감정평가액은 실제 지출한 비용이 아니므로 자본적 지출액으로 인정할 수 없음

사 건 2019구단6336 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2021. 1. 25. 판 결 선 고

2021. 2. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 6. 1. 원고에게 한 2013년 귀속 양도소득세 9x,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 BB시 화현면 화현리 산93 임야 12,298㎡를 매수하여 1986. 7. 26. 소유권이전등기를 마쳤고(1987. 12. 4. 목장용지로 지목이 변경되고, 2009. 1. 2.경 화현리 716-5 목장용지 12,149㎡로 등록전환 후, 1. 13.경 화현리 716-5 목장용지 5,956㎡, 716-6 목장용지 6,193㎡로 분할됨, 이하 토지들은 가급적 지번으로 특정한다), 16-5 목장용지 지상에 동․식물관련시설 2동(A동 1층 330㎡, B동 1층 116㎡)을 신축하여 2009. 9. 29. 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2004. 6. 19. BB시장으로부터 화현리 716-1 토지 등 10필지 38,543㎡에 사업기간을 2004년 6월부터 2006. 12. 30.까지, 사업비 19억 4,030만 원(융자 5억 원 포함)으로 정하여 ‘농촌관광농원개발 사업계획’을 조건부로 승인받아 ‘운악 관광농원’ 개발사업을 시행하였다.
• 다. 원고는 화현리 716-5, -6 목장용지와 위 2동의 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 6억 원에 매도하여 2013. 12. 23. 소유권이전등기를 넘긴 후, 2014. 2. 28. 피고에게 2013년 귀속 양도소득세로 21,895,580원(이 사건 부동산 중 위 목장용지들에 대한 공사비를 3억 원으로 산정)을 신고, 납부하였다.
• 라. 한편, 원고는 2015. 4. 17. 화현리 716-9 목장용지 624㎡, 716-14 유원지 958㎡를 매도한 후, 5. 28. 피고에게 운악 관광농원의 토목공사비를 9,500만 원으로 산정하여 안분, 계산한 양도소득세 15,242,392원을 신고, 납부하였다.
• 마. 피고는 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 필요경비를 ‘환산취득가액＋개산공제액’과 ‘자본적 지출액＋양도비 등’ 중 큰 금액을 적용해야 하는데도 원고가 ‘환산취득가액＋자본적 지출액’으로 적용하여 과다계상한 혐의가 있다는 이유로 조사를 거쳐 2018. 6. 1. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세로 9x,xxx,xxx원(과세표준 271,092,235원에 세율 35%를 적용하여 나온 산출세액 79,982,282원에 가산세 30,745,291원을 더하고 기납부세액을 공제함, 10원 미만 버림, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 경정, 고지하였다. 이때 이 사건 부동산 중 목장용지들의 경우 위 운악 관광농원으로의 개발비용(필요경비)으로 공사비는 무통장 입금증으로 확인된 352,352,463원 중 이 사건 토지 면적에 상당하는 111,063,747원[=54,448,570원(352,352,463원×716-5 목장용지 5,956㎡/운악 관광농원 전체 사업토지면적 38,543㎡)＋56,615,177원(352,352,463원×716-6 목장용지 6,193㎡/위 38,543㎡), 원 미만 버림]을 인정하였다.
• 바. 이에 원고가 2018. 8. 7. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 11. 26. 기각되었다.
• 사. 또한, 원고는 운악 관광농원 인근에 관광·레저시설인 운악 레저타운을 소유하고 있다.
• 아. 이 사건 부동산 중 목장용지들에 원고가 공사를 실시한 부분의 공사비는 2004년 건설표준품셈 등에 따라 산출하였을 때 벌채, 절개, 절토 및 성토, 석축공사비 233,749,650원, 도로공사 58,382,250원, 배수로공사 14,009,988원, 지상 건물215,418,000원, 합계 521,559,888원(=직접 재료비 278,222,717원＋직접 노무비225,213,489원＋기계경비 18,123,682원 포함)에 부가세 등 간접비 211,564,112원을 더한 733,124,000원에 이른다. [인정증거: 갑 제1 내지 5, 13, 14호증, 을 제1, 2, 3호증]

