이 사건 교환거래를 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환 거래로 보기 어려우므로 실지 거래가액 확인을 위한 재조사 필요함
이 사건 교환거래를 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환 거래로 보기 어려우므로 실지 거래가액 확인을 위한 재조사 필요함
[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 재조사 [ 문서번호 ] 이의-서울청-2025-0012 [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 소급감정 가액으로 추계결정한 처분의 당부 [ 요 지 ] 이 사건 교환거래를 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환 거래로 보기 어려우므로 실지 거래가액 확인을 위한 재조사 필요함 [ 결정내용 ] [주 문] C세무서장이 2024.
00.
00. 신청인에게 한 2021년 과세연도 양도소득세 0,000백만원의 부과처분은, 신청인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액을 파악하기 위하여 교환부동산 가액, 교환대금 산정에 대한 객관적 근거, 거래상대방의 쟁점부동산 관련 신고내역 등의 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유] 붙임과 같습니다. [
] 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
4.
2. 알루미늄샷시 도매업을 영위하던 사업장인 서울 동대문구 D부동산(이하 “쟁점부동산” 1) 이라 한다)을 B(이하 “거래상대방” 이라 한다)이 소유한 경기 E부동산 (이하 “교환부동산” 이라 하고, 쟁점부동산과 통틀어 “교환대상 목적물” 이라 한다) 및 교환대금 3,130백만원과 교환하기로 하는 부동산교환계약을 체결하였고, 2021.
4. 29. 등기원인을 ‘교환’으로 하여 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료하였다.
3. 16.로 하여 2021.
3.
17. 작성된 감정평가액은 4,555백만원이며, 교환부동산의 기준시가는 612백만원이다.
6.
29. 쟁점부동산의 양도소득세를 신고하면서 실지거래 가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산 기준시가인 1,430백만원을 양도가액으로 하여 납부할 세액 45백만원을 신고․납부하였다.
9. 8.부터 2023.
11. 6.까지 신청인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도는 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당한다고 보아 교환부동산의 2019.
11. 11.자 취득가액 1,070백만원과 교환대금(교환차액) 3,130백만원을 합한 4,200백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 2023.
11. 14. 신청인에게 2021년 과세연도 양도소득세 1,190백만원을 과세하겠다는 세무조사 결과통지를 하였다.
12.
13. 국세청장에게 과세전적부심사를 청 구하였고, 국세청장은 2024.
2.
28. 아래 내용과 같이 재조사결정을 하였다. 〈과세전적부심사결정서〉
C세무서장이 2023.11.13. 청구인에게 통지한 2021 과세연도 양도소득세 1,190,273,199원의 과세예고통지는 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액을 파악하기 위하여 교환부동산 가액에 대한 객관적 근거, 거래상대방의 쟁점부동산 관련 신고내역 등의 사실관계 를 구체적으로 면밀히 재조사하여 과세표준과 세액을 다시 통지한다.
4. 29.부터 2024.
10. 15.까지의 재조사 과정에서 쟁점부동산의 양도는 “실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당한다고 보아, 교환대상 목적물에 대한 감정평가를 실시하여 ㈜F평가법인이 평가한 감정가액 4,688백만원(이하 “쟁점감정가액” 이라 한다)과 이 사건 교환거래 시 거래상대방의 대출 담보목적으로 ㈜G평가법인에서 평가한 감정가액 4,555백만원(이하 “당초감정가액” 이라 한다)의 평균액인 4,622백만원을 쟁점부동산 양도가액으로 산정하여 2024.
12.
12. 신청인에게 2021년 과세연도 양도소득세 1,444백만원을 경정․고지 하였다.
1.
9. 이 사건 이의신청을 하였다.
