쟁점토지에 대해 공지(空地)로 재산세가 종합합산과세대상으로 과세되고, 신청법인은 대지조성사업계획만을 승인받고, 주택건설사업 승인 등을 받은 사실이 없으므로 신청법인이 기반시설 및 부지조성공사등을 한 사정만으로는 쟁점토지가 이 사건 규정이 정한 바와 같이‘사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공’된 토지에 해당한다고 보기 어렵다고 판단됨
쟁점토지에 대해 공지(空地)로 재산세가 종합합산과세대상으로 과세되고, 신청법인은 대지조성사업계획만을 승인받고, 주택건설사업 승인 등을 받은 사실이 없으므로 신청법인이 기반시설 및 부지조성공사등을 한 사정만으로는 쟁점토지가 이 사건 규정이 정한 바와 같이‘사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공’된 토지에 해당한다고 보기 어렵다고 판단됨
○○ 사업부문을 신설 부문, B로 하는 인적분할을 실시하였다.
- 나. 신청법인은 2015.
03.
20. 양도인 C와 D혁신도시 개발사업 지구 내 블록형 단독주택 용지로만 사용할 수 있는 총 4필지(E3, E15~17), 53,403㎡ 1) (이하 “블록형 단독주택 용지” 라 한다)를 24,572백만원에 매매계약을 체결하는 동시에, C가 사업시행자 E개발공사와 체결한 매매계약의 권 리의무를 승계하는 계약을 체결하고 2016.
6.
14. 소유권을 취득하였다.
- 다. 신청법인은 매수한 토지를 분양하기 위해 2017.
10.
12. 주택법에 따른 대지조성 사업자등록을 하고, 2018.
9.
21. F시장으로부터 E3BL 대지조성 사업계획 승인서를 아래와 같이 발급받았다. 사업구분 등록번호 착공예정일 (사용검사예정일) 대지위치 비고 대지조성사업 서울특별시
• 대지조성사업자 -20-0*
8. (2019.
8. 30.) F시 G동 주민공동시설 (908㎡)
- 라. 신청법인은 2018.
10.
26. H와 블록형 단독주택 용지에 대하여 아래와 같이 토목 및 건축공사를 공급가액 6,397백만원에 공사도급계약 체결하고 2018.
10.
29. F시에 착공계를 제출하였다. (단위: 공급가액, 백만원) 블럭 공사세부내용 착공예정일 (완공예정일) 공사계약금액 공사장소 E3 토목공사 건축공사(주민공동시설)
26. (2020.
8. 31.) 3,886 G동 E15 토목공사 건축공사(단독주택, 연면적 295㎡)
26. (2020.
8. 31.) 1,619 G동 E16 건축공사(단독주택, 연면적 217㎡)
26. (2020.
8. 31.) 452 G동 E17 건축공사(단독주택, 연면적 247㎡)
26. (2020.
8. 31.) 440 G동 마. 신청법인은 2018. 10월부터 2020. 8월까지 블록형 단독주택 용지 조성을 위한 옹벽공사, 도시가스․전기․통신․조경공사 등을 진행하였다. 바. 신청법인은 2019. 11월 블록형 단독주택 용지를 용도에 따라 단독주택용지, 주민공동시설, 도로 등으로 구분하여 총 139필지로 분할하였다.
- 사. 신청법인은 2021 사업연도에 블록형 단독주택 용지 중 단독주택용지 46개 필지 (이하 “쟁점토지” 라 한다)를 수분양자들에게 양도하고, 2021 사업연도 법인세를 신고함에 있어 법인세법 제55조의2 제1항 제3호 에 따른 비사업용 토지의 양도소득 산출세액을 법인세에 추가 신고하지 않았다.
- 아. I세무서장(이하 “처분청” 이라 한다)은 2024.
10.
하면서 쟁점토지의 양도를 대지만 조성하고 건설에 착공하지 않은 비 사업용 토지를 양도한 것으로 보아 신청법인에게 법인세 872백만원을 경정고지 (이하 “쟁점처분” 이라 한다)하였다.
1.
2. 이 건 이의신청을 하였다.
10. 31.이 건축물 착공시점에 해당하므로 2018.
10.
