부동산에 관한 감정평가서 작성일이 상속개시일로부터 6개월이 지난 후 작성된 감정가액을 소급하여 취득가액으로 인정할 수 없음.

사 건 의정부지방법원 2022구단5807 양도소득세경정거부처분취소 원 고 황BBB 피 고 AA세무서장 변 론 종 결 2022.12.07. 판 결 선 고 2023.02.06. 주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 12. 19. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 58,740,198원에 대한 경정거부처분을 취소한다.

• 가. 원고와 황CCC은 2017. 11. 13. 모(母) 안DD의 사망으로 별지 1. 목록 각 부동산(이하 이들을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 각 2분의 1 지분씩을 상속받아, 2018. 5. 3. 서울중앙지방법원 등기국 접수 제8OOO5호로 이 사건 부동산의 각 2분의 1 지분에 관하여 2017. 11. 13.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 자신들 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고와 황CCC은 이 사건 부동산에 관하여 상속세 신고를 하지 않았다. 이에 피고는 2018. 7. 3. 위 상속개시일 당시의 개별주택공시가격 4억 2,300만 원(이하 ‘이 사건 공시가격’이라 한다)을 이 사건 부동산의 상속가액으로 평가한 후, 상속공제를 하고 나면 과세표준이 0이 되므로 부과할 상속세가 없다는 이유로 원고와 황CCC에게 이 사건 부동산의 상속에 관한 상속세를 부과하지 않았다. 한편, 원고는 2018. 10. 22.자로 작성된 이 사건 부동산의 2018. 4. 30.을 기준으로 한 감정평가액이 841,253,200원(이하 ‘이 사건 소급감정액’이라 한다)이라는 내용의 감정평가서를 받은 후, 2018. 10. 31. 피고에게 이 사건 소급감정액을 상속재산으로 보고 여기에서 상속공제액을 공제하고 나면 과세표준이 0원이 되어 납부할 상속세가 없다는 취지로 기한 후 상속세신고를 하였다.
• 다. 원고와 황CCC은 2018. 9. 15. 오EE, 김FF, 하GG에게 이 사건 부동산을 매매대금 합계 8억 5,000만 원에 매도하고, 2018. 11. 30. 이 사건 부동산의 각 3분의 1 지분에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 접수 제2OOOO6호 및 제2OOOO7호로 위 매수인들 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 2019. 1. 31. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액인 위 매매대금의 2분의 1에 해당하는 4억 2,500만 원, 취득가액을 213,530,400원(= 이 사건 공시가격의 2분의 1인 211,500,000원 + 원고가 납부한 이 사건 부동산 취득세 2,030,400원), 기타 필요경비를 3,337,500원으로 하여, 과세표준을 205,632,100원(=425,000,000원 –213,530,400원 –3,337,500원 –양도소득 기본공제액 2,500,000원)으로 계산한 후 이에 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항에 따라 3,760만 원과 1억 5,000만 원을 초과하는 55,632,100원(= 205,632,100원 –150,000,000원)에 위 규정이 정한 양도소득세율 38%를 곱하여 산출한 21,140,198원(= 55,632,100원 × 0.38)을 합한 2018년 귀속분 양도소득세 58,740,198원(= 37,600,000원 + 21,140,198원)을 신고․납부하였다.
• 마. 원고는 이 사건 부동산의 가액에 관하여 2019. 4. 3.자로 작성된 위 상속개시일을 기준으로 한 감정평가액이 이 사건 소급감정액인 841,253,200원이라는 내용의 감정평가서를 받은 후, 2019. 10. 31. 피고에게 ‘이 사건 부동산의 취득가액을 이 사건 소급감정액의 2분의 1인 420,626,600원으로 하면 양도차익이 없게 되어[-994,500원 =425,000,000원 –422,657,000원(= 420,626,600원 + 취득세 2,030,400원) –3,337,500원] 이 사건 부동산 매도로 인한 양도소득세가 발생하지 않으므로 이와 같이 2018년 귀속분 양도소득세를 경정하여 달라’는 취지의 양도소득세경정청구(이하 ‘이 사건 신청’이라한다)를 하였다.
• 바. 그러나 피고는 2019. 12. 19. 원고에게 ‘ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따르면 평가기준일로부터 6개월이 지난 후의 소급감정액은 시가 범위에서 제외된다’라는 이유로 이 사건 신청을 거부하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 3. 17. 감사원에 그 취소를 구하는 심사청구를 하였으나, 감사원은 2022. 4. 7. 원고의 심사청구를 기각하는 결정을 하였다(2020-심사-502호). 원고는 2022. 4. 21. 김HH를 통하여 위 심사결정서를 수령하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 상속받은 재산에 관한 양도소득세의 과세표준을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비 중 하나인 취득가액은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격인 ‘시가’에 의하여야 하지만, 여기에서의 시가에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 ‘시가’로 볼 수 있고, 이는 그 감정가액이 소급감정에 의하여 산정된 경우라도 같다. 따라서 이 사건 부동산에 관한 양도소득세의 과세표준을 산정할 때에도 이 사건 소급감정액을 취득가액으로 볼 수 있고, 이 경우 이 사건 부동산 거래로 인한 원고의 양도소득이 없게 된다. 그럼에도 이러한 취지의 이 사건 신청을 거부한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 피고의 주장 이 사건 부동산에 관하여 양도소득이 발생한 당시의 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조 및 같은 법 시행령 제49조는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 기준 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가에 포함하되, 위 기간에 해당하지 않는 기간으로서 상속개시일 전 2년 내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 포함할 수 있도록 하고 있는데, 상속개시일 전후 6개월 이내인지는 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 정하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적으로 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격에 따를 수 있도록 정하고 있다. 이러한 관련 규정에 따르면, 이 사건에서와 같이 이 사건 부동산에 관한 감정평가서 작성일이 상속개시일로부터 6개월이 지난 경우에 해당하고 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있었던 때에도 해당하지 않는 경우에는 그 감정평가서에 기재된 감정가액인 이 사건 소급감정액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없다. 따라서 이를 이유로 이 사건 신청을 거부한 이 사건 처분은 적법하다.