이 사건 거래는 시가 감정 없는 단순교환 거래로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 기준시가로 양도가액을 산정하여야 하는바, 처분청이 재조사 과정에서 소급감정한 가액으로 양도가액을 산정하여 추계경정하는 것은 위법함
8. 부친으로부터 증여받은 쟁점부동산에서 알루미늄샷시 도매업을 운영하고 있었고, 거래상대방은 쟁점부동산 인접 토지 소유자로서 부동산개발업을 운영하고 있었다. 거래상대방은 2016년부터 2017까지 쟁점부동산 우측 인접 토지를 구입하는 등 준비과정을 거쳐 2019. 10.경부터 쟁점부동산 연접토지에서 오피스텔 등 대규모 복합시설 신축공사에 착수하였는데, 원활한 사업운영을 위해 2017년부터 쟁점부동산의 매수를 희망하였다. 그러나 임대료 부담 없이 최적의 사업여건을 갖춘 쟁점부동산에서 건축자재 도매업을 운영하던 신청인은 쟁점사업장을 양도할 경우, 이를 대체할 적합한 사업장(일정한 면적 이상의 부지, 소음문제 해소 등)이 마땅치 않아 매도하지 않다가 거래상대방이 교환부동산과 쟁점부동산의 교환을 제안하여 쟁점계약이 성사되었다. 2) 교환계약 시 쟁점부동산과 교환부동산은 별도의 시가 감정을 하지 않았고, 부동산개발업을 영위하는 거래상대방이 쟁점부동산 인근의 토지를 취득하였던 경험을 토대로 교환대금을 제안하였는데, 신청인도 등기부등본에 의해 교환부동산의 취득가액이 1,070백만원이라는 사실 및 신청인이 앞서 2020.
4. 쟁점부동산을 담보로 대출을 받을 당시의 감정평가액이 3,682백만원이었던 사실들에 의해 교환대상 목적물의 시세를 어느 정도 알고 있었기 때문에 신청인이 사업장을 교환부동산으로 이전함으로써 상실되는 기존 사업장에 대한 영업권 보상 성격의 지급액, 사업장 이전에 따른 이사비용 및 추가공사비, 향후 신청인의 배달시간 및 물류비용 증가에 따른 손해의 정도 등을 종합 판단하여 거래상대방이 제시한 대로 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하면서 교환대금 3,130백만원을 지급받기로 약정하였다. 3) 이와같이 이 사건 거래는 단순하게 쟁점부동산과 교환부동산을 교환한 것이 아니라 쟁점부동산에서 오랫동안 사업을 영위하면서 형성된 영업권 등 여러 요소를 고려하여 교환대금을 산정한 점, 신청인과 거래상대방 각자의 사업이력, 사업장 현황 및 특수성, 쟁점계약 체결에 수년이 소요된 경위 등을 종합하여 볼 때, 교환대상 목적물에 대한 시가 감정 없이 당사자 간의 합의로 교환대금을 산정하여 정산하였다는 주장은 사실이다.
7. 5., 등 참조). 그 이유는 해당 규정이 사후적인 감정가액에 따른 과세처분의 변경 가 능성을 일정 범위 내로 제한하기 위한 것인바(대법원2020두49010, 2020.12.30.), 만약 소급감정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세관청이 인정한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양도소득세를 경정해야하므로 법적 안정성을 현저히 해치는 결과가 되기 때문이다(서울고법2012누29389 2), 2013.5.9., 의정부지법2011구단790, 2012.12.10. 참조). (다) 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서 소정의 ‘감정가액이 있는 경우’라 함은 취득일 또는 양도일 전후 각 3월 이내에 감정평가가 이루 어져 과세처분 당시에 감정가액이 이미 존재하고 있는 경우를 의미한다고 판시 하고 있다(서울고법2012누30785, 2013.4.24., 제주지법2014구합674, 2015.10.14. 참조). (라) 또한 이 사건 당초감정가액 역시 교환당사자가 교환목적물의 교환과 관련하여 시가감정을 한 것이 아니라 거래상대방이 교환대금 지급을 위해 대출 담보목적으로 평가한 것에 불과하여 객관적이고 합리적으로 평가한 것으로 인정하기 어렵고, 쟁점부동산의 기준시가가 10억원을 초과함에도 1개의 감정평가법인이 평가한 것인바, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서 정한 ‘2이상의 감정평가 법인이 평가한 것‘에 해당하지 아니하여 ’양도 당시의 실지거래가액‘을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당한다고 볼 수 없다(대법원2015두43148, 2015.10.15.참조)
