거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세 비과세 또는 감면 규정이 배제됨.

사 건 2022구단5776 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2023. 3. 7. 판 결 선 고

2023. 4. 4.

1. 원고의 청구를 기각한다.

비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2021. 3. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 83,417,460원의 부과처분을 취소한다.

• 가. CCC은 2011. 1. 17. 취득한 OO시 OO군 OO읍 OO리 1568-3 대 310.4㎡ 및 위 지상 철근콘크리트지붕 4층 단독주택(통틀어 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2016. 12. 15. DDD과 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2017. 1. 14. 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. CCC은 2017. 1. 4. OO군수에게 이 사건 부동산의 거래신고를 하면서 실제 거래가격을 8억 5,000만 원으로 신고하였고, 이 사건 매매계약이 1세대 1주택 양도에 해당하여 비과세라는 이유로 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 다. CCC은 2018. 6. 17. 사망하였고, CCC(이하 ‘망인’이라 한다)의 아들인 원고가 망인을 상속하였다.
• 라. 피고는 망인에 대한 상속세 조사 후 이 사건 부동산 매매계약서의 거래가액(8억 5,000만 원)이 실지거래가액(6억 5,000만 원)과 다른 것으로 판단하여, 소득세법 제91조 제2항 에 따라 양도소득세 비과세 또는 감면 규정 적용을 배제하여 2021. 3. 1. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 83,417,461원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2021. 8. 19. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 11. 9. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10 내지 17호증(가지번호 포함), 을 제3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 망인은 이 사건 부동산을 8억 5,000만 원에 양도하였다. 그런데 매수인 DDD은 원고 측과의 민사소송에서 유리한 위치를 점하기 위해 이 사건 부동산 거래계약 신고 내용 중 거래가격을 6억 5,000만 원으로 단독 수정신고하고 이 사건 부동산의 소유권이전등기까지 마쳤다. 그러나 이러한 단독 신고는 거래당사자 중 일방이 신고를 거부할 때에만 가능하므로 망인이 사망하였음을 기화로 단독으로 제출한 신고서는 수리하여서는 아니 됨에도 OO군수는 위 신고서를 그대로 수리하였고, 피고 역시 위와 같이 위법한 수정신고서의 거래가격을 근거로 원고에 대한 양도소득세를 산정하였다. 결국 이 사건 처분은 OO군수의 위법한 부동산거래계약 신고 수리와 통보에 근거한 것이므로 취소되어야 한다.
• 나. 판단 (1) 소득세법 제91조 제2항 적용 여부 (가) 갑 제7 내지 9, 16, 17호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음 사정들을 종합하여 보면, 망인과 DDD 사이에 체결된 이 사건 부동산 매매계약의 실제 매매대금액은 6억 5,000만 원이었음을 인정할 수 있다.

○ 망인의 상속인인 원고와 EEE는 이 사건 부동산 매수인 DDD을 상대로 이 사건 매매계약의 매매대금이 8억 5,000만 원임을 전제로 미지급한 매매대금 각 1억 5,000만 원을 지급할 것을 구하는 소(울산지방법원 2018가합26747 채무부존재확인)를 제기하였는데, 법원은 원고 측의 주장과 달리 실제 매매대금이 6억 5,000만 원임을 전제로 매매대금이 모두 지급되었다는 이유로 원고 측의 청구를 기각하였고, 위 판결은 그대로 확정되었다.

○ 피고의 상속세 조사 당시 원고는 ‘실제 매매대금은 6억 5,000만 원이었으나 대출 목적으로 신고가를 8억 5,000만 원으로 하기로 매도자 CCC과 매수자 DDD이 쌍방 합의하였던 것입니다’라는 내용의 소명서를 작성하여 제출하였다. 이에 대해 원고는, 당시 사정을 잘 모르는 자신을 대신해 소명서를 작성한 세무사가 실제와 다르게 작성한 것이라 주장하며 갑 제18호증을 제출하였으나, 소명서의 내용과 관련 자료를 고려하면 위 주장은 믿기 어렵다.

○ DDD은 2019. 10. 15. OO군수에게 ‘계약일로부터 60일 이내에 신고하였으나 거래금액 자진신고로 재신고함’이라는 내용과 함께 이 사건 부동산 매매계약의 실제거래 가격을 6억 5,000만 원으로 수정기재한 부동산거래계약 신고서를 제출하였다. DDD이 제출한 소명자료를 검토한 OO군수는 거래금액을 6억 5,000만 원으로 확인하고 그 사실을 피고에게 통보하였다.

○ 망인과 DDD은 이 사건 매매계약을 체결하기 전인 2016. 12. 1. ‘이 사건 부동산의 매각 이전 후 발생하는 민형사 사건에 대하여 매수인에게는 하등의 책임을 묻지 않기로 약속하고 민형사상의 불이익이 없도록 약속한다’는 내용의 확약서를 작성하였는데, 이는 향후 이 사건 매매계약의 매매대금과 관련하여 발생할 수 있는 문제를 사전에 정리하고자 한 취지로 보인다. (나) 갑 제13, 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 이 사건 매매계약 체결 후 망인과 DDD은 OO군수에게 거래가격을 실제와 다르게 8억 5,000만 원으로 기재한 매매계약서와 함께 부동산거래계약 신고를 마친 사실이 인정되고, 이는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에 해당하므로 양도소득세 비과세 또는 감면 규정이 배제되는 소득세법 제91조 제2항 이 적용되어야 한다.

(2) 부동산거래계약 재신고 수리의 위법성과 이 사건 처분의 위법성에 관하여 OO군수의 부동산거래계약 재신고 수리 및 통보가 위법하고 그 위법성이 이 사건 처분까지 승계되려면, 두 개 이상의 행정처분이 연속적으로 행하여지고 선행처분과 후행처분이 서로 결합하여 1개의 법률효과를 완성하는 때에 해당하여야 한다. 그런데 DDD이 한 부동산 거래 신고는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 것이고, 이를 수리한 OO군수가 피고에게 위 신고 내용을 통보한 것은 같은 법률 제6조 제5항에 따른 조치일 뿐이며, 과세관청은 양도소득세액의 산정을 위하여 거주자가 신고한 양도소득의 적정 여부를 직권으로 조사할 수 있고 위 통보 취지에 구속되는 것도 아니므로(실제 피고는 OO군수의 통보 이후 양도인 및 양수인 측을 상대로 이 사건 부동산의 실제 거래가격을 조사하였다), OO군수의 피고에 대한 통보행위는 과세기관의 조사를 위한 행정청 간의 자료 제공에 불과할 뿐 피고의 처분과 결합하여 소득세 부과징수라는 법률효과를 발생하기 위한 일련의 행정행위로 볼 수는 없다. 따라서 OO군수의 신고 수리 및 통보 행위의 위법 여부는 이 사건 처분에 영향을 미치지 않으므로, 이를 전제로 한 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.

• 다. 이 사건 부동산 매매계약서의 거래가액이 실제 거래가액과 다른 것으로 보아 소득세법 제91조 제2항 을 적용하여 2017년 귀속 양도소득세를 결정·고지한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.