대항력 없는 임차권의 임대보증금 지급액은 양도가액에서 공제할 수 없음

사 건 2011구단1519 양도소득세부과처분취소 원 고 양AA 피 고 고양세무서장 변 론 종 결

2011. 11. 14. 판 결 선 고

2011. 11. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 10. 25. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 309，719，560원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2008. 4. 3. 부천시 원미구 O동 000-0 외 2필지 지상 BBBB빌딩 000 호, 0000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 공매로 취득한 후 2008. 6. 12. 김CC 외 5인에게 양도하였다.
• 나. 원고는 2009. 5. 31. 피고에게 실지거래가액에 의한 양도가액 80억 원, 취득가액 47억 2，900만 원, 필요경비 32억 6，600만 원으로 하여 산정한 양도소득세 359，000원을 확정 선고하였다.
• 다. 그런데 피고는, 원고가 이 사건 건물과 관련하여 임차인 (주)DD타워(이하 ‘DD 타워’라 한다)에게 지급한 임대보증금 4억 9，000만 원은 대항력 없는 임차권의 임대보 증금이라는 이유로 필요경비에서 제외하여 양도차익을 산정한 후, 2010. 10. 25. 원고 에게 그에 따른 양도소득세 309，719，560원을 2008년 귀속분으로 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 건물을 제3자에게 전매하기 위한 목적으로 취득하였는데 양도계약상의 의무를 이행하기 위하여 이 사건 건물의 임차인인 DD타워에게 보증금 5억 원을 명도 비용조로 지급하기로 약정하고 4억 9，000만 원을 지급한 후 이 사건 건물을 인도 받았다. 양도계약의 이행과정에서 지출된 비용은 그것이 양도인에게 법적인 지급의무가 있는 것이 아니라 하더라도 필요경비에 해당한다. 따라서 임차인에게 지급된 4억 9000만 원은 이 사건 건물을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 양도소득세 산정시 필요경비(양도비)로 양도가액에서 공제되어야 하므로, 피고의 이 사건 처분은 위법하다. 나.관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 대항력 있는 임차권의 목적부동산의 경락인이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 이를 그 부동산의 취득가액으로 산정함이 상당하나(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조), 대항력 없는 임차권의 목적부동산의 경락인이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 지급 의무가 없는 상태에서 지급된 것이거나 목적부동산의 취득과는 다른 별개의 이유로 지급된 것으로서 양도소득세를 산정함에 있어 부동산의 취득가액이나 양도비로 양도가액에서 공제할 수 있는 돈이라고 하기 어렵다. 살피건대, 갑 제5 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물의 전 소유자인 한EE은 2006. 5. 17. DD타워에게 이 사건 건물을 임대보증금 5억 원에 임대한 사실, 원고는 2008. 5. 26. 김CC 외 5명과 사이에 이 사건 건물에 관한 매매계약서를 작성하면서 총 매매대금은 80억 원(부가세 별도)으로 하되, 유치권, 미납관리비, 임차보증금은 원고의 비용부담으로 책임지고 해결해 주기로 약정한 사실, 원고는 2008. 6. 12. DD타워와 사이에 원고가 DD타워에게 임대 보증금 5억 원을 명도 비용조로 지급하고, DD타워는 위 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물을 명도해주기로 하며, DD타워는 위 장소에 신청되어 있는 유치권을 즉시 취하하기로 약정한 사실, 원고는 위 약정에 따라 DD타워에게 4억 9천만 원을 지급한 사실 DD타워는 대항력 있는 임차권자가 아닌 사실이 각 인정된다. 위 인정사실에 의하면 원고가 DD타워에게 명도비용 명목으로 지급한 4억 9천만 원은 사실상 이 사건 임대보증금에 해당하고, 원고는 대항력 없는 임차권자인 DD타워에게 임대보증금을 지급할 의무가 없었으므로 위 돈은 이 사건 건물의 취득과는 다른 별개의 이유로 지급된 것으로 보이며, 위 돈이 이 사건 건물을 양도하기 위하여 직접 지급 한 양도비에 해당한다고 보기도 어렵다. 따라서 이를 필요경비로 인정하지 않은 이 사 건 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.