2. 처분청은 ’실지거래가액‘과 ’시가‘의 의미를 동일한 것으로 혼동하여 쟁점감정가액을 토대로 추계경정한 것으로 추정된다. (가) 신청인은 처분청의 재조사 과정에서 소급감정액은 양도소득세 실제거래가액으로 보는 감정가액에 해당하지 않음을 일관되게 주장하였다. 이에 대하여 처분청은 다수의 판례에서 소급감정을 인정하였다면서 대 법원2014두44205, 2015.3.12., 서울행법2023구합52659, 2024.5.21. 등 판례를 근 거 삼았으나, 이는 상속세 및 증여세법상 재산평가와 관련하여 소급감정액을 ’시가‘로 볼 수 있다는 내용으로서 이 사건 소득세법상 양도차익 산정 시의 ’ 실지거래가액‘을 소급감정가액으로 대체할 수 있는지 여부와는 무관하다. (나) 소득세법상 양도차익을 계산할 때 기준이 되는 ’실지거래가액‘이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 ’시가‘가 아니라 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 금액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 재산가액을 말하는 반면, 상증세법상 재산평가 시 ’시가‘는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 전혀 다르게 정의하고 있다. (다) 위와 같은 사정에도 불구하고 처분청이 소득세법상 양도차익 산정 시의 ’실지거래가액‘과 상증세법에서 규정한 ’시가‘를 동일한 개념으로 혼동하여 신청인에게 이 건 양도소득세를 추계경정 한 것은 위법하다. (라) 더욱이 처분청이 재조사 결과 추계경정 고지한 양도소득세 1,444백만원은 당초 세무조사 결과통지한 금액 1,190백만원보다 254백만원이 증액된바, 권리구제를 기대하고 과세전적부심사 청구를 제기한 신청인에게 현저히 불리한 결과가 초래되어 매우 억울하다.
3. 소결 법령 및 판례 등에 의하여 소급감정가액은 ‘실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다는 명확한 법리가 이미 확립되어 있었음에도 이를 무시한 점, ‘실지거래가액’과 ‘시가’를 동일한 개념으로 잘못 해석한 점 등을 감안하여 볼 때, 처분청이 쟁점감정가액과 당초감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 추계경정한 것은 위법하다.
4.
30. 거래상대방에 세금계산서를 교부한 점 등을 보더라도 교환대상 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 ‘가치적 교환’을 한 것이 아니라 ‘상대적 가치’에 대하여 교환당사자가 합의하여 단순교환 하였음을 충분히 알 수 있다. 6) 따라서 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 소득세법에 따라 추계경정해야 할 것인데, 소득세법 시행령 제176조의2 각호에서 정한 양도일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 및 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액 존재하지 아니하므로 결국 기준시가로 양도차액을 산정할 수밖에 없다. 또한 이러한 과세원칙을 교환차액의 액수가 많거나 적음에 따라 다르게 적용할 아무런 법적 근거가 없고, 교환대금이 고액인 이유도 쟁점부동산은 청량리 역세권에, 교환부동산은 구리시 동구릉 주변에 각각 위치하여 있어서 본질적인 가치가 현저하게 차이가 나기 때문인데도, 처분청이 이를 문제 삼아 자의적으로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 조세법률주의에 위배된다.
쟁점감정가액과 당초감정가액은 합리적이고 신빙성 있는 금액으로 실질교환가액을 대체할 만한 충분한 근거가 있는 가액으로 이를 바탕으로 추계경정한 처분은 정당함
3. 16.으로서 양 당사자는 이 사건 교환거래 계약일인 2021.
4.
2. 현재 쟁점부동산의 감정평가액이 4,555백만원임을 인지한 상태에서 교환대금을 3,130백만원으로 산정하여 교환계약을 체결하였다. 이는 당초 감정평가법인인 G감정평가법인이 쟁점부동산에 대한 실지 조사 시 신청인이 제시한 임대차내용 확인서에 신청인이 자가 사용 중인 것으로 자필확인 및 서명한 내용으로 확인되는바, 교환계약서 작성일인 2021.
4.
