쟁점감정가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 등에 부합하는 가액이며, 경매가 유찰되고 있는 사정은 평가기준일로부터 약 1년5개월이 지난 시점부터 발생하고 있는 사실로 평가기준일 당시 가격변동 등 특별한 사정이 있다고 보기 어려움
쟁점감정가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 등에 부합하는 가액이며, 경매가 유찰되고 있는 사정은 평가기준일로부터 약 1년5개월이 지난 시점부터 발생하고 있는 사실로 평가기준일 당시 가격변동 등 특별한 사정이 있다고 보기 어려움
5. XX. 사망함에 따라, 피상속인이 보유하고 있던 C단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다) 등을 상속받았으며, 쟁점주택을 개별주택가격인 20억8,000만원으로 평가하여 2024.
11. XX. 상속세 를 신고‧납부하였다.
5. XX. ~
8. XX.) 를 실시하기 전인 2025.
4. XX. 상속인들(청구인 포함)에게 ‘세무조사 사전 통지서’ 및 쟁점주택에 대한 ‘감정평가 실시에 따른 협조 안내문’을 발송하였으며, 이에 청구인은 감정평가법인 E 및 F에 쟁점주택에 대한 감정평가를 의뢰한 후 2개 감정기관의 감정평가액의 평균액인 32억5,062만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)에 대해 2025.
5. XX. D지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청하였다.
6. XX. 쟁점감정가액에 대한 청구인의 심의요청에 대해 ‘가격산정기준일이 평가기준일과 동일하며, 감정가액평가서 작성일은 법정결정기한 내에 있어 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’고 심의‧결정하였다.
11. XX. 상속인들(청구인 포함)에게 상속세 00억0,000만원을 결정‧ 고지하였다.
2. XX. 이 건 이의신청을 하였다.
9. XX. 강제경매개시결정을 함에 따라, 이의신청일 현재 경매 진행 중인 부동산으로 경매진행상황은 아래와 같다. <이의신청일 현재 쟁점주택 경매진행상황> 회차 매각기일 최저매각금액 감정평가액 비율 결과 1 2025.10.XX. 1 44억8,319만원 100.0% 유찰 2 2025.11.XX. 35억8,655만원 80.0% 유찰 3 2026.01.XX. 28억6,924만원 64.0% 유찰 4 2026.02.XX. 22억9,539만원 51.2% 유찰 5 2026.04.XX. 2 18억3,632만원 41.0% 진행 *1 H 감정평가사무소에서 감정평가기준일을 2023.
12. XX.로 하여 감정평가한 가액으로, 감정평가서 작성일은
1. XX.이며 정원수 00주에 대한 가액 0,000만원을 포함한 금액임 *2 D 지방법원이 2026.
3. XX. 채권자인 국민건강보험공단에 매수통지서를 발송한 상황으로 현재 해당 가액으로 경매 진행은 되지 않은 상황임
1. 조사청이 쟁점주택의 시가로 채택한 쟁점감정가액(32.5억원)은 상속개시일로부터 약 1년이 지난 시점에 소급하여 산정된 가액으로 쟁점주택의 상속개시일 당시 시가를 적정하게 반영한 것이라고 볼 수 없다.
2. 현재 쟁점주택은 법원 경매 진행 중인 주택으로, 2026.
1. XX. 3차 매각기일 최저가인 28.69억원에도 유찰되었을 뿐만 아니라, 2026.
2. XX. 4차 매각기일 최저가인 22.95억원에도 유찰된 상황으로, 쟁점감정가액(32.5억원)은 실제 시장에서 거래가능한 가격보다 무려 10억원(30% 이상)이나 고평가된 가액임을 알 수 있다.
3. 또한, D지방법원의 강제경매개시결정 관련 2023.
