쟁점건물의 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 이 건 이의신청은 기각합니다. [이 유]

• 가. AAA(이하 ‘청구인’이라 한다)는 2014. 2. 5. 매매로 취득한 ○구 ○○구 ○○동 394-1 대지 519㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)에 2015. 3. 17. 도시형생활주택 1,955.18㎡(지상 9층, 오피스텔 7세대 및 도시형생활주택(원룸형) 25세대 총 32세대, 이하 ‘쟁점건물’이라 한다)를 신축하여 2015. 3. 31. 소유권보존등기를 하고 임대사업용으로 사용하였다(이하 쟁점토지와 쟁점건물을 통틀어 ‘쟁점부동산’이라 한다).
• 나. 이후 청구인은 2021. 9. 10. 쟁점부동산을 토지와 건물의 가액 구분 없이 10,500,000,000원에 ㈜BBB(주거용건물건설업)에게 양도한 후, 2021. 11. 30. 양도가액은 실지거래가액으로 하고 쟁점토지취득가액은 실지거래가액 868,325,360원으로 하였으나, 쟁점건물취득가액은 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액 5,373,062,530원을 취득가액으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 1,544,583,909원을 예정 신고·납부하였다.
• 다. ●●지방국세청장(이하 ‘조사청’이라 한다)은 청구인의 2021. 11. 30.자 2021년 귀속 양도소득세 신고서를 검토한 결과, 쟁점건물에 대한 환산취득가액 신고를 부인하고 청구인이 쟁점건물의 임대사업과 관련하여 작성, 비 치한 장부를 근거로 신고한 쟁점건물의 취득시 매입가액 1,250,326,628원(이하 ‘쟁점장부가액’이라 한다)을 실지 취득가액으로 보아, ●●●세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)에게 양도소득세 결정결의서(안)을 통보하였고, 그 통보에 따라 처분청은 2022. 7. 1. 양도소득세 1,880,412,330원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022. 9. 23. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 처분청이 쟁점건물의 취득가액으로 결정한 쟁점장부가액은 주요내용이 대부분 미비하므로 실지거래가액으로 볼 수 없다.

1. 처분청은, 청구인이 쟁점건물의 취득가액으로 신고한 환산취득가액5,373백만 원을 부인하고, 쟁점장부가액 1,250백만 원(매입가액 1,230백만 원 + 취득세 19백만 원)에서 감가상각비 누계액 151백만 원을 차감한 1,099백만 원을 취득가액으로 결정하였다. 쟁점장부가액 1,250백만 원 중 취득세 19백만 원을 제외하고 객관적 증빙이 확인되는 금액은 521백만 원인데, 그 상세 내용은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 적요 공사비 증빙 비고 건축(골조공사) CCC 377,300,000 계약서, 세금계산서 부가세포함 전기공사 전기 1,430,000 세금계산서 부가세포함 가스공사 에너지㈜ 2,875,000 세금계산서 부가세포함 임대주택면허세 구청 54,000 과세증명서 하수도원인자부담금 구청 23,245,330 납부서 급수공사비 상수도사업부 11,867,000 수납확인증 소방공사 **소방 104,000,000 계약서 합계 520,771,675 쟁점장부가액 전체 내용은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 기장금액 비고

① 객관적 증빙이 있는 기장금액 520,771,675 세금계산서, 계약서 납부서

② 증빙 없이 거래처 등만 기재 한 금액 315,554,018 증빙 없음, 세부공사 내용 없음

③ 증빙 없고 거래처 등의 내용도 기재되어 있지 않은 금액 394,484,615 취득세 신고금액과 차이금액을 기재함 소계(장부가액) 1,230,810,248

④ 취득세 19,516,320 합계 1,250,326,628 위 표의 ②항(315,554,018원)은 세금계산서 등의 객관적 증빙 없이 적요 란에 거래처 또는 공사명 등을 기재한 것에 불과하고, ③항(394,484,615원)은 객관적 증빙이 없음은 물론, 적요란에 거래처 또는 공사명 등의 내용 없이 금액만 기재한 것(즉, 취득세 과세표준 신고금액과의 차액을 기재한 것)에 불과하다. 따라서 쟁점장부가액에서 취득세를 제외한 1,230,810,248원에서 ①항(520,771,675원)을 제외한 나머지 ②항과 ③항 합계(710,038,633원), 즉 57.7%에 달하는 부분은 객관적 증빙 없이 거래처 이름과 공사내용 또는 그 금액만을 기재한 것에 불과하므로, 쟁점장부가액은 쟁점건물의 실지 취득가액을 반영하는 신빙성 있는 금액으로 볼 수 없다.

2. 쟁점건물 장부 기장내용이 부실하게 된 경위 쟁점건물 건축시 골조(철근콘크리트공사)부분만 CCC에 맡기고, 직영 체제로 공사를 하면서 공사대금, 인건비 등은 지인들로부터 자금을 융통하여 현금 등으로 직접 지급하였고, 이를 장부에 기장하려 하였으나 공사에 집중하느라 자료들을 모으지 못하여 증빙 없이 회계사무소에 기장을 요청하게 되었다. 하여 취득세 신고금액에 맞추면 큰 문제가 없을 것으로 생각되어 이와 같은 금액으로 장부가액을 기장하였다. 청구인은 쟁점건물을 거의 영구 임대목적으로 신축하였고(임대사업자 등 록증 참조), 임대사업을 영위하던 중 갑작스레 시행사로부터 매도 제의를 받아 양도하게 되었는데, 실제 건축비용은 대략 20억 원 이상 소요된 것으로 기억한다.

• 나. 쟁점장부가액은 다른 합리적인 가액들과 비교하여 보아도 실지취득가액으로 볼 수 없고 그 내용이 합리적이지 않다.

1. 쟁점건물에 대한 여러 관점의 가액은 다음과 같다. (단위: 백만원) 환산가액 한국감정원 표준건축비 ’15.04.07. 기준 감정가액 지방세 시가표준액 취득세 신고시 취득가액 (장부가액과 동일) 5,373 1,908 1,746 1,343 1,230 * 장부가액(취득세제외) 1,230백만 원은 표준건축비 대비 64.5%, 감정가액 대비 70.4%임 쟁점장부가액은 통상적으로 실지 가액보다 낮은 것으로 인정되는 지방세 시가표준액대비 낮은 가액으로 기재되어 있고, 쟁점장부가액(취득세 제외) 1,230백만 원은 위 표와 같이 한국감정원 표준건축비 대비 64.5%, 신축시점 감정가액 대비 70.4%에 불과하여 실지 취득가액을 반영하고 있지 않으며, 또한 쟁점건물의 환산가액 5,373백만 원 대비 22.8%로 현저히 낮은 가액이다.

