’20년 이전 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 사실상 소유자인 수탁자(재개발조합)가 되는 것이며, ’21년 이후 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따라 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자가 납세의무자가 되는 것이며, 종부세는 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 쟁점부동산에 대하여 재산세가 부과되었으므로 종부세를 과세하는 것이 타당함
’20년 이전 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 사실상 소유자인 수탁자(재개발조합)가 되는 것이며, ’21년 이후 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따라 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자가 납세의무자가 되는 것이며, 종부세는 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 쟁점부동산에 대하여 재산세가 부과되었으므로 종부세를 과세하는 것이 타당함
[ 세 목 ] 종부 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 이의-서울청-2024-0137(2024.07.12) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 신탁재산 중 위탁자별로 구분된 재산에 대한 종부세 과세표준은 위탁자별로 구분·산정하는 것이 타당하며, 주택건설사업을 위해 제공된 주택(철거예정) 및 토지는 재산세 비과세 및 분리과세 대상이므로 종부세 대상이 아니라는 주장의 당부 [ 요 지 ] ’20년 이전 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 사실상 소유자인 수탁자(재개발조합)가 되는 것이며, ’21년 이후 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따라 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자가 납세의무자가 되는 것이며, 종부세는 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 쟁점부동산에 대하여 재산세가 부과되었으므로 종부세를 과세하는 것이 타당함 [ 결정내용 ] [주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다. [
] 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】
○○.
○○. 조합설립인가를 받고, 20○○.
○○.
○○. 설립된 주택재개발 정비사업조합이다.
- 나. ○○세무서장(이하, “처분청” 이라 한다)은 신청법인이 소유하고 있는 ○○동 소재 주택(이하, “쟁점주택” 이라 한다) 및 토지(이하, “쟁점토지”, 주택 및 토지를 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)에 대하여 다음과 같이 신청법인에게 20○○년부터 20○○년 과세연도 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 ○○억 ○,○○○만원을 결정·고지하였다.
- 다. 신청법인은 20○○.
○○.
○○. 쟁점부동산이 “신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 중 위탁자별로 구분된 재산”에 해당하므로 종합부동산세(이하, “종부세” 라 한다) 과세표준을 위탁자인 조합원별로 구분하여 산정하여야 하며, 쟁점부동산이 철거계획이 확정된 주택 및 주택건설사업에 제공되는 토지에 해당하여 재산세 비과세 및 분리과세 대상이므로 종부세 과세대상이 아니라는 내용의 경정청구를 하였다.
- 라. 이에 처분청은 신탁재산이 수탁자 명의로 등기된 경우 ’20년 이전과 ’21년 이후 납세의무자가 달라지나, 신탁등기가 되지 않은 경우 사실상 소유자인 수탁자(신청법인)가 납세의무자가 되는바,
① 2018년 및 2019년 과세연도는 종부세 과세기준일(6. 1.) 이후 신청법인이 신탁등기(’19.
12. 30.)를 하였으므로 사실상 소유자인 신청법인에게 종부세를 과세하는 것이 타당하며,
② 신청법인이 신탁등기를 한 이후 2020년 과세연도는 위탁자별로 구분계산하여 수탁자인 신청법인에게 종부세를 과세하여야 하나, 신탁원부에 조합원명부가 별도로 기재되지 않아 쟁점부동산에 대한 종부세를 조합원별로 구분계산할 수 없으므로, 쟁점부동산에 대한 종부세를 조합원별로 구분계산하지 않고 하나의 과세표준을 산정하여 신청법인에게 과세한 것이며,
③ 2021년 및 2022년 과세연도는 쟁점부동산이 신탁법에 따라 등기·등록되어 위탁자가 납세의무자가 되는바, 신탁원부 상 위탁자가 신청법인으로 기재되어 있으므로 위탁자인 신청법인에게 과세하는 것이 타당하고,
④ 쟁점부동산이 지방세법상 주택 및 별도합산·종합합산 대상 토지로 재산세가 과세되었으므로 신청법인에게 종부세를 과세한 당초 처분을 정당한 것으로 보아 20○○.
○○.
○○. 신청법인의 경정청구에 대한 거부통지를 하였다.
- 마. 신청법인은 이에 불복하여 20○○.
○○.
○○. 이 건 이의신청을 하였다.
1. 쟁점부동산은 다음과 같이 ‘신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 중 위탁자별로 구분된 재산’의 요건을 갖추고 있다.