31. 건설에 착공한 토지이다.
1. 블록형 단독주택 용지는 E 개발공사가 블록형 단독주택(이하 “타운 하우스” 라 한다) 용지로 확정한 토지로, 신청법인은 취득시점부터 그 목적 으로만 사용할 수 있다. D 혁신도시 개발사업 지구단위계획(이하 “지구단위계획” 이라 한다)은 해당 용지 내 건축될 건축물의 배치 및 건축물의 형태 및 외관에 대한 제한, 도로경사, 식재처리, 옹벽(석축 포함), 외벽면 이격거리, 차량동선, 주차장, 커뮤니티 공간에 이르기까지 조성과정 전체를 제한한 것으로 확인된다. 2) 법인세법은 건축물이 없는 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건축물 건설에 착공한 토지는 일정기간을 비사업용토지에서 제외하고 있으므로 중요한 기준인 착공시점은 실제 공사의 사실관계에 따라 판단하여야 한다. 가) 나대지의 양도자가 토지 가치증대 또는 단순 부지정지 작업만을 수행하나, 양수자는 그 토지의 용도를 결정할 수 있으므로 건축물 부지를 파내는 굴착공사나 터파기 공사에 착수하는 때를 건설 착공시점으로 보아야 한다. 나) 하지만 신청법인은 지구단위계획에 따른 약 108억원의 막대한 토목공사(전기, 가스,커뮤니티시설 등 단지 내 기반시설) 를 수행하여 블록형 단독 주택 용지를 타운하우스 부지로 조성한 후 분양하였으므로 그 토목공사는 개별 주택 건축을 전제로 건축허가에 의하여 연속적으로 이루어지는 전체공사의 일부이다. 【 타운하우스 부지 조성사업 투자내용 】 (단위: 백만원) 구 분 합계 설계비 감리비 공사비 시설 부담금 지출금액 10,817 628 184 9,965 40 다) 특히, 타운하우스 주민들이 공동으로 소유하는 주민공동시설(커뮤니티센터) 및 샘플하우스 건설은 일반적 나대지 양도에서는 발생할 수 없는 작업이다. 3) 국세청 해석례(서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01.등)에 따르면 법인세법 시행규칙 제46조의2 의 ‘건설 착공 시점’을 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로 서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 볼 수 있다고 해석하였다. 따라서 신청법인이 수행한 기반시설 설치 및 부지 조성 공사는 타운하우스 단지 건축을 전제로 연속적인 전체공사의 필수적인 선행공사로 2018.
10.
31. 실질적인 토목공사를 개시하여 그 시점에 타운하우스 건축물 건설에 착공한 것에 해당하므로 쟁점 토지는 주택 건설을 위한 사업용 토지이다.
○ 타운하우스 부지 공사현장
- 나. 기반시설 설치 및 부지조성 공사를 건설 착공으로 볼 수 없다고 하더라도 비사업용토지 해당 여부는 ‘개발부지 전체를 기준으로 판단’하여야 하므로 쟁점 토지의 건축물 착공 시점은 샘플하우스를 착공한 2018.
10. 29.이다.
1. 국세청 해석례(법인세과-52, 2014.
2. 7.)에 따르면 개발계획과 실시계획에 따라 전체 토지를 순차적으로 개발하는 경우 개발 대기 중인 토지가 업무에 사용되었는지 여부는 개발 대상 부지 전체를 기준으로 판단하여야 한다고 해석하였다. 가) 개발 대상 부지 전체가 지구단위계획에 따라 중단 없이 타운 하우스 건설 공사에 순차적으로 착공되고 있는 블록형 단독주택 용지의 경우에도 개발부지 전체를 기준 으로 업무 사용여부를 판단하여야 한다.
- 나) 신청법인은 블록형 단독주택 용지 중 G동 필지 등에 홍보목적 사용 후 철거하지 않고 수분양자에게 분양한 주택(샘플하우스, 2018.
10.
