조세법률주의에 의거 법령에 정한 절차에 따라 평가심의위원회에서 시가로 인정한 감정가액의 평균액을 해당 부동산의 시가로 볼 수 있으며, 이러한 감정평가가 조세평등주의에 위배되었다고 보기 어려움
조세법률주의에 의거 법령에 정한 절차에 따라 평가심의위원회에서 시가로 인정한 감정가액의 평균액을 해당 부동산의 시가로 볼 수 있으며, 이러한 감정평가가 조세평등주의에 위배되었다고 보기 어려움
[ 세 목 ] 상속 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 이의-서울청-2023-0334(2024.
2. 8) [ 전심번호 ] 적부-서울청-2023-0082(2023.
8. 31) [ 제 목 ] 조사청이 쟁점부동산에 대하여 감정가액으로 과세한 처분의 당부 [ 요 지 ] 조세법률주의에 의거 법령에 정한 절차에 따라 평가심의위원회에서 시가로 인정한 감정가액의 평균액을 해당 부동산의 시가로 볼 수 있으며, 이러한 감정평가가 조세평등주의에 위배되었다고 보기 어려움 [ 결정내용 ] [주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다. [
] 상증법 제60조, 상증령 제49조 등
4. xx. 사망한 故윤AA(이하 “피상속인”이 라 한다)의 배우자이자 상속인으로, 피상속인의 자녀들인 윤BB, 윤CC, 윤DD(이하 신 청인과 함께 “신청인들”이라 한다)과 함께, 서울시
○○ 구
○○ 동 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받아, 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 평가(기준시가, 보충적평가방법)한 가액인 32억5,991만원(이하 “신고가액”이라 한다)으로 하여 2022.
10. xx. 상속세를 신고‧납부 하였다.
- 나. 서울지방국세청 조사○국(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서, 쟁점부동산에 대해 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 두 곳의 감정기관에 감정평가를 의뢰한 후, 평가된 두 개의 감정가액의 평균액인 67억1,996만원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 재산평가심의위원회에 심의를 의뢰 하였 고, 재산평가심의위원회는 2023.
5. xx. 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 결정하였다.
- 다. 조사청은 위 재산평가심의위원회 결정에 따라, 2023.
7. xx. 신청인들에게 쟁점감정 가액과 신고가액의 차액(34억6,005만원) 및 이외 다른 적출사항 등에 대해 상속세 xx억xxxx만원을 과세하겠다는 내용의 세무조사결과통지를 하였다.
- 라. 신청인들은 이에 불복하여 과세전적부심사를 청구하였으나, ‘불채택’으로 결정 되었고, 이에 조사청은 2023.
9. xx. 신청인들에게 상속세 x억xxxx만원을 결정‧고지하였다.
- 마. 신청인들은 이에 다시 불복하여 2023.
11. xx. 이 건 이의신청을 하였다. 【쟁점부동산의 상속세 신고가액 및 쟁점감정가액】 신고가액 쟁점감정가액 (조사청 의뢰) 차액 AA감정 BB감정 평균액 3,259,906,398 6,676,058,760 6,763,869,000 6,719,963,880 3,460,057,482 가격산정기준일 2022.
4. xx. 감정가액평가서 작성일 2023.
3. xx.
1. 상증세법 제60조 제1항은 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.”고 규정하여 상속‧증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 같은조 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며, 같은 조 제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에 대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다.
2. 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함한다고 규정하면서, 단서에서 “평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후라도 상속세(증여세)과세표준 신고기한부터 9개월(6개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속&증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때 에는, 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있어, 평가기간일 이후 소급감정에 의한 가액이라고 하여, 해당 가액을 상증세법상 시가로 볼 수 없다고 할 수는 없겠으나,
3. 상증세법에서 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로, 즉 ‘시가’란 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것으로 일반적이고 정상적인 거 래에 의해 형성되어야 하며 그 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 하므로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 이라 하 여 당연히 시가로 인정될 수 있는 것은 아니며, 그 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 할 것이며, 해당 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책 임이 있다고 할 것이다.
4. 상증세법 제60조, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 문언 및 관련 법리 및 아래와 같은 사정들을 고려하면, 조사청이 이 사건 과세를 위해 일방적으로 의뢰하여 나온 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
1. 우선 상속재산가액은 상속개시일인 ’22.