① 신청법인과 조합원 간 신탁 약정의 합의(신탁원부 제2조 및 제4조 참조)
② 해당 합의에 기초한 신탁등기 완료 및 쟁점부동산이 조합원들의 이익을 위하여 재개발사업에 사용
③ 조합원들이 신청법인의 정관에 따라 사업진행을 위해 납부하여야 하는 ‘공사부담금 등’의 금전을 신탁재산에 포함하기로 합의
2. 쟁점부동산을 취득하기 위하여 조합원들이 부담하기로 한 차입금을 신탁재산으로 포함하는 약정에 따라 공사부담금 등의 차입금으로 쟁점부동산을 취득하였으므로 쟁점부동산은 신탁재산에 포함된다.
3. 쟁점부동산의 위탁자는 조합원들이며, 위탁자의 특정 또한 얼마든지 가능하다. 처분청은 쟁점부동산의 신탁원부 상 위탁자가 신청법인으로 기재되어 있으므로 신청법인이 납세의무자라고 주장하나, 신탁원부 제2조에서는 “위탁자를 구성하는 조합원들이 부담하는 금전 출자금, 조합이 취득하는 모든 재산은 신탁재산으로 하며, 수탁자 고유재산으로 취득할 수 없다”고 규정하고 있다. 따라서 쟁점부동산의 위탁자는 조합원들이며, 형식상 신청법인으로 기재되어 있는 것 뿐이다. 조합원은 수시로 변동될 수 있으며, 조합원의 교체 및 신규 가입은 사업시행계획인가 이후의 신고사항으로, 사업시행계획 인가 시 제출한 조합원 명단에 의하여 위탁자의 구분이 가능하며, 실제 처분청 또한 이를 기초로 조합원 변동상황을 확인하고 있다. 쟁점부동산의 신탁원부 제12조에는 “본 서면에 명시되지 않은 사항은 조합정관을 따르고, 정관에 명시규정이 없는 경우에는 조합원총회의 결의로 결정하며 조합원총회로 결의할 수 없는 경우에는 관련 법규를 따른다”고 규정하고 있다.
4. 처분청은 2018년부터 2019년 과세연도 종부세는 신탁법에 따른 신탁등기가 되지 않았으므로 신청법인에게 종부세를 과세한 처분이 적법하다고 하나 감사원 심사례(2020-심사-273, 2021.
1. 21 참조)에 따르면 “신탁계약이 이루어져 수탁자 명의로 소유권이전등기가 이루어지면 신탁재산으로 편입되는 것이며, 신탁등기를 하면서 위탁자의 성명·주소 등 인적사항을 구분기재하여 종부세 과세 당시에는 위탁자별 구분이 가능하게 된 점 등을 종합하여 볼 때, 신탁재산인 쟁점부동산을 위탁자인 조합원별로 구분하여 그들의 종부세를 각각 산정한 후 그 종부세액을 합산하여 납세자인 청구인에게 부과하여야 한다”고 결정하였다.
5. 2020년부터 2022년 과세연도 종부세는 신탁원부상 위탁자가 신청법인으로 기재되어 있으므로 납세의무자가 신청법인이라는 처분청의 의견에 대하여 신청법인인 재개발조합이 스스로 위탁자가 되어 자신에게 신탁을 한 것은 신탁원부 제2조에서 명시한 바와 같이 ‘위탁자를 구성하는 조합원들이 부담하는 금전 출자금, 조합이 취득하는 모든 재산을 신탁재산으로 하되, 수탁자 고유재산으로 취득할 수 없다’고 함으로써 조합원들의 신탁재산임을 명확히 하고자 함에 그 취지가 있는 것이다. 따라서 단순히 신탁원부상 기재사항 또는 기재방법의 차이를 가지고 납세의무자를 판단하는 것은 지방세기본법제17조에 따른 실질과세원칙에도 위배되는 것이다.
1. 구 지방세법 제109조 제3항 제5호 는 “행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것”을 재산세 비과세 대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제108조 제3항은 “재산세를 부과하는 해당연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택”으로 비과세 대상의 범위를 구체화하고 있다.
2. 구 지방세법 제109조 제3항 제5호 에 규정된 ‘철거보상계약’ 체결의 주체를 행정기관으로 한정할 수 없다.
3. 종부세는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부의 편중현상을 완화하며, 부동산 가격의 안정을 도모하기 위한 목적으로 과세되는 정책적, 형식적 조세이므로, 이러한 입법취지를 고려하지 않고 투기목적이 아닌 주택건설사업에 제공할 목적으로 취득하여, 실제 철거보상계약을 체결하고, 멸실예정인 주택에 대하여 종부세를 과세하는 것은 타당하지 않다.
