쟁점부동산 감정가액이 상증세법 시행령 §49① 단서에 규정된 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하여 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부

• 가. AAA(女, 이하 “신청인”이라 한다)는 20○○.

○○.

○○. 배우자 BBB(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망하자, 상속재산인 서울 △△ △△ 소재 토지 ○○○㎡ 및 건물 ○○○㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 보충적평가방법에 따라 ○○○백만원으로 평가하고 이를 상속세과세가액에 가산하여 20○○.

○○.

○○. 상속세 신고를 하였다.

• 나. ○○지방국세청장(조사○국장, 이하 “조사청”이라 한다)은 20○○.

○○.

○○.부터 20○○.

○○.

○○.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서, 쟁점부동산의 가액을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 시가로 평가하기 위해 CC감정평가법인 및 DD감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 신청인 역시 쟁점부동산에 대하여 별도로 EE감정평가법인 및 FF감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였으며, 20○○.

○○.

○○. 평가심의위원회 심의를 거친 감정가액들은 다음과 같다. <표1> 생략

• 다. 조사청은 쟁점부동산의 감정가액 평균액인 ○○○백만원을 쟁점부동산의 시가로 보아 당초 신고금액과의 차액 ○○○백만원을 신청인의 상속세과세가액에 가산하여 상속세를 과세할 것을 ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였고, 이에 처분청은 20○○.

○○.

○○. 신청인에게 20○○.

○○.

○○. 상속분 상속세 ○○○백만원을 결정·고지 하였다.

• 라. 신청인은 이에 불복하여 20○○.

○○.

○○. 이 건 이의신청을 하였다.

쟁점부동산은 개별공시지가가 매년 상승하고 있어 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있으므로 이 사건 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 상속세를 부과하는 것은 부당하다.

• 가. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 “다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위윈회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하고 있다.
• 나. 인천지방법원2021구합55924(2022.

8.

11. “후속심 진행중”) 판례에서는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명하지 못하고, 오히려 가격변동이 있었다고 보이는 점을 들어 해당 부동산의 감정가액을 증여재산가액 시가로 주장할 수 없다고 판시하였다. 신청인이 당초 신고한 부동산 평가액(보충적평가)을 부인하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가로 결정하기 위해서는 평가기준일 전 2년인 20○○.

○○.

○○.부터 상속세 법정결정기한인 20○○.

○○.

○○.까지 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하며, 여기서 “가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부”는 납세자가 아닌 과세관청이 증명하여야 한다는 것이 판례의 입장이다.

• 다. 상속개시일 2년 전인 20

○○년경부터 법정결정기한인 20○○년 ○월경까지 쟁점부동산의 토지는 계속하여 개별공시지가가 상승하고 있음에도 조사청은 평가심의위원회의 심의결과인 “가격 변동의 특별한 사정이 없다”는 언급만 할 뿐, 신청인이 신고한 보충적평가액을 부인하고 감정가액으로 결정하기 위한 법률 적용의 구체적인 근거는 제시하지 않았다.

• 라. 따라서 쟁점부동산 감정가액 평가와 관련하여 그 평가기준일로부터 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 구체적인 입증 없이 단순히 평가심의위원회의 결정을 근거로 한 이 사건 처분은 위법하다.

• 가. 조사청과 신청인이 평가심의위원회에 각각 심의 의뢰하여 시가로 인정받은 쟁점부동산의 감정가액들은 그 평가기준일과 가격산정기준일이 20○○.

○○.

○○.로 동일한 반면, 신청인이 제시하고 있는 판례(인천지방법원 2021구합55924)는 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하지 않아, 이 사건 이의신청과는 사실관계가 다르므로 동일쟁점의 선행사건에 해당하지 않는다.