4. xx. 현재의 시가여야 하는데, 쟁점감 정 가 액은 상속개시일보다 11개월이 훨씬 지난 ’23.
3. xx. 감정평가하여 계산된 그 가액 으로 그 자체가 소급감정평가로서 상속개시일의 쟁점부동산의 가액을 정확하게 평가할 수 없을 뿐 아니라, 상증세법 제60조 제2항, 같은법 시행령 제49조 제1항에서 정한 평가기간(평가기준일[상속개시일] 전후 6개월) 이후에 이루어진 것으로, 그 자체로 위법의 소지가 있다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지 있었던 감정 등에 대하여 ‘가격변동의 특 별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.
2. '21년부터 '23년까지의 기간 동안 쟁점부동산의 토지 기준시가 변동내역은 아래와 같다. <쟁점부동산 토지 기준시가> 일시 공시지가(원/㎡) 지가변동률 비고
1. 3,770,000
1. 4,140,000 9.8% 상승
1. 3,982,000 3.8% 하락
3. 위 표와 같이 상속개시일이 속한 '22년의 경우 전년('21년)대비 공시지가가 9.8% 상승, 이 사건 쟁점감정이 이루어진 '23년의 경우 전년('22년)대비 3.8%하락하여 기준시가 변동 폭이 심하였다는 것을 확인할 수 있는데, 국토교통부가 해당기간 동안 부동산 공시지가를 현실화하기 위하여 노력해온 것을 감 안하면 해당 공시지가 상승과 하락을 통해 실제 부동산 가격도 그 변동의 폭이 심했음을 유추할 수 있다.
4. 결국, 상속개시일(2022.
4. xx.)과 쟁점 감정가액의 가격산정일(2023.
3. xx.) 사 이의 기간 동안 상당한 정도의 가격변동이 있었다고 보일 뿐이고, 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정할만한 자료를 찾기 어려우며 이에 관한 조 사청의 충분한 증명도 현재 없다. (또한, 평가심의위원회의 심의는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인 정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다는 점만으로 가격변동 등 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다.)
1. 일반적으로 상가건물의 매매가격은 매매할 부동산의 월 기대임대수익에 통상 수익률을 곱하여 산정되는데, 그 계산식은 ‘보증금 + (월임대료 × 연간임대수익률)’로 계산 내역은 다음과 같다. <임대환산 매매가격> (단위: %, 원) 임차자
① 보증금 월세
② 연 임대료
③ 임대료 수익률
④ 임대환산 매매가격(①+②/③) 김EE(x층) 100,000,000 6,500,000 78,000,000 5% 1,660,000,000 전FF(x층) 20,000,000 3,500,000 42,000,000 5% 860,000,000 김GG(x층) 30,000,000 2,100,000 25,200,000 5% 534,000,000 합 계 150,000,000 12,100,000 145,200,000 5% 3,054,000,000
2. 해당 산식에 따라 계산된 쟁점부동산의 매매가격은 30억5,400만원으로, 당초 신청인들의 상속세 신고가액(보충적평가금액)인 32억5,991만원과 비슷한 금액으로 계 산되는 것이 확인되는 바, 기준시가라 하여 해당 자산의 실제 시가를 반영하지 못한다 고 볼 수 없다 할 것이다.
1. 쟁점부동산은 동부간선도로 바로 옆에 위치하고 있어 일방통행으로 접근하기가 어려운 위치에 있으며, 바로 옆에 ○○통합복지센터 및 ○○○○학교 등 학교시설이 있어 제대로 된 상가가치를 반영할 수 없는데 반해, <쟁점부동산 위치도> (그림 생략)
2. 이 사건 쟁점감정가액의 산정 기준이 된 ‘서울시 ○○구 ○○동 xxx-xx’소재 건 물의 경우, 쟁점부동산과 달리 학교, 복지센터 등과 조금 떨어진 지역에 위치해 있으며,
○○○○도로와도 조금 떨어져 있는 사거리 요지에 위치해 있다. <쟁점감정가액의 산정 기준이 된 부동산의 위치도> (그림 생략)
3. 즉, 쟁점부동산과 이 사건 감정평가기준이 된 부동산은 부동산의 위치, 접근성, 교통여건, 접근에 대한 심리적 요인 등에서 서로 차이가 있으므로, 쟁점감정가액이 쟁 점부동산의 실제 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 어렵다.
