 건물의 5층, 6층 건물은 인천지방법원 부천지원 2000타경10456호 부동산임의경매사건에서 2001.4.30. 507,000,000원에 낙찰허가 되었고, 이에 따라 피고는 위 부동산에 대하여 당초 양도가액을 기준시가인 2,220,692,720원에서 양도가액을 507,000,000원을 적용하여 이○학에게 양도소득세를 경정ㆍ고지하는 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 4 내지 7, 9호증, 을 2, 4, 6, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 김○도, 박○랭의 각 증언, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 양도차익산정의 기준이 되는 실지거래가액은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인데, 원고 등이 이 사건 부동산을 825,000,000원에 양도하였다는 점에 부합하는 증거로는 갑 8호증(을 4호증, 부동산매매계약서)의 기재가 있는바, 위 인정사실에서 본 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 부동산은 부천 ○○역 앞의 상업지역에 위치하였으나 건물은 건축한지 오래되어 주차시설이 전혀 되어 있지 아니하고 재래시장으로 정상적으로 임대가 이루어지지 않는 상황이 있던 점, 임대차보증금은 연체된 월세로 거의 공제가 되었던 점, 이 사건 부동산을 양도할 당시 매도인의 나이는 원고 81세(1921년생), 나○섭 69세(1993년생, 2005년 사망), 정○섭 92세(1910년생)로 이 사건 부동산을 관리할 상황이 아니었던 점, 주식회사 ○○○감정평가법인의 감정평가서는 건물과 공유지분을 일체로 한 거래사례비교법으로 평가하면서도, 위 감정평가서에는 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사설이 있는 물건의 거래사례가 전혀 적시되어 있지 아니하고, 위 감정평가서는 이 사건 부동산의 양수인인 성○영이 원고 등에게 지급할 매매대금을 마련하기 위해 이 사건 부동산을 담보로 주식회사 우리은행으로부터 대출받을 목적으로 작성되어 있어, 위 감정평가서의 감정가액을 그대로 믿기는 어려운 점, 이 사건 부동산과 동일한 건물의 5, 6층 건물이 2001.4.30. 507,000,000원에 낙찰된 점 등의 사정을 종합하면, 이 사건 부동산의 검인계약서의 중요한 부분이 미비되거나 위 검인계약서의 내용이 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하다고 볼 수는 없고, 매매계약서의 매매듬액이 기준시가보다 저가로 기재되었다는 사정만으로 위 갑 8호증(을 4호증)의 신빙성을 배척하기는 어렵다.

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.