12. XX. 기준 쟁점주택의 토지 감평가는 41억 4,640만원 (법원에서 감정평가), 2024.
5. XX. 기준 토지 감평가는 30억3,028만원(쟁점감정가액 중 토지에 대한 감정평가액)으로, D시 G구 I동의 2024년 1월 ~ 5월 지가상승률이 0.799%임에도 불구하고 5개월 만에 감정평가액이 11억1,612만원이나 감소하였으며, 아울러 상속개시일 이후 D시 G구 I동의 2024년 6월 ~ 2025년 12월 지가상승률은 3.88%임에도 쟁점주택에 대한 경매 최저가는 계속 하락하여 현재 22.95억원 (쟁점감정가액의 70%에 달하는 금액)까지 하락하였으며 해당 가액에도 유찰되었는 바, 이는 쟁점주택에 대한 법원의 감정평가액 및 이 사건 쟁점감정가액이 실제 시장가치와 동떨어졌다는 것을 입증한다.
1. 상증세법 제60조는 제2항에서 시가에 대해 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 규정하고 있는데, 이는 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 하는 것으로, 감정평가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것(대법원 2010.
1.
14. 선고 2007두23200 판결)에 불과하다.
2. 즉, 소급감정가액에 대하여 평가심의위원회를 거쳤다 하더라도 감정평가액은 ‘추정된 가액’일 뿐이며, 반면 반복되는 경매 유찰과 급락한 최저매각가격은 해당 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 객관적 지표로, 22.95억원에도 매수자가 없는 물건을 32.5억원으로 평가하여 과세하는 것은 실질과세 원칙에 위배되며, 납세자에게 가혹한 조세 부담을 지우는 처분이다.
1. 쟁점주택은 2024.
1. XX. 이미 법원의 경매 감정이 완료되었으나, 법원의 집행(경매) 절차 지연으로 인해 최초 매각기일이 상속세 세무조사 이후인 2025.
10. XX.에 이르러서야 지정되었다.
2. 만약 법원 절차가 정상적으로 진행되었다면 상속세 세무조사 이전에 객관적인 낙찰가(시가) 가 확인되었을 것으로, 법원이라는 국가기관의 행정적 지연으로 인해 청구인은 실거래가에 근거하여 상속세 과세표준을 확정할 기회를 상실하였다.
1. 쟁점주택은 D지방법원의 강제강매개시결정에 따라 감정평가서를 작성한 2024.
1. XX.부터 현재까지 물리적인 변동이 없었으며, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없었음에도, 반복되는 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격이 22.95억원으로 급락하였는 바, 최저매각가격(22.95억원)보다 약 10억원 가량이나 차이나는 쟁점감정가액(32.5억원)을 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 볼 수 없으며, 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액이라고 볼 수 없다.
2. 결국, 쟁점주택에 대한 이 사건 쟁점(소급)감정가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 볼 수 없으므로, 쟁점주택은 상증법 제60조 제3항 및 동법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의거 개별주택가격인 20.8억원으로 평가하여야 하며, 해당 가액은 경매 최저매각가격인 22.95억원과도 거의 유사한 바, 국세기본법 제14조 의 실질과세원칙에도 부합한다고 할 것이다.
1. 국세청은 비주거용 부동산에 대한 감정평가사업을 2020년부터 실시하여 오다가 2025년부터 범위를 주거용 부동산에 대하여도 실시하도록 확대하였다.
2. 청구인은 상속받은 쟁점주택에 대하여 개별주택가격인 20억8,000만원으로 평가하여 2024.
11. XX. 상속세를 신고하였는데, 해당 개별주택가격이 주거용 부동산 감정평가사업대상 기준금액을 소폭 초과하여 선정이 된 것으로 알고 있다.
3. 쟁점주택은 2026.
2. XX.자 최저매각금액인 22억9,539만원(4차)에도 경매가 유찰되어, 2026.
3. XX. 현재 법원이 채권자인 국민건강보험공단에 매수통지서를 발송한 상황으로, 국민건강보험공단이 우선 매수를 신고하지 않으면 경매가 취소되는 상황이다.
4. 상증세법은 시가에 대해 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 하면서, 감정평가액 등을 시가로 규정하고 있는데 이는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다.
5. 즉, 평가심의위원회를 거쳤다 하더라도 감정평가액은 추정된 가액일 뿐이며, 반면, 감정평가액의 70%에 달하는 22억9,539만원에도 경매가 유찰되어 경매가 취소되었다는 사정은 해당 감정평가액이 쟁점주택에 대한 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못했다는 사실을 방증하고 있다.
