청구인이 신고한 양도가액이 쟁점주택의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2018.9.28. 부산 ○○구 ○○동 300-1 대 189.9㎡, 근린생활시설 및 주택(1층 30평6홉, 2층 25평1홉4작, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 을 증여로 취득한 후 보유하다, 2 022.1.17. ○○○○주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에 쟁 점 주택을 1,400,000,000원에 양도하였다.
• 나. 청구인은 2022.3.29. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 쟁점주택의 양 도가액을 실지거래가액 1,400,000,000원, 취득가액은 기준시가 194,030,370원 으 로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택으로 양도소득세 32,463,785원을 예정 신고·납 부 하였다.
• 다. 부산지방국세청장(조사2국 조사3과, 이하 “조사청”이라 한다)은 2024.4.4.부 터 2024.5.10.까지 청구인에 대한 2022년 과세연도에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 매수법인으로부터 청구인 계좌에 계약금 190,000,000원을 포함 하 여 잔금일자에 1,810,000,000원 합계 2,000,000,000원 (이하 “쟁점금액”이라 한다) 이 입금된 사실을 확인 하였다. 조사청은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에 해당하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고, 당초 양도 가액으로 신고한 1,400,000,000원을 부인하여 2,000,000,000원을 양도가액으로 계산 하고 양도소득세 과세할 것을 처분청에 통보하였으며, 처분청은 2024.7.1. 청구인에게 2022년 과세연도 양도 소득세 1,051,158,015원(가산세 포함)을 경정․고지하였다.
• 라. 청구 인은 이에 불복하여 2024.7.11. 이 건 이의신청을 제기하였다.

가. 청구취지 “청구인이 쟁점주택 양도와 관련하여 2022년 과세연도 양도소득세 1,051,158,015원을 취 소한다”라는 결정을 구한다. 나. 청구인 주장 청구인 통장으로 입금받은 대금은 쟁점주택의 양도대금 전액이 아니라, 10년 넘게 일해주고 받은 대금을 양도대금과 같이 받은 것으로 청구인 계좌로 입금한 금액을 양도대금으로 보아 과세한 처분은 부당하다. 다. 조사청 주장에 대한 항변

1. 조사청은 브릿지론 실행을 위해 당초 계약서상의 거래대금 14억원을 토지소 유주의 증액을 요 구하여 최종 쟁점금액으로 매도하였다고 주장하나, 청구인은 애초에 하도 지지부진해서 주택을 매매할 의사를 접고 어르신들 사 시는데 불편하게 살지 말라고 새로 인테리어를 해서 어느 정도 적응 할 시기쯤 되니 양지개발에서 그전에 알려준 계좌로 이전 공사대금으로 들어간 금액 중 일부인 것처럼 입금(2021.9.30.)하여 주었고, 그후 수시로 자리에 있으나 없으니 가게로 찾아와 계약서에 날인 좀 해달라고 하다가 대금 다 입금 해 주기 전에는 계 약하지 않겠다고 했더니 2차 입금(2022.1.27.)하였다면서 계약해 주면 같이 나머지 다 입금 처리 하겠다고 하여 입금조건으로(2022.1.27.) 잔금과 매매대금을 입금확인 하고 계약서를 작성하게 되었다. 또한 조사청은 ”당초 매매계약서상의 거래대금 14억원보다 증액을 요구하여“ 라고 주장하 지만, 이때 같이 동행한 법무사가 14억원의 계약서를 갖고 와서 날인한 것이며 퇴거일도 법무사 필적으로 적고 날인하고 동시에 등기이전을 한 것이다. 그리고 조사청은 ”토지 소유자의 증액 요구에 응할 수 밖에 없었던 정황 이었으며“라 고 주장하지만 청구인은 증액이나 입금을 요구한 적도 없으며 계약서에 서 명 날인하 기전에 입금을 확인하고 날인 하였으며, 위 계약과 입금은 ○○개발 대표가 본사라고 하는 매수법인과 통화 입금요청한 것이며 혹시나 만약에 계약 과 관련하 여 문제가 생긴다면 양지사장과 본사(매수법인)가 다 책임진다고 하여서 억지로 양도하게 된 것이다.

2. 조사청은 해당금액이 양도대금과는 별도의 성격으로 지급되었다고 한다면, 지급한 매입처측에서 원천징수 및 별도 회계처리를 하여야 함에도 이를 확인 할 수 없다고 주장하나, 청구인은 여러 업체가 바뀌면서 회계처리에 관해서는 개인으로는 알 수 있는 방법이 없다.