2. 처분청은 장부상 쟁점건물의 공사내용과 거래처 등이 기재되어 있으므로 쟁점장부가액이 합리적으로 취득가액을 반영하였다고 반론할 수 있겠으나, 아래의 표처럼 ‘한국감정원 공사비 적산표’상 공사별 비용과 비교하였을 때, 장부상 공사내용과 금액은 필수적인 공사별 투입금액 비율이 맞지 않고, 심지어 창호, 유리, 도장공사 등은 지출내용조차 확인되지 않는다. [한국감정원공사비 적산표와 쟁점건물 공사비 기장내용 비교] (단위: 원, %) 2015년 한국감정원 건물신축단가표 ㎡당 공사비 적산표(저층형 아파트 2급 적용) 쟁점건물 장부기장 차이 (A-B) 비율(%) (B/A) 공사명 ㎡당 건축비 공사비(A) (1955.18㎡) 공사비(B) 가설공사 50,304 98,353,375 1,900,000 96,453,375 2 기초 및 토공사 16,652 32,557,657 32,557,657

• 철근콘크리트공사 153,810 300,726,236 385,863,500 (85,137,264) 128 조적공사 28,903 56,510,568 2,631,500 53,879,068 5 방수공사 21,707 42,441,092 9,000,000 33,441,092 21 미장공사 71,745 140,274,389 1,020,500 139,253,889 1 타일공사 11,409 22,306,649 27,839,100 (5,532,451) 125 목공사 64,960 127,008,493 54,100,500 72,907,993 43 창호공사 80,963 158,297,238 0 158,297,238

• 유리공사 9,446 18,468,630 0 18,468,630

• 도장공사 13,892 27,161,361 0 27,161,361

• 지붕홈통공사 2,290 4,477,362 0 4,477,362

• 수장공사 28,621 55,959,207 21,000,000 34,959,207 38 금속공사 7,860 15,367,715 3,350,500 12,017,215 22 기타공사 31,060 60,727,891 21,636,000 39,091,891 36 운반공사 3,988 7,797,258 2,320,500 5,476,758 30 고자재대공제 175 342,157 0 342,157

• 제경비 220,565 431,244,277 36,443,138 394,801,139 8 설계·감리 29,000 56,700,220 29,700,000 27,000,220 52 전기기본공사 62,000 121,221,160 42,704,000 78,517,160 35 소계 909,350 1,777,942,935 639,509,238 1,138,433,697 급배수설비공사 19,703,020 냉난방설비공사 94,825,345 소화설비공사 104,000,000 위생설비공사 23,245,330 합계 881,282,933 따라서 공사내용별 지출금액 측면에서도 실제 소요되는 공사의 규모에 맞게 금액이 안분되지 못한 것임이 명백하므로, 쟁점건물의 장부금액은 실제 공사비를 기장한 것으로 볼 수 없다.

• 다. 취득가액을 환산가액으로 보아야 하는 법적 근거 1) 소득세법 제114조 제7항 은 ‘대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖에 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 …(중략)…추계결정할 수 있다’라고 규 정하고 있고, 동법 시행령 제176조의2 제1항 제1호는 ‘실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우’라고 규정하고 있고 제2호는 ‘장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’라고 규정하고 있다.

2. 이 사건 경우, 쟁점장부가액에서 취득세를 제외한 1,230백만 원 중 증빙 없이 기재된 부분이 약 57%이고, 그 중 397백만 원은 거래처에 대한 기재 사실도 없으므로 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호 의 ‘실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’에 해당한다.

3. 또한, 장부가액은 신축시점 감정가액의 70.4%, 표준건축비의 64.5%에 불과하고 지방세 과세시가표준액보다도 미달하며, ‘2015년 한국감정원공사비 건물신축단가표’상의 공사비 적산표와 장부상 쟁점건물의 공사비 내역을 비교해 보았을 때 합리적으로 기장된 것도 아닌바, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 의 ‘장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’에도 해당한다.

4. 관련 세법에서 과세대상 자산의 평가방법을 구체적으로 정하고 있는 이상, 이에 따라 과세대상 자산의 가액을 산출하여 과세하여야 하는 것이며, 실질과세원칙에서 과세관청이 이를 배제하고 달리 평가한 자산의 가액에 의하여 과세할 수 있다는 법리가 도출된다고 보기는 어렵다(조심2008서2185, 2009. 2. 23.).

• 라. 위와 같이 조세법률주의에 따라 관령법령에 근거하여 쟁점건물은 환산가액이 당해 자산의 실질가치에서 벗어나더라도 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 취득가액으로 적용하여야 한다.
• 마. 처분청 의견에 대한 추가 의견

1. 처분청은 쟁점장부가액이 막연하게 청구인이 자진신고하였으므로 인정한다는 취지로 주장하나, 만약 반대의 상황으로 청구인이 신고한 장부 가액이 환산가액보다 높아서 환산가액에 의한 양도소득세 산출세액이 높다면, 처분청은 해당 장부가액을 인정하지 않았을 것이다. 또한, 세무조사시 종합소득세 신고서상의 장부를 인정하는 기준에 비추어 보더라도 쟁점건물에 대한 장부기장 내용은 신빙성이 없다.