6. 쟁점주택이 향후 매도되는 경우 상속받은 가액보다 매도금액이 크면 과세관청은 이에 대해 양도소득세로 과세가 가능하나, 상속받은 가액보다 매도금액이 작으면 청구인은 과다하게 납부한 상속세에 대하여 구제를 받을 절차가 없는 바, 이 점 참작되어야 할 것이다.
7. 또한, 쟁점주택에 대한 개별주택가격 20.8억원은 경매 최저매각금액이었던 22.95억원과도 거의 유사한 바, 개별주택가격으로 상속주택을 평가하여 상속세를 과세하여야 하며 이는 실질과세원칙에도 부합한다 할 것이다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항은 시가에 대해 평가기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액뿐만 아니라, 단서에서 평가기준일 전 2년 또는 평가기준일 경과 후부터 법정결정기한까지 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에도 해당 가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함할 수 있다고 규정하고 있다.
2. 쟁점감정가액은 가격산정 기준일을 상속개시일로 하여 평가된 가액으로 평가심의위원회의 심의도 거쳤는 바, 청구인의 주장대로 가격변동에 특별한 사정이 없다면 오히려 당연히 시가로 볼 수 있는 것이다.
1. 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1997.
7.
22. 선고 96누18038 판결, 대법원 2005.
9.
30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).
2. 상증세법 제60조 제2항은 시가에 대해 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령 으로 정하는 바에 따라 시가로 인정하는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제1항은 이러한 시가와 관련하여 평가기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액뿐만 아니라, 단서에서 평가기준일 전 2년 또는 평가 기준일 경과 후부터 법정결정기한까지 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에도 해당 가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함할 수 있다고 규정하고 있으며, 상증세법 제60조 제3항은 제1항, 제2항의 방법으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 상증세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로 규정하고 있다.
3. 따라서, 청구인은 쟁점주택에 대하여 상속세 신고 시 보충적 평가방법을 적용하였으나 조사청에서 이를 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 확인한 가액을 적용하여 쟁점주택을 평가할 수 있다고 보는 것이 오히려 상증세법 제60조 제1항의 시가 주의 원칙 및 국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 부합한다고 할 것이다.
1. 법원의 절차 지연 여부는 과세관청과는 무관한 것으로 조사청이 판단할 수 있는 사항이 아니며, 법정결정기한 내에 실제 경매가 이루어진 경우도 아니므로, 상증세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 따라 쟁점감정가액을 시가로 보아 쟁점주택의 상속재산가액을 산정한 조사청의 처분은 적정하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정 기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(이하 후문 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항 에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당 하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무 서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호 및 제65조제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, …(이하 후문 생략)…
1. 이 사건 피상속인의 상속개시일은 2024.
5. XX.로 상속세 법정결정기한(상증령 제78조)은 2025.
11. XX.이다.
2. 청구인은 조사청의 2025.
4. XX. 발송한 ‘세무조사 사전통지서’와 ‘감정평가실시에 따른 협조 안내문’에 따라 쟁점주택에 대해 감정평가를 받은 뒤, 2025.
5. XX. 2개 감정기관의 감정 평가 평균액인 32억5,062만원(쟁점감정가액)을 D지방국세청 평가심의위원회에 심의 신청하였 으며, 관련 감정평가내역 및 평가심의위원회 평가결정서 내용은 아래와 같다. <감정평가내역(표 생략)> <평가심의위원회 평가결정서(그림 생략)>
3. 쟁점주택은 2023.
9. XX. D지방법원의 강제경매개시결정에 따라 현재 경매 진행 중인 부동산 으로 관련 감정평가 및 경매 내역은 아래와 같다. <감정평가내역(표 생략)> <경매 내역> 회차 매각기일 최저매각금액 감정평가액 비율 결과 1 2025.10.XX. 1 44억8,319만원 100.0% 유찰 2 2025.11.XX. 35억8,655만원 80.0% 유찰 3 2026.01.XX. 28억6,924만원 64.0% 유찰 4 2026.02.XX. 22억9,539만원 51.2% 유찰 5 2026.04.XX. 2 18억3,632만원 41.0% 진행 *1 H 감정평가사무소에서 감정평가기준일을 2023.