2. 이전 신청인과 거래상대방이 쟁점부동산에 대한 감정평가액이 존재한다는 사실을 인지한 것이 증명되는 것이다. 따라서 교환대금이 3,130백만원으로 산정된 근거는 당초감정가액인 것이고 이 금액이 실질교환가액으로 추정되는데 신청인은 양도소득세를 탈루하기 위해 단순교환하였다고 주장하고 있는 것으로 보인다. 즉, 당초감정평가는 단순히 대출 목적이라기 보다는 실지교환가액을 산정하기 위한 것으로 보여지는바, 양도소득세 추계경정 시 실지거래가액을 대체하기 위한 감정가액으로 볼 수 있다 할 것이다. 2) (쟁점감정가액 적정성) 쟁점감정가액은 비록 소급감정이지만 다수의 예규 및 판례에서는 소급감정 가액을 인정한 사례가 있으며, 소급감정한 가액이 당초감정가액과 유사하여 적정한 가액으로 판단된다. 3) (교환부동산 감정가액의 적정성) 거래상대방의 2019.
11.
11. 교환부동산 취득가액은 1,070백만원이고, 재조사 시 소급 감정한 교환부동산의 감정가액은 1,106백만원으로서 그 가액이 거의 차이가 나지 않는다는 점에 비추어 교환거래 당시 교환부동산의 가액도 거의 동일한 수준으로 판단되는바, 교환 당시 양 당사자는 교환부동산에 대하여 거래상대방이 취득한 가액으로 협상을 하였을 가능성이 매우 큰 것으로 판단된다. 4) (신청인의 조사 비협조․양도세 탈루를 위한 실질교환가액 은닉) 처분청은 재조사 시 실질거래가액을 확인하기 위해 거래상대방에게 소득세법 제170조 에 의거 2024.
8.
26. 공문으로 출서요청을 하였으나 거래상대방은 이에 응하지 아니하였고, 2024.
8.
30. 신청인의 세무대리인에게 신청인과 함께 출서할 것을 요청하였으나 세무대리인만 방문하였을 뿐 신청인은 출서하지 아니하였다. 이후 신청인에게 2024.
9.
3. ‘실질교환가액 소명자료 요청’이라는 제목의 공문으로 자료요청 하였으나, 방문하지 않았고 세무대리인 또한 실질거래가액은 없고 객관적인 감정절차에 의해 자산을 평가한 후 그 교환차액을 정산한 것이 아니기 때문에 기준시가로 과세해야 한다는 주장만 반복하였다. 당초 조사 시 2023.
10.
18. 거래상대방은 진술서에서 교환부동산을 취득하게 된 배경이 도로 등 개발정보가 있어 매입하였다고 주장하였으나, 2023.
10.
6. 제출된 “B, A 사실관계 소명자료”에 의하면 거래상대방이 쟁점부동산을 교환으로 취득하게 되는 경우 양도자의 사업장이 없어지므로 양도자에게 사업장을 마련해 주기 위해서 교환부동산을 취득하게 된 것이라고 하였는바, 이렇듯 상이한 내용의 진술은 거래상대방이 교환부동산을 취득한 2019.
11.
11. 이전부터 교환을 위한 협상 과정을 거친 사실 및 양 당사자 간 실질 교환가액이 존재한다는 사실을 은닉하여 신청인의 양도소득세를 탈루하기 위한 것으로 판단된다. 또한 신청인은 위 소명자료에서 교환대금 3,130백만원은 신청인과 거래상대방이 보유부동산의 호가를 제시하여 상호 협상을 통해 산정한 가액이라고 주장하나, 거래상대방은 2023.
10.
10. “A가 제시하였던 호가도 기억나는 바가 없습니다”라고 확인서를 작성한바, 호가 조차도 서로 상이하게 답변하고 있어 이는 실질적 교환가액을 은닉하기 위한 것으로 판단된다. 5) 위와 같이 양 당사자는 쟁점부동산의 감정평가액이 4,555백만원이라는 사실, 교환부동산의 취득가액이 1,070백만원이라는 사실을 인지한 상태에서 교환대금 3,130백만원에 대한 정산절차를 거친 것으로 보아 쟁점부동산에 대한 시가 감정을 하였을 것으로 판단되나, 당초 조사 시 “실질적 교환가액 및 교환대금 산정에 대해 기억이 나지 않는다”라고 주장하며, 재조사시에도 양 당사자 모두 출석하지 않는 등 실질적 교환가액을 은닉하고 있으므로, 쟁점부동산에 대한 당초감정가액과 쟁점감정가액의 평균가액으로 추계경정한 처분은 정당하다.
