거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 봄이 타당함

사 건 2018구합12416 양도소득세부과처분취소 원 고 백○○ 피 고

○○○세무서장 변 론 종 결 2018.10.30. 판 결 선 고 2019.01.08.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2016. 12. 16. 원고에 대하여 한 2016년도 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2012. 11. 14. 서울 구 로3길 80 지상 2층 근린생활시설 1동 132.42㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 2,000만 원에 취득하고, 2016. 4. 8. 주식회사 청*(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 7억 원에 양도하였다.
• 나. 원고는 2016. 7. 31. 이 사건 건물의 양도가액 중 기준시가의 130%인 13,083.096원을 이 사건 건물의 양도가액으로 보아 양도소득세 과세표준을 양도차익 -6,916,904원으로 하여 양도소득세 0원을 신고하고, 나머지 양도가액 686,916,904원을 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 (이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에 규정된 고가양도에 따른 증여이익으로 보고 이를 증여세 과세표준으로 하여 증여세 131,467,564원을 신고·납부하였다.
• 다. 피고는 2016. 12. 16. “원고가 소외 회사에게 이 사건 건물을 취득가격에 비해매우 높은 가격으로 양도한 것은 알박기에 의해 이 사건 건물의 가격이 높게 형성되었기 때문이며, 매수인이 양도인에게 증여이익을 분여하려는 의도가 없으므로, 이 사건 조항에서 규정하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우’에 해당하지 않아서 기신고된 증여세를 부인하고 전체 거래금액을 양도가액으로 하여 양도소득금액을 결정하여야 한다”고 보아 7억 원을 이 사건 건물의 양도가액으로 하여 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 242,874,460원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지

1. 양도소득세는 자산의 양도로 인하여 취득하는 자본이익에 부과하는 것인데, 이사건 건물은 40여 년이 경과된 노후한 건물이고, 원고가 2012. 11. 9. 불과 2,000만 원에 매수한 데 반하여 소외 회사는 이 사건 건물을 원고가 매수한 가액의 35배에 이르는 7억 원에 취득하여 7억 원 전액이 이 사건 건물 자체의 양도에 따른 이익 또는 대가라고 볼 수 없는 점, 소외 회사는 시장정비사업을 신속하게 진행하고 시장정비사업 진행으로 인한 이익을 독점할 수 있는 지위를 얻는 등 자신이 취득할 이익을 극대화할 목적으로 이 사건 건물을 취득한 것이고, 원고는 이 사건 건물을 양도함으로써 소외 회사가 위와 같은 이익을 얻을 수 있도록 기여한 점 등에 비추어 이 사건 건물의 양도대금 7억 원에는 이 사건 건물 자체의 양도로 인한 대가만 아니라 원고가 소외 회사가 위와 같은 이익을 얻을 수 있도록 한 대가도 포함되었으므로, 7억 원 중 이 사건 건물 자체의 양도로 인하여 취득한 이익을 초과한 나머지 이익은 소외 회사가 원고에게 위와 같이 소외 회사가 얻을 이익 중 일부를 미리 분여하는 것으로서 증여에 해당된다고 봄이 타당하고, 따라서, 이 사건 건물의 양도대금 7억 원 전액을 소득세법상의 양도가액을 하여 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 또한, 위와 같은 사정에 비추어 원고의 고액양도에는 거래의 관행상 정당한 사가 없음에도, 피고는 정당한 사유가 없는 경우가 아니라고 보아 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 은 특수관계인이 아닌 자에게 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 높은 가액으로 재산을 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 양도인의 증여재산가액으로 하도록 규정하고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제26조 제3항은 “법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.”라고 규정하며, 같은 조 제4항은 “법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억 원을 말한다.”라고 규정하고 있다. 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 의 입법 취지는 거래상대방의 이익을 위하여 거래가격을 조작하는 비정상적인 방법으로 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상으로 이전하는 경우에 그 거래 상대방이 얻은 이익에 대하여 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여행위에 대처하고 과세의 공평을 도모하려는 데 있다. 그런데 특수관계가 없는 자 사이의 거래에서는 서로 이해관계가 일치하지 않는 것이 일반적이어서 대가와 시가 사이에 차이가 있다는 사정만으로 그 차액을 거래상대방에게 증여하였다고 보기 어려우므로, 상속세 및 증여세법 제35조 제2항 은 특수관계자 사이의 거래와는 달리 특수관계가 없는 자 사이의 거래에 대하여는 ‘거래의 관행상 정당한 사유가 없을 것’이라는 과세요건을 추가하고 있다. 이러한 점들을 종합하여 보면, 재산을 고가로 양도·양수한 거래 당사자들이 그 거래가격을 객관적 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 있었던 경우는 물론, 그와 같은 사유는 없더라도 양수인이 그 거래가격으로 재산을 양수하는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 경우에도 법 제35조 제2항에서 말하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있다고 봄이 타당하다. 한편 법 제35조 제2항에 따른 과세처분이 적법하기 위해서는 양도자가 특수관계가 없는 자에게 시가보다 현저히 높은 가액으로 재산을 양도하였다는 점뿐만 아니라 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점도 과세관청이 증명하여야 한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두20915 판결 참조).

