토지 매매대금 잔금 채권 회수가 불가능한 상황이라고 보기 부족함

사 건 2018구합6489 양도소득세부과처분취소 원 고 우AA 외 4명 피 고

○○○세무서장 변 론 종 결

2019. 6. 20. 판 결 선 고

2019. 7. 25.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고가 2017. 8. 2. 망 우BB에게 한 2013년 귀속 양도소득세 314,256,290원, 원고 우CC에게 한 2013년 귀속 양도소득세 460,666,130원의 각 부과처분을 취소한다(청구취지에서 ‘2013년 귀속’을 착오로 누락한 것으로 보인다).

• 가. 원고들의 아버지인 우BB은 2013. 10. 17. OO O구 OO동 132 답 537㎡, 132-2 답 110㎡에 관하여 강DD에게, 같은 동 132-1 답 738㎡(위 각 토지는 2013. 10. 17. 기준 지목과 분할 전 면적으로 표시된 것이다, 이하 위 각 토지를 총칭하여 ‘이 사건 1토지’라 한다)에 관하여 EEEE개발 주식회사(이하 ‘EEEE개발’이라 한다)에게 각 2013. 10. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이 사건 1토지는 우BB이 1964. 12. 11. 그 앞으로 소유권이전등기를 마치고 소유하고 있던 것이다.
• 나. 원고 우CC는 2013. 10. 17. OO O구 OO동 131 답 348㎡, 136-6 답 418㎡에 관하여 강DD에게, 같은 동 131-1 답 128㎡, 136-2 답 403㎡, 136-5 답 398㎡(위 각 토지는 2013. 10. 17. 기준 지목과 분할 전 면적으로 표시된 것이다, 이하 위 각 토지를 총칭하여 ‘이 사건 2토지’라 한다)에 관하여 EEEE개발에게 각 2013. 10. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이 사건 2토지는 원고 우CC가 1979. 6. 5. 그 앞으로 소유권이전등기를 마치고 소유하고 있던 것이다.
• 다. 우BB은 2013. 12. 31. 피고에게, 이 사건 1토지와 그 지상에 신축 중인 건물(다세대주택)을 강DD에게 양도가액 850,000,000원(= 이 사건 1토지 가액 합계 530,000,000원 + 건물 가액 320,000,000원)에 양도하였다면서 취득가액 등 필요경비를 673,150,000원(= 토지 취득가액 0원 + 건물 취득가액 609,000,000원 + 토지의 기타 필요경비 64,150,000원), 장기보유 특별공제액을 139,754,999원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 라. 원고 우CC는 2013. 12. 31. 피고에게, 이 사건 2토지와 그 지상의 신축 중인 건물(다세대주택)을 EEEE개발과 강DD에게 양도가액 1,060,000,000원(= 이 사건 2토지 가액 합계 740,000,000원 + 건물 가액 320,000,000원)에 양도하였다면서 취득가액 등 필요경비를 771,050,000원(= 토지 취득가액 0원 + 건물 취득가액 703,000,000원 + 토지의 기타 필요경비 68,050,000원), 장기보유 특별공제액을 0원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 마. 피고는 2017. 2. 13.부터 2017. 5. 26.까지 우BB과 원고 우CC의 위 다., 라.항 기재 양도소득세에 대한 실지조사를 실시한 결과, 우BB과 원고 우CC는 건축주 명의만 빌려주었을 뿐 이 사건 1, 2토지 지상에 신축 중인 건물과 관련이 없음에도 이사건 1, 2토지와 그 지상 건물을 일괄양도한 것으로 신고하여 이 사건 1, 2토지의 양도가액을 과소계상하고 취득가액을 과다계상한 것으로 판단하였다.
• 바. 이에 피고는 2017. 8. 2. 우BB이 양도한 이 사건 1토지의 양도가액을 합계 850,000,000원으로, 취득가액 등 필요경비를 75,933,411원, 장기보유 특별공제액을 232,219,975원으로 하여 우BB에게 2013년 귀속 양도소득세를 314,256,290원으로 경정․고지하였다. 또한 피고는 2017. 8. 2. 원고 우CC가 양도한 이 사건 2토지의 양도가액을 합계 1,060,000,000원으로, 취득가액 등 필요경비를 84,199,368원, 장기보유 특별공제액을 0원으로 하여 원고 우CC에게 2013년 귀속 양도소득세를 460,666,130원으로 경정․고지하였다(우BB과 원고 우CC에 대한 위 각 경정․고지를 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 우BB과 원고 우CC는 2017. 5. 24. 이 법원 2017가합00000호로 강DD과 EEEE개발을 상대로 하여, 강DD은 우BB에게 이 사건 1토지 매매대금 850,000,000원 중 잔금 450,000,000원, EEEE개발은 원고 우CC에게 이 사건 2토지 매매대금 1,060,000,000원 중 잔금 494,100,000원 및 각 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 취지의 소를 제기하였다[강DD과 EEEE개발은 모두 황FF가 운영하는 GG종합건설 주식회사(이후 ‘HH건설산업 주식회사’로 상호 변경)를 대신하여 우BB과 원고 우CC로부터 이 사건 1, 2토지를 매수한 것으로 보이고, 이 사건 1, 2토지에 관한 각 등기사항전부증명서에 기재된 거래가액과 다른 금액인 위 금액을 매매대금으로 우BB과 원고 우CC에게 지급하기로 약정한 것으로 보인다(갑 제6호증 고소장)]. 이에 대하여 강DD과 EEEE개발이 다투지 아니하여 이 법원은 2017. 9. 20. 우BB과 원고 우CC의 청구대로 판결을 선고하였고 위 판결은 2017. 11. 9. 그대로 확정되었다.
• 아. 우BB과 원고 우CC는 2017. 11. 2. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나 2018. 3. 19. 기각되었다.
• 자. 우BB은 2018. 5. 22. 사망하였음에도 불구하고 2018. 6. 7. 제기된 이 사건 소의 소장에는 원고로 기재되어 있었는데, 이후 망 우BB(이하 ‘망인’이라 한다)의 상속인들인 원고들이 2019. 4. 17. 이 법원에 망인을 원고들로 당사자표시정정해 줄 것을 신청하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8, 9, 12호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고의 본안전 항변에 대한 판단

