소유권말소등기 소송 중인 쟁점토지에 대한 양도소득세 고지 적법여부

[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 이의-인천청-2024-0102(2024. 10. 4.) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 소유권말소등기 소송 중인 쟁점토지에 대한 양도소득세 고지 적법여부 [ 요 지 ] 매매 원인무효 판결이나 계약의 적법한 해제 등으로 소유권이 환원된 사실이 없는 이상 쟁점토지는 매수인에게 양도된 것으로 보아야하므로 소유권이전등기가 경료된 후에 원소유자명의로 소유권이 환원되지 아니하는 이상 원소유자에 대한 양도소득세 과세처분에는 잘못이 없음 [ 결정내용 ] [주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다. [

] 소득세법 제88조 【정의】, 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

• 가. AAA(이하 “청구인”이라 한다)은 20XX. X. XX. 00시 00읍 00리 XXXX -XX 답 0,000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 BBB(이하 “매수인”이라 한다)에게 0,000,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 “쟁점계약” 이라 한다)을 체결하고, 쟁점계약에 따라 20XX. X. XX. 매수인 명의로 소유권 이전등기되었다.
• 나. CC세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하여 등기부 기재가액인 0,000,000,000원을 양도가액으로, 실거래 신고가액인 000,000,000원을 취득가액으로 하여 20XX. X. X. 청구인에게 20XX년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 과세예고 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 20XX. X. X. 과세전적부심사청구를 제기하였으나 불채택결정되었기에 처분청은 20XX. X. X. 청구인에게 20XX년 과세연도 양도 소득 세 000,000,000원을 고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 20XX. XX. X. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 이 사건 쟁점토지에 대한 매수인의 20XX. X. XX.자(부동산매매계약당일자) 소유권 이전등기는 아래와 같이 문서 위조하여 등기한 것이다.

1. 등기소에 제출된 부동산매도용 인감증명서를 보면, 청구인의 서명을 위조하여 제출한 것이고 같은 날 교부된 영수증상의 청구인 서명과 비교하면 위조된 사실이 확인된다. 판례에 따르면, 작성명의자의 날인이 정당하게 성립된 사문서라고 하더라도 그 내용을 기재할 정당한 권한이 없는 자가 그 내용을 기재하거나 또는 그 권한을 위임받은 자가 그 권한을 초과하여 내용을 기재함으로써 그 날인자의 의사에 반하는 사문서를 작성한 경우에는 사문서 위조죄가 성립한다(대법원82도2023, 1982.

10. 12., 대법원91도2815, 1992. 3. 31., 대법원92도 2047, 1992. 12. 22.)고 하였고, “사문서변조죄는 권한 없는 자가 이미 진정하게 성립된 타인 명의의 문서 내용에 대하여 동일성을 해하지 않을 정도로 변경을 가하여 새로운 증명력을 각출케함으로써 공공적 신용을 해할 위험성이 있을 때 성립한다(대법원2010도14587, 2011. 9. 29., 대법원2014도14924, 2107. 12. 5.)고 하였다. 이 사건에 돌이켜 보면, 매수인은 20XX. X. XX. 쟁점계약을 체결하고 계약금 000백만원을 지급한 후 다른 사람이 채권을 주장하면 곤란하다는 이유로 처분금지 가처분을 신청하겠다면서 인감증명서를 요구하여, 청구인은 부동산매도용이 아닌 당시 소지하고 있던 인감증명서의 서명란에 서명하지 아니하고 공란으로 된 인감 증명서를 교부하였다. 매매계약서 제2조에서 청구인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 쟁점토지의 인도일은 20XX. X. XX.로 한다고 약정하였으며, 청구인은 쌍방이 날인한 계약서를 신뢰하여 처분금지가처분 신청에 필요하다고한 매수인에게 청구인의 서명이 공란으로 된 인감증명서를 교부하였다. 그런데 매수인은 청구인의 서명을 임의 위조하여 소유권이전등기하였으므로 위에 든 판례에 따르면, 작성명의자의 날인이 정당하게 성립된 사문서라고 하더라도 그 내용을 기재할 정당한 권한이 없는 자가 그 내용을 기재하거나 또는 그 권한을 위임받은 자가 그 권한을 초과하여 매도인의 서명을 위조하여 기재함으로써 그 날인자의 의사에 반하는 사문서를 작성한 경우에 해당하므 로 사문서 위조죄가 성립된다 할 것이다.

