토지와 건물의 양도가액을 구분할 수 없으므로 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산함은 적법

사 건 2010구합2918 양도소득세부과처분취소 원 고 박□□ 피 고 OO세무서장

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2009. 11. 2. 원고에게 한 2006년 양도소득세 226,056,840원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1989. 8. 12. 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,501m 2

1990. 8. 7. 같은 동 381-21 답 908m 2 (이하 위 2필지 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였고, 1991. 7. 30. 이 사건 토지상에 건물을 신축하여 부동산임대업을 하여 왔다(이하 이 사 건 토지상에 건축된 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다).

• 나. 이 사건 토지는 EEEEEE 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 시행하는 일산 덕이지구 택지개발사업지구에 포함됨에 따라, 원고는 2006. 12. 29. 이 사건 토지 및 건물을 소외 회사에 3,650,230,000원에 양도하였다.
• 다. 원고는 2007. 2. 28. 피고에게 이 사건 토지 및 건물에 관한 양도소득세를 신고하면서 양도가액 및 취득가액을 아래와 같이 신고하고, 양도소득세 552,257,740원을 자진납부하였다.

1. 양도가액: 3,650,230,000원

• 가) 이 사건 토지: 2,950,230,000원(실지거래가액)
• 나) 이 사건 건물: 700,000,000원(실지거래가액)

2. 취득가액: 1,509,653,313원

• 가) 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,253 m 2: 445,998,286원(실지거래가액, 1996. 7. 22. 위 토지 중 248m 2 가 같은 동 381-19로 분할되어 나감에 따라 갑 5호증의 금액에서 분할면적의 비율만큼 차감한 금액이다)
• 나) 같은 동 381-21 답 908 m 2: 18,824,259원(기준시가로 환산한 가액)
• 다) 이 사건 건물: 1,044,830,768원(기준시가로 환산한 가액)
• 라. 피고는 이 사건 토지 및 건물의 각 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 토지와 건물의 양도가액을 안분계산하고, 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,253m 2 의 취득가액도 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 보아 아래와 같이 각 양도 및 취득가액을 산정하고 양도차익을 계산한 후, 2009. 11. 2. 원고에게 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도소득세 226,056,840원을 경정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.

1. 양도가액: 3,650,230,000원

• 가) 이 사건 토지: 3,453,411,000원(기준시가에 따른 안분계산)
• 나) 이 사건 건물: 196,818,000원(기준시가에 따른 안분계산)

2. 취득가액: 377,313,000원

• 가) 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,253 m 2: 59,996,000원(기준시가로 환산한 가액)
• 나) 같은 동 381-21 답 908 m 2: 22,035,000원(기준시가로 환산한 가액)
• 다) 이 사건 건물: 295,282,000원(기준시가로 환산한 가액) [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4호증, 을 1, 2호증(각 가지번호가 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 이 사건 토지와 건물을 소외 회사에 3,650,230,000원으로 정하여 매도하면서, 위 회사와 사이에서 이 사건 건물의 가액을 700,000,000원으로 약정하였고 이에 따라 양도소득세 신고를 하였다. 그럼에도 피고는 원고가 신고한 실지거래가액을 부인하고, 이 사건 토지와 건물에 대한 양도가액을 구분할 수 없다며 기준시가에 따라 안분계산하였는데 이는 위법하다.

2. 원고는 1989. 8. 12. 조FF로부터 이 사건 토지 중 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,501m 2 를 480,000,000원에 매수하였고 이에 따라 양도소득세 신고를 하였으나, 피고는 원고가 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 정하였는데 이는 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도가액 부분에 관한 판단 살피건대, 갑 7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 소외 회사 사이에 2006. 3. 8. 부동산 매매예약계약서를 작성하면서 매매대상 부동산을 이 사건 토지인 '경기도 고양시 CC구 DD동 321-2 답 3,253m 2 (984.03평), 같은 동 답 908m 2 (274.67평)'으로 기재하고, 매매 예약계약 가격결정을 '본 부동산 매매대금은 건축물, 지상권, 영업권 등 일체를 포함하여 평당 2,900,000원으로 정하여 합계 3,650,230,000 원으로 한다'고 기재한 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면 위 매매대금은 평당 금액으로 정한 2,900,000원에 이 사건 토지의 평수인 합계 1,258.70(= 984.03평 + 274.67 평)을 곱하여 산정한 금액임을 알 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고와 소외 회사는 이 사건 건물의 매매대금을 별도로 정하지 아니하고 이 사건 토지의 대금에 포함 하여 일괄하여 그 매매대금을 정하였다고 봄이 상당하다. 원고는 이 사건 토지와 건물을 매도하면서, 이 사건 건물의 가액을 700,000,000 원으로 약정하였다고 주장하나, 원고의 주장에 부합하는 갑 6호증의 기재와 증인 이GG의 증언은, 원고와 소외 회사 사이에서 작성한 매매예약계약서에서 정한 매매대금의 산정방식과 배치되는 내용이어서 이를 그대로 믿기 어렵고, 갑 9 내지 17호증의 각 기 재만으로는 이를 인정하기 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 처분 중 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 구분할 수 없음을 전제로 하여, 그 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산한 부분은 적법하다.

2. 취득가액 부분에 관한 판단 원고는 1989. 8. 12. 고양시 CCC구 DD동 381-2 답 3,501m 2 를 480,000,000원에 매수하였다고 주장하나, 원고의 주장에 부합하는 듯한 갑 5호증 매매계약서는 원고와 조FF 사이에서 소급하여 작성된 것으로 이를 믿기 어렵고(위 토지는 1989. 8. 12. 원고와 박HH 사이의 명의신탁 약정에 의하여 같은 해 12. 8. 조FF에서 박HH 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 1996. 6. 26. 명의신탁해지를 원인으로 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되었다), 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 이 사건 토지에 대한 취득가액을 인정할 객관적인 자료가 없다는 전제에서 이 사건 토지의 취득가액을 기준시가에 따라 환산한 가액으로 인정한 것은 소득세법령에 따라 적정하게 이루어진 것이므로, 이 사건 처분은 적법하고 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.