1)(2022년 귀속)쟁점부동산의 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30이상 차이가 나는 경우 토지와 건물의 가액이 불분명한때로 보아 기준시가 비율로 안분하도록 한 소득세법 제100조의 입법취지는 동일한 가치의 부동산을 일괄양도하여 동일한 차익을 얻었음에도 토지와 건물의 양도가액을 임의적으로 구분하여 조세를 회피하게 되는 불합리한 결과를 방지하기 위한 것으로서 부가가치세법 제29조 제9항 제2호, 부가가치세법 시행령 제64조 제2항과 같은 예외규정을 마련해두고 있지 아니함
2. 쟁점법인이 제공한 홍보용역이나, 매수자 발굴을 위한 용역활동에 대한 객관적이고 구제적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 쟁점부동산 양도를 위해 지급한 비용인지 확인이 불가하므로 필요경비로 인정불가함
[ 세 목 ] 양도 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 이의-서울청-2023-0053(2024.05.03) [ 전심번호 ] [ 제 목 ]
1. 철거예정 건물과 토지의 일괄양도이므로 부가령 제64조제2항제2호에 따라 건물의 실지거래가액을 양도가액으로 보아야한다는 주장의 당부
2. 쟁점컨설팅비용은 필요경비로 인정되어야 한다는 주장의 당부 [ 요 지 ] 1)쟁점부동산의 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30이상 차이가 나 는 경우 토지와 건물의 가액이 불분명한때로 보아 기준시가 비율로 안분하도록 한 소득세법 제100조 의 입법취지는 동일한 가치의 부동산을 일괄양도하여 동일한 차익을 얻었음에도 토지와 건물의 양도가액을 임의적으로 구분하여 조세를 회피하게 되는 불합리한 결과를 방지하기 위한 것으로서 부가가치세법 제29조 제9항 제2호, 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 과 같은 예외규정을 마련해두고 있지 아니함
2. 쟁점법인이 제공한 홍보용역이나, 매수자 발굴을 위한 용역활동에 대한 객관적이고 구제적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 쟁점부동산 양도를 위해 지급한 비용인지 확인이 불가하므로 필요경비로 인정불가함 [ 결정내용 ] [주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다. [
] 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
1. 쟁점부동산 토지․건물 양도가액의 안분기준이 달리 없고, 기준시가로 안분한 가액과 비교하여 30%이상 차이가 발생하여 소득세법 제100조 제2항, 제3항의 ’토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때‘에 해당하는 것으로 보아 이를 기준시가 비율로 안분계산하여 토지 00억 00만원, 건물 00억 00만 원으로 재산정함에 따라 토지의 장기보유특별공제액을 00억 00만원 부인하고,
2. 양도관련 필요경비 중 ㈜●●(부동산개발업, 이하 “쟁점법인” 이라 한다)에 지급한 컨설팅비용 0억 00만원(이하 “쟁점컨설팅비용” 라고 한다)을 부인하여 20××.×. ××. 2022년 과세연도 양도소득세 0억 0000만원을 과세하겠다는 내용의 세무조사 결과를 통지하였다.
5.
30. 멸실등기 하였으며, 현재 주상복합아파트를 건설중이다. 2) 소득세법 제100조 제2항 에서 토지와 건물의 가액구분이 불분명할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 하였고, 이를 위임받은 소득세법 시행령 제166조 제6항 에서는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하도록 하였으며, 2022.
2.
부가가치세법 시행령 제64조 제2항 제2호(이하 “쟁점법령” 이라 한다)에서는 ’토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우‘는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것으로 규정하고 있다. 3) 쟁점부동산은 쟁점법령 시행 후인 2022.12.15. 양도되었으며, 매매계약서에 토지와 건물을 구분하여 기재하였고, 해당 규정에 따라 철거 예정이었던 건물을 실지거래가액으로 신고한 것이다. 4) 쟁점법령과 관련된 판례(서울고등법원2023누30989, 2023.6.30.)에서는 쟁점법령 신설취지를 ’토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액구분이 당사자의 진정한 합의에 기한 것으로 인정되는 예외적인 상황의 경우 관련 법령에 따라 안분계산한 금액을 기준으로 과세하는 것은 불합리하다는 인식에서 이를 수정하여 과세기준을 합리화하기 위한 것으로 보인다‘라고 판시하였다. 이 사건 양도거래 가액도 당시 시세를 반영한 합리적인 기준으로 당 사자간 진정한 합의에 의해 결정한바, 쟁점법령에 따라 토지, 건물의 가액은 실지거래가액으로 하여야 한다.