2. 또한 계약당일 계약금을 지불한 사실이 없음에도 마치 20XX. X. XX. 중도금 0억원을 지불한 것처럼 계약서를 위조하여 등기소에 제출하여 20XX. X. XX.자로 소유권 이전 등기한 사실이 등기소 보존 문서로 입증되고, 같은 날 매수인이 계약금을 지불한 수표가 존재하나 중도금 0억원을 지불한 수표나 돈을 지급한 근거는 없으므로, 위에 든 대법원 판례에 따라 사문서 위조죄가 성립한다.

3. 따라서 매수인은 청구인의 인감증명서와 부동산매매계약서를 위조하여 계약 당일자인 20XX. X. XX.자로 쟁점토지에 대한 소유권을 이전 등기한 것은 위조한 사문서로 등기한 것으로 원인무효의 사유가 있고, 청구인은 소유권 말소등기 신청하여 소송 중으로, 형사적 책임에 대하여 경찰 수사가 부실하여 감사원에서 감사중이다.

• 나. 특히 매수인이 등기소에 제출한 부동산매매계약서를 보면 제2조에서 청구인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류 를 교부하고 쟁점토지 인도일은 20XX. X. XX.로 한다고 약정된 사실이 입증됨에도, 매수인이 인감증명서와 부동산매매계약서를 위조하여 매매계약서 제2조에 반하여 계약 당일인 20XX. X. XX.자로 부동산 소유권이전등기한 처사는 자신이 기명날인한 계약서에도 반하므로 부당하다.
• 다. 사실이 위와 같음에도 불구하고, 처분청에서 청구인이 1심, 2심에서 패소하였으므로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기는 적법하다 하였으나, 우리나라 헌법에서 3심제도가 보장되어 있으며, 청구인은 대법원에 상고한 단계이므로 대법원의 판결로 확정되기 전에 처분청에서 임의 확정처분한 것은 부당하다.
• 라. 결어 위의 이유로 이의신청하오니 대법원 확정판결이 있을 때까지 과세처분을 연기하여 주기 바란다.

• 가. 사실관계

1. 인천지방법원 DD지원 사건번호 20XX가단XXXXX ‘소유권말소등기’의 판결문에 따르면 청구인은 20XX. X. XX. 양수인과 쟁점토지를 0,000백만원에 매매하기로 계약을 체결하고 계약에 따라 양수인 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌으며 이 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

2. 청구인과 양수인은 쟁점토지의 소유권이전등기를 마쳐주면 양수인이 쟁점 토지를 담보로 대출을 받아 청구인의 채무를 변제하는 방식으로 매매대금을 정산하기로 약정하였고 이러한 약정에 따라 소유권이전등기가 마쳐진 사실이 인정될 뿐, 양수인이 매매계약서를 위조하여 임의로 소유권이전등기를 마쳤다거나 매매계약이 적법하게 해제되었다고 볼 증거가 없어 법원은 청구인의 청구를 기각하였다(판결선고 20XX. X. XX.).

3. 청구인은 위 판결에 불복하여 항소(서울고등법원(인천) 사건번호 20XX나XXXXX)하였으나 20XX. X. XX. 항소 기각되어 20XX. X. XX. 대법원에 상고하였다.

4. 처분청은 토지등기사항증명서 상 소유권이전등기가 완료된 사실과 부동산 실거래가 신고자료를 근거로 쟁점토지에 대한 양도소득세를 산출하여 고지하였다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지에 대하여 0,000백만원에 매각하기로 하는 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 완료하였고, 청구인이 제기한 소유권이전등기말소청구소송에서 해당 매매계약이 적법하게 해제되었다고 보기 어려워 1, 2심에서 청구인에 대해 패소 판결한 사실 등으로 볼 때, 쟁점토지 소유권이전을 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
• 다. 결론 위와 같이 처분청의 양도소득세 부과처분은 적법·타당하므로 청구인의 이의 신청을 기각하여 주시기 바란다.

• 가. 처분청은 사실을 오인하여 처분한 위법이 있으므로 사건의 경위를 요약하면 다음과 같다.

1. 청구인은 EE대학 교수로 정년퇴임한 후 전공분야의 공장을 짓기 위하여 쟁점 토지를 확보하고 공장설립허가까지 취득한 쟁점토지의 소유자이다.

2. 매수인이 계약일자를 20XX. X. XX.자로 소급하여 작성된 계약서를 제시하여 청구인은 계약을 체결한 사실이 있다.

