매매사례아파트는 상증세법 시행규칙 제15조의 요건을 충족하여 처분이 정당하고, 감정가액은 평가기준일부터 평가서 작성일까지 가격변동 등 특별한 사정이 없어 시가로 본 처분은 정당함
매매사례아파트는 상증세법 시행규칙 제15조의 요건을 충족하여 처분이 정당하고, 감정가액은 평가기준일부터 평가서 작성일까지 가격변동 등 특별한 사정이 없어 시가로 본 처분은 정당함
[ 세 목 ] 상증 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 이의-서울청-2024-0255(2024.11.1) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 평가심의위원회 심의를 거친 매매사례가액, 감정평가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부 [ 요 지 ] 매매사례아파트는 상증세법 시행규칙 제15조의 요건을 충족하여 처분이 정당하고, 감정가액은 평가기준일부터 평가서 작성일까지 가격변동 등 특별한 사정이 없어 시가로 본 처분은 정당함 [ 결정내용 ] [주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다. [
] 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
1.
13. 사망한 父 강△△(이하 “피상속인” 이라 한다)의 상속인이다.
7.
24. 상속재산가액 7,974백만원, 납부할 세액 1,870백만원으로 상속세를 신고하면서,
○○시 ○○구 ○○동 000호 아파트(1/2 지분, 이하 “쟁점①부동산” 이라 한다)를 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법” 이라 한다)의 보충적평가방법(공동주택가격)에 따라 786백만원(1/2 지분가액)으로 평가하고, 피상속인이 소유 ㈜AA상사(이하 “쟁점법인” 이라 한다) 발행주식(5천주, 이하 “쟁점주식” 이라 한다)을 상증세법의 비상장주식 평가방법에 따라 5,955백만원(1주당 1,191천원)으로 평가하였는데, 쟁점법인이 보유한 ○○시 ○○구 ○○동 비주거용 부동산(이하 “쟁점②부동산” 이라 한다)을 상증세법의 보충적평가방법(기준시가)에 따라 12,727백만원으로 평가하였다.
- 다. ○○ 지방국세청장 (이하 “조사관서” 라 한다)은 2024.
1. 30.부터 2024.
4.
28. 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서, 쟁점①부동산과 같은 동 000호(이하 “매매사례아파트” 라 한다)가 평가기준일(상속개시일) 전 2년 이내인 2021.
1.
15. 매매가액 2,000백만원(이하 “쟁점매매사례가액” 이라 한다)에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 쟁점매매사례가액이 쟁점①부동산 의 시가에 해당하는지 여부를 ○○지방국세청 평가심의위원회에 심의신청하여, 2024.
3.
27. 시가로 인정받아, 쟁점①부동산의 가액을 1,000백만원(1/2지분 적용)으로 평가하였고, 쟁점②부동산에 대한 감정평가를 조사관서와 신청인이 각각 의뢰하고, 조사관서가 의뢰한 감정평가의 평균액(18,740백만원)과 신청인이 의뢰한 감정평가의 평균액(17,331백만원)이 쟁점②부동산의 시가에 해당하는지 여부를 ○○지방국세청 평가심의위원회에 심의신청하여, 2024.
3.
27. 시가로 인정받아, 4개의 감정가액 평균액(18,036백만원, 이하 “쟁점감정가액” 이라 한다)을 쟁점②부동산의 가액으로 평가하여, 쟁점주식을 8,569백만원(1주당 1,714천원)으로 평가하고,
○○세무서장(이하 “처분청” 이라 한다) 2023.
1.
13. 상속분 상속세 결정결의안을 통보하였으며, 이에 처분청은 2024.
6.
3. 신청인에게 2023.
1.
13. 상속분 상속세 1,420백만원을 결정·고지(이하 “쟁점처분” 이라 한다)하였다.
- 라. 신청인은 이에 불복하여 2024.
8.
21. 이 건 이의신청을 하였다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 법정결정기한까지 있었던 매매 등에 대하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다.
2. 상속재산의 평가방법과 관련하여, 상속개시 당시 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인 바, 매매가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속개시 당시와 매매일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 할 것이며, 이러한 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 한다(대법원2011두30038, 2012.