4. 또한, 쟁점부동산의 x층 일부는 이의신청일 현재까지 아직 임대가 되지 않은 공 실 상태로 남아있다.
- 바. 감정평가란 감정평가업자의 주관적인 판단에 따라 결과가 많이 달라질 수 있는 것으로, 평가기준일로부터 11개월이 지난 시점에서 조사청이 감정한 가액만으로 쟁점부동산의 시가를 판단하는 것은 부당하다.
1. 이 사건 감정가액 산정을 위한 감정평가서 내용을 보면, 이 사건 쟁점부동산의 감정가액은 “비교표준지의 공시기준일 현재 공시지가 × 시점수정치('22.
4. xx.기준) × 지역요인 비교치 × 개별요인(가로조건 × 접근조건 × 환경조건 × 획지조건 × 행정적 조건 × 기타조건) 각 비교치 × 그 밖의 요인 보정치”로 계산·산정되었음을 알 수 있는데, 시점수정치란 '22.
1. 1.부터 '22.
4. xx.까지의 지가변동률(= 국토교통부장관이 조사·발 표하는 비교표준지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역 지가변동률)이 적용·반영된 것으로, 이에 더하여 '22.
4. xx.부터 '23.
3. xx.까지의 지가변동률이 추가로 적용·반영 되 게 되는데, 이는 감정평가업자마다 그 주관적인 판단에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 것으로, ‘시가’라고 할 수 있기 위해서는 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하는데, 그 주관적인 판단에 따라 평가결과가 유의미하게 달라질 수 있는 것으로, 결국, 쟁점감정 가액은 이 사건 상속개시일인 '22.
4. xx. 현재의 이 사건 부동산의 시가가 될 수 없다.
2. 또한, ‘그 밖의 요인 보정’이도 비교표준지 공시지가와 인근지역의 정상적인 거래가 격 수준 간에 격차가 있는 등의 경우에 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 참작하여 보정하는 것인데, 이 또한, 매우 주관적인 판단의 영역에 해당하는 것으로, 1.0(대등)을 기준으로 우세(1.0 초과)나 열세(1.0 미만)로 판단하는 각 개별요인 비교치와 달리 감정평가업자마다 그 주관적 판단에 따라 그 보정치가 크게 차이가 날 수도 있어 그에 따른 감정가액이 유의미하게 달라질 수 있게 된다. (사례) 그 밖의 요인 보정치를 제외한 다른 가격산정 요인들(비교표준지의 공시기준일 현 재 공시지가, 시점 수정치, 지역요인 비교치, 개별요인 각 비교치)이 모두 동일하다고 가정하고, 그 밖의 요인 보정치를 2.5로 판단하여 나온 감정가액이 100억 원일 경우, 2.6으로만 평가하더라도 감정가액이 104억 원이 되어 4억 원이나 증액되고, 3.0으로 평 가하면 감정가액이 120억 원이 되어 무려 20억 원이나 증액됨.
3. 따라서, 감정가액이란 동일한 감정평가 대상에 대해 감정평가업자마다 감정가액이 유의미하게 달라질 수 있는 것이므로 이를 시가로 보기 위해선 보다 엄격한 법의 잣대가 필요하다 할 것이다.
4. 이에 상증세법 시행령은 제49조 제1항 제2호에서 복수의 기관에 감정평가 받아 그 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있긴 하나, 그 이해관계가 상반되는 자 에게 각각 감정기관을 선정하여 감정평가를 의뢰토록 하는 것에 비해 그 차이는 미미하다 할 것이므로, 이해관계가 상반되는 자인 신청인들의 의사와 무관하게 조사청이 일방적으로 의뢰하여 나온 이 쟁점감정가액은 그 객관성 및 공정성을 뒷받침할 만한 다른 자료가 없는 이상, ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격’으로서의 시가에 해당한다고 쉽사리 단정해선 안된다 할 것이다.