3. 그러나 계약서를 검토한 바, 계약금과 중도금을 지불하지 않고 은행채무상환에 사용하며, 유치권을 원고가 해결한다는 등 6개 조항의 이상한 특약을 발견하고 이에 동의할 수 없어 20XX. X. XX. 민법 제543조 제1항 에 따라 20XX. X. XX.자 부동산 매매계약 해제를 통지하였으며, 같은법 제2항에서 전항의 의사 표시는 철회하지 못한다고 규정되어 있으며, 민법 제550조 에 따라 이 계약은 법적효력을 상실하였다.

4. 위와 같이 청구인이 적법하게 계약해지 통지하자 매수인이 수락하였고, 매수인은 원계약상의 특약을 모두 삭제(매수인이 부담할 은행채무를 제외하고)한 후 0 억0천만원을 청구인에게 지급(계약금을 0억0천만원으로, 잔금 0억0천만원은 20XX. X. XX.지급)하고 잔금 지급일에 소유권이전에 필요한 서류를 교부하기로 작성된 수정계약서를 제시하 였으며, 청구인이 이에 동의하고 이 수정계약서에 의하여 계약 당일 20XX. X. XX.자로 된 수표로 계약금 0억0천만원을 지급받았다.

5. 위의 사실은 원계약서 특약 1항에서 계약금과 중도금을 지급하지 않는다 하였으나, 20XX X. XX.자 수표로 계약금을 신청인에게 지급한 사실이 확인되므로 처분청이 처분의 근거로 삼은 수정전의 원계약서는 민법 제543조 제1항에 따라 해제되어 효력을 상실한 계약서인 바 이를 근거로 하는 과세는 민법 제550조를 위반하여 위법하다.

6. 쟁점토지의 거래가액은 채무자인 청구인과 매수인이 함께 채권자를 만나 채무정산 한 다음 정산한 금액을 수정후계약서 가액(0억0천만원)에 더하여 세무 신고하기로 한 것이고, 이 사실은 청구인이 CC세무서장과 CC시장에게 통지한 통지서로 입증된다 할 것이다.

7. 위와 같은 사정이 있었으나 매수인이 잔금 지급일 경과 후 잔금을 지급하지 않고 이 사건 토지를 3개 필지로 분할 등기하여 매각할 준비를 하고 있으며 연락이 두절되어 등기소에 방문하여 확인한 바, 매수인이 원계약서를 변조하여 청구 인에게 계약금을 지불한 일자(20XX. X. XX.)에 잔금도 치르지 않고 마치 중도금 0억원까지 지불한 것처럼 위조하여 20XX. X. XX.자로 매수인에게 소유권 이전등기하고 쟁점토지를 담보로 농협에서 채권최고액 00억0,000만원을 사취한 사실을 알게 되었다.

8. 따라서 신청인은 매매계약서 제2조 및 제3조에 의하여 매수인에게 내용 증명으로 계약해제 통지하고, 관할 법원에 소유권말소등기의 소를 제기하였으나, 매수인은 부동산 사기 전문가이고 청구인의 변호인이 무능하여 제1,2심에서 패소한 것으로, 부득이 청구인은 판사출신의 변호사를 선임하여 대법원에 상고하여 상고심 진행 중이다.

• 나. 처분청의 의견서에 대한 항변 이유

1. 처분청은 매수인이 위조하여 계약당일자로 등기소에 소유권 이전한 문서를 기준 으로 과세처분하였으나, 원계약서는 20XX. X. XX.자 청구인의 통지로민법 제543조 제1항에 의하여 적법하게 해제된 문서이며, 민법 제550조 에 의하여 20XX. X. XX.자로 법적 효력을 상실한 문서이다.

2. 따라서, 법적 효력을 상실한 문서를 근거로 한 처분은 위의 법규에 반하여 위법하다.

• 다. 건의 대한민국은 헌법상 3심제가 보장된 나라이므로 대법원 판결 시까지 과세 처분을 연기하여 주시길 건의드린다.

