양도토지의 취득가액은 법원조정권고결정에 따른 가액임

사 건 2019구단6138 양도소득세 부과처분 취소 원 고 안AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결 2020.12.07 판 결 선 고 2021.01.11

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2018. 4. 11. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 76,092,780원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 김CC으로부터 남양주시 ○○읍 ○○리 681-3 답 2,185㎡(661평, 이하‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 2004. 6. 18.자 매매를 원인으로 하여 7. 15. 소유권이전등기를 마쳤다(원고는 2004. 11. 24. ○○새마을금고에 이 사건 토지를 담보로 제공하여 채권최고액 1억 5,000만 원의 근저당권과 지상권을 설정하였다가 2010. 4. 6.해지, 말소함).
• 나. 김CC은 2004. 8. 31. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액을 1억 8,000만 원으로 하여 양도소득세를 신고하고, 그에 따른 세금을 납부하였다.
• 다. 이 사건 토지가 2011. 6. 16.경 ○○리 681-3 답 1,523㎡, 681-9 답 662㎡로 분할된 후, 원고는 2011. 7. 6. ○○리 681-9 답 662㎡를 2억 9,500만 원에 매도하여 소유권이전등기를 넘긴 후, 7. 11. 피고에게 그에 대한 양도소득세로 이 사건 토지의 취득가액을 6억 2,000만 원으로 산정한 21,729,460원을 신고, 납부하였다[취득가액 187,844,393원(=이 사건 토지의 취득가액 6억 2,000만 원×양도한 토지 면적 662㎡/이사건 토지의 전체 면적 2,185㎡, 원 미만 버림), 양도소득금액 107,155,607원(=양도가액2억 9,500만 원－양도한 토지에 해당하는 취득가액 187,844,393원)].
• 라. 피고는 2012. 6. 22. 원고에게 이 사건 토지의 취득가액으로 위 1억 8,000만 원을 인정하여 양도소득세 54,451,082원을 경정, 부과하겠다고 예고하였다가 원고가 해명서(이하 ‘해명서’라 한다)를 제출하자 세무조사를 거쳐 과세처분을 하지 아니하고 오히려 2014. 10. 14. 김CC에게 양도가액을 6억 2,000만 원으로 하여 계산한 양도소득세 318,035,930원을 경정, 고지하였다.
• 마. 김CC가 불복하여 의정부지방법원 0000구단5410호로 소송을 제기하였고, 재판 에서 2017. 1. 5. 아래와 같은 이유로 280,511,100원(=금융거래내역 기준 305,511,100원－도로개설비 2,500만 원)을 양도가액으로 인정하는 내용의 조정권고안을 제시하여 쌍방이 모두 조정권고안에 동의한 결과, 피고는 양도소득세를 경정하고 김CC은 소를 취하하였다.

○조정권고 이유: 피고가 확인한 금융거래내역 305,511,100원에서 매수인 측에서 인정한 도로개설비 2,500만 원을 공제한 금원. 피고는 양도가액을 6억 2,000만 원으로 하여 양도소득세 부과처분을 하였으나 금융거래내역에서 확인되는 것 이외의 금원을 굳이 현금으로 인출하여 매매대금으로 지급하였다는 매수인 측 증언을 신뢰할 만한 이유를 찾기 어려운 점, 이 법원의 시가감정촉탁결과인 229,345,000원과도 상당한 차이가 있는 점 등 참작

• 바. 이에 피고는 위 조정권고결정을 반영하여 2018. 4. 11. 원고에게 이 사건 토지의 취득가액을 6억 2,000만 원에서 위 280,511,100원으로 감액한 2011년 귀속 양도소득세 76,092,780원을 경정, 고지하였다[취득가액 84,987,802원(=이 사건 토지의 취득가액 280,511,100원×양도한 토지 면적 662㎡/이 사건 토지의 전체 면적 2,185㎡, 원 미만 버림), 과세표준 207,512,198원에 세율 35%를 적용하여 세액 57,729,269원을 산출하고, 여기에 부당 과소신고와 납부불성실에 따른 가산세 40,092,982원을 더하고 기납부세액 21,729,460원을 공제함, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다]. 한편 원고는 이 사건 토지중 나머지인 ○○리 681-3 답 1,523㎡를 5억 9,730만 원에 매도하여 2018. 7. 25. 소유권이전등기를 넘겼다.
• 사. 원고가 불복하여 2018. 7. 6. 조세심판원장에게 조세심판을 청구하였으나, 2019. 3. 18. 기각되었는데, 판단이유 중에는 아래와 같은 내용이 있다.

