1세대1주택 비과세 특례규정을 충족하지 못한 다가구주택의 비과세 여부

사 건 2019구단6527 양도소득세부과처분취소 원 고 신** 피 고 남양주세무서장 변 론 종 결

2020. 01. 20. 판 결 선 고

2020. 02. 03.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 11. 1. 원고에게 한 2015년 귀속 양도소득세 157,572,530원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 성시 수구 성로10번길 40(복동 7**-1) 대 426.9㎡를 취득하여 그 지상에 4층으로 된 근린생활시설 및 단독주택(이하 지상 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고 2006. 5. 30. 소유권보전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 위 대지와 이 사건 건물을 대금 24억 5,000만 원에 매도하여 2015. 12.28. 소유권이전등기를 마친 후, 이 사건 건물이 단독주택이어서 1세대 1주택 비과세요건에 해당한다며 양도소득세를 38,176,040원으로 신고하고 납부하였다.
• 다. 피고는 이 사건 건물은 1층이 주택으로 사용되어 다가구주택이 아닌 공동주택이어서 원고가 거주한 1개 층(4층)을 제외한 나머지 층은 1세대 1주택의 비과세요건에 해당하지 않는다며 2018. 11. 1. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 157,572,530원(가산세 포함, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 경정, 고지하였다.
• 라. 원고는 2019. 1. 28. 조세심판원장에게 심판청구를 하였으나, 5. 2. 기각되었다.
• 마. 한편, 이 사건 건물은 지상 1층부터 4층까지와 옥탑으로 구성되어 있는데, 1층 147.36㎡는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 4개의 주택으로 구분되어 사람들에게 임대되었고, 2층과 3층 각 204.75㎡(각 3가구씩 6가구), 4층 167.67㎡(원고 1가구)는 주택이며, 옥탑 21.84㎡도 주택인데(총 724.53㎡), 2009. 1. 16.경부터 건축물대장에 위반건축물로 등재되었고, 2006년부터 이 사건 건물 중 1층도 주택면적에 포함되어 개별주택가격이 공시되었다. [인정증거: 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2, 3호증]

• 가. 원고 주장

① 이 사건 주택은 건축법상 적법한 절차를 거쳐 다가구 주택(주택 층수 3개층 이하, 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하)으로 분류되었으므로 설령 1층 근린생활시설이 주거용으로 사용되었더라도 건축물의 종류가 변경된 것이 아니므로 위반사항에 대한 행정처분은 몰라도 공동주택(다세대주택)으로 보고 양도소득세를 부과한 것은 위법하다.

② 설령 양도소득세를 부과하더라도 이 사건 건물 중 2, 3, 4층은 달라진 것이 없으므로 무단으로 용도 변경된 1층에 대해서만 부과하는 것이 타당하다.

• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

① 양도소득세의 비과세요건인 1세대 1주택에 해당하는지는 엄격하게 해석하는 것이 바람직하고, 관계 법령의 규정이나 입법목적에 비추어 1주택이란 소득세법에서 따로 정의 규정을 두고 있지 않은 이상 대상 주택의 객관적인 현황을 기준으로 사회 관념상 독립된 주거생활을 영위할 수 있는지 여부에 따라 판단하며, 실질에 있어서 공동주택이라면 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정해야 한다고 봄이 타당하다. 이 사건에 관하여 살피건대, 비록 건축물대장에 의할 때 이 사건 건물이 다가구주택에 해당하고 하나의 물건으로 거래가 이루어지기는 했으나, 사회관념상으로는 각 층, 각 가구별로 독립되어 있고, 용도 또한 개별로 주택으로 사용되고 있는 점을 고려할 때 이 사건 건물은 실질에 있어 공동주택에 해당하여 각 층과 가구별로 독립된 하나의 주택이라고 봄이 타당하다. 그리고 ② 이 사건 건물이 1세대 1주택에 해당한다고 판단하지 아니한 이상 1층만 따로 양도소득세의 부과대상이 된다고 볼 수도 없다. 따라서 이러한 전제 하에 이 사건 건물을 공동주택으로 판단하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 원고 주장을 모두 받아들이지 아니한다.

그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.