1. 쟁점부동산의 토지·건물가액 안분에 대한 기준이 없으며, 기준시가 대비 30% 초과하여 가액구분이 불분명한 경우에 해당한다. 쟁점부동산은 토지와 건물이 함께 양도된 경우로서 매매계약서상 양도가액 000억원을 토지가액 000억원, 건물가액 00억원으로 구분기재 하였으나, 가액구분의 근거(감정평가액 등)에 대한 처분청의 질의에 토지수탁자 케이비부동산신탁은 감정평가를 실시한 바가 없다고 회신하였고, 양수인 및 쟁점법인은 회신하지 아니하였다. 토지 건물 안분가액에 대한 감정평가가액 등의 구분기준은 없으며, 그 계약서 상 안분가액이 기준시가 기준으로 안분한 가액과 30% 이상이 차이가 발생하여 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가 기준으로 재안분하는 것이 타당하다. 2) 양도 당시 자본적 지출액 00억원, 건물 장부가액 계상액 000억원 상당의 건물을 가치 없는 것으로 보는 것은 상식적이지 아니하다. 신청인은 쟁점부동산에 대하여 취득당시 00억원, ’18년 00억원을 들여 리모델링 공사를 실시하였고 취득가액과 자본적 지출을 포함하여 양도 당시까지 건물 장부가액을 000억원으로 계상함에따라 양도소득세 신고 당시 자본적 지출액 00억원을 필요경비로 신고하였으며 처분청은 이를 자본적 지출로 인정하였다. 이렇듯 양도당시 장부가액이 000억원에 달하는 건물임이 확인되어, ‘잔존건물의 가치가 없다고 단정하기 어려움’ (조심-2021-서울청-2248, ‘21.12.27.)에도 불구하고 양수인이 호텔업을 하지 않고 이를 철거할 예정이라는 사유만으로 이 건물을 가치 없는 것으로 보는 것은 타당하지 아니하다.
3. 양수인의 이용계획에 따라 토지와 건물가액을 자의적으로 안분하는 결과를 초래한다. 신청인은 양수인이 쟁점부동산과 인근 건물을 철거할 것이 분명하므로 부가가치세법 제29조 및 동법 시행령 제64조 제②항을 들어 당사자간 구분한 가액을 공급가액으로 보는 당초 내용이 정당하다고 주장하고 있다. 신청인은 당초 이 사건 양도거래 전 2020.
6.
3. ㈜ccc와 쟁점부동산 양도계약을 진행한바 있는데 이때의 계약은 현시설 상태에서의 포괄적 양수도 거래로서 거래가 액은 토지와 건물 일괄 000억원 이었으나, 이후 ㈜ccc와의 계약은 파기된 사실이 있다. 신청인은 양수인이 쟁점부동산과 인근 건물을 철거할 것이 분명하므로 부가가치세법 제29조 및 동법 시행령 제64조 제②항을 들어 당사자간 구분한 가액을 공급가액으로 보는 당초 내용이 정당하다고 주장하고 있는데, 신청인의 주장에 따라 다음과 같이 가정해 본다면, 가정1: ㈜ccc와의 계약이 파기되지 않았다면 ㈜ccc는 쟁점 건물에서 호텔업을 운영할 계획이었으므로 (사업의 포괄적 양수도) 양도가액을 토지와 건물의 일정 가액 기준(기준시가 등)에 맞춰서 안분 하여 신고 가정2: 이 사건 양수인에게 양도하였고 양수인은 호텔을 운영할 계획 이 없고 건물을 철거할 것이므로 쟁점법령에 따라 당사자간 합의된 가액으로 구분 신고 동일한 부동산을 양도함에도 양수자의 향후 계획에 따라 토지와 건물가액의 자의적 안분이 가능해지고 이로 인해 청구인이 부담할 양도소득세에 차이가 발생하는 것은 과세형평상 불합리하다. 2018.12.31. 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 의 개정이유가 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것으로(조심-2023-부-0236,‘23.04.26) 안분가액이 기준시가를 기준으로 30%가 넘을 경우 가액 구 분이 불분명한 경우로 보아 동일한 기준으로 안분해서 과세해야 하는 이유이다. 4) 부가가치세법 시행령 제64조 를 위반한 처분이 아니다. 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 은 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다는 내용으로 신설(‘22.02.15.)되었다. 다만, 기획재정부 재산세제과–506 (‘23.03.30.)에서 (양도소득세 계산할 때)토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 특약사항으로 건물을 철거하여 토지만 사용하기로 한 경우 부가가치세법 시행령 §64②(2)의 적용여부에 대하여, 이를 적용할 수 없는 것으로 하여 양도소득세 계산의 경우 부가가치세법과는 달리 적용할 것으로 해석하였다. 부가가치세법에서는 사업자가 구분한 실지거래가액을 인정하더라도 거래당사자들의 매입세액과 매출세액이 상계되어 국가 재정수입에 미치는 영향이 무차별하므로, 실지거래가액을 인정할 만한 사유(다른 법령에 의한 경우, 건물을 철거할 경우)가 있는 경우 거래당사자가 합의한 금액을 인정한다는 취지로 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 이 신설된 것인데, 양도소득세의 경우에는 토지와 건물 안분가액에 따라 세액이 달라지는 결과를 초래하므로 부가가치세법과 달리 적용한다고 해석한 것이다.
