교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격이 없음

사 건 울산지방법원2019구단665 양도소득세부과처분취소 원 고 조00 피 고 00세무서장 변 론 종 결

2019. 5. 16. 판 결 선 고

2019. 5. 30.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 12. 12. 원고에 대하여 한 양도소득세 22,157,500원의 부과처분(이하 ‘이사건 처분’이라 한다)을 취소한다.

• 가. 원고의 부동산 취득 원고는 2003. 9. 2. 창원시 의창구 도계동 000-0외 1필지 지상 집합건물 중 제101 호, 제102호, 제103호, 제201호, 제202호 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2003. 8. 4.자 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 원인으로 aaa으로부터 원고 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고의 부동산 매도 및 양도소득세 신고

1. 원고는 2016. 12. 19. 이 사건 각 부동산에 관하여 bbb, ccc와 매매대금425,000,000원의 매매계약을 체결하고, 2017. 1. 4. bbb와 ccc 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 원고는 2017. 2. 3. 양도가액 425,000,000원, 취득가액 450,000,000원, 양도소득금액 결손 (-)25,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

• 다. 피고의 양도소득세 경정 및 고지 피고는 원고가 2003. 9. 2. 취득한 이 사건 각 부동산의 취득가액이 불분명함을 이유로 환산가액을 취득가액으로 하여 2017. 12. 12. 원고에게 양도소득세 22,157,500원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증, 제2호증의 1 내지 5, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 2003. 9. 2. 각 소유권이전등기를 경료하면서 그 원인을 이 사건 매매계약으로 기재하였으나, 실제로는 원고가 소유하던 부산 연제구 연산동 000-0, 000-00 토지 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 교환부동산’이라 한다)을 aaa 소유의 이 사건 각 부동산과 교환하기로 하는 교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 원인으로 한 것이고, 위 교환계약의 내용은 원고는 aaa이 이 사건 각 부동산을 담보로 농협중앙회로부터 대출받은 4억 5천만 원을 인수하는 것이었는데, 당시 위 농협중앙회가 의뢰한 주식회사 태평양감정평가법인의 감정결과(이하 ‘이 사건 감정결과’라 한다)에 의하면 이 사건 각 부동산 중 제101호, 제201호, 제202호 3개 상가를 5억 5천만 원으로 평가하였는바, 위 감정가액을 원고의 실제 취득가액으로 보아야함에도, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 경정한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

• 가. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 나. 관련 법리

1. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

2. 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013두11680 판결 참조).

3. 나아가 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.

• 다. 판단 살피건대, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 교환계약은 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 가치적 교환을 한 것이 아니어서 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우가 아니고, 이 사건 감정결과는 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에서 인정되는 감정가액으로 볼 수 없으므로, 환산가액을 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

1. 원고는 이 사건 각 부동산에 관하여 aaa과 2003. 8. 13. 이 사건 교환계약을 체결하였는데, 그 내용은 이 사건 각 부동산과 이 사건 교환부동산에 대한 각 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 과정을 거친 것이 아니라, 원고가 이 사건 교환부동산에 설정된 담보채무 4억 5천만 원을 인수하고, 원고가 aaa에게 2억 원의 차액을 지급하기로 약정한 것으로 단순교환을 한 경우에 해당하므로 사실상의 취득가액을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 각 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 추계조사의 방법을 적용하여야 한다.

2. 원고는 이 사건 감정결과가 추계조사 방법 중 환산가액에 순서에 있어 앞서는 감정가액에 해당한다고 주장하나, 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의 2 제3항 제2호는 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내’에 해당 자산에 대하여 ‘둘이상의 감정평가업자가 평가한 것’으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액만을 적법한 감정가액으로 보고 있으며, 그 감정평가기준일은 ‘양도일 또는 취득일 전후각 3개월 이내’일 것을 요구하고 있다. 그런데 원고가 주장하는 이 사건 감정결과는 1개의 감정평가업자가 평가한 것일 뿐만 아니라, 그 평가기준일 역시 2003. 2. 10.으로 이 사건 각 부동산의 취득일로부터 3개월 이내에 있지 않으므로, 위 법령에서 인정하는 감정평가에 해당하지 않는다. 또한 이 사건 감정결과는 이 사건 각 부동산 5개 호수 전체에 대한 것이 아니라 이 사건 각 부동산 중 3개 호수에 대한 것이어서, 이 사건 각 부동산 전부에 대한 감정이라고 볼 수도 없다.

3. 따라서 피고는 추계조사방법 중 선순위에 있는 매매사례가액과 감정가액이 없어 환산가액에 의하여 이 사건 처분을 한 것이므로, 이는 소득세법 및 같은 법 시행령에 비추어 볼 때 적법하다.

그렇다면 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.