5. 실제로 위와 같은 사유로, 법원은 아래와 같이 국세청만 감정한 사례에 대해 일 관되게 ‘국패’판결을 하고 있다. 법원명 사건번호 판결일 판결결과 세목 조사청 비고 서울행정 2022구합64846 '23.3.31. 국가패소 증여세 서울청 국세청만 2개 감정 서울행정 2021구합80889 '23.3.10. 국가패소 상속세 서울청 국세청만 2개 감정 서울행정 2022구합58650 '23.1.20. 국가승소 증여세 서울청 국세청(2개), 납세자(2개)감정 서울행정 2021구합72291 '23.1.20. 국가패소 상속세 서울청 국세청만 2개 감정 인천지방 2021구합55924 '22.8.1. 국가패소 증여세 인천청 국세청만 2개 감정 수원지방 2021구합73530 '23.1.18. 국가패소 증여세 중부청 국세청만 2개 감정
- 사. 조사청은 지극히 자의적인 기준으로 쟁점부동산을 감정평가 대상으로 선정하여 과세하였다. 1) 국세기본법 제1조 및 제18조에 규정하고 있는 조세법의 기본이념인 과세공평 주의의 원칙에 따라, 상속세의 과세표준을 적용함에 있어서도 그 납세의무자들 사이에서의 과세형평이 이루어져야 함이 마땅하다. (국세기본법 제1조) 이 법은 국세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리·의무 및 권리구제에 관한 사항을 규정함으로써 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하 고, 과세를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지함을 목적으로 한다 (국세기본법 제18조 제1항) 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성 에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
2. 최근 국세청이 발표한 비주거용 부동산 감정평가 사업에 대한 보도자료에 따르면, 감정평가 의뢰 대상의 결정 기준에 대하여 ‘비주거용 부동산, 나대지 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획’이라고 밝히고 있는데, 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있다는 이유로 구체적인 기준은 공개하지 않고 있다.
3. 그런데, 상속인들은 이 ‘시가’가 불분명하기 때문에 법에서 규정한 보충적 평가방법에 따라 그 가액을 신고하는 것으로, ‘시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시한다’는 과세관청의 말은 그 자체로 논리적 오류가 있다 할 것이다.
4. 결국, 과세관청이 구체적인 기준을 공개하지 않는다는 것은, 앞으로 ‘시가’가 불 분명함에도 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’이라고 임의로 결정한 일부 부동산에 관하여 감정평가를 의뢰하고 그에 따른 과세가 가능할 수 있는 상황을 초래하는 것으로, 조사청(과세관청)이 일정한 기준에 해당하는 모든 납세의무자들에게 공평하고 일률적 으로 과세 대상 부동산에 관한 감정평가 및 이에 기한 상속세를 부과하고 있다는 것에 대한 자료를 제출하지 않는 이상, 이 사건 처분은 본질적으로 동일한 납세자들을 자의적인 기준에 따라 다르게 취급하여 납세자들의 재산권을 부당하게 침해하는 것으로 위법‧부당한 처분에 해당한다.
1. 상증세법 제60조에 따르면, 상속‧증여재산의 가액이란 상속개시일 또는 증여일 현재 시가에 따르며, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이 이에 포함된다.
2. 또한, 상증세법 제60조【평가의 원칙】제5항에 의하면, 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우, 해당 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있으며, 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】제1항에 의하면, 가격산정 기준일과 감정 가액평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기간 경과 후부터 가격산정기준일 등까지의 기간이라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의 를 거쳐 해당 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있다.
3. 이와 같이 상증세법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조 1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속‧증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다.
4. 따라서, 쟁점부동산의 평가에 있어서, 상속개시일(평가기준일) 기준으로 보충적 평가방법에 의해서만 평가할 수 있다는 신청인의 주장은 타당성이 없다.
1. 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 최대한 상속개시일 당시의 시가로 과세가 이루어질 수 있도록, 매매 등의 가액이 시가로 인정될 수 있는 시간적 범위를 적절히 제한하고, 단서에서 상속개시일과 시간적 간격이 6개월 이상일 경우에는 가격변동의 특별한 사정 유무를 평가심의위원회에 인정하도록 제한을 두고 있다. 이는 매매 등이 있는 날이 상속개시일과 시간적 간격이 6개월 이상(단, 법정결정 기한 이내)이라도, 가격이 변동되었다는 사정이 없다면, 해당 가액은 상속개시일 당시의 가액과 다름이 없으므로, 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정할 수 있도록 한 것이라 할 수 있다.
2. 감정평가서는감정평가에 관한 규칙에 따라 산정되는데, 감정평가서상 감정평가액은 ‘기준시점’에서의 대상물건의 이용상황을 기준 1) 으로 산정하게 되며, 감정평가서 작성일 2) 은, 감정평가서에 기재되어야 하는 사항이기는 하나, 감정평가액 산정에 있어 어떠한 영향을 미칠 수 없다. 즉, 감정평가에 있어서 기준시점이 언제인지에 따라 감정평가액이 달라질 가능성이 있으나, 감정평가서 작성일이 언제인지에 따라 감정평가액이 달라지는 것은 아니다.