5. 신청인이 들고 있는 서울고등법원 2023누30989 판례는 신청인의 주장을 뒷받침할 판례가 될 수 없다. 위 판례를 살펴보면, 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 이 신설된 것은 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우, ‘토지와 건물 등의 가액의 구분이 당사자의 진정한 합의에 의한 것으로 인정되는 예외적인 상황의 경우 관련 법령에 따라 안분계산한 금액을 기준으로 과세하는 것은 불합리하다는 인식에서 이를 수정하여 과세기준을 합리화하기 위한 것으로 보이기는 하다’고 하였으나, 해당 사건은 2019년의 사건이므로 종전 규정을 적용함이 타당하다고 판결하였을 뿐, 신설 규정을 적용받는 양도시기의 경우 당사자의 진정한 합의라던지 예외적인 상황 등에 대한 구체적인 판단이나 언급을 한 바는 없다. 신청인은 이러한 판례의 내용을, 양도시기가 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 신설 (‘22.02.15) 이후이기만 하면 양도 이후 철거하는 부동산의 경우 당사자가 합의한 금액을 무조건 인정한다는 흑백논리로 이해한 것이다. 신청인이 제시한 판례는 당사자의 진정한 합의에 의한 것으로 인정되는 예외적인 상황을 전제로 한 것으로 이러한 전제에 대한 보다 구체적인 판단이 필요하며, 건물가액을 00억원·토지가액을 000억원으로 산정한 근거가 당사자의 진정한 합의에 의한 것임을 입증하는 것이 선행되어야 하는데, 통상 그러한 기 준으로 볼 수 있는 것은 감정평가액이나 동일·유사재산의 매매사례가액일 것이다. 그러나, 앞서 기술하였듯이 토지와 건물가액 안분과 관련한 감정평가액은 존재하지 않으며 개별건물의 특성상 동일·유사한 부동산 매매사례가액도 존재하지 않으므로, 본 사건의 경우 당사자의 진정한 합의에 의한 것으로 인 정되는 예외적인 상황에 해당한다고 볼 수 없어, 신청인이 제시한 판례를 이 사건과 관련시킬 수 없다. 6) 인근 부동산 양도자들은 대부분 기준시가 대비 안분하여 신고하였다. 양수인은 주택사업부지로 사용하기 위하여 쟁점 부동산 외에 인근 부동산을 일시에 매집하였는데, 인근 부동산 역시 쟁점부동산과 동일하게 거래 이후 철거되었으나 주변 양도자들은 토지와 건물가액을 미리 기준시가 대비로 안분하여 건물가액을 산정하여 계약서를 작성하였거나, 그 당사가간 합의한 금액이 기준시가 기준 배분금액과 차액이 30%이내에 해당하였음을 확인하였다.
7. 소결 따라서 소득세법 제100조, 동법 시행령 제166조 및 부가가치세법 제29조 와 동법 시행령 제64조, 기획재정부 재산세제과–506 (2023.03.30.)에 의해 토지·건물가액을 기준시가 대비로 안분하여 계산한 당초 처분은 정당하다.
