양도가액에 리모델링 공사비를 차감하고, 중개수수료를 필요경비로 인정할지 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 2. 14. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 411,539,160원의 부과 처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2001. 11. 7. ○○시 ○○면 ○○리 146 외 5필지 4.458㎡와 위 지상 6층 숙박시설(여관) 및 근린생활시설(대중음식점) 1,704.81㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한 다)를 1,000,000,000원에 취득한 후, 2002. 2. 9. 박AA, 박BB(이하 ‘박AA 등’이라 한다)에게 위 부동산을 양도하였다.
• 나. 원고는 2003. 5. 31. 이 사건 부동산의 양도가액을 1,050,000,000원으로, 취득가액을 1,000,000,000원으로, 필요경비를 78,120,000원을 하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다.
• 다. 피고는 중부지방국세청장으로부터 원고에 대한 양도소득세 재조사결과를 통보 받고, 이 사건 부동산의 양도가액을 1,790,000,000원으로 보아 200S. 2. 14. 원고에게 2002년 귀속 양도소득세 411,539,160원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 200S. 5. 14. 이의신청을 거쳐 200S. 10. 24. 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2009. 7. 24. 원고의 청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 2. 11 내지 14 을 1 내지 4 변론 전체의 취지.

• 가. 원고의 주장

① 이 사건 부동산의 양도가액에는 원고가 호텔을 경영하기 위하여 지출한 리모델링 공사비용 및 집기·비품 구입비 등 합계 6S0,000,000원이 포함되어 있는데, 위 공사비용은 자본적 지출액으로 필요경비에 해당하고, 집기·비품 구입비는 과세대상이 아니므로 각각 양도가액에서 차감되어야 한다.

② 이 사건 부동산의 양도를 주선한 박CC에게 중개수수료로 지급한 70,000,000원도 필요경비로 인정되어야 한다. 따라서 이와 달리 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 이 사건 부동산 양도가액에 집기·비품 구입비가 포함되었다는 주장 갑 2호증의 기재에 의하면, 원고가 박AA 등에게 이 사건 부동산을 매도하면서 위 부동산에 설치되어 있는 시설물 일체(조명, 조경, 집기류 등)를 인계하기로 약정한 사실이 인정되나 한편 같은 증거에 의하면 원고가 박AA 등에게 이 사건 부동산을 매매목 적물로 매매대금을 1,820,000,000원(30,000,000원을 감액하여 실매매대금은 1,790,000,000원임)으로 하여 매매계약을 체결하였고, 위 매매계약서 작성 당시 이 사건 부동산 외에 집기·비품과 관련하여 매매대금을 산정하지는 아니한 사실이 인정될 뿐이다. 또한 원고의 주장에 부합하는 갑 3, 4호증, 6호증의 1 내지 6, 갑 9호증의 1, 갑 16호증의 1, 2, 4, 6, 7의 각 기재, 증인 박AA의 증언은 앞서 본 인정사실에 비추어 믿기 어렵고, 갑 17호증의 기재는 원고의 전자제품 구입일이 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 이전이라는 점, 원고가 주장하는 집기·비품 내역(갑 6호증의 3 내지 6)은 중고가격을 기준으로 산정된 것으로 보이는데 에어콘 등 일부 물품의 경우 위 신제품 구입비보다 다액으로 산정되어 있는 점에서 위 주장을 인정하기에 부족하고, 갑 5, 7호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 양도차익에서 리모델링 공사비, 중개수수료를 공제하여야 한다는 주장 원고는 이 사건 부동산을 취득한 후 리모델링 공사를 실시하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 이에 부합하는 갑 3호증, 갑 6호증의 1, 2, 갑 16호증의 1, 3 내지 5, 8의 각 기재, 증인 이DD의 증언은 원고가 공사비용 등을 실제 지급하였음을 증명할 객관적인 금융거래자료가 없는 점, 원고로부터 위 공사를 수급하여 진행하였다는 이DD은 건축과 관련한 사업을 한 이력이 없고, 원고가 제출한 증거만으로는 실제로 위 공사를 수행하였는지를 확인할 수 없는 점 등에 비추어 믿기 어렵고, 갑 5, 7호증, 갑 18호증의 1, 2의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 또한 원고는 이 사건 부동산을 박AA 등에게 양도하면서 박CC에게 중개수수료 70,000,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 원고가 박CC에게 지급한 금원이 실제로 매매를 알선하였기 때문에 지급하였는지, 박CC이 이 사건 부동산의 중개 및 컨설팅을 할 수 있는 자격을 갖추었는지에 대한 아무런 자료가 없고, 박CC에게 지급되었다는 금액은 법정 중개수수료를 훨씬 초과하는 거액인 점, 원고가 당초 양도소득과세표준확정신고를 할 때에는 위 금액을 필요경비로 신고하지 아니한 점 등에 비추어 갑 8호증의 기재, 증인 박AA의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.