• 가. 피고의 주장 사망한 사람을 원고로 하여 소송을 제기할 수는 없으므로, 이 사건 소 제기 당시 이미 사망한 망인이 제기한 망인에 대한 양도소득세 부과처분 취소를 구하는 소는 부적법하고, 망인의 소 제기가 부적법한 이상 망인의 상속인들인 원고들로 당사자를 변경하는 당사자표시정정도 허용되지 않아야 하므로, 이 사건 소 중 망인에 대한 양도소득세 부과처분 취소를 구하는 소는 부적법하다고 항변한다.
• 나. 판단 당사자가 사망하더라도 소송대리인의 소송대리권은 소멸하지 아니하므로(민사소송법 제95조 제1호), 당사자가 소송대리인에게 소송위임을 한 다음 소 제기 전에 사망하였는데 소송대리인이 당사자가 사망한 것을 모르고 당사자를 원고로 표시하여 소를 제기하였다면 소의 제기는 적법하고, 시효중단 등 소 제기의 효력은 상속인들에게 귀속된다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2014다210449 판결 참조) 살피건대, 갑 제12, 13호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 망인이 소송대리인인 변호사 윤II에게 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구 및 이 사건 소송을 위임한 다음 이 사건 소 제기 전에 사망하였는데 소송대리인인 변호사 윤II는 망인이 사망한 것을 모르고 망인을 원고로 표시하여 망인에 대한 양도소득세 부과처분의 취소를 구하는 소를 제기하였던 것으로 보인다. 앞서 본 법리에 의하면 당사자가 사망하더라도 소송대리인의 소송대리권은 소멸하지 아니하므로, 망인 명의로 망인의 사망 사실을 모르던 소송대리인에 의하여 제기된 망인에 대한 양도소득세 부과처분의 취소를 구하는 소의 제기는 적법하고, 그 소 제기의 효력은 망인의 상속인들인 원고들에게 귀속된다고 봄이 타당하다. 따라서 망인에 대한 양도소득세부과처분의 취소를 구하는 망인 명의의 소 제기 및 원고들의 당사자표시정정신청은 모두 적법하다고 할 것이므로, 피고의 본안전 항변은 이유 없다.

• 가. 원고들의 주장 아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하므로 모두 취소되어야 한다.