10. 26. 선고 2006두16137 판결, 대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 등 참조). 이렇듯, 쟁점법인이 양수자를 소개하기 위해 어떤 용역을 제공하였고 신청인에게 지급받은 컨설팅비가 소개비에 해당한다는 것을 구체적으로 입증하는 것이 반드시 필요하나 신청인은 이를 입증하지 못하고 있다. 5) 쟁점컨설팅비의 실체 신청인은 쟁점법인과 오랜 친분이 있고 신청인이 추진하는 업무에 많은 도움을 주고 있다고 조사 당시 언급하였는데, 신청인은 쟁점 부동산 외에도 ‘21년경부터 잠실 소재에 청년주택 신축사업을 실시하는 등 꾸준히 부동산 관련 사업을 해오고 있어 이러한 과정에서 평소에 알고 지내던 쟁점법인 대표 에게 도움을 받아왔을 것으로 추측되며, 쟁점 컨설팅 용역비는 이러한 과정에서 정산된 비용일 개연성이 충분하다. 6) 소결 신청인은 중개수수료 문제로 쟁점 중개사와 언쟁을 하였고 이로써 감정이 상하여 신청인에게 악의적으로 진술하였을 것이라고 주장하나, 처분청은 중개사의 진술만에 의한 것이 아니라 사실 관계를 다방면으로 검토하고 법규 정과 판례에 입각하여 쟁점컨설팅비는 필요경비로 인정되는 양도비가 아니라고 판단하였다.
2. 쟁점컨설팅비용은 필요경비로 인정되어야 한다는 주장의 당부
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따 라 산 정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바 에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해 당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로 서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가 액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불 분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 (법률제33267호, 2023.2.28.개정되기 전의 것)
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계 산 하며, 이 를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따른 선 박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 2-1) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 (법률제33267호, 2023.2.28.개정,시행)
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 에 따라 안분계산 하며,이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따른 선박 등 (후략) 3) 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액 이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이 가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. 4) 부 가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경 우 건물 등의 공급가액 계산】
① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다) 가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기 (중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과 세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종 료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법 인 등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에 는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. <신설 2022.2.15>
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 (쟁점2 관련) 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으 로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따 른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하 여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
○○○○ 20××.×. ××. 현재 표준재무상태표에 따르면 쟁점부동산 토지 장부가액은 00억 0000만원, 건물 장부가액은 000억 0000만원으로 확인된다. 6) 쟁점부동산 토지 및 건물 양도가액 산정에 관하여 감정평가를 실시하지 아니한 사실과, 쟁점부동산 토지 및 건물 구분기장 가액이 기준시가로 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우에 해당함은 양 당사자 간 다툼이 없다. 7) 이 사건 양도거래 계약서는 아래와 같다. 〈이 사건 양도거럐 계약서, 20××.×. ××. 발췌.〉 특약사항(일부) [본 1쪽에 한함]
10. 본 계약에 있어 건물분에 대하여는 주택신축사업으로 인하여 철거예정에 있어 건물 가액은 0원으로 한다. 단 부가가치세가 발생시에는 매수인이 부담한다. (부가가치세법 제29조 제9항 참조) 별첨2 특약사항 중 제10항에 대하여 건물분을 금0000으로 하고 부가세 별도로 한다. 본계약은 건물분 0000억원(부가세별도) 토지분은 일금000억원으로 한다. 단, 매수인의 먼저 소송하지 않는다 8) 2021.12.
8. 법률 제18577호로 신설되어 2022.
1.
부가가치세법 제29조 제9항 제2호 단서 규정은 과세기준 합리화를 위하여 부가가치세 과세표준 산정 시 일괄공급된 토지․건물 등 가액의 안분기준을 보완하여 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 안분계산을 하지 않는 것으로 예외 조항을 신설하였으며, 이에 따른 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 이 2022.
2.
15. 법률 제32419호로 신설․시행되어 같은 항 제2호에서 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우는 안분계산을 하지 않고 실지 거래가액을 공급가액으로 하도록 함으로써, 부가가치세법 시행령 제64조 는 제1항에서 ‘안분계산 방법’을 규정하고, 제2항에서는 ‘안분계산의 예외‘를 규정하는 것으로 정리되었다. 9) 한편, 쟁점부동산 양도 당시 시행법률인 소득세법 제100조 및 이에 따른 소득세법 시행령 제166조 제6항 에서는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때는 ’ 부가가치세법 시행령 제64조 (몇 항인지는 명시하지 않았다)에 따라‘ 안분계산하도록 규정되어 있었는데,
2.