2. 처분청은 국토교통부가 고시한 ‘공공건설임대주택 표준건축비’를 기준으로 쟁점건물의 가액은 1,415백만 원이라서 장부가액 1,250백만 원과 유사(차이 13.2%)하다고 주장하나, 한국감정원이 출간한 ‘건물신축단가표’의 적용시 유의사항에 의하면, ‘본 책자를 기준으로 신축 공사비인 재조달원가를 산정하는 경우에는 평가대상 건물에 해당하는 “제2장 건물 표준단가”에 “제3장 부대설비 보정단가”를 별도로 가 산하여야 한다.’라고 기술되어 있는데, 정부가 고시하는 표준단가는 일반적인 기본공사에 제한되는 것으로 실제적인 전체 공사비를 반영하지는 못한다. 이 사건 쟁점건물의 경우, 원룸 및 오피스텔 임대용으로 신축하였기 때문에, 기본적인 공사 외에 호별 세탁기, 에어컨, 방송통신설비, 보일러, 싱크대, 붙 박이장 등의 부대설비 비용이 통상의 건물 신축 시보다 많이 발생할 수밖에 없는데, 실제로 2020년 세무조정계산서에 의하면 시설비품 가액은 10,000,000원에 불과해 위 시설들의 가액이 장부가액에 누락되었음을 알 수 있으므로, 기본적인 공사를 기준으로 하는 정부고시 표준단가와 단순히 비교하는 것은 합리적이지 않다.

3. 처분청은 대법원 2022. 11. 13. 선고 2002두6392 판결과 조심2018중1658(2018. 11. 6.) 심판례를 들고 있으나, 판결요지만을 들어 판단해서는 안되며 이와 반대되는 판례들도 존재한다. 처분청이 인정하는 두 결정례 경우, 장부가액에 대하여 실지취득가액을 추정할 수 있는 수준까지 입증하였는지를 전제로 하고 있는데, 해당 결정례의 청구인측은 장부기장 금액의 신빙성 부족을 막연하게 주장하고 있을 뿐이다. 이 사건 경우, ① 쟁점장부가액이 표준건축비나 감정가액과 현저히 차이가 나고, ② 쟁점건물의 장부기장 내용에 객관적 근거가 없으며, ③ 쟁점장부가액 일부는 기장 내용조차 없는바, ‘실지취득가액을 추정할 수 있는 수준까지 입증되었다’거나 ‘경제적 합리성을 결여한 가액으로 실지거래가액이 아니라고 단정하기 어려운 수준’이라 볼 수 없다. 오히려 대법원87누536 판결과 조심2019서3416(2020. 1. 15.) 심판례가 이 사건 사실관계가 일치한 선 결정례로 적합하다 할 수 있다.

• 가. 청구인은 쟁점장부가액의 대부분이 증빙 없이 기재되었고, 직영체제 (골조공사 제외) 공사를 하게 되어 증빙 자료를 모으지 못한 사정으로 인하여 형식상 취득세 신고금액에 맞추어 장부가액을 기재한 것이므로 쟁점건물의 취득가액에 환산취득가액을 적용하여야 한다는 주장에 대하여 쟁점장부가액 1,250백만 원은 도급계약서상 금액을 근거로 지방자치단체장에게 제출한 공사내역 합계액 1,230백만 원과 취득세 20백만 원을 합한 가액으로서, 주요 공사 대부분이 반영되었고, 청구인 스스로 소유권 보존등기 및 취득세 신고를 위하여 인허가권자인 지방자치단체장에게 제출한 것이며, 해당 가액을 근거로 종합소득세 신고시 장부가액으로 기재하여 2015년부터 양도시점 전까지 쟁점건물의 감가상각비를 계산하는 등의 신고의무를 이행해 왔으므로, 양도시점에 이르러서 쟁점장부가액 1,250백만 원 중 증빙서류가 있는 520백만 원을 제외하고 대부분의 금액이 근거가 없다고 단정 짓는 것은 작위적이다.
• 나. 쟁점장부가액을 감정가액 및 표준건축비 등의 가액들과 비교하여 볼 때 현실적인 공사비가 아니라는 주장에 대하여

1. 쟁점건물에 대한 장부가액, 감정가액, 처분청 및 청구인이 산정한 표준건축비는 다음과 같다. (단위: 백만원) 쟁점장부가액(A) ’ 15.04.07. 기준 감정가액(B) 청구인 한국감정원 표준 건축비(C) 처분청 표준 건축비(D) (한국감정원과 국토교통부 고시한 값의 평균) 1,250 1,746 1,908 1,623 다른 가액 대비 장부가액의 비중 A/B A/C A/D 72% 66% 77%

2. 청구인은 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않은 총 감정가액 2,615백만 원에서 양도소득세 신고서상의 토지 취득가액 869백만 원을 임의로 차감한 1,746백만 원을 쟁점건물의 감정가액으로 주장하나, 동 금액은 세법상 취득 당시 시가로 볼 수 있는 요건 을 충족하지 못하고, 쟁점건물 신축당시의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려우며, 실지 공사비에 상응한 가액으로 단정할 근거가 없다. 취득일 전후 3개월 이내 2개 이상의 감정가액의 평균

3. 또한, 청구인은 감정가액 1,746백만 원과 한국감정원 표준건축비 1,908 백만 원을 근거로 건물의 실 신축가격을 대략 18억 원 이상으로 추정하면서, 쟁점장부가액 1,250백만 원은 이에 미치지 못하여 현실적인 공사비가 아니므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인은 사업활동이 활발한 연령대에 규모가 상당히 큰 건축물을 신축하 였고 이후 5년여밖에 경과 되지 않은 시점이어서, 청구인 본인이 공사대금을 집행하여 거래처와 자금운용 방식을 여전히 인지하고 있을 것임에도, 장부가액의 미비함에 대한 최소한의 입증 노력을 기울이지 않고 있고 단지 감 정가액 및 정부고시 표준건축비 등과 쟁점장부가액의 차액에 대하여는 금융 증빙 등이 없다는 본인만의 사정만을 내세우며 구체적으로 입증하고 있지 않다.

4. 앞서 본 표에서 쟁점건물의 표준건축비의 경우, 청구인은 한국감정원 표준건축비 2급 단가를 적용하고 처분청은 한국감정원 표준건축비 3급 단가와 국토교통부가 고시한 표준건축비의 평균값을 적용한 것인데, 한국감정원의 아파트 및 오피스텔 고시 등급은 초고층 빌딩을 제외하고는 2급과 3급뿐이며, 쟁점건물은 지방의 핵심요지가 아닌 지역에 직영으로 건축한 건물이므로 2급 단가를 적용하기에 높은 단가로 적절하지 않다. 또한, 표준건축비는 건물평가, 건축비에 대한 보조 및 융자 등의 기준을 정하기 위하여 표준으로 삼는 자료로서 일반적인 교환가치나 가액의 기준으로 참고 수치에 불과할 뿐 그 자체로 실지공사비라거나 그 가액을 뒷받침하는 증빙이 될 수 없다.