12. XX.로 하여 감정평가한 가액으로, 감정평가서 작성일은
1. XX.이며 정원수 00주에 대한 가액 0,000만원을 포함한 금액임 *2 D 지방법원이 2026.
3. XX. 채권자인 국민건강보험공단에 매수통지서를 발송한 상황으로 현재 해당 가액으로 경매 진행은 되지 않은 상황임
4. 쟁점주택은 과거 2018.
8. XX.에도 D지방법원의 강제경매개시결정에 따라 경매가 진행되었으나, 3차례 유찰된 뒤 민사집행법 제102조 (남을 가망이 없을 경우의 경매 취소)에 따라 경매 취소된 이력이 있는 것으로 확인되며, 관련 경매 진행 내용은 아래와 같다. 회차 매각기일 최저매각금액 감정평가액 비율 결과 1 2019.03. XX. 35억8,865만원 100.0% 유찰 2 2019.04. XX. 28억7,092만원 80.0% 유찰 3 2019.05. XX. 22억9,673만원 64.0% 유찰 4 2019.06. XX. 18억3,739만원 51.2% 유찰
5. 상속인(청구인 포함)들은 2024.
11. XX. 상속세 신고 당시 쟁점주택의 상속재산가액을 2024년 개별주택가격인 20억8,000만원으로 신고하였으며, 2020년 ~2025년 쟁점주택의 개별주택가격 및 공시지가는 아래와 같다. <개별주택가격 및 공시지가 내역(표 생략)>
6. 쟁점주택이 소재한 서울시 성북구 성북동에 대한 2024년 ~ 2025년 월별 지가 변동률(한국부동산원 공표)은 아래와 같다. <2024년 월별 지가변동률(표 생략)> <2025년 월별 지가변동률(표 생략)>
3. 납세의무자가 평가기간 중 별도의 감정을 하지 않은 채 보충적 평가방법을 적용하여 증여세를 신고․납부하였는데, 과세관청의 조사 결과 그것이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 법정결정기한 내에 감정을 통하여 확인한 시가를 적용하여 증여재산가액을 산정할 수 있다고 보는 것이 상증세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제14조의 실질과세원칙에도 부합한다(서울고등법원 2024.
9.
6. 선고 2024누34520 판결 등 참조).
4. 청구인은 ‘쟁점주택은 현재 경매 최저가격이 쟁점감정가액의 70%까지 하락하였음에도 유찰되고 있는 부동산으로, 쟁점감정가액은 쟁점주택의 실제 시장가치를 반영하지 못하는 소급 감정가액이므로 이를 쟁점주택의 시가(상속재산가액)으로 보는 것은 부당하다’고 주장하나,
① 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있는 것으로, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는 점(대법원 2005.
9.
30. 선고 2004두2356 판결 등 참조),
② 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로(대법원 2014.
8.
20. 선고 2012다69159 판결 등 참조), 쟁점감정가액은 청구인이 직접 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 산정된 가액으로써 감정평가 방법 등에 특별히 잘못은 없는 것으로 확인되며, 쟁점감정가액의 가격산정기준일은 상속개시일과 동일한 2024.
5. XX.인 것으로 확인되는 점,
③ 상속세 및 증여세법은 경매‧공매가격만을 시가로 인정하고 있으며 경매유찰가격에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않는 점,
④ 경매가 유찰되고 있는 사정 등은 쟁점감정가액의 평가기준일인 2024.
5. XX.(작성일: 2025.
5. XX.)로부터 1년 5개월이 지난 시점인 2025년 10월경부터 발생되고 있는 사실로, 쟁점감정가액 과는 무관해 보이며 해당 사정만으로 상속개시일 당시 가격변동 등 특별한 사정이 있었다고 보기는 어려워 보이는 점,
⑤ 쟁점감정가액은 청구인의 평가심의위원회 심의요청(신청일: 2025.
5. XX.)에 따라, 2025.
6. XX. 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액으로 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 부합하는 가액인 점,
⑥ 상속·증여받은 비주거용 건물을 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격으로 신고한 것을 그대로 인정한다면 다른 재산을 상속·증여받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 조사청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 따라서, 처분청에서 청구인에게 2024.
5. XX. 상속분 상속세를 결정․고지한 당초 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 청구인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 따라 주문과 같이 결정한다.
[주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다.