원인무효의 등기가 이루어진 등기접수일을 양도일로 보아 부과한 처분은 위법

사 건 2014구단5765 양도소득세부과처분취소 원 고 조aa 피 고 동고양세무서장 변 론 종 결 2016.05.18. 판 결 선 고 2016.06.15.

1. 피고가 2014. 1. 2. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 156,663,610원의 부과 처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2000. 7. 4. 서울 aa구 aa동 376-45 대 132㎡와 그 지상 연와조 주 택 66.84㎡(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 대한 소유권을 취득하였고,

2013. 2. 18. 부동산중개업자인 최aa를 통하여 주식회사 aa주택 대표이사 조aa과 이 사건 주택에 대한 매매계약서를 작성하였는데, 그 내용은 ‘매매대금 695,000,000원, 잔금 지급일 및 소유권이전등기에 필요한 서류 교부일은 2013. 4. 10., 매수인 주식회사 aa주택’이었다. 그런데, 2013. 4. 7.까지 위 매매대금의 지급이 완료되었고, 그 이전인 2013. 3. 11. 이 사건 부동산에 관하여 주식회사 aa주택이 아닌 대표이사 조aa 개인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

• 나. 한편 원고의 처인 김aa는 2005. 3. 7. 파주시 금촌동 992 aa마을aaa아파 트 419동 1705호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 대한 소유권을 취득하여 2013. 3.

11. 이aa에게 매매대금 190,000,000원에 매도한 후 2013. 3. 14. 소유권이전등기를 완료하였다. 또한 이에 대한 양도소득세를 신고.납부하였다.

• 다. 이에 피고는, 이 사건 주택은 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당하여 그 양도시기는 등기접수일인은 2013. 3. 11.이라 할 것이고, 따라서 이 사건 주택과 이 사건 아파트 중 먼저 양도한 이 사건 주택에 대하여 양도소득세를 부과하고 오히려 이 사건 아파트는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 보아 주문 기재와 같 이 원고에게 이 사건 주택에 대한 양도소득세를 부과하였다(이하 ‘이 사건 과세처분’이 라 한다).
• 라. 이에 대해 원고는 2014. 3. 27. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2014. 6. 24. 위 심사청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 과세처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 원고는 1세대 2주택에 해당하기 때문에 주택 양도시 부과될 양도소득세를 줄이 기 위하여 일부러 과세 과세표준액이 낮은 이 사건 아파트를 먼저 양도하고 과세표준 액이 높은 이 사건 주택을 나중에 양도하였는데, 이 사건 주택의 양수인인 조aa이 건축업자로서 이 사건 주택 및 그 인근의 주택을 양수하여 대규모로 건축사업을 추진 할 목적으로 위 주택들을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받기 위해 원고로부터 동의 를 얻지 않고 임의로 중도금 및 잔금일자를 앞당긴 허위의 매매계약서를 위조한 후 소 유권이전등기를 경료하였다. 따라서 이 사건 주택 양도일은 원인무효인 소유권이전등 기의 등기접수일인 2013. 3. 11.이 아니라 대금청산일인 2013. 4. 7.이고 이 날짜를 기준으로 하면 원고가 소유하였던 이 사건 주택은 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하고, 이와 달리 등기접수일을 양도일로 본 전제에서 한 피고의 이 사건 과세처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 ■ 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제89조 (비과세양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ■ 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다(이하 생략). 제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 인정사실

(1) 원고는 2013. 10. 8. 서울서부지방검찰청에, 이 사건 주택의 매수인인 주식회사 aa주택의 운영자 조aa과 부동산중개업자인 최aa가 이 사건 주택에 관하여 ‘매매 대금 695,000,000원, 잔금 지급일 및 소유권이전등기에 필요한 서류 교부일이 2013. 3. 11., 매수인 조aa’으로 된 부동산매매계약서(갑 제8호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)를 위조하여 이를 가지고 2013. 3. 11.자로 소유권이전등기를 경료하였으므로 사문서위조 및 위조사문서행사 혐의를 수사하여 달라고 고소하였다. 그러나 담당검사는 2014. 5. 1. 이 사건 계약서가 원고와 조aa의 합의하에 작성되었다는 이유로 불기소처분을 하였다. 이에 원고는 불기소처분에 대하여 항고하였고 서울고등검찰청 담당검사는 2014. 7. 3. 재기수사명령을 하였다. 그러나 재기수사를 담당한 서울서부지방검찰청 검사는 2015. 1. 26. 또 다시 불기소처분을 하였고, 이에 원고는 서울고등법원에 재정신청을 하였으나 2015. 5. 7. 기각되었고(서울고등법원 2015초재811), 이에 대하여 대법원에 재항고하였으나 2015. 8. 31. 기각되었다(대법원 2015모1392).

