토지거래허가구역 내의 토지의 소유권이 이전되었는지 여부

사 건 의정부지방법원 2019구단5869 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결 2020.07.06. 판 결 선 고 2020.08.24.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 12. 4. 원고에게 한 2014년 귀속 양도소득세 410,562,350원의 부과처분 을 취소한다.

• 가. 원고는 토지거래허가구역에 있는 파주시(2008. 9. 24. ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 2004. 6. 8.자 매매를 원인으로 하여 2004. 6. 9. 소유 권이전등기를 마쳤다.
• 나. 이 사건 토지에 관하여 이ㅁㅁ, 김ㅁㅁ이 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 2004. 10. 22. 의정부지방법원 고양지원 2004카단7574호로 처분금지 가처분결정 을 받아 10. 27. 집행을 마쳤다가, 2006. 2. 6. 해제하였다.
• 다. 이 사건 토지에 관하여 원고는 2006. 2. 3. 채무자 선ㅁㅁ, 근저당권자 파주축산업 협동조합, 채권최고액 4억 2,000만 원과 1억 4,000만 원의 근저당권설정등기를 마치고 (2010. 1. 20. 모두 말소됨), 같은 날 채무자 원고, 근저당권자 이ㅁㅁ, 채권최고액 15 억 원의 근저당권설정등기를 마쳤는데, 이ㅁㅁ가 2009. 4. 9. 고양지원 2009타경10818 호로 임의경매개시결정을 받아 경매절차가 진행되다가 11. 2. 경매신청이 기각되었다.
• 라. 이 사건 토지에 관하여 2010. 1. 26.자 매매를 원인으로 우ㅇㅇ에게 1. 28. 소유권 이전등기가 이루어지고, 이후 가압류결정, 본압류로의 이행에 따른 강제경매개시결정, 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정 등이 차례로 이루어졌는데, 원고가 소유권 이전등기말소청구권을 피보전권리로 하여 2012. 6. 28. 고양지원 2012카합309호로 처 분금지가처분결정을 받아 2014. 9. 4. 확정판결에 기하여 위 우ㅇㅇ의 소유권이전등기 와 함께 이후의 등기가 모두 말소되었다.
• 마. 이 사건 토지에 관하여 김인숙에게 2014. 9. 18.자 매매를 원인으로 하여 11. 25. 소유권이전등기를 마쳤다(등기부에 기재된 거래가액 2억 9,200만 원).
• 바. 원고는 2015. 2. 2. 피고에게 양도가액 15억 원, 취득가액 14억 원, 취득일 2009.

10. 29.로 하여 2014년 귀속분 양도소득세를 3,901,619원으로 신고한 후, 5. 15. 양도소 득세로 3,980,040원(지연가산금 포함)을 납부하였다.

• 사. 피고는 세무조사를 거쳐 취득가액 14억 원을 부인하여 2017. 12. 4. 원고에게 2014년 귀속 양도소득세로 410,562,350원(양도가액 15억 원에서 취득가액 249,334,000 원과 필요경비를 공제한 후 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 하여 산출된 과세 표준 832,375,092원×세율 38%－기납부세액 3,980,041원＋가산세, 이하 ‘이 사건 처분’ 이라 한다)을 부과, 고지하였다.
• 아. 이에 원고는 2018. 3. 5. 중부지방국세청장에게 이의신청을 하였으나, 5. 15. 기각 되고(5. 28. 송달됨), 8. 26. 국세청장에게 조세심판을 청구하였으나, 2019. 4. 10. 기각 되었다(4. 24. 송달됨).
• 자. 한편, 위 라.항 기재 확정판결과 관련하여 원고는 우ㅇㅇ 등을 상대로 의정부지방 법원 고양지원 2012가합2736호로 소유권이전등기말소 등을 청구하는 소송을 제기하였 고, 항소심에서 아래와 같은 취지의 판결이 선고되었다.