29. 착공) 및 주민공동시설을 건설하였으나, 처분청이 건설 부속 개별토지만을 따로 분리하여 사업에 사용한 것으로 보는 것은 법을 지나치게 축소해석한 것이다. 다) 신청법인이 착공이 이루어지지 않은 필지에 주택건축을 진행하지 않고 수분양자가 개별건축을 진행한다 하더라도 사업용으로 사용하기 위해 취득한 토지에 타인이 건설에 착공한 경우에도 착공주체에 관계없이 비사업용토지에서 제외하도록 하고 있다. 라) 따라서 지구단위계획에 따라 전체 토지를 대상으로 진행되고 있는 점을 고려할 때 아직 건축이 이루어지지 않은 필지를 포함한 블록형 단독주택 용지 전체는 건설에 착공한 사업용 토지로 보아야 한다.
- 다. 쟁점토지의 양도는 투기행위와는 다른 고객수요 충족을 위한 주택 공급과정의 일부로 토지 수분양자가 주택을 신축함으로써 타운하우스 단지 개발 사업의 연속성이 유지되므로 쟁점토지는 비사업용토지에 해당하지 않는다. 1) 코로나19 팬데믹 이후 주거 트렌드가 변화함에 따라 기존의 주택공급방식으로는 고객들의 수요를 충족시키지 못해 미분양 문제를 야기하여 사업의 심각한 위기를 초래할 가능성이 높아졌다.
- 가) 신청법인은 주거 트렌드의 변화에 부응하고자 타운하우스 부지를 조성하여 분양하는 새로운 방식을 도입하여 생산적으로 주거 문제를 해결하고자 하였다.
- 나) 신청법인은 쟁점토지에 타운하우스 단지 조성을 위해 수분양자에게 주택 설계용역 마스터플랜을 제시하여 일부는 이를 이용하여 건축이 진행되었고, 이용하지 않은 경우에도 지구단위계획에 맞는 설계 및 건축이 이루어졌는지 확인하여 단지 개발사업의 연속성이 유지되고 있다.
○ 쟁점토지 2023년 3월 일부 전경
2. 법인세법에서는 토지를 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 이용하려는 투기수요를 억제하기 위해 비사업용토지 양도에 대한 법인세 중과규정을 두고 있다. 가) 블록형 단독주택 용지는 타운하우스 용지로 확정되어 타 지목으로 변경이 불가능하고, 수분양자의 실수요에 기반한 주택건설 및 공급과정의 필수적 일부로 토목 및 건설공사를 이행 후 분양한 것이고, 수분양자도 지구단위계획에 따라 주택만을 건설할 수 있어 단순히 투기목적으로 취득할 유인이 없다. 나) 부동산매매업(건물건설업)자가 투기목적이 아닌 건물건설 및 판매 등 목적 사업을 위하여 취득한 토지를 비사업용토지로 보아 중과한다면 조세의 공정성 내지 형평성을 해치는 결과를 초래할 수 있다. 다) 따라서 비사업용토지 여부 판단 시 건물 신축을 위한 사업추진내용의 제반 이용 상황, 쟁점토지만을 양도하게 된 사유 및 관련 법령의 입법 취지를 고려하여야 하며, 쟁점토지는 법인세 중과규정 도입의 이유가 된 부동산 투기행위와는 명백한 차이 가 있으므로 사업용토지에 해당한다.
- 라. 결 론 1) 신청법인이 지구단위계획에 따라 순차적으로 개발되고 있는 타운하우스 부지에 수행한 기반시설 조성을 위한 토목공사는 전체 건축공사 과정의 일부인 필수적 선행공사로 2018.
10.
31. 선행공사를 착수하여 그 시점에 타운하우스 건축물 건설에 착공한 것에 해당하므로 쟁점토지는 사업용토지에 해당한다.
2. 또한 비사업용토지 해당 여부는 지구 단위계획에 따라 해당 개발사업은 전체토지를 대상으로 진행되고 있어 개발부지 전체를 기준으로 판단하여야 하므로, 일부토지에 샘플하우스를 건축한 것은 쟁점토지 전체에 착공이 이루어진 것으로 볼 수 있으므로 쟁점토지는 사업용토지에 해당한다. 3) 법인세법 중과규정은 토지 투기수요를 억제하기 위한 것으로 오로지 사업목적 달성을 위해 약 108억원의 자금을 투입하여 수분양자의 실수요에 기반한 주택 건설 및 공급과정의 일부인 토목 및 건설공사 후 분양하는 생산적인 방식을 도입한 신청법인에게 적용한다면 조세의 공정성 내지 형평성을 해치는 결과 를 초래할 수 있다.