○원고가 김CC(모친 김DD)에게 지급한 것으로 금융거래내역이 확인되는 돈은 2003. 10. 10.부터 2004. 8. 20.까지 3억 1,670만 원2)인 데, 조정권고의 305,511,100원과 다른 이유는 담당 직원 퇴사 등의 사유로 정확히 확인할 수 없다.

○소송 과정에서 김CC이 2003. 10. 25. 매매계약이 체결되고 2004. 7. 16. 소유권이전등기를 마쳐 계약체결 전인 2003. 10. 10. 받은 1,000만 원과 소유권이전등기 이후에 받은 돈은 매매대금이 아니고(특히, 2004. 8. 17.자 1,900만 원과 8. 20.자 650만 원은 도로개설비), 2003. 11. 12.자 120만 원은 거래관행상 매매대금 으로 인정할 수 없다고 주장하여 조정권고 당시 매매대금에서 제외된 것으로 보인다.

• 아. 한편 이 사건 토지에 관하여 아래와 같이 매매대금이 서로 다르게 기재된 매매계약서 4개가 작성되었고, 원고는 김CC에게 2004년 7월경 확인서를 작성하여 이 사건 토지의 거래가액이 1억 8,000만 원(계약금 2,000만 원은 2004. 6. 10., 중도금 7,000만원은 2004. 6. 20., 잔금 9,000만 원은 2004. 7. 15.)이라는 점을 인정하였다.

○2003. 10. 25.자, 부산에 있는 법무법인에서 인증받은 계약서(매도인의 대리인 김DD과 원고 출석), 목적물 이 사건 토지 중 864㎡(261평), 대금 6,000만 원(단가 19만 원/평3), 계약금 1,000만 원, 잔금 2003.10. 25. 5,000만 원), 특약(“길 156㎡, 173㎡ 공동 소유도로임”)

○2004. 6. 10.자, 공인중개사협회에서 사용하는 일반적인 매매계약서 양식(김CC 대리인으로 김DD 기재되어 있고, 중개업자 없음), 대금 1억 8,000만 원(계약금 2,000만 원, 2004. 6. 20. 중도금 7,000만 원, 2004. 7. 잔금 9,000만 원)

○2004. 6. 18.자, 소유권이전등기절차를 진행하기 위한 서류로 법무사가 관여함, 대금 8,800만 원(계약금 800만 원과 2004. 7. 15. 잔금 8,000만 원)

○작성일자 없음, 이삿짐센터에서 사용하는 매매계약서 양식(매도인 김CC 이름과 서명, 매수인 원고 이름과 날인, 중개업자 없음), 목적물[이 사건 토지 중 608평(2,006㎡)4)], 대금 6억 2,000만 원(계약금 2억 2,000만 원, 2004. 4. 1. 잔금 4억 원), 특약[이 사건 토지 총 661평 중 173㎡(52평)는 길로 사용하기로 함] [인정증거: 갑 제1, 2, 3, 5, 6, 7, 9 내지 14, 20 내지 23호증, 을 제1 내지 9, 11호증]