• 가. 원고 주장 1986년경부터 임야, 초지로 구성된 화현리 716-1 토지 등 이 사건 부동산의 목장용지들을 포함한 10필지 38,543㎡에서 축산업을 하다가 이를 관광농원으로 개발하게 되었고, 사업계획에 따르면 토지 38,543㎡, 건물 3,371㎡, 예상사업비 19억 4,000만 원, 공사기간 2004년 6월부터 2006년 12월까지의 개발사업이었다. 2004년경부터 공사를 시작하여 당초 지원하기로 했던 BB시의 자금 융자가 무산되면서 공사비 대부분을 원 고가 빌린 약 12억 원으로 충당하고, 그것으로도 모자라 2007. 1. 24. 건물 건축면적을 3,371㎡에서 849㎡로 축소하고, 사업기간 종료일을 2008. 11. 30.로 연기하는 내용으로 사업변경승인을 받았다. 10필지 토지에 대해 2004년부터 2006년까지 벌채, 절개, 평탄화 등의 작업과 옹벽설치작업, 도로 포장작업, 배수로 정비작업 등을 시행하고 약 757,156,240원을 지출하였다. 게다가 위 시기에는 소득세법이 2007. 1. 1. 법률 제8144호로 개정되어 양도소득세 실거래가 과세제도가 시행되기 전이어서 세금계산서나 영수증 등을 발행하지 않는 시대상황이었고, 원고 또한 장거리 거래자나 통장 거래를 원하는 상대방을 제외하고는 대부분 현장에서 현금이나 수표로 공사대금을 지급하고 세금계산서나 영수증 등은 받지 않았다. 위 기간 중 원고가 공사와 관련하여 주거래통장으로 사용한 BB축협 일동지점 계좌(계좌번호 225058-52-xxxxxx)에서 현금이나 수표로 출금된 757,156,240원은 운악 관광농원의 전체 공사비용으로 지출된 것이다. 은행 대출금만 7억 원이 넘고 감정결과 공사비가 733,124,000원인 점을 고려할 때 352,352,463원만 공사비로 인정한 이 사건 처분은 실질과세원칙에 위반된다. 화현리 704-2 등에 위치한 운악 레저타운은 운악 관광농원을 개발하기 전부터 이미 레저타운이 조성되어 운영하고 있었으므로 위 기간 중 지출한 공사비는 운악 레저타운 이 아닌 운악 관광농원에 관한 것이다.
• 나. 관계 법령 별지와 같다.
• 다. 판단 먼저, 갑 제7 내지 12, 15, 16, 17호증의 각 기재와 공사비 감정결과만으로는 원고가 주장하는 공사비용을 그대로 인정하기 부족하다. 운악 관광농원과 운악 레저타운의 구분도 명확하지 않고, 공사비에 관한 원고의 주장 액수도 그다지 일관되지 않으며, 통장 거래내역(갑 제8호증의 1)에는 유사한 다른 거래내역들도 보여 유독 원고가 주장하는 757,156,240원에 해당하는 거래내역만 따로 발췌하는 근거가 명확하지 않다. 비록 운 악 관광농원 개발계획안이나 감정결과에 비춰 원고가 3억 5,200만 원 이상의 공사비를 지출하였을 가능성이 있지만, 이 사건의 경우 취득가액은 실지거래가액으로 산정한 경우라서 그 필요경비는 구 소득세법 제97조 제2항 제1호 에 따라 판단해야 하는데, 객관적이고 명확한 증거가 없는 상황에서 원고가 주장하는 금액을 그대로 자본적 지출액이라고 인정하기 어려우므로 이와 다른 전제에 선 원고 주장을 받아들이지 아니한다.

그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다. 별지

○구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 일부개정되기 전의 것) 제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 일부개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제)

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 (이 사건에서 관련이 없으므로 각 목 생략함)

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토 지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

○ 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등)

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용