3. 마지막으로 조사청은 시행사 매수법인은 해당 거래에 대해서 지급할 의무가 없다고 주장하지만, 지급의무가 없다라고 했는데 계약서도 있고 지급할 의무도 없는데 ○○개발 사 장의 전화 한통화로 본인의 계좌에 입금이 되었다는 것은 계약당사자와 같은 대리인(법무사 ○○)이며 위와 같은 내용을 모르고 송금할 하등의 이유가 없다고 생각되며 거래의 주체로서, 혹시 거래에 문제가 생긴다면 ○○사장과 본사(매수법인)가 다 책임진다고 한 그들에게 책임을 물어야지 긴긴시간 일 해주고 원금(자재, 주유, 장비임대, 관리작업비 등)도 다 못 받은 본인에게 양도소득세는 너무 가혹한 처사이다. 참고로 안내문을 첨부하였으며, 2022.1.25.까지 지정 법무사사무소에 방문 하라고 하였으나 가지 않았더니 2022.1.27. 본인의 가게로 직접 ○○사장과 법무사가 찾아 왔다(첨부서류 부동산매매계약서 1부, 지정법무사 작성 이라고 확인).

3. 처분청(조사청) 의견

• 가. 사실관계 및 처분내용 1) 조사청은 청구인의 주상복합건물 건설예정지 내에 보유하고 있던 쟁점주택 을 2022.1.27. 시행사 매수법인에 양도대금 총 20억원을 받고 양도한 후 2022.3.29. 14억원을 양도가액으로 하여 양도소득세 신고·납부하였다.

2. 청 구인에 대한 양도세 조사 결과, 계약금 1.9억원을 포함하여 조사대상 기간 청구인 계좌에서 잔금일자에 18.1억원이 입금 확인되었으며, 총 20억원을

주 택의 양도대금으로 보아 청구인에게 양도세 1,051,158,015 원을 부과 하 겠다는 뜻 의 세무조사 결과통지 및 증여세 고지 결정을 하였다.

• 나. 조사청 의견

1. 청구인 명의의 계좌를 확인한 바, 계약서상 잔금일자 동시간대에 신고가액 14억원외 6억원을 추가 지급받은 사실이 확인되며, 잔금일자 동시간대에 계약 금을 제외한 총 18.1억원이 입금된 사실을 확인하였다.

2. 해당 거래건에 대하여 청구인은 연락불능상태로 연락이 닿지 않아 쟁점 주택 의 거래사실관계 확인을 위해 당시 실무를 담당하였던 시행사 매수법인 문인근 부사장에게 출서요청하였고, 아래와 같이 진술하였다. 브릿지론 실행을 위해 사업용 부지를 취득하는 과정에서 청구인이 당초 매매 계약 서상의 거래대금 14억보다 증액을 요구하여 최종 20억에 매도하였고, 매 수인이 브릿지론 실행을 위해 토지소유자의 증액 요구에 응할 수 밖에 없었던 정황이였으며, 매 입처 매수법인은 해당 거래대금 20억을 건설토지로 회계처 리하였음을 확인하였다. 3) 청구인은 쟁점주택을 아버지로부터 증여받고 거주하면서 용역회사(10여년간 몇 개의 업체)로부터 인근 주택시설 유지·보수해주는 조건으로 월 일정액의 대가를 받기로 하였고, 본인의 돈으로 인근 주택의 시설 유지 및 보수를 했음에도 10여년간 용역업체로부터 약속한 대가를 지급받지 못하였기에 해당 미지급 대가를 시행사로부터 지급받았다고 주장하고 있으나 이를 확인할 수 있는 계약서 또는 증빙이 전무하다. 해당금액이 양도대금과는 별도의 성격으로 지급되었다고 한다면, 지급한 매입처측에서 원천징수 및 별도 회계처리를 하여야 함에도 이를 확인할 수 없다.

4. 청구인의 주장은 거래당사자인 시행사 양수법과의 거래가 아닌 이주관 리 용역업무를 위탁받은 용역업체인 주식회사 ○○개발디앤씨 등과의 거래관계로 볼 수 있고, 시행사 매수법인은 해당 거래에 대해서 지급할 의무가 없으며, 정황상 시행사측에서 브릿지론 실행을 위한 사업용 토지매입을 위해 토지 소 유자의 요구를 받아들이는 과정에서 매매대금을 증액하여 줬다고 볼 수 있으나, 청구인이 주장하는 거래관계 및 지급대금의 성격을 확인할 수 있는 근거가 전 무하여 해 당 거래를 당초 청구인이 주장하는 거래대가로 받았다고 볼 여지가 없다.

4. 결론 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 계좌에 입금된 금액은 양도대금으로서 청구인에게 관련 양도세를 결정한 처분은 정당하다.

• 다. 청구인 항변에 대한 조사청 의견

1. 청구인의 계좌로 입금된 1.9억원은 주식회사 ○○개발디앤씨가 아닌 시행사 매수법인의 계좌에서 지급되었으며, 해당 대금은 청구인이 제출한 매매 계약서에서 ‘계약금’으로 명시된 사실이 확인된다.

