상속으로 취득한 토지의 취득가액 산정시 매매사례가액 및 2개 기관의 소급감정 적용의 적정여부

사 건 2014구합186 양도소득세 등 부과처분 취소 원 고 김AA 피 고 동울산세무서장 변 론 종 결

2014. 7. 17. 판 결 선 고

2014. 8. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 5. 1. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

• 가. OO시 OO군 OO읍 BB리 226 당 2,611㎡(이하 'BB리 226 토지'라 한다)는 원고의 아버지인 김CC 소유였는데, 김CC가 2005. 3. 27 사망을 하자, 김CC의 상속인 중 원고 등 3명은 김DD 등 나머지 상속인들을 상대로 부산지방법원 동부지원 2009가단11084 소유권이전등기사건으로 BB리 226토지를 포함한 여러 필지의 상속재산에 대하여 유류분반환청구를 하였다. 위 사건 절차에서 2010. 10. 13. 김DD이 원고에게 BB리 226토지 중 1/3 지분(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유권이전등기절차를 이행하는 등의 내용으로 임의조정이 성립이 되었고, 원고는 2010. 11. 8. 이 사건 토지에 대하여 원고 앞으로 위 조정조서를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 이 사건 토지를 직접 경작하지 않은 채 2011. 7. 28. 성EE에게 대금 OOOO원에 매각하고, 2011. 8. 29. 성EE 앞으로 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 다. 원고는 2011. 10. 31 피고에게 이 사건 토지에 인접한 OO시 OO군 OO읍 BB리 227 답 2,618㎡'(이하 '이 사건 비교 토지'라 한다)의 2006. 12. 14.자 양도가액인 OOOO원을 공시지가 비율로 환산한 가액인 OOOO원을 취득가액으로, 양도가액을 실지거래가액인 OOOO원으로 각 기재하여 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2012. 5. 2 원고에게, "이 사건 비교 토지는 이 사건 토지와 도로 접합 여부 등에서 상당한 차이가 있어 양 토지가 사실상 동일하거나 유사한 토지에 해당한다고 볼 수 없고, 양도 시점도 이 사건 토지의 상속 개시일로부터 20개월이 지난 때에 이루어져 이 사건 비교 토지의 양도가액을 기준으로 이 사건 토지의 취득가액을 산정 할 수 없다 ”는 사유로 기준시가를 적용하여 이 사건 토지의 취득가액을 OOOO원으로 산정하고, 이를 기초로 계산한 2011년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
• 마. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2012. 9. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원을 2013. 10. 28. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 ~ 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 1) 조세특례제한법 시행령 제66조 제12항 은 자경농지에 대한 양도소득세 감면과 관련하여, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 않는다 하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에는 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다고 규정하고 있다. 그런데 이 사건 토지는 원래 원고의 아버지인 김CC의 소유였는데, 김CC가 사망한 이후 상속재산 분쟁이 발생하는 바람에 원고는 상속개시일로부터 약 5년이 지나서야 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마칠 수 있었다. 결국 원고는 자신에게 아무런 책임 없는 사유로 이 사건 토지를 상속받은 날로부터 3년 이내에 양도하지 못한 것이므로, 이를 간과한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 소득세법, 소득세법 시행령, 상속세 및 증여세법에 따르면 양도차익을 계산할 때 취득가액은 취득 당시 실지거래가액을 원칙으로 하되, 이를 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순서대로 적용하여 산출한 금액으로 산정하여야 한다. 원고는 이에 따라 ① 이 사건 토지와 연접한 이 사건 비교 토지의 양도가액을 매매사례가액으로 보아 이를 공시지가 비율로 환산한 가액으로 양도소득세를 신고하였을 뿐만 아니라, ② 위 매매사례가액이 적절하지 않다 하더라도 이 사건 토지의 상속 개시일 당시 시가를 산정하기 위해 2개의 감정평가법인에 이 사건 토지의 감정평가들 의뢰하여 감정한 결과, 평균 OOOO원의 감정가액이 산출되었는바, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 '관계 법령' 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세 감면 대상 여부 가) 조세특례제한법 제69조 제1항 은 놓지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제66조 제11항, 제12항에 따르면, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보고, 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 않더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에는 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

• 나) 이 사건에서, 원고는 이 사건 토지를 직접 경작한 바 없이 이 사건 토지의 상속개시일인 2005. 3. 27.로부터 3년이 훨씬 지난 2011. 7. 28 이 사건 토지를 양도한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 원고 주장의 사정만으로 원고가 상속받은 농지를 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도한 경우에 해당한다고 할 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

2. 이 사건 토지의 취득가액 산정 문제 가) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 따르면, 양도차익을 산정하기 위한 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 기준으로 하고 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하나, 상속받은 자산의 양도에 있어 실지거래가액을 적용하는 경우에는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에서 상속 또는 증여 받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 '상증세법'이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 한편 상증세법 제60조 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 구 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조).

• 나) 매매사례가액 기준 산정 관련

(1) 상속재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서의 상속개시일 현재의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 상속 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 2007. 5. 31 선고 2005두2841 판결, 2000. 2. 11 선고 99두2505 판결 등 참조).