4.
26. 등).
3. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 과세관청처럼 좁게 인정하면 제1항 본문에서 매매 등 거래가격의 시가 인정 기간을 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월로 제한하여 규정하는 취지를 몰각시키게 되는 점, 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로, 그 문언 자체에서 보더라도 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 이미 적용요건으로 예정하고 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다(서울고등법원2023누35380, 2023.
6. 16.).
4. 2021.
8. 이후 기준금리는 0.5%에서 3.5%(2023. 1.)까지 치솟아 아파트 매매가 급감하였고, ○○부동산원에서 발표한 ○○구 소재 ○○ 동남권 아파트 실거래가격지수는 162.2(2021. 1.)에서 140.4(2023. 1.)로 13.44%나 빠진 것이 확인되며, 국토연구원에서 발행한 국토정책Brief의 내용을 보면, 매매사례아파트의 계약일(2021.
1. 15.)과 상속개시일(2023.
1. 13.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 판단된다.
1. ‘가격변동의 특별한 사정’에 관한 법리 및 판례는 앞서 설명한 바와 같다. 2)
○○ 부동산원에서 발표한 자료에서 상속개시일(2023년 1분기)부터 감정평가서 작성일(2024년 1분기)까지의 중대형 상가에 대한 지역별 자본수익률을 보면, 자본수익률이
○○ 역/
○○ 역은 2023년 1분기와 2024년 1분기 사이에 3.37배 증가하고, 쟁점②부동산 근처인
○○ 은 2.84배 증가하였고, 자본수익율은 2023.
1.
13. 기준금리가 정점(3.5%)을 찍은 이후 저금리 시기보다는 못하지만 회복하는 추세를 보이고 있다. 3)
○○ 부동산원에서 발표한 자료에서 상속개시일(2023년 1월)부터 감정평가서 작성일(2024년 2월)까지의
○○ 구 지가지수 차이를 보면, 2023년 1월과 2024년 2월 사이에 상업용 지가는 1.729 차이가 있고, 주거지역(쟁점②부동산 제3종일반주거지역)은 1.72 차이가 있어, 상속개시일과 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보인다.
4. 또한 쟁점②부동산 중
○○시
○○ 구
○○ 동 부동산은 상속개시일 이후인 2023. 3.∼2023.
8. 기간에 감리 후 엘리베이터 교체작업으로 105백만원이 소요되었고, 이는 건물에 대한 자본적 지출이므로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다.
- 다. (쟁점2 ②주장) 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않는다면, 쟁점감정가액에 포함되지 않은 감정평가액(2개, 이하 “추가감정가액” 이라 한다)을 평가심의원회 심의를 거쳐 시가 산정에 반영하여야 한다. 상속개시일 이전인 2022.
2.
21. 쟁점②부동산에 대한 감정평가(2개)가 존재하므로, 조사관서가 평가심의위원회에 심의를 신청하여 시가로 인정된다면, 쟁점감정가액과 추가감정가액(2개 평균액 17,838백만원)의 평균액을 쟁점②부동산의 시가로 평가할 수 있을 것으로 보인다.
1. 쟁점①부동산은 2019.
4.
9. 피상속인과 배우자 정AA이 1,900백만원(1/2 지분 950백만원)에 공동 취득하였고, 쟁점①부동산이 속한 아파트는 19세대의 대형 평수로 매매가 자주 일어나지 않는 특성이 있으며, 취득 이후 공동주택가격이 상속개시일까지 꾸준히 상승한 점을 볼 때, 상속세 신고시 쟁점①부동산의 평가액 1,573백만원(지분 반영시 786백만원)을 시가로 볼 수 없고, 공동주택가격은 시가 상승분을 반영하기 위하여 꾸준히 상승하는 것이 일반적이며, 공동주택가격이 상승한 것을 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
2. 상증세법 시행령 제49조 제1항 규정에 따라 평가기간 외(평가기준일 전 2년 이내)의 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있고, 조사관서의 심의 신청에 따라 개최된 평가심의위원회에서, 신청인은 쟁점매매사례가액을 가격변동의 특별한 사정이 있어 시가로 볼 수 없다는 의견을 제출하였으나, 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액을 시가로 결정하였다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 2019.
