이 사건 토지는 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 2개로 나누어 과세기간을 달리하여 조세감면을 부당하게 받으려는 목적으로 양도함

사 건 2024구단5146 양도소득세부과처분취소 원 고 이AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 10.30. 판 결 선 고

2025. 01.08.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022.11.1. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 179,210,980원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2018. 5. 4. ○○시 ○○구 ○○동 167-4 답 2,790㎡(이하 ‘이 사건 제1 토지’라고 한다) 및 같은 동 166-1 답 659㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라고 하고, 이 사건 제1, 2토지를 통틀어 칭할 때에는 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)의 각 1/2 지분을 AAA에게 573,650,000원에 매도하고 2018.5.11. 소유권이전등기를 마쳐주었으며(이하 ‘1차 매매’라고 한다), 양도가액 573,650,000원, 취득가액 42,639,844원, 조세특례제한법 제69조, 동법 시행령 제66조 제9항에 따른 감면세액 100,000,000원(8년 자경농지)으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 22,142,860원을 신고 및 납부하였다.
• 나. 원고는 2019. 1. 7. 이 사건 각 토지의 나머지 각 1/2 지분을 AAA에게 573,650,000원에 매도하고 2019. 2. 14. 소유권이전등기를 마쳐주었으며(이하‘2차 매매’라고 하고, 1차 및 2차 매매를 통틀어 칭할 때에는‘이 사건 각 거래’라고 한다), 양도가액 573,650,000원, 취득가액 41,678,043원, 위 조세특례제한법에 따른 감면세액 100,000,000원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 22,412,172원을 신고 및 납부하였다.
• 다. 피고는 2022. 8. 26.부터 2022. 9. 14.까지 세무조사를 한 결과 이 사건 각 거래를 하나의 거래로 보아 감면세액 100,000,000원을 적용하여 2022. 11. 7. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세(기납부액 제외, 가산세 포함)를 179,210,984원으로 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
• 라. 원고는 2023. 2. 3. 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였으나 2023. 4. 4. 그 이 의신청이 기각되었고 2023. 6. 29. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 하였으나 2023. 11. 6. 그 청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 원고는 이 사건 각 토지를 부친으로부터 상속받아 그곳에서 농사를 지어 오다가, 생활고로 토지의 일부라도 처분하려 하였으나 분필이 안 되어 이 사건 각 토지의 1/2 지분을 매도하고 매도 후에도 그곳에서 계속 농사를 짓기로 하였다. 그런데 매수인이 이 사건 각 토지의 1/2 지분을 취득한 후 이를 다수의 사람들에게 분할 양도하여, 원고는 할 수 없이 나머지 지분도 매도하게 되었다. 매수인은 기획부동산업자로서 당초 거래 목적이 위와 같이 지분을 전매하여 차익을 얻는 데 있었으므로 이 사건 각 토지의 1/2 지분만 양수하더라도 그 목적을 달성하는 데 지장이 없었고, 한꺼번에 토지 전체에 대한 잔금을 지급하기 어려워 1/2 지분을 먼 저 양수한 후 그 전매차익으로 2차 매매대금을 지급하였다. 이와 같이 매수인도 거래에 서의 위험부담 및 손실이 더 적은 방법으로 위와 같은 거래를 선택하게 된 것이다. 결국 이 사건 각 거래는 당사자들의 합리적 선택에 따라 적법하게 이루어진 실질거래로서, 처음부터 조세회피 목적을 위해 두 개의 거래 외관만을 갖춘 것이 아니었다. 따라서 피고가 국세기본법 제14조 제3항 에 따라 이 사건 각 거래를 하나의 거래로 판단하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. 나.관련 법령 별지 관련 법령과 같다. 다.판단

1. 관련 법리 국세기본법에서 제14조 제3항을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조 세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다. 그러므로 국세기본법 제14조 제3항 을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위해서는 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래의 형식이나 과정이 처음부터 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각 각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 앞서 든 증거들과 을 제7, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하여 보면, 원고는 실질적으로 이 사건 각 토지를 양도하는 하나의 거래를 하는 것임에도 불구하고 조세특례제한법에 따른 양도소득세의 감면한도를 회피하고자 이 사건 각 토지를 분할하여 매도하였다고 봄이 상당하고, 갑 제5호증의 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다. 따라서 이 사건 각 거래를 하나의 계약으로 보고 최종 잔금 지급일인 2019. 2. 14.을 양도시기로 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없다.

① 토지의 매매는 토지 전체 또는 지번별로 이루어지는 것이 일반적인데, 1차 매매와 2차 매매는 동일한 중개인의 중개로 동일한 당사자 사이에 이 사건 각 토지의 각 1/2 지분씩을 동일한 금액으로 매매하되 과세연도만 달리하여 계약 및 소유권이전등기를하는 이례적인 방식으로 이루어졌다.

② 원고는 서로 연접한 이 사건 각 토지를 하나의 농지로 경작해왔는데, 원고가 주장하는 사정만으로는 위와 같이 이 사건 각 토지 중 각 1/2 지분만을 먼저 매도할 만한 합리적인 이유가 있다고 보기 어렵고, 원고가 이 사건 각 토지의 1/2 지분만을 매도하면서도 매수인과 사이에 이 사건 각 토지의 점유․사용에 관하여 별도로 약정한 사실을 인정할 자료가 없다.

③ 1차 매매에 관하여 2018. 5. 4. 매매대금 전액(계약금 58,000,000원, 잔금 515,650,000원, 합계 573,650,000원)을 지급하기로 하는 매매계약서가 작성되었고, 2차 매매에 관하여 2019. 1. 7. 매매대금 573,650,000원 중 계약금 130,000,000원을 지급하고 2019. 2. 14. 잔금 443,650,000원을 지급하기로 하는 매매계약서가 작성되었다. 그러나 매수인은 위 매매계약서 기재와는 달리 1차 매매계약일 전인 2018. 2. 1. 원고에게 매매대금 88,000,000원을 지급하고 1차 매매계약일인 2018. 5. 4. 매매대금 515,650,000원을 지급하였는바, 그 지급액 합계는 1차 매매대금(573,650,000원)을 초과한다. 한편 매수인은 2차 매매계약일인 2019. 1. 7. 매매계약에서 정한 계약금보다 적은 100,000,000원을 지급하고 잔금일인 2019. 2. 14. 448,850,000원을 지급하였는바, 그 지급액은 2차 매매대금에 미치지 못한다. 위와 같이 매매계약서 기재와 달리 매매계약일 전에 매매대금이 미리 지급되고 1차 매매 당시 매매대금이 이미 초과 지급된 점에 비추어 보면, 원고와 매수인 사이에는 처음부터 이 사건 각 토지를 전부 양도하되, 이를 2차례로 나누어 양도하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 있다.

④ 매수인은 세무조사에서 원고의 요구에 따라 위와 같이 1/2 지분으로 나누어 양수했고 당시 원고 측에서 세금이 줄어든다는 얘기가 있었다고 진술하였다(매수인이 경제적 문제 때문에 위와 같이 매수할 필요가 있었다고 하여, 둘 이상의 거래를 거치는 방법으로 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 원고의 목적이 부인되는 것은 아니다).

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.