○원고와 정ㅁㅁ은 문ㅁㅁ으로부터 이 사건 토지를 매수한 다음, 정ㅁㅁ에게 수억 원의 돈을 대여한 이 ㅇㅇ에게 이 사건 토지를 대금 10억 7,415만 원에 매도하기로 하였는데, 토지거래허가 문제상 이ㅁㅁ의 명의로 소유권이전등기를 할 수 없었던 관계로 일단 원고 명의로 등기를 하여 둔 다음에 이를 제3자에 게 전매하기로 하였다. 이러한 합의 아래 원고와 정ㅁㅁ은 2004. 6. 9. 이 사건 토지에 관하여 원고 명 의 소유권이전등기를 마친 다음, 2004. 9. 23. 이ㅁㅁ에게 ‘이ㅁㅁ가 2004. 2. 1. 매매대금을 10억 7,415 만 원으로 하여 이 사건 토지를 매수하고 계약금 및 중도금으로 7억 2,360만 원을 지급하였는바, 잔금 3억 5,055만 원 지불시 이 사건 토지에 설정된 모든 담보를 해지하고, 매수인의 요구시 매수인 명의로 등기이전을 한다’는 취지로 부동산매입영수증을 작성하여 주었다.

○이ㅁㅁ는 원고와 정ㅁㅁ을 통하여 이 사건 토지를 전매하려고 하였으나 성사되지 않자 2006. 2. 3.경 원고로부터 14억 원짜리 차용증(변제기일 2007. 2. 3.)을 받는 한편 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 15억 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.

○원고와 정ㅁㅁ은 이ㅁㅁ에게 알리지 않은 채 2007. 10. 23. 유ㅁㅁ와 이 사건 토지에 관하여 매매대금 23억 4,300만 원, 계약금 3억 원, 잔금 지급기일 2008. 3. 29.로 정하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계 약’이라 한다)을 체결하면서, 원고는 매수인에게 인허가에 필요한 제반서류를 교부하고, 잔금은 인허가를 받은 후 지급하기로 특약하고, 유ㅁㅁ로부터 계약금 3억 원을 받았는데, 이 사건 매매계약의 잔금지급기 일이 지나도록 이 사건 토지에 관한 인허가 절차가 완료되지 않아 유ㅁㅁ로부터 잔금을 받지 못하게 되 자, 이러한 내막을 알지 못하고 있던 이ㅁㅁ 앞으로 2008. 7. 28. 10억 원짜리 차용증(변제기일 2008.

12. 31.)을 작성하여 주고 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

○원고와 정ㅁㅁ은 (이ㅁㅁ가 임의경매를 신청하여 2009. 4. 9. 개시결정을 받자) 임의경매신청을 취하시 키기 위하여 유ㅁㅁ로부터 2억 원을 받아 이ㅁㅁ에게 지급하기로 유ㅁㅁ와 합의하고, 2009. 10. 27. 이 ㅇㅇ와 기존 계약을 모두 해제하고 원고와 정ㅁㅁ이 연대하여 이ㅁㅁ에게 14억 원을 분할 변제하는 내용 의 약정서를 작성하였다.

○원고와 이ㅁㅁ, 유ㅁㅁ, 우ㅇㅇ은 2010. 1. 20. 북파주농업협동조합에서 만나 대출 서류 및 근저당권설 정용 서류 등을 작성하고, 북파주농협에 채무자 우ㅇㅇ, 채권최고액 11억 9,000만 원인 근저당권을 설정 해 주고 대출을 받아 그 중 7억 원을 이ㅁㅁ에게 지급하였다. 당시 유ㅁㅁ는 원고로부터 인감도장을 건 네받아 관련 서류에 날인을 하는 과정에서 원고 모르게 임의로 매도인은 원고, 매수인은 우ㅇㅇ으로 기 재된 매매계약서(이하 ‘이 사건 등기용 매매계약서’라고 한다)의 원고 이름 옆에 원고의 인감도장을 날인 하였고, 이ㅁㅁ로부터 원고가 법무사사무실에 맡겼던 원고의 매도용 인감증명서와 이 사건 토지에 관한 등기권리증을 건네받았다.