- 마. 신청법인은 처분청 의견에 대해 추가의견을 제출하였다. 1) 토지 사용 용도의 제한 처분청은 토지에 부지조성 공사만을 시행하고 토지를 양도한 사례에 대한 대법원 판례(2017두62686, 2013두2723)는 양도·양수인이 해당 토지에 대한 사용용도를 결정할 권한이 있으나, 신청법인이 취득한 쟁점토지는 D 혁신도시 개발사업 지구단위계획에 따라 타운하우스 부지로 제한되며, 그 지구단위계획은 토지내 건축물의 배치, 형태 및 외관뿐만 아니라 도로구배, 주차장, 커뮤니티 공간등까지 타운하우스 단지 조성과정 전체를 제한하여 쟁점판례와 사실관계가 다른 쟁점토지에 그대로 적용하긴 어렵다고 판단된다.
2. 사업의 연속성 및 착공시점 처분청은 건물 건설 착공 시점을 건축물 부지를 파내는 굴착공사나 터파기 공사에 착수하는 때로 보아야 하고, 블록형 주택용지에 수행한 공사는 단순 대지조성공사라고 주장하나, 신청법인이 수행한 기반시설 설치 및 부지조성 공사는 타운하우스 건축을 전제로 연속적인 전체 공사과정의 일부이며 지구단위계획에 따른 타운하우스 단지 건축에 필수적인 선행공사에 해당하여 그 선행공사를 착수한 시점을 건설 에 착공한 시점으로 볼 수 있다(법인세과-416, 2009.
04. 08. 참조).
3. 착공주체 신청법인이 사업용으로 사용하기 위해 취득한 쟁점토지에 수분양자가 주택 건설에 착공한 경우라 하더라도 착공주체에 관계없이 비사업용토지에서 제외(서울고법 2014누54389, 2015.
3. 26.)하므로 타운하우스 건설 및 분양이라는 본래 사업목적으로 사용된 쟁점토지는 사업용토지에 해당한다.
01. 11.).
03. 26.)에서 어느 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 그 착공의 주체가 그 토지의 소유자인지 관계없이 그 토지가 ‘생산적인 용도로 사용되고 있는 경우’에 해당하는 것으로 보아 비사업용의 예외로 볼 수 있다고 하는 것은 토지 소유자가 토지를 소유하고 있는 중에 착공주체가 그 토지소유자가 아닌 것을 상정한 것이므로, 신청법인 쟁점토지의 경우, 수분양자에게 소유권이 이전된 후 토지의 소유자인 수분양자가 착공의 주체가 되는 것으로 신청법인이 참고한 판례를 이 사건토지의 사례에 적용하기 어렵다고 판단된다.
1. 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례 】 (2020.
12.
22. 법률 제17652호로 개정된 것)
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 2) 법 인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준 】 (2020.
11. 대통령령 제30396호로 개정된 것) 법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
11. 대통령령 제30396호로 개정된 것)
① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 4) 법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등 】 (2020.
3.
13. 기획재정부령 제7741호로 개정된 것)
① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산 업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
5. 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등 】 (2020.
12.
29. 법률 제17769호로 개정된 것)
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
12.
31. 대통령령 제31343호로 개정된 것)
⑦ 법 제106조제1항제3호사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호 에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자 (같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업 시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 (주택법 제2조제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁 재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
7. 주택법 제4조【주택건설사업 등의 등록 】 (2020.
8.
18. 법률 제17486호로 개정된 것)
① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 8) 주택법 제15조【사업계획의 승인 】 (2020.
8.
18. 법률 제17486호로 개정된 것)
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별 자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 지방자치법 제175조 에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 9) 주택법 시행령 제27조【사업계획의 승인 】 (2020.
7.
24. 대통령령 제30864호로 개정된 것)
② 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 면적” 이란 1만제곱미터를 말한다.