5. 쟁점장부가액은 감정평가액이나 표준건축비 상당액에 비교하여 명백히 허위로 볼 만큼 경제성이 결여된 가액은 아니며, 일반적 상거래나 공사에서 발생되는 거래가격과 통계상 정상적인 편차 수준으로 보기에도 무리가 없고, 무엇보다 실제 공사비는 이러한 통계적 비용과 반드시 일치하는 것은 아니다.

• 다. 한편, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있고 과세 소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필 요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 그 입증책임은 청구인에게 있다고 할 것(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909판결 참조)이다.
• 라. 따라서 이 건의 경우 청구인은 쟁점건물의 실제공사비에 대하여 입증 책 임을 다하였다고 볼 수 없고, 취득세 실가주의 신고 의무이행을 완료하였으며, 장부내용은 성실하게 기재된 것으로 추정해야 함과 동시에 표준건축비 등 다른 가액들과 비교시 경제성을 명백히 결여하였다고 볼 수도 없는바, 처분청이 쟁점장부가액을 실지거래가액으로 보아 한 처분은 정당하다.
• 마. 청구인 항변에 대한 추가의견

1. 청구인은 쟁점장부가액 1,250백만 원이 현실적인 공사비에 미치지 못하는 가액이고 금액 중 57.7%는 객관적 증빙이 없어 임의로 작성된 것이라 주장하나, 실가주의 제도하에서, 취득세와 관련하여 신축가액으로 신고되고 종합소득세 신고시 재무제표에 자산가액으로 등재된 장부가액은, 청구인이 별도로 실지거래가액을 입증하지 않는 이상, 신축공사비로서 최소 가액이고 청구인도 장부가액 중 증빙이 없는 부분을 허위 공사비라고 주장하지는 않으므로, 사실상 장부가액 내에서 지출된 것으로 인정되고 있는 상태이다. 장부가액이 환산가액보다 높았더라면 처분청이 장부가액을 인정하지 않았을 거라는 청구인의 주장은, 일어나지 않은 상황에 대한 청구인의 추측일 뿐이며, 관련 심판례를 보더라도 사실관계에 따라 다양한 결정이 이루어지고 있다. [심판례 분석표] 문서번호 주요 내용 사건의 가액 비교 ➊ 심사양도 2011-11 청구인이 지출된 총금액 24억으로 주장하며 일부 소명하였으나 증빙 부족, 장부가액 타당 장부10억 < 환산18억 < 청구주장24억 ➋ 조심2018중 1658 신축가액이 경제적 합리성을 결여한 가액으로 단정하기 어려우므로 환산취득가액 부인하고 쟁점신축가액(장부가액)으로 과세함이 타당 장부 ≒ 표준 ≒ 도급 ➌ 조심2018중 4612 도급계약서 가 허위라고 주장할 뿐 실제 신축공사비 지출내역 등을 제시하지 않고 허위라고만 주장하여 취득당시 실가를 확인할 수 없는 경우로 볼 수 없음 감정 ≒ 환산 but 장부 타당 ➍ 조심2018광 0947 취득세 과표 상당 취득가액이 표준건축비(인근매사가)와 비교해도 차이가 나며, 기준시가보다 낮으므로 환산취득가액 이 타당 장부 < 환산 = 표준 ➎ 조심2020서 8666 쟁점건물의 표준건축비는 청구인이 신고한 환산취득과 큰 차이가 없으므로 도급계약서상 가액을 실가로 보기 어려움 환산 ≒ 표준 ➏ 조심2022 인0022 청구인이 제시한 표준건축비나 공사내역만으로 실제 취득가액 확인이 어렵고, 장부가액을 실제와 다르게 기재한 특별한 사정을 밝히지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 쟁점 장부가액으로 적용한 것은 잘못이 없음 심판례 중 환산취득가액을 인정한 경우(➍)는 ‘환산취득가액이 표준건축비와 인근 유사 건물의 신축비용과 비슷하여 경제적 합리성을 기준으로 보았을 때, 장부가액이 통상의 가액보다 적은 것이 인정된다.’라고 기술되어 있어, 표준건 축비는 환산취득가액을 결정하기 위하여 경제성을 보완하는 참고자료로 활용된 것이므로, 환산취득가액이 표준건축비의 3배에 이르는 쟁점건물의 경우에 대하여 환산취득가액이 인정되는 심판례를 사실관계와 무관하게 적용할 수는 없다.

2. 청구인은 한국감정원 표준건축비 중 2급 단가를 적용하여 1,908백만 원을 산정하였으나, 지방의 핵심요지가 아닌 지역에 직영으로 건축한 건물에 적용하기에는 높은 단가이다. 무엇보다, 한국감정원은 건물신축단가표를 ‘ 감정평가, 화재보험금액 산정, 통계청의 국부통계조사, 금융기관의 건물담보가격 산정, 소방서 화재피해액 산정, 기업체의 자산관리에 필요한 가격산정, 건축업계의 건물예정가격 산정 등에 유용하게 활용되는 자료’라고 명시하였고, ‘적용시 유의사항’에서 ‘9. 재료비, 노무비 등의 차이에 따라 각 지방간 건축비의 차이가 있을 수 있으므로 그 지방의 제반 가격 형성 여건 등을 고려한 후 본 자료를 활용하여야 한다’고 기재되어 있는바, 표준건축비는 한국감정이 제시하는 참고자료일 뿐임에도 불구하고, 청구인은 해당 표준건축비 내역대로 지출했을 거라고 추정하면서 장부상에 기재된 공사내용을 표준건축비 적산표상의 항목별로 비교하면서 장부가액의 진실성을 부정하였는데, 이는 건물신축단가표를 청구인 측에 유리하도록 과도한 해석을 한 것으로 판단된다.