2.
12. 개정으로 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 절차가 마련된 바, 조사관서가 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어’ 시가로 인정되었고, 신청인도 감정가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받아, 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 시가로 보아 쟁점주식을 평가한 처분은 적법하다.
2. 신청인은 쟁점②부동산 중 ○○시
○○ 구
○○ 동 부동산이 2023. 3.∼2023.
8. 기간에 자본적 지출(엘리베이터 교체)이 있어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 엘리베이터 교체 시기는 쟁점감정평가액의 감정평가서 평가기준일 이후로 쟁점감정가액에 영향이 없으며, 신청인이 쟁점2 예비에서 주장하는 감정평가액(평가기준일 2022.
2. 21.)이 신청인의 감정평가액(평가기준일 2023.
1. 13.)보다 높은 점을 감안하면, 엘리베이터 교체에 따른 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
3. 아파트, 오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적·위치·용도가 유사한 물건이 많아 유사매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 토지 등 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제가 있다.
4. 국세청이 2020.
1.
31. 발표한 보도자료에서, 상속·증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 감정평가 대상으로 한다는 내용을 밝힌 바 있고, 상증세법에서 시가에 비해 현저하게 저평가된 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 가액인 감정가액으로 과세할 수 있도록 규정하고 있으며, 이는 국세기본법 제19조 제1항 의 과세형평 이념에 충실하게 되는 것이다.
5. 만일, 비주거용 부동산 등이 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 신고된 것을 그대로 인정한다면, 시가 파악이 용이한 아파트, 오피스텔 등 다른 재산을 상속·증여받는 납세자를 역차별하는 결과를 초래한다.
- 다. (쟁점2 ②주장) 쟁점감정가액은 평가심의위원회의 심의를 거친 시가이고, 조사 당시 제출되지 않은 추가감정가액을 평가심의위원회에 심의요청하여 시가에 반영해달라는 주장을 받아 들이기 어렵다.
1. 신청인은 상속세 조사기간에 조사관서가 쟁점②부동산에 대한 감정평가를 실시하는 내용의 안내문을 받고도, 이 건 이의신청에 이르러 제출한 감정평가액이 존재하는 사실 및 자료를 제출한 사실이 없다.
2. 신청인은 조사기간에 신청인이 평가심의위원회 심의요청한 감정가액의 평균액(17,331백만원)이 추가감정가액(17,838백만원)보다 낮아, 조사 당시 추가감정가액을 제출하지 아니하였는데, 신청인의 감정가액과 조사관서의 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액이 추가감정가액이 높아지자, 이 건 이의신청에 이르러 추가감정가액을 평가심의위원회에 심의의뢰하여 시가에 반영해달라고 주장하고 있다.
3. 쟁점감정가액은 상속개시일을 가격산정기준일로 평가하고 평가심의위원회의 심의를 거쳐 적법하게 시가로 인정된 가액이며, 신청인이 조사기간 중 추가감정가액을 평가심의위원회에 심의요청한 사실이 없으므로, 신청인의 주장을 받아들이기 어렵다.
4. 조사관서 의견에 대한 신청인의 항변 쟁점1에 대하여 부동산 경기 하락시기의 과거 매매사례가액을 사용하는 것은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵다는 사례(서울행법 2010구합46111, 2011.
7. 7.), 부동산 경기 상승 전에 상속이 개시된 경우 가격변동이 있었다고 봄이 타당하므로 비교대상 아파트의 매매가액을 상속개시 당시 시가로 볼 수 없다고 본 사례(대법원 2011두30038, 2012.
4. 26.), 부동산 경기 상승 전 비교대상아파트의 매매사례가액을 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정하기 어렵다고 판단한 사례(조심 2021서1082, 2022.