2. 판단 앞서 본 증거들에 의하면 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 건물의 양도대금 7억 원 전액이 이 사건 건물의 양도 대가로 수수한 금원으로서 소득세법상의 양도가액에 해당된다고 봄이 상당하고, 소외 회사가 7억 원에 이 사건 건물을 시가에 비하여 현저히 고가인 7억 원에 양수한 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 것으로 봄이 상당하므로, 7억 원을 이 사건 건물의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하고 결국 원고의 주장은 이유 없다.

• 가) 소외 회사는 2016. 4. 8. 이 사건 건물 외에도 이 사건 건물에 인접한 서울 구 동 3-42 지상 건물과 같은 동 3-43 지상 건물을 각각 매수함으로써 대한민국과 서울시 소유의 국공유지를 제외한 나머지 AAAA정비구역 일대 토지 및 지상 건물을 모두 매수하였는바, 서울 구 동 3-42 지상 건물의 매매대금도 이 사건 건물의 양도가액과 같이 7억 원이었고, 같은 동 3-43 지상 건물의 매매대금은 그보다 고액인 10억 원이었다.
• 나) 소외 회사는 법인세를 신고하며 원고가 증여분이라 신고한 686,916,904원을 기부금으로 보지 않았고, 과세관청이 위 금액을 기부금으로 경정한 바도 없다.
• 다) 한편, 소외 회사가 진행하는 시장정비사업은 이 사건 사업부지 면적 22,980㎡에 연면적 229,888㎡ 규모의 최고 59층 주상복합아파트 4개 동을 건설하여 주상아파트 1,160세대 및 연면적 29,100㎡ 상가를 분양하는 것을 내용으로 하고, 위 사업의 성공적인 완수는 소외 회사에 상당한 이익을 가져올 것으로 보이며, 원고 또한 그 순수익이 수천억 원에 이를 것으로 예상된다고 자인하고 있다.
• 라) 원고가 자인하는 바와 같이 소외 회사는 이 사건 건물을 양수함에 따라 신속하게 시장정비사업을 진행할 수 있고 시장정비사업 진행으로 인한 이익을 독점할 수있는 지위를 얻는 등 자신이 취득할 이익을 극대화할 목적으로 이 사건 건물의 양도대금을 7억 원으로 정한 것으로 보이고, 위와 같은 측면에 보았을 때 비록 소외 회사가 이 사건 건물의 양도금액을 기준시가를 현저히 초과하여 정했다고 하더라도 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이라고 보기 어렵다.
• 마) 이 사건 건물은 40여 년이 경과된 노후한 건물이고, 원고가 2012. 11. 9. 불과 2,000만 원에 취득한 점, 소외 회사는 이 사건 건물을 위 취득가액의 35배에 이르는 7억 원에 매수한 점 등에 비추어 이 사건 건물의 양도대금이 이 사건 건물의 객관적인 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격이라고 보기 어려운 측면이 있다. 그러나, 소득세법 제95조 제1항 은 양도소득의 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1항은 자산의 ‘양도가액’은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있는바, 여기서 ‘총수입금액’이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고, 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것인데(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조), 소득세법상의 양도가액은 당해 자산의 객관적인 가치를 의미하는 것이 아니므로, 이 사건 건물의 양도대금 7억 원이 이 사건 건물의 객관적 가치에 비하여 현저히 높다고 하더라도 소득세법상의 양도가액에 해당되지 않는다고 할 수 없는 점, 원고와 소외 회사의 매매계약서(을 제1호증)에 의하더라도, 원고는 이 사건 건물을 양도하는 대가로 7억 원을 양도대금으로 정한 것으로 보일 뿐 다른 명목을 더하여 받은 것으로 정해지지 않은 점, 원고와 소외 회사는 특별관계인이 아닌 자들로서 소외 회사가 원고에게 7억 원 중 상당 부분을 증여하였다는 것은 거래의 상식에 반하고, 오히려 앞서 본 사정에 비추어 소외 회사가 합리적인 경제인의 관점에서 이익의 극대화를 위하여 이 사건 건물의 양도대금을 정한 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 건물의 양도대금 7억 원은 이 사건 건물의 양도와 대가관계에 있다고 봄이 상당하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.