○유ㅁㅁ는 원고에게 알리지 않은 채 이 사건 등기용 매매계약서의 매매대금란에 ‘23억 4,300만 원’, 계 약금란에 ‘2억 3,430만 원’, 잔금란에 ‘21억 870만 원’이라고 각 기재한 다음 2010. 1. 28. 이ㅁㅁ로부터 받은 원고의 매도용 인감증명서 등을 이용하여 우ㅇㅇ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

○원고는 얼마 후 이를 알게 되었는데 유ㅁㅁ에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금의 지급을 독촉하다가 이를 지급받지 못하게 되고 7억 원 이상의 양도소득세가 부과되자 2011. 8. 17.경 유ㅁㅁ와 우ㅇㅇ을 사 기, 사문서위조 등의 혐의로 고소하였고, 2011. 11. 25.경 유ㅁㅁ에 대하여 위와 같이 이 사건 등기용 매 매계약서를 위조하여 행사하였다는 범죄사실로 벌금 500만 원의 약식명령이 발령되어 확정되었다.

○원고 또는 정ㅁㅁ이 이 사건 토지를 전소유자로부터 매수한 다음 이ㅁㅁ에게 전매하고, 이ㅁㅁ를 명 의신탁자, 원고를 명의수탁자로 하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤을 가능성이 없는 것은 아니다. 그러나 앞서 본 2009. 10. 27.자 합의 내용과 이후 이ㅁㅁ가 위 합의의 이행 과정에서 원고 또는 유ㅁㅁ 등에 대하여 취한 행동 등을 볼 때, 설령 이ㅁㅁ가 원고 또는 정ㅁㅁ과의 관계에서 명의신탁자 또는 매 수인으로서 이 사건 토지에 관한 실질적인 처분권한을 가지고 있었더라도, 위 2009. 10. 27.자 합의를 함으로써 원고와 정ㅁㅁ과의 관계에서 위와 같은 처분권한을 모두 포기하였고 단지 14억 원을 원고와 정ㅁㅁ으로부터 지급받는 채권만을 보유하게 되었다고 보는 것이 타당하다.

○유ㅁㅁ는 원고 몰래 임의로 이 사건 등기용 매매계약서를 위조하여 우ㅇㅇ 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 소유권이전등기는 이 사건 토지의 소유자인 원 고의 의사에 반하여 이루어진 것일 뿐만 아니라 무효인 등기서류에 기하여 경료된 절차상 하자가 있어 서 무효이고, 이에 기하여 이루어진 근저당권 등도 모두 무효이다. [인정증거: 갑 제1-3, 2-1, 4, 5호증, 을 제1 내지 7호증]

• 가. 원고 주장 원고는 이 사건 토지를 매수하여 2003. 12. 12. 잔금 9억 원을 지급하였고(대금 일부 를 언니 김미덕으로부터 빌리면서 근저당권을 설정함), 2004. 6. 9. 그 소유권이전등기 를 마치기 전에 2004. 2. 2. 이ㅁㅁ 등에게 매도하는 계약을 체결하고 2004. 9. 23. 대 금 10억 7,400만 원을 모두 받았다. 이ㅁㅁ 등이 미등기 전매를 하려고 소유권이전등 기를 미루다가 다시 원고가 2006. 2. 3. 14억 원에 양수하여 2009. 10. 29.경부터

2010. 5. 6.경까지 대금 14억 원을 모두 지급하였다. 따라서 이 사건 토지의 취득가액 은 14억 원이므로 이를 반영하지 아니한 이 사건 처분은 실질과세원칙에 위반하였다.

• 나. 관계 법령 구 국세기본법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 일부개정되기 전의 것) 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자 가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없 이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 일부개정되기 전의 것) 제88조(양도의 정의)

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인 에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증 여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수 증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것으로 본다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당 하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 다. 판단 살피건대, 관련 판결이나 이ㅁㅁ 앞으로 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기가 넘어간 적 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지를 이ㅁㅁ 등으로부터 다시 매수하였다고 보기 어렵다. 결국 원고는 이 사건 토지를 2004. 6. 9. 취득하여 2014.

11. 25. 양도한 것이고, 애초 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시의 가액을 취득가액으 로 산정한 이 사건 처분은 적법하다. 이와 다른 전제에 선 원고 주장은 받아들이지 아 니한다.

그렇다면, 원고 청구는 이유 없어 이를 기각한다.