1. 쟁점토지는 도시정비법 제25조 에 따른 재개발사업 시행자가 사업계획승인을 얻은 후 주택건설사업에 제공하고 있는 토지로서 재산세 분리과세대상에 해당한다. 신청법인은 도시정비법 제25조 에 규정된 재개발사업의 사업시행자에 해당하며, 과세기준일 당시 쟁점토지에서 이루어지는 재개발사업에 관한 사업계획승인 및 관리처분계획 인가까지 모두 완료하였으므로 쟁점토지를 다른 용도로 사용·수익하는 것은 불가능하다.
2. 행정안전부 해석례(행정안전부 부동산세제과-1312, 2022.
5. 4.)에서 “건설사업의 준비, 관리행위, 물리적 공사 등의 주택건설사업 진행에 제공되고 있는 토지”라면 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”에 해당한다고 하였으므로 쟁점토지는 주택건설사업에 제공된 것이 명확하여, 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호 의 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’로서 재산세 분리과세대상에 해당하며, 종부세 과세대상이 아니다.
1. 2023.
11. 국세청 부동산납세과 지침 “납세자 권익보호실태 감사결과 재개발조합 신탁재산 종부세 경정처리 계획”에 의하면 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산에 대한 종부세 납세의무자는 ’20년 이전에는 수탁자(단, 위탁자별로 구분과세)이며, ’21년 이후부터는 위탁자(지역·직장주택조합은 제외)로 변경하되, 신탁등기가 되지 않은 경우 사실상 소유자인 수탁자(재개발조합)가 납세의무자가 되며, 대법원 판례(대법원 2010-두-26223, 2012.
5. 10)에 따라 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 신탁재산인 부동산에 관한 사실상의 소유자를 수탁자로 보고 있다.
2. 신청법인이 제출한 신탁원부 상 신탁으로 인한 등기원인일이 ’19.
○○.
○○.로 확인되는바, 이는 소유권이전등기일 2018.
○○.
○○. 후 1년 6개월이 경과한 시점이다. 따라서 2018년 및 2019년 과세연도는 지방세 및 종부세 과세기준일인 ’18.
1. 및 ’19.
6.
1. 현재 신탁등기가 되지 않은 사실이 공부상 확인되므로 쟁점부동산의 사실상 소유자를 수탁자인 신청법인으로 보아 종부세를 과세하는 것이 타당하다. 또한 ’19.
12.
30. 신탁등기 이후 위탁자 및 수탁자가 모두 신청법인으로 설정되어 있고, 조합원 명단이 별도로 기재되어 있지 않아 쟁점부동산을 위탁자별로 구분된 신탁재산으로 볼 수 없으므로, 2020년 과세연도 종부세 또한 납세의무자를 지방세법 제107조 제1항 제3호 에 따라 수탁자로 보아 신청법인에게 종부세를 과세한 처분은 적법하다.
3. 2020년부터 2022년 과세연도 종부세의 경우 종부세법 제7조 제2항 및 같은 법 제12조 제2항에서 신탁법에 따라 등기·등록된 신탁재산의 납세의무자를 위탁자로 규정하고 있으므로 신탁원부에 위탁자로 기재된 신청법인을 종부세 납세의무자로 보아 종부세를 과세한 처분은 적법하다.
- 나. 신청법인은 쟁점주택을 재산세 비과세, 쟁점토지를 분리과세 대상이라고 주장하나,
1. 종부세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로서 종부세법 제7조 및 제12조에서 과세기준일 현재 재산세 납세의무자를 종부세의 납세의무자로 규정하고 있고, 종부세법 제6조에서는 종부세의 비과세 및 감면 등에 관한 사항 또한 직접 규정하고 있지 않으며, 재산세 감면규정을 준용하도록 하고 있다.
2. 처분청에서 성북구청에 요청한 재산세 부과 확인에 대한 공문에 의하면, 성북구청에서는 쟁점부동산에 대하여“과세시점에 멸실되지 않고, 주택과 토지가 모두 존재하므로 지방세법 시행령 제108조 제3항 에 따른 비과세 대상 주택 및 같은 법 제102조 제7항 제7호에서 규정한 재산세 분리과세 대상 토지에 해당하지 않는다”고 회신하였다.
3. 따라서 성북구청에서 종부세의 기초가 되는 재산세를 부과함에 따라 처분청에서 재산세의 후행조세인 종부세를 과세한 처분은 적법하다.