3. 청구인은 대법원87누536에서 명시한 ‘장부가액이 실지취득가액을 확정하는 효과는 없음’을 제시하나, 청구인이 제시한 논거보다는 장부가액의 성실성을 추정하여 인정하는 사례가 최신 다수 판례 경향 으로 확인된다. 조세통람사 ‘2022년 양도소득세 핵심실무’ p.985, 986 참조

4. 청구인은 조심2019서3416(2020. 1. 15.) 결정을 유사 사례로 주장하나, 해당 심판례의 경우는 청구인이 추가로 공사비가 발생한 사실을 직접 입증하고 있으나, 이 건 청구인은 오직 장부가액이 현실적이지 못하고 증빙이 부족하다는 정황만 호소하고 있을 뿐이다.

5. 청구인도 환산취득가액이 쟁점건물에 대한 다른 가액들, 즉 감정평가, 취득세 과세표준, 표준건축비 등에 비해 과도한 가액이라는 점을 인지하고 있듯이, 이 건 환산취득가액은 다른 가액들과 비교하더라도 경제성이 현저히 결여된 가액으로서 오히려 동일한 규모의 양도차익이 발생하는 납세자와의 과세형평을 저해한다.

6. 따라서 쟁점건물의 환산취득가액을 취득가액으로 적용하는 것은 응능부담과 실질과세원칙을 현저히 벗어나는 것이므로 쟁점장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세 액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ 매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당 시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외 한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 청구인과 처분청이 제출한 심리자료, 국세청 전산자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

1. 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 청구인은 2014. 2. 5. 매매로 쟁점토지(대지, 519㎡)를 취득한 후, 2014. 3. 6. 쟁점건물[9층, 도시형생활주택(원룸 25세대, 오피스텔 7호), 연면적 1,955.18㎡]의 신축허가를 받아 2014. 3. 20. 착공하고 2015. 3. 17. 사용승인을 받아 2015. 3. 31. 소유권보존등기를 하였으며, 건축주는 청구인, 공사시공자는 CCC로 확인되나 설계자 및 공사감리자는 기재되어 있지 않다. [쟁점건물 세대(호)별 전용 및 전체 면적] 세대(호)명 용도 전용면적 공용면적 전체면적 201 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 202 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 203 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 205 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 301 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 302 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 303 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 305 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 501 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 502 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 503 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 505 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 601 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 602 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 603 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 605 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 701 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 702 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 703 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 705 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 801 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 802 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 803 도시형생활주택(원룸형) 29.89 14.0124 43.9024 805 도시형생활주택(원룸형) 29.36 13.764 43.124 901 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 902 오피스텔 84.92 39.8105 124.7305 903 도시형생활주택(원룸형) 28.83 13.5155 42.3455 905 도시형생활주택(원룸형) 26.85 12.5873 39.4373 1001 도시형생활주택(원룸형) 29.935 14.0335 43.9685 1002 도시형생활주택(원룸형) 29.08 13.6327 42.7127 1003 도시형생활주택(원룸형) 28.12 13.1826 41.3026 1005 도시형생활주택(원룸형) 28.84 13.5202 42.3602 합계 1331.14 624.0382 1955.1782

2. 청구인은 2014. 2. 4. 쟁점토지 소재지에 주택신축판매업을 개업하였고, 2014년 제1기∼2015년 제1기 부가가치세 신고서에 의하면, 다음과 같이 매입세금계산서를 수취한 사실이 확인된다. (단위: 원) 과세기간 매수 공급가액 거래처명 업종 2014.1기 1 343,000,000 CCC 주택신축판매 건설업 2014.2기 1 1,300,000 전기 1 2,613,950 에너지(주) 2015.1기 2 200,000 엘리베이터(주) 4 280,000 전기이엔지(주) 2 200,000 세무법인**

3. 청구인은 2018. 2. 7. 쟁점건물에 대한 장기주택임대업을 부업종으로 업종 추가하여 사업자등록을 정정하였다.

4. 청구인의 종합소득세 신고내용에 의하면, 쟁점건물의 기초가액(2015년)은 1,250,326,628원, 2015년∼2020년 귀속 종합소득세 신고시 필요경비로 신고한 감가상각비 누계액은 151,081,131원인 것으로 나타난다.

5. 청구인이 제출한 지방세세목별과세증명서에 의하면, 쟁점건물의 취득세·등록세 과세표준액은 1,383,015,364원이고, 청구인은 2015. 3. 31. 취득세 17,292,950원, 지방교육세 988,160원 및 농어촌특별세 1,235,210원 합계 19,516,320원을 납부한 것으로 나타난다.

6. 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 2021. 11. 30. 신고한 양도소득세 신고서와 처분청이 2022. 7. 1. 고지한 양도소득세 경정내용은 다음과 같다. (단위: 백만원) 구분 신고 경정 토지 건물 합계 토지 건물 합계 양도가액 3,116 7,384 10,500 3,116 7,384 10,500 취득가액 868 5,373 6,241 868 1,099 1,967 취득가액종류 실지거래가액 환산가액 실지거래가액 실지거래가액 (쟁점장부가액) 양도소득금액 1,883 1,697 3,580 1,864 5,354 7,218 산출(결정)세액 1,545 3,182 가산세 243 총결정세액 3,425 기납부세액 1,545 차감고지세액 1,880 1,099백만원 = 쟁점장부가액 1,250백만원 – 2014∼2020년 감가상각누계액 151백만원

7. 청구인이 이 사건 이의신청을 제기하면서 제출한 자료는 다음과 같다. 순번 목록 제출 취지(주장 요지) 비고 가) 양도소득세 해명자료 검토결과 안내문 나) 쟁점건물 계정별 원장 쟁점장부가액 부실기재 나)-(1) 쟁점장부가액 관련 증빙서류 쟁점장부가액 증빙자료 미비 나)-(2) 건축물 신증축공사원가 내역 쟁점장부가액 증빙자료 미비 다) 감정평가서(2015. 4. 9. 작성분), 감정평가서(2021. 9. 10. 작성분) 다른 가액 대비 쟁점장부가액 비합리성 라) 한국감정원 표준건축비, 공공건설임대주택표준건축비 다른 가액 대비 쟁점장부가액 비합리성 마) 22.10월 촬영한 쟁점건물 내부사진 부대시설 추가비용 누락 주장 지방세 세목별 과세증명서(건물 취득세분) 다른 가액 대비 쟁점장부가액 비합리성