1. 망인은 이 사건 1토지를 강DD에게 850,000,000원에 매도하였으나 매매대금 중 450,000,000원을 아직 지급받지 못하였고, 원고 우CC는 이 사건 2토지를 EEEE개발에게 1,060,000,000원에 매도하였으나 매매대금 중 494,100,000원을 아직 지급받지 못하였다. 그리고 강DD과 EEEE개발이 이 사건 처분 당시 별다른 재산이 없는 상태여서 이 사건 1, 2토지의 매매대금 중 지급받지 못한 잔금은 최종적으로 회수가 불가능한 상태에 이르렀는바, 아직 망인과 원고 우CC에게 지급되지 않은 이 사건 1, 2토지 매매대금 잔금 부분에 관하여는 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이어서 그 금액을 이 사건 1, 2토지의 양도가액에서 차감한 후 양도소득세액을 정하여야 한다.

2. 원고 우CC는 장애로 인해 직접 이 사건 2토지의 자경에는 참여할 수 없었으나, 부친인 망인에게 위탁하여 이 사건 2토지를 경작하는데 간접적으로 참여하였으며, 2008년경부터는 망인과 원고 우CC가 협의하여 이 사건 2토지에 나무를 심어 관리하였다. 따라서 이 사건 2토지는 자경농지임에도 불구하고 피고가 이를 비자경 농지로 분류하여 양도소득세를 부당하게 부과하였다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도가액의 산정이 적정하였는지 여부

• 가) 관련 법리 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 그리고 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현된 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생한 경우라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 전제를 잃게 되고, 따라서 그와 같은 소득을 과세소득으로하여 소득세를 부과할 수는 없다. 그런데 이러한 경우에는 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없다는 것을 밝혀야 한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11874 판결 참조).
• 나) 판단 앞서 든 증거들 및 을 제5, 7 내지 11호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 갑 제10, 11호증2)의 각 기재만으로는 강DD과 EEEE개발에 대한 이 사건 1, 2토지 매매대금 잔금 채권 회수가 불가능한 상황이라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

① 이 사건 1, 2토지 지상에 신축된 집합건물 O라드씨 101동(6개호), 102동(5개호), 103동(7개호), 104동(11개호), 105동(9개호)의 38개호 전부가 2014. 1. 23. 강DD 또는 EEEE개발 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 후에 2014. 1. 23.경 주식회사 O란 등에게 소유권이 이전되었다. 위와 같이 이 사건 1, 2토지 지상에 신축된 집합건물이 이 사건 1, 2토지의 매수인들에게 소유권보존등기가 마쳐졌다가 제3자에게 분양되었던 것으로 보이므로, 강DD이나 EEEE개발이 위 O라드씨 건물 호실의 분양대금 중 일부를 지급받아 보관하고 있을 가능성을 배제하기 어렵다(즉, 강DD이나 EEEE개발이 무자력 상태라고 단정하기는 어렵다).

② 위 O라드씨 104동 203호, 303호에 관하여 2013. 12. 19. 매매예약을 원인으로 2014. 1. 23. 이OO에게 소유권이전청구권가등기가 마쳐진 후 2016. 6. 15. 양도를 원인으로 같은 날 원고 우CC에게 소유권이전청구권이 이전되었다가, 2017. 2. 13. 매매를 원인으로 2017. 2. 15. 위 소유권이전청구권이 OO산업개발주식회사에게 이전되었다. 채무자 소유였던 건물에 관하여 소유권이전청구권을 이전받은 채권자가 제3자에게 매매를 원인으로 소유권이전청구권을 이전해 주면서 아무런 대가를 지급받지 않는 것이 이례적이라고 보이므로, 원고 우CC가 위와 같이 채무자 소유였던 이 사건1, 2토지 지상에 건축된 집합건물 2개 호실에 관하여 소유권이전청구권가등기를 이전받았다가 매매를 원인으로 OO산업개발주식회사에게 이전해 주는 과정에서 이 사건1, 2토지의 매매대금 중 일부를 변제받았을 여지가 충분히 있다고 판단된다.