- 다. 재산세와 종부세의 법률관계, 철거예정인 주택분에 대한 행정안전부 및 국세청의 재산세 및 종부세 과세지침, 성북구청의 재산세 부과근거 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 지방세법상 비과세 및 분리과세대상에 해당하지 않는다. 따라서 쟁점부동산이 종부세 과세대상에 해당하지 않는다는 내용의 경정청구에 대한 거부처분은 적법하다.
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. <개정 2010.12.27, 2015.12.29, 2016.12.27, 2017.12.26, 2019.12.3>
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014.1.1.>
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.<삭제 2020.12.29.> 3) 지방세법 제107조 【납세의무자】 [시행 2021.01.01.] [제17651호,2020.12.22.]타법개정
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014.1.1>1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
3. 삭제 <2020.12.29>
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2013.1.1, 2013.3.23, 2014.1.1, 2014.11.19, 2017.2.8, 2017.7.26, 2018.12.31, 2020.12.29>
5. 신탁법 제2조 에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우 에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자 (주택법 제2조제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유 한 것으로 본다. 4) 지방세법 제109조 【비과세】
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다. <개정 2010.12.27.>
으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조제1항제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것 5) 지방세법 시행령 제102조 【분리과세대상 토지의 범위】
⑦ 법 제106조제1항제3호사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다. <신설 2017.12.29, 2018.2.9, 2018.2.27, 2019.4.2, 2020.12.31, 2021.6.8, 2022.2.17., 2023.7.7>
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법 제2조제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 6) 지방세법 시행령 제106조 【납세의무자의 범위 등】
① 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. <신설 2014.1.1.>, <삭제 2021.4.27.> 7) 지방세법 시행령 제108조 【비과세】
③ 법 제109조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획 이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분 으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다. <개정 2010.12.30.> 8) 종합부동산세법 제6조 【비과세 등】
① 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다. <개정 2010.3.31., 2020.6.9> 9) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26., 2020.8.18>
② 신탁법 제2조 에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택 (이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자 (주택법 제2조제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무 가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. <신설 2020.12.29.> 10) 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26>
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지 (이하 "신탁토지"라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무 가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유 한 것으로 본다. <신설 2020.12.29> [2008.12.26 법률 제9273호에 의하여 2008.11.13 헌법재판소에서 위헌 결정된 이 조를 개정함.] 11) 도시 및 주거환경정비법 제35조 【조합설립인가 등】
① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류 12) 도시 및 주거환경정비법 제39조 【조합원의 자격 등】
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제25조 에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20, 2023.6.9>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
1. 처분청의 신청법인에 대한 2018년부터 2022년까지 과세연도 종합부동산세 결정 주요 내용
2. 신청법인의 경정청구 내용
3. 신청법인이 보유한 쟁점부동산 현황
4. 신청법인의 재개발사업 진행과정
5. 쟁점부동산의 소유권이전 및 신탁 관련 등기사항전부증명서의 내용
6. 쟁점부동산의 신탁원부 내용
7. 쟁점부동산의 재산세 부과 사유에 대하여 ○○구청에서 회신한 공문의 내용 * 처분청에서 성북구청에 유선상으로 확인한 내용
• 쟁점주택이 현재 전부 멸실된 것은 아니며, ’19년부터 현재까지 멸실 진행중(○○○○교회 등 일부 멸실되지 않음)이고, 실제 멸실되지 않은 주택에 대하여 재산세가 부과된 것이므로 재산세 부과 적정함
• ’22년 과세연도는 분리과세 대상 토지가 일부 포함되어 있으며, 해당 분리과세 대상 토지를 제외한 나머지 토지 및 주택에 대하여 재산세 부과하였음
(1) 주위적청구에 대하여
1. 구 종부세법 제7조 제1항은 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있고,구 지방세법 제107조 제1항 은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있으며 같은 조 제2항 제5호는 “제1항에도 불구하고 신탁법 제2조 에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합을 말한다. 이하 이 장에서는 ‘위탁자’라 한다)가 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하면서 그 후문에서 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 간주하고 있다. 나아가 구 종부세법 제7조 제2항은 “ 신탁법 제2조 에 따른 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 ‘신탁주택’이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합을 말한다. 이하 ‘위탁자’라 한다)가 종부세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다“고 규정하고 있고, 구 종합부동산세법 제12조 제2항 에서도 ”수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 ‘신탁토지’라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종부세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다“고 규정하고 있다.