8. 6.로서 2021.
4. 29.에 양도한 쟁점부동산의 양도일과는 무려 3년 3개월이상 차이(법령상의 규정에 따른 3개월을 초과)가 있어 당해 소급감정가액은 소득세법상 인정될 수 없는 가액이다. 셋째, 양도에 즈음하여 평가된 담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액은 이를 시가로 인정할 수 없으며, 그 객관성과 합리성이 보장된다고 보기 어렵다(국세청 심사 양도2013-108, 2013.06.12. 동일 취지). 넷째, 상속세및증여세법령과 달리 소득세법령에서는 그 어디에서도 양도일 전후 3개월을 초과한 소급감정평가액을 인정하고 있지 않으며, 이는 상속세 및 증여세와 양도소득세는 그 과세목적이나 과세체계가 다르기 때문이다. 3) 더욱이, 세법은 문언 그대로 엄격하게 해석하여야 하며, 이를 확장하거나 유추하여 해석하는 것을 금하고 있는바, 이는 국민의 기본권인 재산권을 침해할 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 처분청은 이 건 양도소득세를 경정고지하면서 소득세법령상의 규정과 달리 임의적이고 자의적인 방식으로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 추계경정하고 있는바, 이는 지극히 과세편의적인 처분으로서 납세자의 권익을 심각하게 침해하고 있는 것이다.
1. 신청인과 거래상대방은 이 사건 교환이 시가감정을 거치지 않은 단순교환이라고 주장하나, 교환계약서상 각 부동산 평가액을 기준시가로 기재하고 거래상대방이 신청인에게 교환차액인 3,130백만원을 지급하였다면, 신청인 입장에서 양도가액은 최소 3,130백만원 이상이 되어야 함에도 불구하고 기준시 가인 1,430백만 원을 양도가액으로 신고한 것은 과세관청을 기망하는 것으로 밖에 볼 수 없다.
2. 또한 신청인과 거래상대방 모두 ‘교환대금 3,130백만원이 어떻게 산정되었는지 기억나지 않는다’라고 주장하거나 ‘모른다’라고 주장하고 있는바, 과세관청으로서는 비록 기준시가라 할지라도 교환계약서상 “평가액”이라고 기재되어 있는 이상 동 금액을 교환대금(교환차액)의 산정의 기준이 되는 금액이라고 판단할 수밖에 없다.
3. 따라서 쟁점부동산교환 협상과정, 시가감정, 정산절차를 거친 점 등 제반상황을 고려하여 판단하면 교환대상 목적물의 평가가 수반되지 아니한 단순교환으로는 보기 어렵다.
5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2020.12.19. 법률 제17757호로 개정된 것)
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액-감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 (2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산 (주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
7) 양도소득세 집행기준 96-0-1【실지거래가액에 의한 양도가액 또는 취득가액】
8. 양도소득세 집행기준 96-0-2 【교환하는 경우 실지거래가액 여부】 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.
1. 신청인의 신고 내역과 이 사건 부과처분 내역은 아래와 같다. 〈신고 및 경정 내역〉 생략
2. 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 2021. 4.
29. ‘교환’을 원인으로 거래상대방에게 소유권이 이전되었으며, 같은날 거래상대방을 채무자로 하여 냉동냉장수산업협동조합에서 채권채고액 4,589백만원의 근저당권을 설정하였음이 확인된다. 〈쟁점부동산 토지 등기사항전부증명서_발췌〉생략
3. 교환부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 교환부동산은 2019.
8.
1. 매매를 원인으로 2019.11.11. 거래상대방에게 소유권이 이전되었으며, 매입가액은 1,070백만원으로 나타난다. 〈쟁점부동산 토지등기사항전부증명서_발췌〉 생략
4. 이 사건 부동산교환계약서는 아래와 같은바, 신청인은 쟁점부동산 평가액을 1,430백만원으로 기재하였고, 거래상대방은 교환부동산 평가액을 612백만원으로 기재하였으며, 거래상대방은 교환대금 3,130백만원을 신청인에게 지급하기로 하였다. 〈부동산교환계약서〉생략 5) 쟁점부동산 당초 감정평가표는 2021.
