교환으로 취득한 토지가 정산절차를 수반하였는지 여부

원고 1.이○○ 2.김○○ 피고 남양주세무서장

1.피고가 2008. 2. 1. 원고 이AA에게 한 양도소득세 354,699,930원 및 원고 김BB에게 한 양도소득세 125,807,720원의 각 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고들은 2002. 5. 21. 김CC으로부터 그 소유의 ○○시 ○○면 ○○리 177-3 잡종지 6,001㎡(이하 ‘이 사건 취득 토지’라 한다)를 공동으로 취득하였고(위 취득 토지에 대한 원고 이AA의 지분은 6,001분의 4,352, 원고 김BB의 지분은 6,001분의 1,649이다), 같은 날 원고들이 공동 소유하는 ○○시 △△읍 △△리 산23-26 임야 13,146㎡ (이하 ‘이 사건 양도 토지’라 한다)를 김CC에게 양도하였다.
• 나. 원고들과 김CC은 위와 같은 부동산의 양도약정을 하면서, 이 사건 취득 토지 및 이 사건 양도 토지에 관하여 각 매매계약일 2002. 5. 21., 매매금액 32억 원으로 기재된 매매계약서를 작성하였는데, 위 각 매매계약서에는 다음과 같은 특약사항이 기재되어 있다. 김BB 지분 6,001분의 1,649㎡에 관하여 교환을 원인으로 의정부지방법원 ○○등기소 2002. 5. 21. 접수 제57985호로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고들은 2006. 1. 23. 이 사건 취득 토지를 한국토지공사에 공공용지의 협의취득 을 원인으로 양도한 후, 같은 해 3. 31. 피고에게 위 토지의 취득가액을 위 토지에 대 한 매매계약서의 기재와 같이 32억 원으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2008. 2. 14. 원고들이 이 사건 취득 토지를 교환으로 취득하면서 시가감정을 통한 감정가액의 정산절차를 거치지 않아 위 토지의 실질취득가액이 불분명하다 며, 위 토지의 양도가액에 대하여 기준시가 변동율로 환산한 금액인 1,690,433,737원(= 1,225,923,617원 + 464,510,120원)을 취득가액으로 보고 원고들의 지분에 따라 원고 이AA에게는 354,699,930원, 원고 김BB에게는 125,807,720원으로 그 양도소득세를 각 경정하여 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

• 가. 원고들의 주장

1. 원고들은 이 사건 취득 토지를 매매를 원인으로 하여 취득하였으므로 교환을 원인으로 위 토지를 취득하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 설령 원고들이 이 사건 취득 토지를 교환을 원인으로 하여 취득하였다 하더라도 원고는 위 토지를 취득하는 과정에서 정산절차를 거친 점에 비추어 볼 때 위 토지에 관한 매매계약서에 기재된 32억 원을 실제 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 산정하여야 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 원고들의 이 사건 취득 토지의 취득 원인 원고들과 김CC 사이에 이 사건 취득 토지 및 양도 토지에 관하여 각각 별개의 매매계약서가 작성된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 원고들과 김CC이 작성한 위 각 매매계약서의 계약일자가 모두 2002. 5. 21.로 기재되어 있는 사실, 위 각 매매계약서에는 모두 그 특약사항 제1항으로 이 사건 취득 토지 및 양도 토지의 매매계약은 위 각 토지를 쌍방 합의하에 교환코저 하는 매매계약이라고 기재되어 있는 사실도 역시 앞서 본 바와 같고, 갑 3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들과 김CC 이 이 사건 취득 토지 및 양도 토지에 관하여 교환을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 취득 토지를 교환에 의하여 취득하였다고 봄이 상당하므로(이하, 원고와 김CC 사이의 위 교환계약을 ‘이 사건 교환계약’이라 한다), 이 사건 토지를 매매에 의하여 취득하였다는 원고들의 주장은 이유 없다.

2. 매매계약서에 기재된 32억 원을 실제 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고만 한다) 제114조 제5항은 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실질거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고 한편 법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항은, 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유로 장부 등 기타 증빙서류에 의하여 실질거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우를 ① 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 및 ② 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로 규정하고 있다. 원고들이 이 사건 취득 토지의 가격을 매매계약서에 기재된 취득가액 32억 원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 피고가 이를 실질취득가액으로 인정할 수 없다면서 취득가액을 기준시가 변동율로 환산하여 그 취득가액을 1,690,433,737원으로 산정하여 양도소득세를 부과하는 이 사건 처분을 하였는데, 이에 대하여 원고들이 다투고 있으므로, 이 사건의 쟁점은 위 매매계약서에 기재된 취득가액 32억 원을 이 사건 취득 토지의 실질거래가액으로 인정할 수 있는지 여부이다. 갑 4 내지 22호증의 각 기재, 증인 김CC, 이DD, 이EE의 각 증언, 감정인 김FF의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사정들을 고려하여 보면, 이 사건 취득 토지의 실질거래가액에 대한 증빙서류가 없다거나, 원고들과 김CC이 이 사건 취득 토지에 대하여 정한 거래가액 32억 원이 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 이 사건 취득 토지에 대한 매매계약서에 기재된 취득가액 32억 원을 실질취득가액으로 인정함이 상당하다.

① 원고들은 이 사건 교환계약 이전부터 이 사건 양도 토지를 매도하기 위하여 매물로 내어 놓았으나 양도가 여의치 않자, 김CC과 사이에 이 사건 교환계약을 체결한 것으로 보인다.

② 이 사건 교환계약의 과정에서 체결된 각 매매계약서에는 그 가액이 모두 32억 원으로 기재되어 있으나, 실제 위 당사자 사이의 계약체결과정에서 원고 소유였던 이 사건 양도 토지의 가액을 32억 5,000만 원으로 정하여 김CC이 원고에게 5,000만 원을 정산하여 주는 등 정산절차를 거친 것으로 보인다(다만, 이 사건 양도 토지에 대한 매매계약서에는 편의상 그 금액을 32억 원으로 기재하였던 것으로 보인다).

③ 원고 이AA는 이 사건 교환계약이 체결될 당시인 2002. 5. 20. ◇◇산업주식 회사에 이 사건 취득 토지 인근의 ○○시 ○○면 ○○리 153-3 공장용지 3,040㎡, 같은 리 153-22 공장용지 914㎡를 32억 8,550만 원에 매도하는 계약을 체결한 사실도 있고, 한편, 원고들은 이 사건 교환계약 후인 2002. 10. 16. 이 사건 취득 토지를 이미 형에게 40억 원에 매도하는 계약을 체결하였다가 상호 간의 합의에 의하여 해제한 사 실도 있다.

④ 감정인 김FF의 시가감정결과에 의하면 이 사건 취득 토지에 대한 2002. 5. 21. 당시의 시가는 27억 6,046만 원으로 산정된 점, 위 토지가 공업지역에 있었던 점에 비추어 개발에 따른 기대심리와 개발이익이 위 토지의 가격결정에 반영되었을 개연성이 큰 점 등에 비추어 보면, 원고와 김CC 사이에 이 사건 취득 토지에 관하여 정한 가액 32억 원은 일반적인 시세의 범주에 드는 것으로 봄이 상당하다.

그렇다면, 위 32억 원을 이 사건 취득 토지의 취득가액으로 보지 아니하고 기준시가 변동율로 환산하여 취득가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소한다.