5. 참조 양도소득세 신고서, 결정결의서

6. 참조 주택임대사업자 등록증 첨부생략 쟁점부동산 양도계약서 첨부생략 쟁점토지 양수계약서 첨부생략

• 가) 조사청은 2022. 6. 8. 청구인에게 쟁점건물의 양도소득세 신고서와 관련하여 ‘양도소득세 해명자료 검토결과 안내문’을 발송하였다. [양도소득세 해명자료 검토결과 안내] 청구인이 제출한 해명자료

• 건물의 신축 취득가액을 다양한 방법(장부가액, 취득세과세표준, 감정가액, 표준건축비)으로 검토하여도 부득이 환산취득가액으로 산정할 수밖에 없는 경우에 해당되므로 당초 신고는 적정함 조사청 검토 결과

• 장부가액은 취득세 과세표준 신고시의 신축공사비와 일치하며, 표준건축비를 전용면적에 적용한 건축비에 비교하여 합리성이 결여되지 않는 가액으로 보이는 등 환산취득가액이 아닌 장부가액을 건물의 취득가액으로 적용함이 타당함 나) 청구인은 쟁점장부가액 중 ① 520,771,675원은 증빙자료가 있고,

② 315,554,018원은 증빙 없이 공사내용만 기재되어 있으며, ③ 394,484,615원은 취득세 신고시 제출한 건물신·증축공사원가와의 차액을 단순히 기재한 것으로서, 장부가액의 대부분이 증빙서류가 없고 내용이 미비하여 실지취득가액으로 볼 수 없다는 주장의 취지로, 쟁점건물의 ‘2014∼2015년 계정별원장’을 제출하였는데, 청구인이 주장하는 ①, ②, ③가액과 2014∼2015년 계정별원장 가액을 비교한 내용은 다음과 같다. [2014∼2015년 쟁점건물 계정별원장 주요 내용] (단위: 원) 적요란 거래처 금액 청구인 주장 내용 면허세 **구청 54,000

① 급수공사비(송금) 상수도사업본부 11,867,000 소방공사 소방 104,000,000 공동주택신축공사 CCC 377,300,000 시설분담금 에너지㈜ 2,875,345 전기신설공사 **전기 1,430,000 하수도원인자부담금(송금) 상수도사업본부 23,245,330 소계 520,771,675 측량비(송금) 대한지적공사 667,700

②

② 승강기설치대금 엘리베이터㈜ 38,000,000 크레인비용(송금) 크레인 500,000 사포세맨(송금) 정 360,000 잡부철근(송금) 이 200,000 알판(송금) 김 10,000,000 벽돌(송금) 김 150,500 타일(송금) 김 9,000,000 기포작업(송금) 조 1,900,000 폐기물(송금) 최 500,000 잡부(송금) 김 1,900,500 도배(송금) 허 3,000,000 전기계량기(송금) 한국전력공사 15,650,000 인테리어(송금) 이 15,000,000 설비(송금) 김 800,000 폐기물(송금) 최 700,000 포크레인(송금) 노 900,500 벽돌(송금) 김 580,500 설비(송금) 김 20,000,000 합판(송금) 최 17,500,000 경계석(송금) 김 836,000 전기공사(송금) 이 20,000,000 타일벽체시공(송금) 김 100,500 보일러설치(송금) 설비(주) 40,560,000 경량철골(송금) 허 3,350,500 도배(송금) 허 10,000,000 준공청소(송금) 정 2,500,000 포크레인(송금) 우 600,000 설비(송금) 김 15,000,000 도배(송금) 허 8,000,000 인테리어목수(송금) 이 3,000,000 계단돌(송금) 최 8,000,000 미장(송금) 백 300,500 전기(송금) 이 624,000 준공업무대행비(송금) 건축사협회 1,025,000 인터폰(송금) 유 5,000,000 페인트칠(송금) 페인트 9,000,000 미장(송금) 백 100,000 설계비(송금) 이 29,700,000 채권매각차손 은행 64,978 벽지(송금) 박 3,000,500 양변기(송금) 박 4,927,600 설비(송금) 김 200,000 타일작업(송금) 김 1,130,500 미장(송금) 백 320,000 등기업무대행수수료(송금) 변호사*** 3,068,220 급수공사비(송금) 상수도사업본부 7,836,020 소계 315,554,018 건물신,증축공사원가차액 건물신증축공사원가내역 394,484,615

③ 건물취득세(송금) **구청 19,516,320 합계 1,250,326,628

(1) 청구인은 쟁점장부가액 중 위 표와 같이 ① 520,771,675원만이 증빙자료로 확인된다고 주장하면서, 관련 자료로 CCC과의 민간건설공사 표준도급계약서, 전자세금계산서, 지방세세목별과세증명서, 하수도원인자부담금 납부영수증, 급수공사비 수납확인증, 소방공사 계약서 등을 제출하였는데, 주요 내용은 다음과 같다. [청구인 제출 장부가액 관련 증빙자료의 주요 내용] (단위: 원) 공사내용 금액 거래처 자료명 쟁점토지에 공동주택 신축 377,300,000 CCC 민간건설공사 표준도급계약서 세금계산서 전기신설공사 1,430,000 전기 세금계산서 가스시설분담금 2,875,345 에너지(주) 세금계산서 하수도원인자부담금* 23,245,330 구청장 납부서 겸 영수증 급수공사 11,867,000 상수도사업소 수납확인증 소방공사 104,000,000 ㈜소방 계약서 임대주택면허세 54,000 구청장 지방세 세목별 과세증명서 합계 520,771,675

(2) 청구인은, 쟁점장부가액 중 ③ 394,484,615원은 쟁점건물 취득세 신고당시 제출한 ‘건물신·증축공사원가내 역’상의 총 공사금액 1,230,810,308원에서 계정별원장에 기재된 금액 836,325,693원 (①520,771,675원+②315,554,018원)을 뺀 금액을 단순 기재한 것이라고 주장하면서, ‘건물 신·증축공사원가내역’을 제출하였는데, 주요내용은 다음과 같다. [건축물 신·증축 공사원가 내역] (단위: 원) 구분 총액 공사비 비고 계 1,230,810,308 건축공사비 343,000,000 공급가액 설비공사비 250,000,000 전기공사비 28,932,000 건축설계·감리비 20,000,000 승강기제작설치 38,000,000 전기안전검사,전기감리비 93,000,000 산재,고용보험료,안전관리비 불명 석재 및 미장 등 외장공사 24,500,000 면허세 54,000 채권매각차손 64,978 상하수도원인자부담금 23,245,330 상하수도 급수공사 13,737,000 창호샷시유리 131,000,000 도배 등 인테리어 31,120,000 소방공사비 감리비 108,000,000 급수공사비 14,867,000 기타공사비 54,300,000 청구인이 제출한 위 자료는 2015. 4. 20. 팩스로 발송된 사본으로, 출력이 불안정하여 산재, 고용보험료, 안전관리비의 공사비가 명확하게 표시되어 있지 않음