별지 2. 관련 법령 기재와 같다.

• 가. 관련 규정 및 법리

1. 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 가.목, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제163조 제9항 본문에 따르면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액은 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하고, 상속받은 자산의 경우 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제60조 제1항, 제2항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 정하고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것. 이하 특별히 표시하지 않는 경우 같다) 제49조 제1항은 구 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에서 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 해당 재산에 대한 매매사실이 있으면 그 거래가액(제1호 본문)에 따라, 해당재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(제2호 본문)에 따라 확인되는 가액으로 정하고 있다.

2. ① 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 ‘시가’와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 양도소득세 산정에 있어서의 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 이 적용되는 경우, 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는데(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조), 이러한 법리는 상속재산의 실지거래가액을 산정함에 있어서도 달리 보기 어렵다. ② 구 상속세 및 증여세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것) 제49조 제2항 제2호는 해당재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우로서 그 감정가액의 평균액에 따라 확인되는 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 ‘감정가액평가서를 작성한 날’만을 기준으로 하여 판단하는 것으로 정하고 있었는데, 위 조항이 2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되면서 ‘감정가액평가서를 작성한 날’뿐만 아니라 ‘가격산정기준일’ 또한 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지를 판단하는 기준으로 추가되었다. ③ 상속세를 신고․납부할 때에는 상속재산을 낮은 가액으로 신고하였다가 이후 이를 양도하면서 양도소득세를 납부할 때에는 소급감정을 통하여 상속재산의 가액을 높이는 방법으로 양도소득세의 부담을 회피하는 것을 방지하여야 할 정책적 필요도 있다. 이러한 사정을 종합하여 보면, 상속재산의 양도차익을 산정함에 있어 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 가액을 취득가액으로 인정할지는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려하여 판단하여야 하고, 그 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 한다고 봄이 타당하다.

3. 한편, 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 상속세 또는 증여세의 과세표준에 해당하는 가액(즉, 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)은 양도차익 산정 시 당해 자산의 필요경비로 인정하여 주고 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있는 점, 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 그 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하여 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 두고자 소득세법 제97조 제5항 의 위임을 받은 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문이 마련된 점 등에 비추어 보면, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지에 관하여는 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별공시지가를 적용한다고 하여 소득세법 제100조 제1항, 즉 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정한 데에 반하여 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012두5770 판결 참조). 이러한 법리는 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 주택에 관하여 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별주택공시가격을 적용하는 경우에도 마찬가지라고 봄이 타당하다.

• 나. 구체적 판단 앞서 본 사실 및 앞서 든 증거, 갑 제8호증, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음의 사실 및 사정을 종합적으로 고려하면, 원고가 한 소급감정에 의한 이 사건 소급감정액이 이 사건 부동산에 관한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비인 실지거래가액이라 보기 어렵다. 따라서 이를 전제로 하여 원고의 이 사건 신청을 거부한 이 사건 처분은 위법하지 않다.

① 원고는 2018. 10. 22.자로 2018. 4. 30.을 가격산정기준일로 한 소급감정을 받았고(이하 이를 ‘제1차 소급감정’이라 한다), 2019. 4. 3.자로 2017. 11. 13.을 가격산정기준일로 한 소급감정을 받았다(이하 이를 ‘제2차 소급감정’이라 한다). 이와 같이 원고는 두 차례에 걸쳐 이 사건 부동산에 관한 소급감정을 받았는데, 제1차 소급감정과 제2차 소급감정은 모두 평가기준일인 상속개시일로부터 6개월 이후의 날을 작성일로 한 것이다.

② 제1차 소급감정의 가격산정기준일은 2018. 4. 30.일이고, 제2차 소급감정의 가격산정기준일은 2017. 11. 13.으로서 약 5개월가량 차이가 있고, 한국부동산원이 작성한 주택매매가격지수에 따르면 서울 관악구의 2017. 11.의 주택매매가격지수는 90.7이고, 2018. 4.의 주택매매가격지수는 91.6으로서 당시 서울 관악구에 있는 주택은 계속하여가격이 상승한 것으로 보인다. 그럼에도 제1차 소급감정의 감정평가액과 제2차 소급감정의 감정평가액이 동일하다. 이러한 점에 비추어 보면, 위 각 소급감정의 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라고 보기 어렵다.

③ 한편, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제2호는 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 감정가액에 포함시킬 수 있다’라고 정하고 있기는 하다. 그런데 앞서 ②항에서 본 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산에 관한 ‘감정가액평가서를 작성한 날’이나 ‘가격산정기준일’까지 이 사건 부동산의 가격변동에 특별한 사정이 없다고 볼 수는 없을 뿐만 아니라, 원고나 피고의 신청에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 소급감정액을 이 사건 부동산의 실지거래가액에 포함시키기로 하였다고 볼 만한 증거도 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.