• 나. 상증세법 시행령 제49조 제2항에서는 평가기간 이내에 시가로 보는 감정가액의 범위를 평가기준일 전후 6개월 이내에 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이라고 규정하고 있는데, 이는 감정평가서 작성일까지 평가기간 이내로 제한하여 감정평가서 작성시점과 가격산정기준일 간의 간극을 최대한 좁혀, 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간 내에 있는 경우에만 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에 따라 곧바로 시가로 인정될 수 있도록 하고, 감정평가서 작성일이 평가기간을 벗어나는 경우에는, 같은 항 단서에 따라 가격변동에 특별한 사정의 유무를 따진 후에 시가로 인정하도록 한 것이라 할 수 있다.
• 다. 감정평가서는감정평가에 관한 규칙에 따라 산정되는데, 감정평가서상 감정평가액은 ‘기준시점’에서의 대상물건의 이용상황을 기준으로 산정되며, 감정평가서 작성일은 감정평가서에 기재하여야 하는 사항이기는 하나 감정평가액 산정에 있어서는 어떠한 영향도 미칠 수 없는바, 즉 감정평가에 있어서 기준시점이 언제인지에 따라 감정평가액이 달라질 가능성은 있으나, 감정평가서 작성일이 언제인지에 따라 감정평가액이 달라지는 것은 아니다. 이 사건 감정평가 역시 상속개시일인 20○○.

○○.

○○.을 기준시점으로 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 반영하여 감정평가 하였음이 아래와 같이 확인된다. <조사청 감정평가법인의 감정평가에 관한 규칙 준수 발췌>

• 라. 쟁점부동산은 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 재산 현황 및 이용 상황이 동일할 뿐만 아니라, 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없었으며, 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하였다. 따라서 이 사건 감정가액을 상증세법상 평가기준일 당시의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 감정가액이 상증세법 시행령 §49① 단서에 규정된 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하여 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 상증세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

2. 상증세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정･고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도･면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정･고시한 가액

3. 상증세법 제67조【상속세 과세표준신고】

① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항에 따른 신고를 할 때에는 그 신고서에 상속세 과세표준의 계산에 필요한 상속재산의 종류, 수량, 평가가액, 재산분할 및 각종 공제 등을 증명할 수 있는 서류 등 대통령령으로 정하는 것을 첨부하여야 한다.

4. 상증세법 제76조【결정･경정】

① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인･수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

5. 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매･감정･수용･경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조･제62조･제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

6. 상증세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】

① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정

② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.

2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원

• 가. 지방국세청장이 소속 공무원 중에서 임명하는 사람 2명
• 나. 제1호 나목 1)부터 5)까지에 해당하는 사람 중 지방국세청장이 위촉하는 사람 3명
• 다. 국세청에 두는 평가심의위원회의 위원 중 각 회의별로 국세청장이 지정하는 공무원인 위원 1명 및 공무원이 아닌 위원 1명

7. 상증세법 시행령 제78조【결정･경정】

① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

• 다. 사실관계

1. 건축물대장상 쟁점부동산 변동사항 기재내역 <표2> 생략

2. 쟁점부동산 토지의 필지별 개별공시지가 변동내역 <표3> 생략

3. 쟁점부동산에 대한 감정평가법인 감정결과 <표4> 생략

4. 평가심의위원회 심의결과에 따르면, “조사청과 신청인이 쟁점부동산에 대하여 심의 신청한 감정기관의 감정가액은 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있음”으로 확인된다.

5. 쟁점부동산 상속세 과세표준과 관련한 신청인의 신고내역과 처분청의 결정내역은 아래와 같다. <표5> 생략

• 라. 판 단

1. 상증세법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재 의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 하면서, 그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 평가기준일부터 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

2. 신청인은 이 사건 감정가액은 상증세법 시행령 제49조에서 말하는 평가기준일로부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 이를 쟁점부동산의 상속 당시 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 위법하다고 주장하나, 쟁점부동산의 감정가액은 그 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하여 평가기준 일로부터 감정평가서 작성일 사이에 쟁점부동산 토지의 개별공시지가가 상당 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있었다고 인정할 만한 주변환경 및 이용상황의 변화도 확인되지 않는 점으로 볼 때, 이 사건 쟁점부동산의 시가 산정에 법령상 위법이 있다고는 보이지 않는다.

3. 따라서 평가심의위원회의 심의를 받은 이 사건 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 신청인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 따라 주문과 같이 결정한다.