• 다) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가서 2건의 주요 내용은 아래 표와 같고, 2건의 감정평가서 모두 건물과 토지의 소유권·대지권을 일체로 하여 오피스텔 7세대와 도시형생활주택(원룸형) 25세대 총 32세대를 세대별로 각각 평가한 것으로 나타난다. 평가기관 가격산정 기준일 감정평가서 작성일 기준가치 종류 (수량) 평가금액 ㈜ 감정평가법인 ’15.04.07. ’15.04.09. 시장가치 구분건물 (32세대) 2,615,000,000원 ㈜ * 감정평가법인 ’15.04.07. ’21.09.10. 시장가치 구분건물 (32개호) 2,859,000,000원
• 라) 청구인은 한국감정원이 출간하는 ‘2015년 건물신축단가표’의 건물표준 단가표(p.40)와 국토교통부가 고시하는 ‘공공건설임대주택 표준건축비(시행 2014. 1. 1.)’를 제출하였다.

(1) 한국감정원 ‘2015년 건물신축단가표’ 주요 내용 [적용시 유의사항-일부 발췌] (생략) [건물표준단가 ㎡당 공사비 적산표(2급수 저층형)-한국감정원 출간 2015년 건물신축단가표] (생략) [건물표준단가 ㎡당 공사비 적산표(3급수 고층형)-한국감정원 출간 2015년 건물신축단가표] (생략) [건물표준단가 요약-한국감정원 출간 2015년 건물신축단가표] 용도 구조 급수 표준단가(원/㎡) 비고 아파트 철근콘크리트조 슬래브지붕(저층형) 2 909,000 청구인 철근콘크리트조 슬래브지붕(저층형) 3 846,000 철근콘크리트조 슬래브지붕(고층형) 2 954,000 철근콘크리트조 슬래브지붕(고층형) 3 896,000 처분청 철근콘크리트조 슬래브지붕 아스팔트슁글(초고층형) 2 921,000 철근콘크리트조 슬래브지붕 아스팔트슁글(초고층형) 3 861,000 고급형고층아파트 철골철콘크리트조 슬래브지붕(초고층형) 1 999,000 상가아파트 철골철콘크리트조 슬래브지붕(고층형) 2 1,398,000 오피스텔 철근콘크리트조 슬래브지붕 1 1,139,000 철근콘크리트조 슬래브지붕 2 1,059,000 청구인 철근콘크리트조 슬래브지붕 3 987,000 처분청 철골철콘크리트조 슬래브지붕 1 1,309,000 철골철콘크리트조 슬래브지붕 2 1,103,000 아파트 및 오피스텔의 표준건축비에는 부가가치세가 포함되어 있지 않음 [공공건설임대주택 표준건축비-국토교통부 고시(시행 2014. 1. 1.)] (단위: 천원/㎡) 구분 (주거전용면적) 건축비 상한가격 (주택공급면적 에 적용) 5층 이하 생략 6∼10층 이하 40㎡ 이하 1,049.3 40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 1,063.5 50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 1,030.9 60㎡ 초과 1,034.2 11층~20층 이하 생략 21층 이상 생략 * 주택공급면적이라 함은 주택공급에 관한 규칙제8조 제7항에 따른 공급면적 중 기타 공용면적을 제외한 면적을 말하며 표준건축비에는 부가가치세가 포함되었음

(2) 청구인이 한국감정원 표준건축비를 기준으로 쟁점건물에 대하여 제시한 가액은 다음과 같다. [청구인이 제시한 한국감정원 표준건축비] 용도 도시형생활주택(25세대) 오피스텔(7세대) 적용 면적(㎡) 1,082.04(전체면적 ) 873.11(전체면적 ) 적용 단가(원/㎡) 아파트 철근콘크리트조 저층형 2급 수 오피스텔 철근콘크리트조 2급 수 909,000 1,059,000 건축비(원) 983,574,360 924,623,490 합계 1,908,197,850 전체면적(1082.04㎡) = 전유면적(736.7㎡) + 공용면적(345.34㎡) 전체면적(873.11㎡) = 전유면적(594.44㎡) + 공용면적(278.67㎡)

(3) 처분청이 한국감정원 표준건축비 및 공공건설임대주택 표준건축비를 기준으로 쟁점건물에 대하여 제시한 가액은 다음과 같다. [처분청이 제시한 한국감정원 표준건축비] 용도 도시형생활주택(25세대) 오피스텔(7세대) 적용 면적(㎡) 1,082.04(전체면적) 873.11(전체면적) 적용 단가(원/㎡) 아파트 철근콘크리트조 고층형 3급 수 오피스텔 철근콘크리트조 3급 수 896,000 987,000 건축비(원) 969,507,840 861,759,570 합계 1,831,267,410 [처분청이 제시한 공공건설임대주택 표준건축비] 용도 구분 없음 적용 면적(㎡) 1,331.14(전유면적 ) 적용 단가(천원/㎡) 1,063.5 건축비(원) 1,415,667,390 전유면적(1331.14㎡) = 도시형생활주택 25세대(736.7㎡) + 오피스텔 7세대(594.44㎡)

• 마) 청구인은 쟁점장부가액에 쟁점건물의 부대시설(가전, 붙박이장, 에어컨 등) 비용이 누락되었다는 주장의 취지로, 2022. 10경에 촬영한 쟁점건물 내부사진을 제출하였다. (사진생략)

8. 이 건 이의신청에서 쟁점건물의 취득가액과 관련하여 처분청과 청구인이 제시한 장부가액, 지방세시가표준액, 감정가액, 한국감정원의표준건축비, 국토교통부고시 표준건축비를 비교하면 다음과 같다. (단위: 백만원)