2. 주식회사 ○○개발디앤씨는 부동산개발 관련 용역대행업자로 매수법인으로부터 토지거래에 대한 용역을 위탁받은 업체이며, 쟁점 부동산의 거래당 사자는 매수법인이므로 양수인의 지위에서 청구인에게 거래대금을 지급하는 것은 정상적인 거래이다. 토지거래와 별개로 청구인이 토지 매도 이전부터 용역회사(주식회사 ○○ 개발 디앤씨 등)와 사전에 약정한 거래가 있다면 이는 거래당사자인 용역 회 사(주식회사 ○○개발디앤씨 등)가 지급하여야 할 것이고, 매수자의 지위에서 토지거래 외에 추가적인 청구인이 주장하는 용역회사로부터 지급받을 대금에 대한 의무가 있다고 보기는 어렵다. 3) 청구인은 부동산 이전등기 안내문에 기재된 기한에 등기이전 서류제출을 하지 않았고, 사업부지를 일괄취득해야 하는 시행사측에서 청구인을 찾아가 계약이 성립된 정황과 “입금조건으로 계약서를 작성”하였다는 청구인의 말을 종 합해보면, 매도인의 증액요구 없이 매수인이 계약서상 매매대금보다 6억원을 매도인에게 추가지급할 사정은 없어 보인다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 양도가액이 쟁점주택의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서 의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따 른 금액을 뺀다.

1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정 을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조 제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과 의 차액 중 적은 금액

2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30 일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시 의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 【과태료】

③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점주택이 1세대1주택에 해당된다는 사실에 대하여는 청구인과 조사청 간 다 툼이 없으나, 청구인은 쟁점주택의 양도대금은 14억원이며 매수법인이 추가 로 지급한 6억원은 10여년간 공사한 대금을 받은 것이므로 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이다. 2) 조사청은 매수법인의 사업용 부지를 취득하는 과정에서 청구인에게 쟁점금액을 지급한 것으로 확인하였으며, 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 쟁점금액을 양도가액으로 하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 경정한 내역은 다음과 같다. <표 삭제> 3) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 거래가액 1,400,000,000원으로 기재되 어 있으며, 일부 발췌한 자료는 다음과 같다.

4. 조사청의 종결보고서에 따르면, 매수법인이 청구인 계좌(부산은행)로 쟁점 금액을 입금한 사실을 확인하여 청구인이 실거래가보다 낮은 금액으로 양도 소득세를 신 고한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였으며, 매수법인의 조사내 용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점주택을 취득한 매수법인의 회계처리는 다음과 같다<표 생략>.
• 나) 매수법인이 청구인에게 입금한 내역은 다음과 같으며, 2021.9.30. 청구인 부산은행 계좌 08202023**로 190,000,000원을 입금하였고, 2022.1.27. 부산은행 계좌 08202023로 1,710,000,000원, 같은 날 부산은행 계좌번호 1263010439**로 100,000,000원을 입금한 사실이 나타난다.

5. 청구인은 쟁점주택의 양도대금은 14억원이며, 6억원은 10여년동안 공사한 대금을 지급받은 것으로 쟁점금액으로 양도가액을 계산하여 양도소득세를 과 세한 처분은 부당하다고 주장하면서 자료를 제시하였다.

• 나) 청구인은 매수법인에서 지정한 법무사사무소에서 아래와 같이 14억원으로 부동 산 매매계약서를 작성하여 등기소에 제출하였으며 쟁점주택의 양도가액은 매매계약서에 기재한 가액이라고 주장하고 있다.
• 라. 판단 1) 소득세법 제96조제1항 에서는 같은 법 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.’라고 규정하고 있다. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2012.2.9.선고 2010두27592 판결 등 참조).

2. 청구인은 쟁점주택의 양도가액 14억원 이외에 추가로 지급받은 6억원은 10여년간 공사한 대금을 받은 것이므로 20억원 전체를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나,

3. 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음의 내용으로 볼 때, 쟁점주택의 양도가액이 14억원이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

① 매수법인에서 확인한 금융자료에 의하면, 매수법인의 계좌에서 청구인 계좌로 2021.9.30. 계약금 190백만원을 이체하였고, 2022.1.27. 1,810백만원을 입금하 여 총 20억원을 청구인에게 입금한 점, ② 시행사인 매수법인은 청구인 에게 20억원을 입금하고 전부 건설용지 계정으로 회계처리한 점, ③ 매수법인은 쟁점주택의 소유권을 이전 받기 위해 청구인이 계약서 이외에 증액을 요구 하 여 합의금 명목으로 지급하였다고 진술한 점, ④ 청구인은 추가로 받은 6억원은 10여년간 공사대금을 받은 것이라고 주장하면서도, 공사대금에 대한 계약서 및 증빙자료가 없고 시행사인 매수법인이 청구인에게 지급하여야 할 금액이라고 보기 어려운 점, ⑤ 청구인은 매수법인으로부터 쟁점주택의 양도가액으로 20억원을 수 령한 것으로 나타나는 반면 6억원을 다른 용도로 지급받았다고 인정할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 않는 점 등에 비추어, 쟁점주택의 양도가액이 14억원이라는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

4. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 쟁점금액으로 보아 청구인에게 양도소 득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제66조 제6항 및 제65조제1항제2호(기각)의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.