3. 신청인은 이 사건 감정평가가 평가기간을 경과한 후인 '23.
3. xx.을 기준으로 이루어졌다고 주장하였지만 '23.
3. xx.은 감정평가서 작성일일 뿐이며, 본 건 감정 평가가액의 가격산정 ‘기준시점’은 '22.
4. xx.로 상속개시일과 동일하므로 쟁점 감 정가액 은 상속개시일 당시의 쟁점 부동산의 가격을 적정하게 평가한 것으로 시가로 인정할 수 있다.
1. 상속‧증여재산 중 아파트 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고, 거래가 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격 으로 평가되는 문제가 있다.
2. 국세청에서는 ｢상속세 및 증여세법｣의 시가평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다.
3. 이와 관련하여 신청인은 과세관청의 감정평가에 의한 상속‧증여재산 평가가 모든 납세자 및 재산에 대해 적용되지 아니하므로 부당하다고 주장하고 있으나, 오히려 상속‧증여재산에 대해 원칙적으로 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하여 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의 및 ｢국세기본법｣ 제18조 제1항 의 과세형평의 이념에 부합한다.
4. 비주거용 부동산 감정평가제도는 저평가된 상속‧증여 부동산에 대해 감정평 가를 통해 실제 자산가치에 부합한 세금을 부담하게 하고, 납세자도 자발적 감정평가를 통해 스스로 정당한 세금을 납부할 수 있도록 유인하는 역할도 있다. 만일 비주거용 부동산을 상속‧증여받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격으로 상속‧증여재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트‧ 오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속‧증여받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별 하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반한다고 할 수 있다.
5. 이와 같이 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과와 징수가 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 국세기본법 제18조 제1항 을 위배한 것이라는 신청인의 주장은 인정하기 어렵고, 오히려, 신청인의 주장대로 모든 상속‧증여재산을 대상으로 차별 없이 감정평가를 실시한다면 감정평가에 막대한 비용과 인력이 소요될 것이 예상되며 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안하였을 경우 사실상 불가능에 가깝다.
6. 가령, 국세청이 모든 납세자에 대해 세무조사를 실시하지 아니하고, 세무조사를 통해 탈루세금을 모두 밝혀낼 수 없다하여 세무조사 제도가 조세평등주의에 반하여 위법하거나 부당하다 할 수 없듯이, 마찬가지로 감정평가제도도 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려할 경우 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수 밖에 없다.
7. 따라서, 과세관청은 재산규모, 형평성 정도 등을 고려한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있는 것으로, 단지 모든 납세자‧물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 이를 조세평등주의에 반한다고 보는 것은 부당하다.
1. 신청인은 쟁점감정평가의 대상이 된 부동산이 쟁점 부동산과 위치, 교통적 요건 등에서 차이가 있어 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 시가가 될 수 없다고 주장 하나, 쟁점부동산과 비교대상 부동산은 다를 수 밖에 없으며, 충분히 그 차이를 반영 하여 감정가액이 결정된 것이다.
2. 쟁점감정가액은 공인된 감정평가기관에서상속세 및 증여세법,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률,감정평가에 관한 규칙(국토교통부 제1100호),「감정 평가 실무기준등 감정평가와 관련된 법령 및 제 규정과 기타 감정평가에 관한 일반 이론에 근거하여 적법하게 평가된 것으로, 앞서 언급한 바와 같이, 조사청이 2개의 공신력 있는 감정기관에 평가 의뢰하여 평균한 감정가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 적용한 가액으로 객관적이고 타당한 가격으로 평가된 것이다.
3. 쟁점감정가액이 동일한 평가기준일로 평가한 다른 감정기관의 감정가액보다 현저히 다르게 평가된 사실 등 객관적인 기준에 부합되지 않는 사실이 확인되지 않는 다면, 신청인이 제시한 일부 조건의 사실관계 여부를 떠나 신청인의 추정만으로 쟁점감 정가액이 실제가치를 반영하지 못하고 있다고 해서는 안 될 것이다.
