양도가액이 기준시가로 안분한 가액과 30%이상 차이가 있어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분계산 대상인지 여부

사 건 2022구단7123 양도소득세부과처분취소 원 고 최00 피 고 울산세무서장 변 론 종 결

2023. 1. 10. 판 결 선 고

2023. 2. 7.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 3. 8. 원고에게 한 양도소득세 68,283,270원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2021. 4. 28. 문AA에게 경남 김해시 ○○면 ○○리 0000-00 대 287.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 이 사건 토지 지상 철근콘크리트구조 제2종근린생활시설 498.3㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 매매대금 17억 9,500만 원에 매도하는 내용의 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2021. 5. 17. 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 원고는 2021. 7. 29. 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 1,795,000,000원을 기준시가로 안분하여 토지 734,328,264원, 건물 1,060,671,736원으로 계산하고, 토지의 취득가액은 기준시가에 의한 환산취득가액 395,053,536원, 건물의 취득가액은 실지거래가액 575,881,000원으로 계산하여 이 사건 토지 및 건물 양도에 따른 2021년 귀속 양도소득세 253,867,488원을 피고에 신고하였다.
• 다. 원고는 2021. 9. 3. 이 사건 토지 및 건물 양도에 따른 2021년 귀속 양도소득세를 수정신고하면서, 토지와 건물의 양도가액을 종전 기준시가의 안분계산에서 매매계약서에 기재된 토지 1,195,000,000원, 건물 600,000,000원으로 수정하고, 토지의 취득가액은 12,703,692원으로 수정하여, 양도소득세 59,659,063원을 추가 납부하였다.
• 라. 피고는 2021. 12. 28. 원고의 양도소득세 수정신고서상 토지와 건물의 양도가액이 기준시가로 안분 계산한 가액과 30% 이상 차이가 있어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 일괄 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세예고 통지하였다.
• 마. 이에 원고는 과세전적부심사를 청구하였으나 2022. 3. 7. 불채택결정이 내려졌고, 피고는 원고의 2021년 귀속 양도소득세를 68,283,270원으로 결정하여 2022. 3. 9. 원고에게 양도소득세의 납부를 통지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 심사를 청구하였으나 2022. 7. 20. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 매수인과 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 토지를 1,195,000,000원, 이 사건 건물을 600,000,000원으로 정하여 양도하였다. 위와 같은 토지와 건물의 가액은 계약당사자의 진정한 의사에 의해 정해진 것이고, 그 가액이 감정평가액이나 인근 토지 시가 등에 비추어 보면 적정한 금액임이 분명하며, 위와 같은 가액 산정에 조세회피 등의 목적이 없으므로, 피고는 위 실제거래금액에 따라 양도소득세를 산정하여야 함에도 가액구분이 불분명하다고 보아 임의로 가액을 다르게 인정하였다. 이러한 피고의 처분은 실질과세원칙에 위배되므로 취소되어야 한다.
• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 (1) 소득세법 제100조 제3항 (이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)은 ‘제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다’고 규정한다. 그런데 이 사건 조항은 입법취지, 문언의 내용, 조세법률주의의 원칙 등에 비추어 볼 때, 위 조항의 요건에 해당하는 경우 일응 가액 구분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액구분이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하는 추정규정이 아니라 반증이 허용되지 아니하는 간주규정으로 해석함이 타당하고, 이러한 해석이 실질과세의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

(2) 원고가 수정 신고한 이 사건 토지의 양도가액이 1,195,000,000원, 이 사건 건물의 양도가액이 600,000,000원인 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 한편 갑 제3호증의 기재에 의하면 양도 당시 이 사건 토지의 개별공시지가는 255,633,840원(= 890,400원 ×287.1㎡), 이 사건 건물의 기준시가는 369,240,300원(= 741,000원 × 498.3㎡)인 사실이 인정되고, 토지 및 건물의 양도가액 1,795,000,000원을 위 기준시가 등을 고려하여 안분한 가액은 토지 734,328,264원[= {255,633,840원 / (255,633,840원 + 369,240,300원)}× 1,795,000,000원], 건물 1,060,671,736원[= {369,240,300원 / (255,633,840원 + 369,240,300원)} × 1,795,000,000원]이 된다. 그런데 원고가 신고한 이 사건 토지 양도가액 1,195,000,000원은 위와 같이 산정한 토지 가액 734,328,264원의 130%인 954,626,743원(= 734,328,264원 × 130%)을 크게 초과하고, 원고가 신고한 이 사건 건물 양도가액 600,000,000원은 위와 같이 산정한 건물 가액 1,060,671,736원의 70%인 742,470,215원(= 1,060,671,736원 × 70%)에 크게 미달한다. 따라서 이 사건 토지 및 건물의 양도는 토지와 건물을 구분 기장한 가액이 기준시가 등에 따라 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 해당하므로 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로서 소득세법 제100조 제2항 에 따라 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산하여야 한다. (한편 토지와 건물의 구분 가액이 나중에 이 사건 매매계약서의 특약사항에 추가로 기재된 점, 최초 양도소득세 신고 당시에는 위와 같은 약정가액이 아닌 기준시가에 따라 산정한 금액이었던 점, 위와 같이 토지와 건물 가액을 산정하여야 할 특별한 사정이 없는 점 등을 고려하면, 이 사건 매매계약 당시 원고와 피고 사이에 토지와 건물의 가액을 정하는 합의가 있었는지 의문이다)

• 라. 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.