부동산을 취득 이후 몇 차례에 걸쳐 증축하고 리모델링하면서 지출한 비용의 필요 경비산입 여부

사 건 2016구단5066 양도소득세부과처분취소 원 고 장 AA 피 고 AAA세무서장 변 론 종 결

2016. 12. 07. 판 결 선 고

2017. 01. 25.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 12. 1. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2000. 3. 2. OO시 OO구 OO동 1044-8 및 지상 철근콘크리트조 및 평슬래브지붕 건물(이하, ‘이 사건 토지’ 및 이 사건 건물’이라고 하고 이를 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 1/2 지분을 매수하였고, 2000. 11. 30. 나머지 1/2지분을 매수하였으며, 2013. 11. 26. 매매대금 OOO억 원에 매도하였다.
• 나. 원고가 이 사건 부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 않자, 피고는 양도가액을위 OOO억 원으로, 최득가액은 원고가 종합소득세 신고시 제출한 제무제표에 의한 장부가액 OOOO원으로 하여 2015. 12. 1. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세OOOO원의 부과처분을 하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라고 한다).
• 다. 원고는 이에 불복하여 2016. 1. 21. 심사청구를 하였고, OOO장은 2016. 4. 14.이 사건 건물에 대한 증축 및 리모델링 비용은 모두 제무제표에 의한 장부가액에 반영되었고 다만 2005년 증축한 건물 50.7㎡ 부분은 반영이 되지 않았으므로 이 부분의 취득가액을 소득세법 제114조 제7항 과 같은 법 시행령 제176조의 제2항 및 제3항의 규정에 따라 환산한 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하는 내용의 결정을 하였고, 이에 따라 피고는 이 사건 처분 양도소득세 금액 중 OOO원을 감액경정하였다.

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 부동산을 매수한 후 매도하기 전까지 몇차례에 걸쳐 이 사건 건물을 증축하고 리모델링하면서 비용을 지출하였으므로 양도소득세를 산정함에 있어 위 비용을 계상하여야 한다. 다만 위 비용에 대한 관련자료가 모두 유실되었으므로 감정을 하여 위 비용을 산정하여야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비의 하나인 취득가액을 ‘취득에 소요된 실지거래가액’에 의하여야 하고 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있다. 그리고 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 은 “구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.”고 규정하고 있는데, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 본문은 ‘양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 그 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다’고 규정하면서 제1호에서 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’(매매사례가액)을, 제2호에서 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을, 제3호에서 ‘제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액’(환산가액)을 규정하고 있다. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 법리와 위 규정들의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조). 이 사건으로 돌아와 살피건대, 갑 제2호증, 갑 제6호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 건물을 매수할 당시 이 사건 건물은 지하1층, 지상3층 및 옥탑의 연면적 1,874.53㎡였는데 2000. 10.경 지하1층, 지상5층의 연면적 2,415.47㎡로 증축되었고, 2001. 5.경 5층에 휴게실 29.25㎡가 증축되었으며, 2002. 10.경 부속건물 1층 주차장 53.8㎡와 5층 발전기실 21.78㎡가 증축되었고, 2005. 10.경 2층 음식점 50.7㎡가 증축되었으며 2012. 12.경 지하1층 위락시설이 일반음식점으로 용도변경된 사실은 인정된다. 그러나, 원고 주장의 비용을 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 취득가액으로 본다면 실지거래가액을 우선적으로 적용하여야 하는데 원고가 제출한 제무제표에 의한 장부에 기재된 가액으로 실지거래가액이 확인되었다 할 것이므로 감정을 통한 평가를 할 여지는 없고, 위 장부에 반영되지 아니한 2005. 10.경 증축부분은 증축 전후 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액을 가지고 정할 수 있겠으나 이와 같은 감정가액이 있음을 인정할 증거가 전혀 없다(오히려 원고는 뒤늦게 이 사건 소송 중 감정평가신청을 하였다가 철회하였다). 또한, 원고 주장의 비용을 소득세법 제1항 제2호 의 자본적 지출액으로 본다면 자본적지출액은 그 지출사실이 증명되어야 하고 취득가액처럼 감정가액으로 실지거래가액을 대체할 수 있도록 규정되어 있지 아니하므로, 원고의 주장은 그 자체로 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.