• 가. 쟁점 소유권말소등기 소송 중인 쟁점토지에 대한 양도소득세 고지 적법여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 3-1) 소득세법 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

4. 소득 세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.(중략)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

5. 소득 세법 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 청구인에 대한 20XX년 과세연도 양도 소득세 결정내역은 다음과 같다. <표1> 양도소득세 결정내역

2. 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

• 가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서는 다음과 같다. <그림1> 쟁점토지 등기사항전부증명서 <그림1-1> 쟁점토지 등기사항전부증명서
• 나) 청구인 주장에 의하면 계약서1(계약금 000백만원, 중도금 000백만원, 잔금 0,000백만원) 작성 후 특약 및 잔금일 등을 수정하여 계약서2(계약금 000백만원, 계약금 000백만원, 잔금 000백만원, 특약 삭제)를 작성하였는데, 매수인이 이를 위조하여 계약서3(계약금 000백만원, 중도금 000백만원, 잔금 0,000백만원)을 등기소에 제출하고 소유권이전 등기하였으므로, 이는 청구인의 인감 증명서와 계약서를 위조하여 등기한 것으로 원인무효에 해당한다고 주장한다. <그림2> 계약서1(수정전) <그림2-1> 계약서2(수정후) <그림2-2> 계약서3(등기소 제출)
• 다) 청구인은 설사 인감증명서와 계약서가 위·변조된 것이 아니라하더라도,

계약은 매수인의 잔금지급의무 불이행으로 인하여 아래와 같이 청구인의 해제의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었으므로, 이건 소유권이전등기는 원인무효로 말소되어야 한다고 주장한다. <그림3> 잔금지급의무 이행 통보 내용증명

• 라) 청구인은 CC세무서장이 발송한 쟁점토지의 양도소득세 예정신고·납부 안내문에 대하여 쟁점토지의 매매계약이 해제되어 양도소득세 부과는 부당하다며 다음과 같이 통지서를 제출하였고, 양도소득세는 신고하지 아니하였다. <그림4> 통지서

3. 심리담당자가 확인한 자료는 다음과 같다. 쟁점토지는 청구인의 부동산처분금지 가처분신청이 인용되어 20XX. X. XX., 20XX. X. XX. 2회에 걸쳐 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처 분행위가 금지된 가처분결정이 있었으나, 20XX. X. XX. 가처분등기말소된 후 심리일 현재는 가처분등기 내역이 확인되지 아니한다. 청구인은 소유권이전등기말소청구소송을 제기하여 1심에서 패소한 후 항소 (2심)하였으나 기각되었으며, 20XX. X. XX. 상고(대법원20XX다XXXXX)하였다. <그림5> 2심(서울고법20XX나XXXXX, 20XX. X. XX.,기각) 판결문 요약

• 라. 판단 청구인은 매수인이 위·변조한 매매계약서를 가지고 쟁점토지 소유권 이 전등기를 마친 것이고, 쟁점토지 매매계약은 매수인의 잔금지급의무 불이행으로 인한 청구인의 해제의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었으므로 원인무효인 계약에 근거한 이 건 양도소득세 고지 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제98조 에서는 자산의 취득·양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 1항에서는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의 개서일(제1호), 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(제2호)고 규정하고 있다. 아 울러 민법상 원인무효의 소에 의하여 매매사실이 법원에 의하여 원인무효로 판시되어 소유권 이전되는 경우에는 제한적으로 이를 양도로 보지 아니하나, 소송계류 중이더라도 법원판결에 의하여 소유권변동이 있기 전에는 등기효력에 영향을 미치지 아니하므로 소유권이전등기를 원인으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다 (심사양도2002-0111, 2002. 6. 7., 참조). 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, ① 청구인 (원고)의 소유권말소등기청구소송에 따른 1심과 2심 판결문에 따르면, 제출된 증거만으로 매수인 (피고)이 매매계약서를 위조하여 임의로 소유권이전등기를 마쳤다거나 쟁점 계약이 매수인의 잔금 지급의무 불이행을 이유로 적법하게 해제되었다고 보기 어려워 모두 기각된 점, ② 매매 원인무효 판결이나 계약의 적법한 해제 등으로 소유권이 환원된 사실이 없는 이상 쟁점토지는 매수인에게 양도된 것으로 보아야 하는 점, ③ 국세청은 심사례 등에서 소유권이전등기가 경료된 후에는 원소유자명의로 소유권이 환원되지 아니하는 이상 원소유자에 대한 양도소득세 과세처분에는 잘못이 없다고 일관되게 결정 하고 있는 점 등으로 보건대 처분청이 등기부 기재에 따라 쟁점토지가 소유권 이전등기 접수일인 20XX. X. XX. 매수인에게 양도된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 심의결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.