(2) 한편 원고는, 조aa이 대출을 받기 위하여 이 사건 주택에 대한 매매계약서를 새로 작성해야 한다는 사정을 최aa로부터 전해듣고 이를 승낙하여 이 사건 계약서가 작성되었음에도 조aa과 최aa를 위와같이 고소하였다는 이유로 무고죄로 기소되었 는데, 이에 대한 1심 재판부는 2015. 11. 25. 원고에게 아래와 같은 이유를 들어 무죄 를 선고하였다(서울서부지방법원 2015고단132). 무죄이유: ① 피고인(원고를 의미한다. 이하 같다) 외에 이홍우와 임동수도 피고인과 마찬가지로 조aa에게 각각 자신들의 부동산을 매도하였는데, 이홍우와 임현동(임동수의 아들)은 법정에서‘당시 최aa나 그들이 거래하던 부동산중개업자로부터 매수인의 대출에 필요하다는 말만 들었을 뿐 매매계약서를 새로 작성한다거나 잔금일자를 변경한다는 점에 대하여 아무런 설명을 듣지 못하였다’는 취지로 증언하였다.

② 새로 작성된 매매계약서(이 사건 매매계약서를 의미한다)에 날인된 매도인 조의섭 이름 옆의 인영은 피고인의 것이 아닌 인접 부동산의 매도인들 중 1인인 임동수의 것이어서 이를 피고인이 직접 날인하였다고 볼 수 없다.

③ 최aa의 진술에 의하더라도 당시 피고인으로서는 매매계약의 잔금일자를 앞당기면 피고인에게 부과될 양도소득세액이 대폭 늘어날 수 있다는 것을 인식하고 있었던 이상, 위 잔금일자를 앞당기는 내용의 새로운 매매계약서 작성을 허락하지는 아니하였을 것으로 보인다.

④ 매수인 조aa, 법무사 사무실 직원 유광진, 부동산중개업자 최aa의 각 진술은 새로운 매매계약서가 작성된 일시, 당시 매도인들이 출석하였는지 여부, 양도소득세 문제에 관한 논의가 있었는지 여부 등에 관하여 내용이 서로 엇갈리고, 특히 최aa의 진술내용은 일관되지 않고 수시로 변경되는 등 위 각 진술을 믿기 어렵다. 이에 대하여 검사가 항소하였으나 2심 재판부는 2016. 3. 25. 항소기각판결을 선고하였으며(서울서부지방법원 2015노1913), 이에 대하여 검사가 상고하여 현재 상고 심에 계류 중이다. [인정근거] 위 증거, 갑 제6 내지 37호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실

• 라. 판단 위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 매매계약서는 원고의 동의를 받지 않고 작 성된 것이며 이를 바탕으로 한 이 사건 주택에 대한 2013. 3. 11.자 조aa 명의로의 소유권이전등기 또한 원고의 동의 없이 이루어진 것으로서 원인무효의 등기에 해당한
• 다. 소득세법 관련 규정의 소유권이전등기는 유효한 등기를 의미하는 것이므로 이와 같이 원인무효의 등기가 이루어진 등기접수일을 양도일로 보아 부과한 이 사건 과세처 분은 위법하다. 이에 대하여 피고는, 소유권이전등기 신청서류가 위조에 의한 것이라 하여도 등 기명의자가 진정한 소유권 취득자인 이상 현재의 진실한 권리 상태에 부합하여 무효의 등기라 할 수 없고 또한 소유권 이전등기에 있어 권리변동의 양상에 실체적 권리변동 과 일치하지 않는 점이 있다 하여도 등기명의인이 진정한 소유권 취득자인 이상 실체 관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 할 것이므로(대법원 1965.05.25. 선고 65다 365 판결) 위 등기접수일을 양도일로 본 이 사건 부과처분은 적법하다고 주장한다. 그러나 원고와 조aa은 애초에 이 사건 주택을 조aa이 대표이사로 있는 주식회사 aa주택에 매도하기로 계약하였으므로 주식회사 aa주택 명의로 소유권이전등 기가 경료되었어야 할 것이고, 따라서 조aa 개인 명의로 경료된 소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 등기라고 볼 수는 없다 €원고로서는 매수인이 주식회사 aa주택인지 또는 대표이사인 조aa 개인인지가 중요하지 않을 것으로 보이므로 조aa 개인명의로 경료된 소유권이전등기에 대하여 묵시적으로 추인하여 유효한 등기가 되었다고 볼 여지도 있지만, 무효인 법률행위는 당사자가 무효임을 알고 추인할 경우 새로운 법률행위를 한 것으로 간주할 뿐이고 소급효가 없는 것이므로 무효인 등기를 유효한 등기로 전용키로 한 약정은 그때부터 유효하고 이로써 위 등기가 소급하여 유효한 등기로 전환될 수 없는 것이고(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다26546 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 소득세법 관련 규정의 소유권이전등기는 유효한 등기를 의미하는 것이기 때문에 이 사건과 같이 일단 무효였던 등기가 유효로 되었다 하여 위 무효인 등기의 접수일을 가지고 소득세법상의 양도시기로 삼을 수는 없다 할 것이다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.