• 가. 원고주장 이 사건 토지의 실거래가액은 6억 2천만 원이고, 상식적으로 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 실제보다 높여 신고할 이유가 없으며, 법원 조정권고결정을 이유로 매매계약서가 허위인 것으로 보고 부정행위로 인한 과소신고 가산세를 적용한 것은 부당하다. 피고 또한 2012, 2014년 두 차례에 걸친 조사결과 원고 주장을 받아들였다. 이사건의 본질은 원고가 김DD에게 속아 이 사건 토지를 비싸게 산 것이고, 최소한 금융거래내역이 확인되는 3억 1,670만 원은 취득가액으로 인정되어야 한다. 부산에 거주하던 원고 부부는 2003년 이전부터 등록 다단계판매업체인 EEE 주식회사 회원으로 활동하였고, 오랜 지인인 윤현이의 소개로 알게 된 김DD으로부터 그 아들 김CC 소유인 이 사건 토지에 대한 매입권유를 받고 2003. 10. 10. 이 사건 토지의 일부인 864㎡(261평)를 3억 2,620만 원(125만 원/평)5)에 매입하는 것으로 (윤현이를 믿고) 구두계약을 체결하면서 계약금 1천만 원을 지급하였다. 이후 이 사건 토지가 맹지임을 알게 되어 도로로 사용되고 있던 부분인 173㎡에 대한 사용권을 담보받기 위하여 해당 토지를 공유로 한다는 내용을 포함한 매매계약서를 2003. 10. 25. 작성하여 공증받았는데, 김CC의 요구로 위 864㎡에 대한 매매가액을 6,000만 원으로 기재하였다. 그러나 아래 표6)와 같이 2003. 10. 10.부터 12. 10.까지 김DD에게 지급한 내역에 의할 때 실제 거래가액이 3억 2,600만 원이라는 사실이 확인된다. 대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 하고자 하였으나, 농지 거래 허가기준인1,000㎡에 미달한다는 이유로 불가능하다는 것을 알게 되었고, 김DD이 나머지 1,321㎡(400평)를 싸게 팔겠다며 매입을 권유하여 전체면적 2,185㎡에 대해 6억 2,000만 원으로 매수하게 되었으며, 추가면적에 대한 대가는 2억 9,380만 원으로 평당 가격이 약 735,000원이다. 추가 대금은 아래 표와 같이 지급하였는데, 최초 1억 3,000만 원을 지급한 이후 나머지 잔금은 김DD이 당장 지급하지 않아도 되니 본인이 얘기할 때마다 조금씩 달라고 하여 7. 16.부터 8. 20.까지 나누어 지급하였다. 위와 같이 총 6억 1,600만 원(=3억 2,620만 원＋2억 8,980만 원)을 지급하였고, 나머지 400만원은 받아야 할 돈과 상계하였다. 즉, 원고는 이 사건 토지와 관련하여 도로개설비용 1,500만 원, 개발제한구역 해제를 위한 비용 1,000만 원을 김DD에게 현금으로 지급하였으나, 도로개설은 원고가 사용할 수 없는 수준으로 되고 현재까지도 개발제한구역 해제가 되지 않아 돈을 돌려달라고 요구하였으나 김DD이 응하지 않아 받아야 할 돈 중 400만 원을 이 사건 토지의 대금과 상계하였다. 당시 김DD에게 도장을 주어 등기업무를 처리하도록 맡겼는데, 소유권이전등기 직후 서류를 확인하니 대금 6억 2,000만 원이 명시된 계약서가 없어 김DD에게 요구하여 대금 6억 2,000만 원의 계약서를 받게 되었고(다만, 목적물이 2,006㎡로 표시된 것은 당초 도로로 사용되던 173㎡를 공유하기로 하여 나머지만을 매매대상으로 표시하였기 때문이다), 이후 김DD 부부가 부산 □□백화점으로 불러 남편과 함께 만났는데, 세금을 피하는 방법으로 제소전 화해를 이용하자며 종이(갑 제19호증)에 설명하여 원고 남편이 단호히 거절하였다.
• 나. 관계 법령

○구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 일부개정되기 전의 것) 제96조(양도가액)

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

○구 국세기본법(2011. 12. 31. 법률 제11124호로 일부개정되기 전의 것) 제14조(실질과세)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세)

② 제1항에도 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. (각 호 생략)