○ 2021년 토지 등 양도소득 주요 경정내역
- 나) 신청법인이 2021 사업연도 중 양도한 단독주택용지 46개 필지로, 양도필지의 양도전에 신청법인에게 부과된 2021년 재산세(과세기준일 2021.
6. 1.)는 공지(나대지)로 모두 종합합산과세대상으로 과세되었다.
○단독주택용지 46개 필지 양도내역 다) 블록형 단독주택 용지(G동)는 2019. 11월 총 139개 필지로 분할되었으며, 지구단위계획에 따르면 단위필지가 330~660㎡에 제한되며, 주택법 제15조 및 주택법 시행령 제27조 제2항 에 따라 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자로부터 승인을 받아야 한다.
○블록형 단독주택 용지 필지 분할내역
- 라) 주민공동시설은 공사시공자(H), 착공일(2018.
11. 1.,
11. 5.) 및 사용승인일(2019.
11. 12.)이 일반건축물대장으로 확인되며 수분양자들이 공유형태로 소유하고 있으며, 2020~2021년 동안 주민공동시설 부속 토지는 재산세가 별도합산과세 대상으로 과세된 사실이 확인된다.
○주민공동시설 내역
- 마) F시 G 동 7필지는 지목상 도로로 수분양자들이 공유형태로 소유하고 있으며 2020~2021년 동안 재산세가 비과세된 것으로 확인된다.
- 바) 신청법인은 쟁점토지와 관련하여 대지조성 사업계획 승인을 받았을 뿐 주택건설사업계획 승인을 받지 않았으며 주택건설사업자등록도 하지 않았다.
- 사) F 시장이 2018.
9.
21. 신청법인에게 F시 G동 (D혁신도시 E-3BL(블록형단독주택용지))상의 대지조성 사업계획승인서를 발급하면서 계획 승인시 부여한 조건사항 등을 이행토록 하였다. 아) 신청법인은 건축주 신청법인, 공사시공자 H로하여 제1종일반주거지역 지구단위계획구역외1로 샘플하우스(단독주택) 3채를 보유한 것이 일반건축물대장으로 확인된다.
○샘플하우스(단독주택) 내역
- 자. D 혁신도시 개발사업 지구단위계획의 시행지침 제Ⅰ편 제1장 총칙 제5조 2항 1호에서 블록형 단독주택용지를 아래와 같이 정의하고 있다.
○용어의 정의 일부 발췌 2) 신청법인 제출 서류 건축허가서 2부 3) 처분청 제출 서류 블록형 단독주택 용지 네이버 분양광고
- 라. 판단 1) 법인세법 제55조의2 (2020.
12.
22. 법률 제17652호로 개정된 것, 이하 “법인세법”이라 한다) 제1항 제3호에서 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 다른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다라고 규정하고 있다. 2) 법인세법 제55조의2 제2항 에서는 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다라고 규정하면서 같은 항 제4호에 농지, 임야 및 목장 용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 지방세법이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지를, 나목에서는 지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도 합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를, 다목에서는 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것을 규정하고 있다. 3) 법인세법 제55조의2 제3항 에서는 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다라고 규정하고 있다. 4) 법인세법 제55조의2 제3항 의 위임을 받은 시행령 제92조의11 제1항 제3호는 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상의 제한, 토지의 현황·부득이한 사유에 해당되는 토지는 기획재정부령으로 정하는 기간 비사업용에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정하도록 하였고, 다시 그 위임을 받은 법인세법 시행규칙 (
3.
13. 기획재정부령 제7741호로 개정 된 것) 제46조의2 제1항 제5호(이하 “이 사건 규정” 이라 한다)는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 ‘착공’ (착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) 동안을 비사업용에 해당하지 아니한 토지로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정하도록 하고 있다.