28. 법률 제33267호로 개정된 소득세법 시행령 제166조 제6항 에서는 ’ 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 에 따라‘ 안분계산하도록 명확히 하였다. 10) 신청인은 20××.×. ××.. 쟁점부동산 양도 후 20××.×. ××. 2022년 과세연도 양도소득세를 아래와 같이 신고한바, 필요경비의 실제 지출사실은 적격증빙 등에 의하여 확인된다. (표 생략) 11) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서(말소사항포함)에 의하면 쟁점부동산 건물은 20××.×. ××. 양수자로 소유권이 이전된 후 20××.×. ××. 멸실을 등기원인으로하여 20××.×. ××. 말소등기되었다. 12) 신청인과 쟁점법인 간 부동산컨설팅계약서 및 연장계약서의 주요 내용은 아래와 같다. (표 생략) 13) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점법인은 20××.×. ××. 신청인에게 쟁점컨설팅비용 관련하여 거래품목에 “부동산컨설팅”이라고 기재하여 신청인에게 세금계산서를 발행하였고, 신청인은 20××.×. ××.. 부가가치세를 포함한 0억 0000만원을 지급하였음이 금융증빙에 의하여 확인된다. 14) 신청인은 조사당시 쟁점법인이 신청인에게 제공한 컨설팅용역의 구체적인 내역과 증빙 제출을 요구한 처분청에 아래와 같은 사유서를 제출하였고 구체적인 증빙은 제출하지 아니하였다.
6. 파산직전에 이전부터 알고 지내던 쟁점법인 ■■ 대표이사(배우자 이름으로 tt부동산공인중개사 사무소와 본인이름의 쟁점법인을 운영하고 있음)에게 oooo을 000억원에 매각해주면 수수료 0억원을 지불하는 조건으로 매각을 의뢰하였습니다.
7. ■■대표는 tt서울 부동산명의로 인터넷광고, 각종 모임 지인등을 이용한 쟁점법인 명의의 광고 및 홍보로 연결이 되었고 양수인 **소재 aa공인중개사사무소를 끌여들여 계약이 성사되었습니다.
8. 당초 쟁점법인에 0억원의 수수료를 지불하기로 하였으나 본인의 자금사정으로 인하여 0천만원을 디스카운트하여 0억0천만원(부가세포함 000원)을 지불하였습니다. <쟁점컨설팅 용역 내용에 대한 사유서, 신청인 > 15) 신청인은 쟁점법인이 쟁점부동산 양도를 위하여 인터넷 등 홍보하였고, 그 소문을 듣고 찾아온 hhh과 거래관련 의견을 교환한 사실이 있으므로 (거래는 성사되지 아니하였다) 쟁점법인이 양도거래에 일정한 역할을 하였다는 취지로 안순병의 확인서를 제출하였다. 16) 처분청은 쟁점부동산은 양수자의 지주작업에 의해 양도되었고, 양도과정에서 쟁점법인의 역할은 없었음을 입증하는 취지로 양수인 및 쟁점중개사와의 통화 내역과 쟁점중개사와의 메일 질의응답 내용을 아래와 같이 제출하였다. (표 생략) 17) 신청인은 쟁점법인 대표 ■■이 쟁점중개사와 쟁점부동산 양도와 관련하여 통화한 사실이 있다는 증빙으로 2023.10.25. 통화한 통화녹취록을 제출하였다. (표 생략)
1. 쟁점 1 관련 소득세법 제100조 제2항, 제3항에서는 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때로 보며, 이 경우 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제166조 제6항 (2023.
2.