장부가액 지방세 시가표준액 국토교통부고시 표준건축비 (처분청) 한국감정원 표준건축비 (처분청) 한국감정원 표준건축비 (청구인) 감정가액 (1) (청구인) 1,250 1,343 1,415 1,831 1,908 1,746

(1) 청구인 제시 쟁점건물 감정가액 1,746백만원 = ’15.4.9.자 작성된 감정평가서의 감정가액 2,615백만원 - 토지 취득가액 869백만원

9. 심리담당자는 2022. 9. 27. 청구인에게 쟁점건물 공사와 관련하여 계약서, 대금지급 증빙자료 등의 제출을 보정요구하였고, 이에 청구인이 제출한 자료 중 주요 내용은 다음과 같다. 가)

2014. 1. 15. ∼ 2015. 5. 7. 청구인 명의 통장( 은행, 508-11-45**-*) 거래내역 사본 13장

• 나) 청구인은 쟁점건물 건축공사와 관련하여 청구인 명의 통장 거래내역( 은행, 508-11-45**-*)과 장부기장내역 및 한국감정원의 표준단가표의 주요공사내역을 비교한 표를 제출하였다. [쟁점건물 건축공사 통장거래내역, 장부기장내용 등 비교표 요약] 통장거래 장부기장 청구인 주장 조정 후 건물공사원가 내용 금액(원) 금액(원) 세부공사명 (표준단가표상) 금액(원) 측량비 667,000 667,000 기포작업 1,900,000 1,900,000 가설공사 1,900,000 골조공사 등 345,863,500 378,900,500 철근콘크리트공사 385,863,500 벽돌 등 2,631,500 2,631,500 조적공사 2,631,500 페인트 9,000,000 9,000,000 방수공사 9,000,000 미장 등 1,020,500 720,500 미장공사 1,020,500 타일 등 27,839,100 15,518,600 타일공사 27,839,100 합판 등 54,100,500 48,500,500 목공사 54,100,500 도배 21,000,000 21,000,000 수장공사 21,000,000 경량철골 3,350,500 3,350,500 금속공사 3,350,500 스톤 등 21,636,500 8,836,000 기타공사(석공사) 21,636,000 지게차 등 2,320,500 600,000 운반공사 2,320,500 건물등기, 폐기물, 식대 등 52,357,520 27,428,518 제경비 36,443,138 설계비 29,700,000 29,700,000 설계,감리비 29,700,000 전기, 인터폰 등 41,274,000 42,704,000 전기설비공사 42,704,000 급수공사 19,703,020 19,703,020 급배수설비공사 19,703,020 설비, 에어컨 등 91,950,000 79,435,345 냉난방설비공사 94,825,345 소방공사 104,000,000 104,000,000 소화설비공사 104,000,000 하수도 23,245,330 23,245,330 위생설비공사 23,245,330 승강기설치 38,000,000 취득세 과표와의 차이금액 394,484,615 합계 853,559,470 1,250,325,928 881,282,933
• 다) 승강기 제작·판매·설치계약서 (생략)
• 라. 판단 소득세법 제94조 내지 제97조, 제100조 등에 의하면 부동산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하되, 양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 함이 원칙이나, 같은 법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 의하면, 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우 또는 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에는 환산가액 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 하고 있다. 한편, 소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입 증의 곤란이나 당사자 사이의 형평성 등을 고려하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 따라서 과세관청이 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 해당 장부의 기재를 실제 취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 입증하였다면, 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 장부의 기재가 실지거래가액에 대한 다른 증빙자료, 즉 매매계약서상 거래가액과 다르다는 점이나 장부를 실제와 달리 기재한 납득할 만한 이유를 밝혀 장부가액을 실제취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 입증하여야 할 것이다(서울고등법원 2015. 6. 23. 선고 2015누30106 판결, 서울행정법원 2013. 11. 27. 선고 2013구단50848 판결 등 참조). 위와 같은 법리와 관련 법령 및 앞서 살펴 본 사실관계에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정들,

① 청구인은 2014. 2. 5. 쟁점토지를 본인이 취득하여 2015. 3. 17. 직접 쟁점건물을 신축하고 이를 2021. 9. 10. 양도할 때까지 직접 임대사업에 이용해 왔으므로, 쟁점건물 건축에 소요된 비용 등 취득원가에 대하여 잘 알고 있거나 쉽게 알 수 있을 것으로 보이는 점,

② 청구인은 표준건축비, 감정가액 등에 비추어 쟁점건물 신축당시 장부가액 이상으로 추가 비용이 지출되었다고 주장하나, 추가로 발생된 비용에 관한 금융거래내역이나 공사관련 계약서 등의 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점,

③ 쟁점장부가액은 청구인이 제시한 표준건축비, 감정가액 보다 낮고 한국감정원의 공사비 적산표상 공사항목별 비용과 다소 차이가 있으나, 이러한 사정만으로는 쟁점장부가액이 실지거래가액에 해당하지 않는다고 단정하기는 어려운 점,

④ 또한, 쟁점건물에 대한 계정별원장에 의하면, 전기신설공사, 미장공사, 급수공사, 승강기 설치, 설비 공사 등의 내역이 확인되므로, 단지 쟁점 장부가액의 일부를 뒷받침하는 증빙서류가 존재하지 않는다는 청구인의 주장만으로는 그 장부가액이 실지거래가액과 다르게 기재되었다거나, 공사금액의 누락이 있었다는 사정을 충분히 입증하였다고 보기 어려운 점,

⑤ 반면, 청구인은 쟁점건물을 취득하여 부동산 임대업에 사용하면서, 쟁점장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 종합소득세 사업소득 산정시 근거가 되는 장부에 스스로 기재하였고, 위 취득가액을 기초로 총 수입금액에서 공제되는 필요경비인 감가상각비를 산정해 온 점 등을 종합하여 보면, 쟁점장부가액은 실지거래가액이 아니라고 볼 정도로 경제적 합리성을 결여한 가액으로 보기 어려울 뿐만 아니라, 청구인에게 쟁점장부가액을 실지취득가액과 다르게 기재할 만한 특별한 사정이 있었다고 보기도 어렵다. 따라서 처분청이, 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 쟁점장부가액을 실지취득가액으로 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.