5. 신청법인이 이 사건 규정에 따른 착공에 해당하는지에 대하여 조세법률 주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 (대법원
2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 참조). 6) 그런데 이 사건 규정의 취지는, 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하기 위해서는 각종 인․허가를 받고 건축 설계를 하는 등의 준비 작업을 하는데 상당한 시간이 소요 되므로 토지 취득일로부터 2년 동안은 건설에 착공하기 이전이라도 비사업용이 아닌 것으로 의제하는 것에 있고, 또한, 사회 통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ‘착공’하였다고 인정하기 위해서는, 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건물신축도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공 신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행 이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 ”착공”하였다고 볼 수 있다 할 것이다(대법원 1994. 12. 2. 선고 94누7058 판결 참조). 7) 이 사건 규정에서 말하는 건설에 ‘착공’ 은 ‘당해 토지 ’에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미하고, 특별한 사 정이 없는 한 건물을 신축하기 위한 착공에 필요한 준비 작업을 하는 경우까지 포함 한다고 보기는 어렵다고 해석함이 타당하다(대법원 1995. 9. 26. 선고 95누7857 판결, 대법원 1997. 9. 9. 선고 96누15558 판결 참조). 8) 신청법인은 블록형 단독주택 용지에 기반시설 설치 및 부지조성 공사등을 하여 쟁점토지는 건설에 착공한 토지로 비사업용토지에 해당하지 않는다는 주장이나, 관련 법리와 아래의 사정을 종합하여 판단하면 신청법인이 기반시설 및 부지 조성공사등을 한 사정만으로는 쟁점토지가 이 사건 규정이 정한 바와 같이 ‘사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공’된 토지에 해당한다고 보기 어렵다고 판단된다. 가) 신청법인은 쟁점토지에 대해 공지(나대지)로 2021년 재산세가 종합 합산과세대상으로 과세된 사실이 있는 점 나) 또한 舊 주택법 제2조 제10호 는 ‘사업주체’를 주택건설사업자와 대지조성 사업자로 구별하고 있고, 舊 주택법 제15조 제1항, 제2항 및 舊 주택법 시행령 제27조 제1항, 제2항 및 제6항에서도 주택건설사업계획의 승인대상과 대지조성 사업계획의 승인대상을 나누어 승인을 신청함에 있어 제출할 서류를 별도로 정하고 있으나, 신청법인은 대지조성사업계획만을 승인 받은 사실이 확인되므로 당초부터 토지만을 매매할 의도로 부지조성공사등을 실시한 것으로 보이는 점
- 다) 신청법인은 대지조성공사 완료 후에 쟁점토지에 별도의 건축물 신축 없이 단독주택 용지 용도로 수분양자에게 분양하였을 뿐 아니라, 주택건설사업의 승인을 받은 사실도 확인되지 않는 점 라) 어느 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 에는 그 착공의 주체가 그 토지의 소유자인지 관계없이 그 토지가 ‘생산적인 용도로 사용되고 있는 경우’에 해당하는 것으로 보아 비사업용의 예외로 볼 수 있다고 하는 것(서울고등법원 2014누54309, 2015. 3 26.)은 토지소유자가 쟁점토지를 소유하고 있는 중에 착공주체가 그 토지소유자가 아닌 것을 상정한 것이므로 토지 소유자가 변경된 후에 변경된 소유자가 건설에 착공한 경우까지 당초 소유자에게 건설에 착공한 것이라고 볼 수 없는 점 마) 동일 경계구역 안에 있는 동일한 소유자의 연접토지가 일괄하여 동일한 용도로 사용하는 경우 에는 그 토지를 하나의 필지로 보아 비사업용 토지를 판정하여야 하고(대법원 93누18853, 1994.
4.
26. 참조), 건설에 ‘착공’은 ‘당해 토지’ 에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미 하므로, D 혁신도시 개발사업 지구단위계획에 따르면 블록형 단독주택용지는 필지를 분할할 경우 단위필지가 330~660㎡ 규모로 제한되는 것으로 규정하고 있으며 이에 따라 분할된 쟁점토지와 주택부지를 홍보하기 위하여 건설된 샘플 하우스 부지는 동일 경계구역 안에 있는 동일한 용도로 사용되는 경우에 해당 하지 않으므로 하나의 필지로 볼 수 없고, 하나의 필지에 건설이 착공되었다 하더라도 다른 필지에 건설이 착공된 것으로는 볼 수 없는 점 따라서 처분청이 신청법인에게 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 토지등 양도 소득에 대한 법인세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 신청인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) E3: 31,791㎡, E15: 8,050㎡ E16: 8,429㎡, E17: 5,133㎡
결정 내용은 붙임과 같습니다.