28. 법률 제33267호로 개정되기 전의 것)에서는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하도록 하고 있으며, 부가가치세법 시행령 제64조 는 제1항에서 기준시가 등에 따라 안분계산하는 방법을 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제2호(쟁점법령)에서는 안분계산의 예외로서 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우는 그 실지거래가액을 공급가액으로 하도록 하고 있다. 이 건의 경우, 신청인은 쟁점부동산 양도계약 시 건물 철거가 예정되어 있으므로 쟁점법령에 따라 구분기장한 실지거래가액을 양도가액으로 하여야 한다는 주장이나, 양도 당시 쟁점부동산 건물의 장부가액이 000억원으로 계상되어 있어 잔존가치가 없다고 단정하기 어려운 점, 쟁점부동산의 자산별로 구분한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30이상 차이가 나는 경우에 해당하는 점, 이처럼 100분의 30이상 차이가 나는 경우 토지와 건물의 가액이 불분명한때로 보아 기준시가 비율로 안분하도록 한 소득세법 제100조 의 입법취지는 동일한 가치의 부동산을 일괄양도하여 동일한 차익을 얻었음에도 토지와 건물의 양도가액을 임의적으로 구분하여 조세를 회피하게 되는 불합리한 결과를 방지하기 위한 것으로서 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 1), 부가가치세법 시행령 제64조 제2항 과 같은 예외규정을 마련해두고 있지 아니한 점, 쟁점법령 시행(2022. 2.15.) 이후에 기획재정부는 2022년 과세연도 양도분에 대하여 일괄양도하는 토지 및 건물의 구분가액이 불분명한 때 각 자산별 양도가액 산정시 쟁점법령은 적용되지 아니하는 것, 즉 토지와 건물의 가액이 구분기재 되었더라도 기준시가 등에 의해 안분한 금액과 30%이상 차이가 있는 경우에는 기준시가 비율로 안분한 금액으로 각각의 양도가액을 적용하도록 유권해석하고 있는 점(기획재정부 재산세제과-506 2), 2023. 3.30.), 구 소득세법 시행령 제166조 제6항 에서 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하도록 규정한 것은 ’안분계산함‘을 전제로 같은 조 제1항에 따른 안분계산의 ’방법‘에 따르라는 것일 뿐, 안분계산을 하지 않아도 되는 경우를 규정한 제2항(쟁점법령)을 적용하여 안분계산 없이 실지거래가액으로 할 수 있다는 것으로 해석하기는 무리가 있어 보이는 점(이를 명확히 하기 위해 소득 세법 시행령 제166조 제6항은 2023. 2.28. 법률 제33267호로 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라 안분계산하도록 개정되었다) 등을 종합하여 고려하면 처분청이 쟁점부동산의 자산별 양도차익을 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 에 따라 기준시가 비율로 안분계산하여 산정하여 신청 인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점 2 관련 판례에서는 ’ 구 소득세법 제97조 제1항 제3호 는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고 대표적인 것이 중개수수료‘라고 판시하고 있고(인천지방법원2021구단5618, 2022.08.23. 완료), 심판례에서는 컨설팅용역이라고 하더라도 매수예정자 발굴, 매수예정자와의 양해각서 체결 등 자산을 매각하는 과정에서 적정가치를 인정받기 위한 일련의 과정이 포함된 용역인 경우 사실상 중개대가로 수수료를 지급한 것으로 볼 수 있다고 하였으며(조심 2019서4485, 2020.11.10.), 국세청에서는 매수자가 이미 정해진 거래에서 그 매매대금의 협상을 위해 지출한 컨설팅용역 비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 양도비에 해당하지 않는 것으로 해석하고 있다(사전2021법규재산1832, 2022.3.10.). 이 건의 경우, 신청인은 쟁점법인으로부터 매수자 발굴을 위한 홍보용역을 제공받고 비용을 지급한 것이고, 실제 쟁점법인의 홍보활동으로 매수자가 발굴되어 거래가 이루어졌으므로 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이나, 쟁점법인이 제공한 홍보용역이나, 매수자 발굴을 위한 용역활동에 대한 객관적이고 구제적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 쟁점부동산 양도를 위해 지급한 비용인지 확인이 불가한 점, 신청인은 이미 이 사건 양도거래의 중개수수료를 쟁점 중개사에게 지급하였고, 쟁점법인은 쟁점부동산 매매계약서 작성에 참여하지 않은 점, 쟁점 중개사 및 양수인은 ’양수인의 지주작업으로 인해 쟁점부동산 매매거래가 이루어졌으므로 매수자 물색은 불필요하였다‘고 진술한 점 등을 종합하여 고려하면 쟁점컨설팅비용은 소개비 또는 그 외 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 양도비로 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점컨설팅비용을 필요경비에서 제외하여 신청인에게 2022년 과세연도 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 신청인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) 부가가치세법 제29조 제9항 제2호: 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. 2) 철거예정인 건물과 토지를 일괄양도 하면서 특약사항으로 건물가액을 없는 것으로 할 경우 각 자산별 양도가액 산정 시 쟁점법령을 적용할 수 없음
붙임과 같습니다.