1. 26.) 등이 있고, 최근 판례의 경향이 시간의 경과도 가격변동의 사정으로 인정하고 있음에도, 기준금리가 7배나 인상이 되어 실거래가격 지수 하락 시기에, 2년 전의 유사재산의 매매사례가격을 상속재산가격으로 사용하는 것은 기존의 판례들과 상충된다고 판단된다. 쟁점2 ②주장에 대하여
1. 신청인(대리인)은 조사 당시 평가심의위원회에 심의의뢰한 신청인의 쟁점②부동산 감정평가서를 검토하던 중, 2곳의 감정평가법인 모두 추가감정가액의 사례를 사용한 것을 발견하여, 추가감정가액의 존재를 인지하였다.
2. 신청인이 조사 당시 조사관서에 추가감정가액을 평가심의위원회 심의 신청을 요구하지 않은 것에 대해서는 아쉬움이 있으나, 사전에 심의신청을 하지 못했다고 해서 추후 심의신청 자체를 하지 못하는 것은 신청인에게는 권리의 침해로 비춰질 여지가 있다. 3) 국세기본법 제15조 (신의·성실)에 ‘납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다’라고 규정하고 있어, 납세자가 과세관청에 최대한 협조하고 있고, 과세관청도 납세자의 요구에 최대한 협조해야 한다고 판단된다. 4) 국세기본법 제81조의16 (국세청장의 납세자 권리보호) 제1항에 ‘국세청장은 직무를 수행할 때에 납세자의 권리가 보호되고 실현될 수 있도록 성실하게 노력하여야 한다’고 규정하고 있어, 신청인이 추가감정가액에 대한 평가심의위원회 심의신청을 요구할 경우 조사관서가 이를 대신해 주는 것이 납세자에 대한 권리의 보호로 판단된다.
1. 상속받은 아파트 평가시, 평가심의위원회 심의를 거친 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
2. 비상장주식 평가시, 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액 평균액(4개)을 주식발행법인 소유 비주거용 부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부
① 국세청장은 직무를 수행할 때에 납세자의 권리가 보호되고 실현될 수 있도록 성실하게 노력하여야 한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). <이하 생략> 5) 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】
① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 7) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 8) 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식 등의 평가】
① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(｢소득세법｣ 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등 9) 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】
① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 10) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
1. 쟁점①부동산과 매매사례아파트의 비교 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하는지 여부는 아래와 같다.
2. 쟁점①부동산이 속한 아파트는 1994년 신축되어 총 19세대(10층)로 구성되어 있고, 피상속인과 배우자는 2019.
4.
30. 쟁점①부동산을 1,900백만원에 매매취득하였다.
3. 조사관서는 쟁점매매사례가액의 쟁점①부동산 시가 인정 여부에 대하여 ○○지방국세청 평가심의위원회에 심의 신청하였고, ○○지방국세청 평가심의위원회는 2024.
3.
27. ‘매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다’고 보아 시가로 인정하였다.
4. 신청인은 상속세 신고 시 상증세법의 비상장주식 평가방법에 따라 쟁점주식을 평가하면서, 주식발행법인(부동산과다보유법인) 소유의 쟁점②부동산을 기준시가로 평가하였고, 상속세 신고서에 첨부된 비상장주식 평가서는 아래와 같다.
5. 쟁점②부동산의 일반건축물대장 주요 내용은 아래와 같고, ○○시 ○○구 ○○동 부동산은 2023.
2.
16. 승강기 교체를 한 사실이 확인된다.
6. 쟁점②부동산의 위치는 아래와 같다.
7. 조사관서와 신청인이 상속세 조사기간 중에 쟁점②부동산에 대하여 가격산정일을 상속개시일(2023.
1. 13.)로 하여 감정평가를 실시하고 평가심의위원회에 심의 신청한 감정평가서는 아래와 같다.
8. 조사관서와 신청인은 각각 감정평가 의뢰한 감정평가금액의 쟁점②부동산 시가 인정 여부에 대하여 ○○지방국세청 평가심의위원회에 심의 신청하였고, ○○지방국세청 평가심의위원회는 2024.
3.
27. ‘평가기준일과 가격산정기준일이 동일하며 가격변동의 특별한 사정이 없다’고 보아 시가로 인정하였다.
9. 신청인은 쟁점감정가액에 포함되지 않은 추가감정가액(2건, 가격산정기준일 2022.