3. 16.을 기준시점으로 하여 2021.
3.
17. 작성되었으며 평가금액은 4,555백만원인바, 평가서의 첨부서류인 ‘임대차내용확인서’에는 신청인이 쟁점부동산을 자가사용중임을 확인하는 서명이 있다. 〈쟁점부동산 당초 감정평가표〉생략
6. 쟁점부동산에 대한 쟁점(소급)감정평가표는
4. 30.을 기준시점으로 하여 2024.
8.
6. 작성되었으며, 평가금액은 4,688백만원이다. 〈쟁점부동산 쟁점 (소급)감정평가표〉생략
7. 교환부동산에 대한 쟁점(소급)감정평가표는
4. 30.을 기준시점으로 하여 2024.
8.
6. 작성되었으며, 평가금액은 1,106백만원이다. 〈교환부동산 소급 감정평가표〉생략 8) 처분청이 제출한 신청인 및 거래상대방의 사실관계 확인서, 문답서 등에는 아래와 같이 기재되어 있다.
9. 처분청은 2024.
9.
3. 신청인에게 ① 실질교환가액을 제시하여 줄 것과 ② 실질교환가액을 제출하지 아니할 경우 추계결정할 수 있다는 내용의 ‘실질교환가액 소명자료 요청’ 공문을 발송하였고, 신청인이 자료를 제출하지 아니하자 이 사건 교환거래의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 판단하여 감정가액의 평균액으로 추계경정하였다. 〈공문 본문〉생략
6.
3. 참조), 이 사건 거래당사자들은 교환계약서에 교환대상 목적물에 대한 평가액을 기재하고 교환차액을 지불하기로 한바, 비록 그 평가액이 기준시가라고 하여 진정한 가액이 아니라고 단정할 수 없는 점, 설령 기준시가로 기재된 평가액을 인정할 수 없다고 하더라도 쟁점부동산에 대한 감정평가서 작성일이 2021.
3. 17.이고 기준시점이 2021.
3. 16.이며 쟁점계약은 2021.
4.
볼 때, 쟁점계약을 체결하기 전에 이미 당초감정평가액이 산출되어 있었으므로 쌍방 사이에 객관적 교환가액 기준이 형성되어 있었으며, 이에 따라 교환된 부동산 간의 가치 차이 3,130백만원을 정산한 절차를 거친 것으로 합리적 추정이 가능한 점, 교환계약서상 교환대금이 3,130백만원으로 신청인이 신고한 양도가액 1,430백만원을 현저히 초과함에도 이 사건 교환계약이 단순교환거래로서 실지거래가액이 불분명하다고 주장하는 것은 양도가액을 실지거래가액으로 신고할 의무가 있음에도 실지거래가액을 은닉하고 양도소득세를 회피하려는 목적 외에는 달리 합리적인 이유가 없는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 살펴보면, 이 사건 교환거래를 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환 거래로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 이 사건 교환거래의 실지거래가액에 따라 양도가액을 산정하여야 할 것이므로 이를 파악하기 위하여 교환부동산 가액, 교환대금 산정 근거, 거래 상대방의 쟁점부동산 관련 신고내역 등의 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 다시 계산하여 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 이의신청은 국 세 기 본법 제65조 제1항 제3호 단서에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) 2008.8.28. 부친으로부터 증여취득 2) 판례에서는 과세처분 취소소송 과정에서 법원에서 감정을 의뢰하여 산정된 소급감정가액을 실지거래가액으로 하여야 한다는 원고주장을 배척하면서, 소송과정에서의 감정가액이 과세관청이 인정하는 금액과 다르면 또다른 경정을 하여야하므로 법정안정성을 해치게 된다는 논리임
[주 문] C세무서장이 2024.00.00. 신청인에게 한 2021년 과세연도 양도소득세 0,000백만원의 부과처분은, 신청인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액을 파악하기 위하여 교환부동산 가액, 교환대금 산정에 대한 객관적 근거, 거래상대방의 쟁점부동산 관련 신고내역 등의 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유] 붙임과 같습니다.