• 다. 판단 먼저, 갑 제4, 8, 15, 17, 18호증의 각 기재에 의하면, 원고 주장처럼 어느 정도 매수인 측(김DD)에게 돈이 송금된 사실은 인정된다. 특히, 원고가 2004. 7. 6.경 인출한 수표 역시 적어도 그 중 1억 원은 김DD에게 건네졌을 가능성이 크고, 2003. 12. 10.자 현금 4,500만 원의 경우에도 당초 피고 측에서 조사하면서 저축예금에서 만기인출 후 12. 11. 김DD 계좌로 입금한 사실이 확인된다는 기재(갑 제22호증, 4쪽)도 있다. 하지만 현금에 관한 주장은 김DD에게 송금되었다는 사실을 인정할 증거가 부족하고, 2003. 12. 10.자 현금 1,000만 원의 경우 앞서 본 해당 표의 비고란 기재처럼 만기인출후 다른 계좌로 입금한 돈의 차액은 5,500만 원이 아닌 45,002,910원(=71,981,212원－26,978,302원)에 불과하다. 무엇보다도 이 사건에서 매매대금이 얼마인지를 확인하려면 계약서가 정확하게 존재해야 하는데, 앞서 본 것처럼 4개의 계약서가 있을 뿐만 아니라 최종 계약이 아니거나 다른 목적을 위한 것을 제외하고 1억 8,000만 원짜리와 6억 2,000만 원짜리 계약서만을 놓고 보더라도, 이 사건 원고 주장과 대금 지급에 관한 내용이 서로 달라 우열을 가리기 어렵다. 게다가 원고와 매도인 측 모두 매매대금에 관하여 주장이 일관적이지도 못하다. 또한, 비록 이 사건 토지에 관한 계약이 한 번에 이루어지지 않은 것으로 보이기는 하지만, 계약체결 전이나 소유권이전등기 이후에 대금을 지급한다는 것은 극히 이례적이고, 원고 주장대로라면 원고와 김DD 사이에 그러한 정도의 친분이 있다고 보기도 어렵다. 계약체결 과정에 관한 원고 주장도 앞서 본 것처럼 정확성이 떨어지고, 특히 864㎡(261평)를 3억 2,620만 원(125만 원/평)에 매입하기로 하였다가 추가로 1,321㎡(400평)를 2억 9,380만 원(약 735,000원/평)으로 싸게 팔기로 했다는 것은 쉽게 수긍하기 어렵다. 대금지급에 관하여 소유권이전등기를 마친 이후에 추가 대금을 지급하면서도 그 중 상당 액수를 ‘조금씩 나누어 지급하였다’는 것이 7. 16.부터 8. 20.까지 36일만에 5차례에 걸쳐 1억 5,980만 원(=2억 8,980만 원－1억 3,000만 원)을 지급하였다는 것이고, 원고 주장대로라면 그 시기에 김DD 측에서 세금을 피하는 방법을 제시하였으나 원고 측에서 거절하였다는 것이며, 도로개설비용 1,500만 원, 개발제한구역 해제를 위한 비용 1,000만 원을 위 주장 금액과는 따로 현금으로 지급하였다는 주장은 김DD 주장(위 1의 사.항 참조)과 다를 뿐만 아니라 김DD이 약속을 어겨 돈을 돌려받아야 해서 상계하였다는 주장 역시 증거도 없고 지나치게 인위적이며 원고가 이 사건토지를 분할하여 총 8억 9,230만 원(=위 1의 다.항 2억 9,500만 원＋바.항 5억 9,730만원)에 매각한 점에 비춰 선뜻 믿기 어렵다. 게다가 김DD은 금융거래내역으로 인정되는 돈에는 (EEE 주식회사와 관련하여) 원고와 거래한 물품대금 등이 포함되어 있다고 주장하고, 이에 대해 원고는 원고 부부가 위 회사의 단순 회원으로 수당을 받을 뿐 이어서 김DD을 통해 물건을 거래하거나 서류를 조작할 필요가 없다고 주장하는데, 원고가 위 다단계회사로부터 송부된 문서 중 김DD 부분을 제외하고 원고 부부와 관련한 부분만 서증(갑 제24, 25, 26호증)으로 제출하였으나, 송부된 문서를 보면 원고부부와 김DD 모두 위 다단계회사의 회원이었던 것으로 보이고, 특히 앞서 본 원고통장거래내역(갑 제17호증)에는 ‘EEE’로 표시되어 원고에게 2003. 10. 27. 9,864,290원을 시작으로 2004. 8. 25. 3,466,250원과 8. 27. 2,620,790원에 이르기까지 매달 수백만 원에 이르는 금액이 입금되었으며, ‘㈜EEE’으로 표시되어 2003. 11. 21.290,100원, 2004. 3. 16. 6,204,280원, 6. 30. 193,400원이 입금되는 등 상당한 입금내역이 있어 김DD 주장을 쉽게 배척하기도 어렵다. 결국, 앞서 본 원고 주장이나 자료, 갑 제15, 16호증의 각 기재만으로는 이 사건 토지의 대금이 6억 2,000만 원이라는 사실을 인정하기 부족하다. 결국 이 사건 토지에 대한 대금으로는 위와 같은 계약서에도 불구하고, 소유권이전등기 이전에 지급된 금액을 기준으로 하되, 계약금으로 지급하였음이 명확하지 않은 2003. 10. 10. 1,000만 원, 매매계약의 거래대금이라고 보기에는 이례적이고 원고가 해명서에서 매매대금으로 주장하지 않은 2003. 11. 12. 120만 원과 송금사실이 인정되지 않는 2003. 12. 10. 1,000만 원을 제외한 나머지 3억 500만 원(=3억 2,620만 원－1,000만 원－120만 원－1,000만 원)이 그나마 가능성이 크다. 이는 6억 2,000만 원에 비해 김DD이 제기한 소송에서 인정하였던 305,511,100원이나 시가감정촉탁결과인 229,345,000원과도 상당히 근접하였다고 볼 수 있는데, 2003. 12. 10.자 4,500만 원이 다소 불분명한 점이나 2003. 12. 3. 1,000만 원은 원고가 해명서에서 매매대금으로 주장하지 않았고, 그 며칠 뒤인 12. 10. 4,500만 원으로 굳이 나누어 송금한 것이 통상의 부동산 매매계약 거래대금 송금방식으로는 일반적이지 않다는 점에 비추어 볼 때, 피고가 이 사건 토지의 취득가액을 조정권고결정에 따른 280,511,100원으로 인정한 것은 정당하다. 이 사건 토지의 취득가액을 6억 2,000만 원이라고 인정하지 않는 이상 원고가 양도소득세를 과소신고 하였다고 판단하여 가산세를 부과한 것 역시 정당하므로 결국 이 사건처분은 적법하다. 이와 다른 전제에 선 원고 주장은 모두 받아들이지 아니한다.

그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.