2. 21.)을 제출하였고, 조사관서가 추가감정가액을 평가심의위원회에 심의 신청하여, 평가심의위원회가 시가로 인정할 경우 쟁점감정가액과의 평균액을 쟁점②부동산의 시가로 보아야 한다는 주장이다.
10. 추가감정가액이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 경우, 쟁점②부동산의 평가액은 17,970백만원이고, 당초 쟁점②부동산의 평가액인 쟁점감정가액과의 차이는 66백만원이다.
11. 쟁점감정가액의 평가보고서 중 ㈜○○감정평가법인, ㈜감정평가법인 ○○, ㈜○○감정평가법인의 평가보고서에 ‘그 밖의 요인 보정’에 인근지역 또는 대상물건 평가사례로 추가감정가액 중 ㈜감정평가법인 ○○감정원의 평가액을 기재한 사실이 확인된다.
12. 상증세법 시행령 제49조의2는 제5항에서 납세자의 평가심의위원회 신청기한을 규정하고 있으나, 과세관청의 평가심의위원회 신청기한을 규정하고 있지 않아, 과세관청은 과세처분 이후에도 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 ‘법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 쟁점1에 대하여
2. 신청인은 매매사례아파트 계약일과 상속일(평가기준일) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어, 쟁점매매사례가액을 쟁점①부동산의 시가로 보는 것이 부당하고 주장하나,
① 매매사례아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하여 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른재산에 해당하는 점,
② 매매사례아파트의 계약일과 쟁점아파트 증여일(평가기준일) 사이에 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않는 점,
③ 기준금리나 실거래가격지수의 변동 추이 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 확인된다고 보기 어려운 점 등으로 보아
○○지방국세청 평가심의위원회가 쟁점①부동산의 시가로 인정한 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 신청인의 주장을 받아 들이기 어렵다. 쟁점2에 대하여
3. 신청인은 감정평가서 작성일과 상속일(평가기준일) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어, 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 시가로 보는 것이 부당하고 주장하나,
① 쟁점감정가액의 감정평가는 상증세법 제60조 및 동법 시행령 제49조에 따라 규정된 기간 내에 진행된 것으로, 그 가격산정 기준일 또한, 평가기준일과 동일한 ’23.
1. 13.로 확인되는 점,
② 쟁점②부동산을 감정평가한 감정평가법인들은 평가기준일을 가격산정기준일로 평가하였고, 평가기준일과 평가서 작성일 사이에 자본수익률이나 지가지수의 변동 추이만으로 가격변동의 특별한 사정이 확인된다고 보기 어려운 점,
③ 평가심의위원회가 조사관서와 신청인이 각각 심의신청한 감정가액을 평가기준일부터 평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점②부동산의 시가로 본 점 등으로 보아 조사관서의 감정가액(2개), 신청인의 감정가액(2개)가 쟁점②부동산의 시가에 포함될 수 없다는 신청인의 주장을 받아 들이기 어렵다.
4. 신청인은 신청인이 이 건 이의신청에 이르러 제출한 추가감정가액을 평가심의위원회에 심의 신청하여, 평가심의위원회에서 시가로 인정될 경우 쟁점②부동산의 시가 산정에 반영해야 한다는 주장이나,
① 쟁점감정가액은 평가기준일을 가격산정기준일로 하여 감정평가 실시되고 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받아, 쟁점②부동산의 시가에 부합하는 점,
② 신청인은 조사 당시 조사관서가 쟁점②부동산의 감정평가를 실시한다는 안내를 받아 감정평가를 실시하고 평가심의위원회에 시가 인정 여부를 심의신청하면서, 조사관서에 추가감정가액의 심의신청을 요청할 수 있는 기회가 있었음에도 하지 않은 점,
③ 추가감정가액의 평가서에 의뢰인이 쟁점법인의 대표이사 강○○로 기재되어, 신청인이 상속세 조사기간에 추가감정가액의 존재를 몰랐다는 주장을 신뢰하기 어려운 점 등으로 보아 신청인의 주장을 받아들이기 어렵다.
5. 따라서 처분청에서 신청인에게 2023.
1.
13. 상속분 상속세를 결정·고지한 당초 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 신청인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 따라 주문과 같이 결정한다.
[주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다.