검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증해야함
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증해야함
사 건 2020구합200 양도소득세부과처분취소 원 고 강AA 피 고
○○세무서장 변 론 종 결
2020. 11. 19. 판 결 선 고
2021. 1. 21.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2019. 8. 8. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 58,701,260원의 부과 처분을 취소한다.
1. 관련 법리 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10.선고 2009두19465 판결 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).
2. 구체적인 판단 살피건대, 앞서 든 각 증거와 기재와 을 제10, 11 내지 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위 관련 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액이 이 사건 상가의 취득 당시 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하므로, 이를 전제로 원고에게 양도소득세를 경정․고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이와 전제가 다른 원고의 주장은 이유 없다.
① 이 사건 검인계약서에는 매매당사자인 원고 및 DD 주식회사의 각 인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되고, 이 사건 검인계약서가 2005. 12. 28. ○○시장의 검인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.
② 원고는 이 사건 상가를 매수하면서 부동산 임대업의 사업자등록을 마치고 △△세무서장에게 DD 주식회사로부터 이 사건 상가의 건물분 세금계산서(공급가액 ###,###,##)와 토지분 계산서(거래가액 ##,###,##)를 수취한 사실을 신고하면서 이 사건 상가의 매매금액 합계 ###,###,## 중 건물분에 관한 부가가치세 ##,###,## 관한 매입세액공제를 받았는데, 원고가 제출한 부가가치세 신고서의 이 사건 상가에 관한 세금계산서 및 그 합계액 ###,###,##(= 토지분 ##,###,## +건물분 ###,###,##)이 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액과 일치한다.
③ 원고는 ○○시장에게 이 사건 상가에 관한 취득세를 납부하였는데, 이 사건 상가의 과세표준 또한 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액에서 부가가치세 ##,###,## 제외한 나머지 ###,###,## 확인된다.
④ 원고는 이 사건 검인계약서가 취득세를 적게 납부할 목적으로 작성된 ‘다운계약서’라며 이 사건 검인계약서만으로 이 사건 상가의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 위 주장은 믿기 어렵다. ㉠ 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 매매금액과 다른 금액으로 이 사건 상가에 관한 분양계약을 체결하였다고 주장하면서도 이 사건 검인계약서와 달리 체결된 DD 주식회사와의 분양계약 또는 중개계약 등 매매금액 액수를 뒷받침할 만한 객관적인 처분문서를 전혀 제출하지 못하고 있다. ㉡ 원고가 2005. 8. 29.부터 2006. 1. 2.까지 원고 명의의 계좌에서 합계 ###,###,## 인출, 대체출금 또는 지급을 한 사실이 인정되기는 하나 단지 일정한 금액을 인출, 대체출금 또는 지급을 하였다는 것일 뿐 이 사건 상가에 관한 매매대금으로 이를 지급하였음을 객관적으로 입증하기에는 부족하다. 원고는 그 무렵 경남 남해군 일대의 여러 토지를 취득하였는데, 원고가 이 사건 상가 매매대금과 구별되는 별도의 지급내역을 입증하고 있지 못하고 있어 원고가 인출, 대체출금 또는 지급을 한금액에 다른 부동산 매매대금이 혼재되었을 가능성을 배제할 수 없다. ㉢ 원고는 이 사건 상가에 관한 분양계약 시 매매대금의 10%로 정하는 거래관행과 달리 매매대금의 75%에 달하는 금액을 계약금으로 정하고, 계약금 납부 3일 후 소유권이전등기가 마쳐져 이 사건 검인계약서의 추정이 번복되었다고 주장하나, 잔금 지급전이더라도 매매대금 전체의 상당한 금액이 지급되어 소유권이전등기부터 먼저 마치는 것이 그리 이례적인 일이라 보기 어렵다. ㉣ 별지1 기재 건물의 다른 상가를 분양받은 매수인들이 위 상가를 매도한 다음 양도소득세 예정신고․납부를 한 사례가 다수 존재하는데, 이들은 위 상가에 관한 분양계약서상의 매매금액을 실지거래가액으로 신고한 바 있다. ㉤ 이 법원의 감정인 BBB에 대한 시가감정촉탁 결과, 감정인이 2005. 12. 30.을 기준시점으로 한 이 사건 상가의 시가를 ###,###,## 평가하였으나, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석되어 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조), 감정인의 위 감정 결과는 취득 당시의 실지거래가액을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다.
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.