2. 이 사건 처분의 적법 여부
- 가. 원고 주장의 요지 원고는 2016. 3. 28. 부동산컨설팅 업체를 운영하는 우CC과 사이에, 우CC이 이사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액 730,000,000원을 인수하고 이 사건 부동산과 우CC이 보유하고 있는 ◯◯ 골프북 멤버쉽 회원권 10구좌(이하 ‘이사건 회원권’이라 한다)를 교환하기로 하는 내용의 합의각서를 작성하고 위 부동산을 양도하게 되었는데, 우CC의 요청에 따라 이BB의 명의로 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 우CC은 위 730,000,000원 이외에 추가로 원고의 다른채무 150,000,000원을 대위변제하였고, 이 사건 회원권은 현재 재산적 가치가 없으므로 결국 이 사건 부동산의 양도가액은 880,000,000원(= 730,000,000원 + 150,000,000원)으로 보아야 한다. 한편 원고는 이 사건 부동산에 대한 매매대금이1,300,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 직접 작성하지 않았고 이 사건 매매계약서는 실제 내용에도 부합하지 않는다. 따라서 이 사건 매매계약서를 근거로 이사건 부동산의 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
- 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
- 다. 판단
1. 관련 법리
- 가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).
- 나) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항, 제3항에 의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.
2. 인정 사실 원고가 2016. 3. 31. 이BB에게 이 사건 부동산에 관하여 2016. 3. 25.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2016. 5. 31. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 1,300,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하면서, 이 사건 부동산의 매매대금이 1,300,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 제출하였음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 한편, 갑 제4 내지 6호증의 각 기재, 증인 우CC의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음 사실이 인정된다.
- 가) 원고와 우CC 사이에 작성된 2016. 3. 28.자 합의각서에는 우CC이 이 사건 부동산에 설정된 근저당채무 730,000,000원(◯◯은행에 대한 채무 650,000,000원과 ◯◯저축은행에 대한 채무 125,000,000원을 합한 금액이다. ◯◯저축은행에 대한 채무 125,000,000원은 이 사건 부동산과 원고 소유의 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 소재 ◯◯아파트 제106동 제504호를 공동담보로 하여 설정된 ◯◯저축은행의 근저당권피담보채무 중 이 사건 부동산 부분의 채무액수를 특정한 금액인 것으로 보인다)을 인수하여 이 사건 부동산과 이 사건 회원권을 교환하기로 하는 내용이 기재되어 있다. 한편 원고와 우CC 사이에 작성된 2016. 3. 28.자 부동산 교환계약서에는 우CC이 이 사건 부동산에 설정된 근저당채무 730,000,000원을 인수하여 이 사건 부동산과 이 aa사건 회원권을 교환하되, 우CC이 원고에게 교환가치 부족금액으로 250,000,000원을 지급한다는 내용이 기재되어 있다(이하 ‘이 사건 교환계약서’라고 한다).
- 나) 원고는 ‘우CC이 이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 승계하고 현금 150,000,000원을 주겠다고 하여 이 사건 부동산을 양도하였는데, 현금 대신 재산가치가 전혀 없는 이 사건 회원권을 주었다’는 이유로 우CC을 사기죄로 고소하였다. ◯◯지방검찰청 ◯◯지청은 수사 결과, 이 사건 회원권이 150,000,000원 상당의 가치가 있다고 보기는 어려우나, 우CC은 이 사건 교환계약서의 내용대로 이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 변제하고 추가로 원고의 다른 채무 250,000,000원을 대위변제하였고, 우CC이 이 사건 회원권을 50,000,000원에 매수한 사실이 있는 점 등에 비추어 우CC이 이 사건 회원권이 재산 가치가 전혀 없는 것임을 알면서도 원고에게 교부한 것이라고 보기 어렵다는 이유로, 2018. 12. 27. 우CC에 대하여 불기소처분(혐의없음)을 하였다.
- 다) 우CC은 이 법정에서, ‘이 사건 부동산에 설정된 채무 730,000,000원을 승계하고이 사건 회원권의 가치를 150,000,000원으로 보아 이 사건 부동산과 이 사건 회원권을 교환하되, 원고에게 250,000,000원을 지급하기로 하였으므로, 이 사건 부동산의 실제 매매대금은 1,130,000,000원이다. 위 250,000,000원은 원고의 다른 채무를 변제하는 데 사용되었는데, 그 중 100,000,000원은 이 사건 부동산과 원고 소유의 위 ◯◯아파트를 공동담보로 하여 설정된 ◯◯저축은행에 대한 채무 중 위 아파트 부분의 채무를 변제하는 데 사용되었다. 원고 소유의 위 ◯◯아파트도 따로 매수하였다. 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 그 명의만 이BB으로 하여 소유권이전등기를 마친 것이다’라는 취지로 증언하였다.
- 라) 이BB이 원고에게 이 사건 부동산의 양수와 관련하여 대금을 지급하였다는 자료는 없다.
3. 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부 위 인정사실에 따르면, 이 사건 매매계약서의 기재에도 불구하고, 원고는 이 사건 교환계약서의 내용대로 우CC과 사이에 이 사건 부동산과 이 사건 교환권을 교환하되 차액 250,000,000원을 지급받기로 하는 내용의 교환계약을 체결하고 이 사건 부동산을 양도하게 된 것이라고 봄이 타당하므로, 이 사건 부동산의 양도가액을 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금 액수인 1,300,000,000원이라고 볼 수 없다. 나아가 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고가 우CC과의 교환계약에 따라 이 사건 부동산을 양도한 것으로서 원고가 이 사건 부동산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액이 계약서나 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되지 않고, 교환 대상물에 관하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 취한 바가 없으므로, 이 사건 부동산의 양도가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호 에서 정한 실지거래가 액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법성 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따르면, 양도소득세의 과세표준과 세액을 결정함에 있어서 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 양도가액이나 취득가액을 인정할 수 있다. 그런데 피고가 이 사건 부동산의 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함에도 이 사건 매매계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 본 이 사건 처분은 위법하고, 제출된 모든 자료에 의하여도 정당한세액이 산출되지는 않으므로 이 사건 처분 전부를 취소한다.