③ 위 O라드씨 제102동 5개호, 제103동 7개호, 제104동 6개호, 제105동 6개호의 합계 24개호에 관하여 각 채권최고액 1억 2,000만 원, 채무자 강DD 또는 EEEE개발, 근저당권자 원고 우JJ인 각 근저당권설정등기가 2013. 10. 8. 설정계약을 원인으로 2014. 1. 23. 마쳐졌다. 위 O라드씨 제102동 5개호, 제104동 6개호에 관한 각 근저당권설정등기는 2015. 8. 31. 해지를 원인으로 말소되었고, 위 O라드씨 제103동 7개호, 제105동 6개호에 관한 각 근저당권설정등기는 2015. 1. 10. 계약양도를 원인으로 OOOO농업협동조합에게 근저당권이 이전되었다.

④ 망인과 원고 우CC에 대한 양도소득세 조사 과정에서 작성된 원고 우CC, 우JJ에 대한 각 문답서(을 제5호증의 1, 2)의 각 기재에 의하면, 망인의 아들이자 원고 우CC의 형인 원고 우JJ가 이 사건 1, 2토지의 매도에 관한 업무를 망인과 원고 우CC로부터 위임받아 수행하였던 것으로 보이는바, 이 사건 1, 2토지의 매매계약체결 과정에 관여한 원고 우JJ가 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 1, 2토지 지상에 건축된 집합건물의 24개호에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다가 이를 이전 또는 말소해주는 과정에서 이 사건 1, 2토지의 매매대금 중 일부를 망인과 원고 우CC의 대리인으로서 변제받았을 여지가 있는 것으로 보인다.

⑤ 원고 우JJ는 양도소득세 조사 과정에서 ‘현재에는 동생 앞으로 몇 개 담보물건을 확보해 놓은 상태이다’, ‘지금도 일부 부동산에 대해 근저당설정이 되어 있다’라고 답변한 점, 망인과 원고 우CC가 강DD 및 EEEE개발을 상대로 이 사건 1, 2토지 매매대금 청구의 소를 제기하여 2017. 9. 20. 승소판결을 받은 점 등의 사정들을 두루 감안하면, 원고들이 지급받았음을 자인하는 매매대금 이외에도 이 사건 1, 2토지 매매대금 중 일부를 이 사건 토지 지상에 신축된 건물에 설정된 근저당권설정등기를 이전 또는 말소해주는 조건으로 지급받았을 가능성이 있는 것으로 보인다.

2. 이 사건 2토지를 자경농지로 볼 수 있는지 여부 구 소득세법 제95조 제1항, 제2항, 제104조의3 제1항 제1호, 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것) 제168조의8, 구 농지법(2018. 12. 24. 법률 제16073호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제5호에 의하면, 보유기간이 3년 이상인 토지 양도의 경우에 그 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액을 양도소득금액으로 하되, 농지의 경우 소유자가 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하지 아니한 농지는 비사업 토지로서 장기보유 특별공제 대상에서 제외된다. 원고 우CC가 이 사건 2토지에서 자경하였는지에 관하여 살피건대, 원고들의 주장에 의하더라도, 원고 우CC는 장애로 인해 직접 이 사건 2토지의 자경에는 참여 할 수 없어 부친인 망인에게 위탁하여 이 사건 2토지를 경작하였던 것으로 보이므로, 원고 우CC가 농업에 ‘자기’의 노동력 투입 비율이 2분의 1 이상이었다고 보기는 어려운 점, 원고 우CC는 이 사건 2토지에 관한 양도소득세 예정신고 당시 이 사건 2토지를 비사업용 토지로 보아 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제하지 아니하였으며(을 제2호증의 2), 원고 우CC가 직접 이 사건 2토지에서 농작물을 경작하였다는 사실을 입증하기 위하여 제출한 증거인 갑 제7호증의 1 내지 5는 이 사건 2토지를 촬영한 위성사진으로 단순히 이 사건 2토지가 농지임을 입증할 수 있는 증거일 뿐 이 사건 2토지를 경작한 사람이 원고 우CC라는 사실을 입증할 수 있는 증거는 아닌 점 등의 사정들을 종합하여 보면, 원고들이 제출하는 증거들만으로는 원고 우CC가 이 사건 2토지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배하였다고 인정하기에 부족하다. 따라서 원고 우CC가 이 사건 2토지에서 농지를 직접 경작하였음을 전제로 한 원고 우CC의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

• 라. 소결론 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.