2. 구 지방세법 제107조 제2항 제5호 는 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마쳐진 재산에 대하여만 적용되는 예외규정이므로, 신탁재산이라고 하더라도 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마쳐지지 아니한 것에 대하여는 적용되지 않는다(대법원 2004-두-8767, 2005.
7. 28 참조). 따라서 신탁법에 따른 신탁등기나 등록이 마쳐지지 아니한 신탁재산에 관한 재산세 또는 종부세 납세의무자는 구 지방세법 제107조 제1항 에 따라 결정되어야 한다. 구 지방세법 제107조 제1항 이 정한 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2010-두-9105, 2012.
12. 13 참조). 그런데 신탁법상 신탁계약이 이루어져 수탁자 앞으로 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 그 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산인 부동산을 관리·처분할 수 있는 권능을 갖게 되고 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁재산을 관리·처분하여야하는 신탁계약상의 의무만을 부담하며 위탁자와의 내부관계에 있어서 부동산의 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니므로(대법원 2010-두-26223, 2012.
5. 10 참조), 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 신탁재산인 부동산에 관한 사실상의 소유자를 수탁자로 보아야 한다(대법원 2012-두-26852, 2014.
11. 27 참조).
3. 신청법인은 쟁점부동산이 ‘신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 중 위탁자별로 구분된 재산’에 해당하므로 종부세 과세표준을 위탁자인 조합원별로 구분하여 산정하여야 한다는 주장이나,
① 종부세법 제7조 제1항, 같은 법 제12조 제1항, 지방세법 제107조 제1항 에서 규정한 ’20년 이전 신탁재산에 대한 납세의무자는 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 사실상 소유자인 수탁자(재개발조합)가 되는바,신청법인은 2019.
12. 30.에 신탁등기를 한 것으로 확인되어, 2018년 및 2019년 과세연도는 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니하였으므로 수탁자인 신청법인이 납세의무자가 되는 점,
② 2020년 과세연도는 신탁등기가 되어있다 하더라도, 신청법인의 신탁원부 상 위탁자가 신청법인으로 기재되어 있고, 별도의 조합원 명단이 기재되어 있지 않아 쟁점부동산을 위탁자별로 구분 계산하여 수탁자에게 과세하기 어려우므로 신청법인에게 쟁점부동산에 대하여 2020년 과세연도 종부세를 과세하는 것이 타당한 점,
③ ’21년 이후 신탁재산에 대한 납세의무자는 종부세법 제7조 제2항 및 같은 법 제12조 제2항에서 규정한 “신탁법에 따라 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자가 납세의무자가 되나, 신청법인의 신탁원부 상 위탁자가 조합원이 아닌 신청법인으로 기재되어 있어 위탁자인 신청법인을 2021년 및 2022년 과세연도 종부세 납세의무자로 보아 신청법인에게 종부세를 과세하는 것이 타당한 점 등으로 보아 쟁점부동산에 대한 종부세를 조합원별로 구분하여 산정하여야 한다는 내용의 경정청구를 거부한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여
1. 종부세의 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호 및 주택법 제2조 제1호 에 따라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 건축물을 과세기준일 현재 주택으로 보는지에 대하여는 세대의 구성원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 때가 아니라 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 사실관계를 종합하여 판단할 사항이다(서면-2022-부동산-5367, 2023.
2. 6 참조).
2. 신청법인은 쟁점부동산이 투기 목적으로 보유하는 것이 아닌 주택건설사업에 제공되는 토지 및 멸실예정 주택에 해당하여 재산세 분리과세 및 비과세 대상이므로 종부세 과세대상이 아니라고 주장하나
① 종부세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로서 과세기준일 현재 재산세 납세의무자를 종부세 납세의무자로 규정하고 있는 점,
② 지자체에서는 2018.
1. 2.부터 변경된 행정안전부의 예규에 따라 과세기준일 현재 단전·단수 및 이주완료 조치와 관계없이 사실상 철거되어 복구 불가능한 시점까지 주택으로 보아 주택분 재산세를 과세하고 있으며, 후행세목인 종부세 또한 행정안전부의 지방세법 해석과 동일하게 ‘주택’ 여부를 판정하여 과세하는 점,
③ 지자체에서 쟁점부동산에 대하여 주택 및 별도합산 토지로 재산세를 부과한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 쟁점부동산에 대한 당초 종부세 과세 처분을 정당한 것으로 보아 신청법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 신청법인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 따라 주문과 같이 결정한다.
[주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다.