4. 또한, 신청인은 쟁점부동산의 임대수익률을 5%로 가정하여 산정한 쟁점부동산의 가격이 기준시가에 미달한다는 주장도 하고 있지만, 이러한 임의적인 평가방법은 상증세법에서 열거하고 있지 않은 방법으로 조세법률주의에 따라 채택할 수 없는 주장이다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상 의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세 청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관 으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보 지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령 으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일" 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ 수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정․경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 5) 국세기본법 제1조 【목적】 이 법은 국세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리ㆍ의무 및 권리 구제에 관한 사항을 규정함으로써 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 과세 (課稅)를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지함을 목적으로 한다. 6) 국세기본법 제18조 【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
7. 감정평가에 관한 규칙 제2조【정의】 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
3. “기준가치”란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치 형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
8. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “법” 이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 (이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
10. “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12의2. “적정한 실거래가”란부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격(이하 “거래가격”이라 한다)으로서 거래 시점이 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격을 말한다.
8. 감정평가에 관한 규칙 제6조【현황기준 원칙】
① 김정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
9. 감정평가에 관한 규칙 제13조【감정평가서 작성】
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
10. 감정평가에 관한 규칙 제14조【토지의 감정평가】
① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ 이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조에 따라 국토교통부 장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가법인등은 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
1. 신청인들에게 통지한 상속세 세무조사결과 통지서 중 쟁점부동산에 대한 내역(일 부발췌)은 아래와 같다. (그림 생략)
2. 쟁점부동산 관련 상속세조사 종결 보고서 내용(일부발췌)은 아래와 같다. (그림 생략)
3. 쟁점부동산에 대한 평가심의위원회의 평가 결정서(결정일: '23.
5. xx.)는 아 래와 같다. (그림 생략)
4. 조사청이 신청인들에게 세무조사 사전통지서와 동봉하여 발송한 감정평가 실시에 따른 협조 안내문은 아래와 같다. (그림 생략)
2. 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙등) 제1항은 법 제60조 제2항에서 수 용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정 되는 것이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산: 평가기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월)이내의 기간에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말하며, 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조(결정․경정)제1항에 따른 기한(상속세 신고기한으로부터 6개월, 증여세 신고기한으로부터 3개월)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날 까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 인정되는 가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있다.
3. 신청인들은 감정평가란 주관적 요소가 많이 개입되는 것이며, 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동이 상당하였으므로 평가기준일 로부터 11개월 이후에 감정한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없으며, 이 사건 처분은 조사청이 자의적 기준에 따라 쟁점부동산을 감정평가대상을 선택하여 결정‧고지한 것으로 조세공평주의에 반하는 것이라고 주장하나,
① 이 사건 쟁점평가는 상증세법 제60조 및 동법 시행령 제49조에 따라 규정된 기간 내에 진행된 것으로, 그 가격산정 기준일 또한, 평가기준일과 동일한 ’22.
4. xx.인 것으로 확인되는 점,
② 조사청은 쟁점감정가액을 상증세법 시행령 제49조에 따라, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점부동산의 시가로 본 것인 점,
③ 상속·증여받은 비주거용 건물을 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격으로 신고한 것을 그대로 인정한다면 다른 재산을 상속·증여받은 납세자를 합리적 이유없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반하는 점,
④ 조사청은 청구인들에게 조사 착수시 쟁점부동산등에 대해 “감정평가 실시에 따른 협조 안내”를 통해 쟁점부동산에 대해 감정가액으로 평가할 것을 미리 안내 하였으나 신청인들이 감정평가를 하지 않은 것으로 조사청이 일방적으로 감정평가를 의뢰한 것이 아닌 것으로 보이는 점,
⑤ 재산평가는 시가 평가가 원칙이나 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가된 불 공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 높이기 위한 감정평가사업을 시행한 것으로 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어진 것이므로 조 세평등주의에 위배되지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 조세법률주의에 의거 법령에 정한 절차에 따라 평가심의 위원회에서 시가로 인정한 감정가액의 평균액은 해당 부동산의 시가에 해당하고, 이러한 감정평가가 조세평등주의에 위배됐다고 보기 어려우므로, 조사청에서 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 신청인들에게 상속세를 결정‧고지한 당초 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 이의신청은 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의)
2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 제6조(현황기준 원칙)
① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 2) 감정평가에 관한 규칙 제13조(감정평가서 작성) ② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
[주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유] 붙임과 같습니다.