(2) 이 사건에서, 위 인정 사실과 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 비교 토지는 이 사건 토지의 상속개시일인 2005. 3. 27.로부터 20개월 이상 지난 2006. 12. 14.에 양도되어 그 거래일과 평가기준일 간의 시간적 간격이 상당한 점, ② 이 사건 토지는 소로2류(폭 8 ~ 10m의 도로)에 접해 있는 반면 이 사건 비교 토지는 도로에 접해 있지 않아 지리적 유사성 또한 인정되지 않는 점, ③ 이 사건 토지의 2003년도 ~ 2007년도 공시지가는 각 OOOO원, OOOO원, OOOO원, OOOO원, OOOO원으로 매년 약 6% ~ 28% 상승하였고, 이 사건 비교 토지의 2003년도 ~ 2007년도 공시지가는 각 OOOO원, OOOO원, OOOO원, OOOO원, OOOO원으로 매년 약 10 ~ 28% 상승하였는데, 공시지가가 평균 20% 가량 변동하였다는 점(특히 2005년도, 2006년도 공시지가 변동률은 약 28%에 달한다)을 감안할 때, 시간적 간격이 상당한 시점의 이 사건 비교 토지의 양도가액을 기준으로 이 사건 토지의 취득가액을 환산하는 것은 적절치 않아 보이는 점, ④ 이 사건 토지의 취득가액을 이 사건 비교 토지의 양도가액을 기준으로 환산하면 ㎡당 약 OOOO원에 이르는데, 이는 'OO-OO 간 연결도로 건설사업'의 시행구역인 OO시 OO군 OO리 일대 토지의 2005년도 공시지가(보상에 따른 지가상승 반영)와 별다른 차이가 없어, 이 샤건 토지의 상속개시일 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하연, 이 사건 비교 토지의 양도가액을 기준으로 산정한 원고 주장의 취득가액은 객관적으로 합리적인 방법에 의해 이루어졌다고 볼 수 없어 이 사건 토지의 상속 개시일 당시 시가로 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

• 다) 감정가액 기준 산정 관련 (1) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문, 상증세법 제60조 제1항, 제2항에 의하여 증여받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 증여 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 증여 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30 선고 2010두8751 판결 등 참조) 한편 현행 토지수용법 하에서 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 창작할 수 있는 것이나, 여기서 인근 유사토지의 정상가격이란 그 토지가 수용대상토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 같거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익을 포함하지 아니하고, 투기적인 거래로 형성한 것이 아닌 가격을 말하는 것이고, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다(대법원 2003. 2. 28 선고 2001두3808 판결 참조).

(2) 이 사건에서, 앞서 든 각 증거, 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 하면서 2012. 9 경 FF감정평가법인 주식회사와 주식회사 GG감정평가법인 경남지사에 이 사건 토지의 상속 개시일인 2005. 3. 27 당시 이 사건 토지의 감정가액의 평가를 의뢰한 사실, 위 각 감정평가법인은 모두 비교표준지로 부산 기장군 장안읍 BB리 228을 선정하여 2005. 1. 1 공시지가를 적용하고, 가격시점을 상속 개시일인 2005. 3. 27.로 하여 지가변동률을 시점수정치로 적용한 다음, 지역요인 및 개별요인을 비교한 사실, 또한 위 각 감정평가법인은 모두 OO시 OO군 OO읍 BB리 74-2 탑 2,228㎡(이하 'BB리 74-2 토지'라 한다) 의 2004. 12. 8.자 담보를 목적으로 한 평가 선례를 참작하여 기타요인을 보정하였는데, FF감정평가법인 주식회사는 기타요인보정치를 2.50(150% 증액보정)으로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 ㎡당 OOOO원인 OOOO원으로, 주식회사 GG감정평가법인은 기타요인보정치를 2.45(145%)로 하여 ㎡당 OOOO원인 OOOO원으로 각 산정한 사실을 인정할 수 있다.

(3) 살피건대, 원칙적으로 상속받은 재산의 시가를 산정함에 있어 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 무방하나, 위 인정 사실에 따르면, 위 각 감정평가법인이 기타요인의 보정을 위해 인근 지역의 평가 선례로 선정한 BB리 74-2 토지의 평가액은 통상의 거래에서 성립된 가격이 아니라 당보 목적으로 평가한 가격으로서 이로 인한 기타요인보정치가 이 사건 토지 감정가액 산정에 상당한 영향을 주었다고 보이는 점, 앞서 본 법리에다가 BB리 74-2 토지의 당보목적 평가 당시 시행되던 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조 제1항 단서는 담보권의 설정 경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다고 규정하여 당보목적의 감정 평가는 토지의 시가 감정평가와 다르게 평가할 수 있도록 규정하고 있는 점을 고려하면, 원고가 제시한 각 감정평가는 객관적으로 합리적인 방법에 의해 이루어졌다고 볼 수 없어 이 사건 토지의 상속개시일 당시 시가라고 볼 수 없다. 따라서 이를 전제로 한 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

• 라) 결국 피고가 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 각 산정한 후 이를 기초로 양도차익을 계산하여 한 이 사건 처분은 관계 법령의 각 규정에 따른 것으로서 적법하다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.