아파트 시행사가 미분양 아파트를 환매조건부로 대한주택보증에 매도하기로 약정하고 양도대금을 지급받는 거래는 그 실질이 매매거래가 아닌 차입거래에 해당함
아파트 시행사가 미분양 아파트를 환매조건부로 대한주택보증에 매도하기로 약정하고 양도대금을 지급받는 거래는 그 실질이 매매거래가 아닌 차입거래에 해당함
사 건 2011구합314 법인세등부과처분취소 원 고 주식회사 AA 피 고 동울산세무서장 변 론 종 결
2012. 12. 5. 판 결 선 고
2013. 1. 23.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2009. 8. 13. 원고에 대하여 한 2008년도 귀속 법인세 000원의 부과처분을 취소한다.
2. 원고는 위 아파트에 대한 입주자 모집공고를 진행하였음에도 위 아파트 중 36 세대(이하 이 사건 미분양아파트라 한다)가 분양되지 아니하자， 2008. 12. 8. II 보증(주)와 사이에， 원고가 II보증(주)에게 이 사건 미분양아파트를 입주자 모집공 고시의 분양가격의 50%에 해당하는 000원에 환매조건부로 매도하기로 약정 (이하 이 사건 제1약정이라 한다)하고， 이에 따라 원고는 II보증(주)로부터 같은 날 000원， 2009. 1. 21. 000원을 각 지 급받은 다음， 이 사건 미분양 아파트에 관하여 2009. 1. 21. 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 데 이어 2008. 12. 8.자 환매조건부 매매를 원인으로 한 II보증(주) 명의의 소유권이전등기를 각 경료하여 주었다.
2. 당시 원고는 이EE에게 지급할 위 000원을 마련하기 위하여 GGG저축은행으로부터 44억 원을 차입하면서 위 차입에 따라 발생하는 이자는 이EE이 부담하기로 약정하였다. 그런데 이EE이 2008. 5.부터 GGG저축은행에게 그 이자를 지급하지 아니함에 따라 원고가 2008. 8. 28.부터 GGG저축은행에게 그 이자 내지 지연손해금을 납입하였음에도 변제기가 지난 현재까지 이EE으로부터 이 사건 제2약정에 따른 000 원을 상환 받지 못하였다.
1. 피고는 이 사건 제1약정이 차입거래임을 전제로 이 사건 처분을 하였으나，가) 이 사건 제1약정은 차업거래가 아닌 매매이므로 이 사건 미분양아파트 거래대금 0000 원을 익금으로， 이에 대응되는 분양가격 0000원을 손금으로 각 산업하여야 하고，나) 가사 이 사건 제1약정을 차입거래로 본다고 하더라도， 이 사건 제1약정 당시 원고 가 II보증(주)로부터 환매권을 행사하여 매수·분양하는 경우 입주자 모집공고시 승인된 분양가보다 인하하여 분양하여야 한다고 약정하였고， 실제 원고가 II보 증(주)로부터 이 사건 미분양아파트를 환매한 후 입주자 모집공고시 분양가격의 약 78.41% 내지 83.1%에 해당하는 금액에 분양하였는바， 위와 같이 입주자 모집공고시 분양가격보다 할인된 이 사건 미분양아파트의 실제 분양대금이 익금(분양수입금액)이라면， 그에 대응하는 손금(분양원가)도 이 사건 미분양아파트의 할인 분양이 확실히 예상되었던 이상 입주자 모집공고시의 분양가격보다 할인된 분양금액에 터잡아 산정하여야 할 것임에도 뒤에서 보는 바와 같은 손금 산정방식에 따라 입주자 모집공고시의 분양가격 을 그대로 총분양예정가액으로 적용하여 분양계약률(=실제분양가액/총분양예정가액)을 산정하고 그 분양계약률에 따라 손금을 산정한 것(누적된 실제발생비용 × 분양계약률 - 직전 사업연도말까지 누적된 분양원가)은 손금을 과소계상한 것으로 위법하다.
2. 이 사건 제2약정에 따른 000 원은 이EE으로부터 회수가능성이 없으므로， 이를 대손금으로 보아 손금에 산입하여야 한다.
1. 가) 앞서 본 바와 같이 원고는 2008. 12. 8. II보증(주)과 사이에 원고가 OO주택보증(주)에게 이 사건 미분양아파트를 분양가격(입주자모집공고시 승인받아 공시한 세대별 분양가격은 별지 기재 표의 ’당초 분양금액’란 기재와 같고， 이후 그 분양가격 을 변경하여 승인받아 공시한 바는 없다)의 50%에 해당하는 0000원에 환매조 건부로 매도하기로 하는 이 사건 제1약정을 하였는바， 이 사건 제1약정의 구체적 내용은 다음과 같다. (내용 생략)
2. 가) 또한 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 제2약정을 체결하고，이에 따라 같은 날부터 2006. 4. 26.까지 이EE이 지정한 이FF 명의의 계좌로 000 원을 송금하였으며， 이EE에게 송금한 000 원 중 일부는 (주)DDDD캐피탈 발행 주식 매입에 사 용되었고(이FF 명의로 1，299，620주， 이JJ 명의로 431，900주)， 일부는 이EE의 개인 채무의 변제에 사용되었다.
1. 원고의 1) 가) 주장에 관하여 본다.
(1) 앞서 본 바와 같이 정부의주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안및 이를 보다 구체화한 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 • 구조조정 방안 과 이와 같은 정부의 시책에 따른 II보증{주)의 건설업체가 겪고 있는 유동성 위기를 보완하기 위한 ’환매조건부 미분양주택 매입 사업’에 따라 원고와 II보증 (주) 사이의 이 사건 제1약정이 체결되었다.
(2) 이 사건 제1약정시의 내용 특히，① 원고의 II보증(주)에 대한 원래 이 사건 미분양아파트의 매도가격이 이 사건 미분양아파트의 공정율 등 실질가치를 반영하여 결정된 것이 아니라 일률적으로 정해졌고 그마져 원고가 공시한 분양가격의 절반으로 정해진 점， 게다가 원고의 II보증(쥐에 대한 환매가격도 환매당시의 이 사건 미분양아파트의 실질가치를 반영하여 결정하도록 되어 있는 것이 아니라 II보증(주)으로부터 지급받은 금액에 II보증(주)의 자금운용수익률로 일할 계산한 금액을 가산한 금액으로 정하여 진 점(이와 같은 점들은 통상적인 환매조건부매매의 경우와 다르다)，② 원고가 II보증(주)로부터 받은 대금을 공사비 등에 우선 충당 하도록 되어 있는 점(이 역시 통상적인 환매조건부매매의 경우와 다르다)，③ 이 사건 미분양아파트에 대산 제세공과금 등은 과세기준일이 환매기간 중인 경우에는 원고가 부담하고， 환매기간 이후인 경우에는 II보증(주)이 부담하기로 한 점(제12조) 등에 위하면 이 사건 제1약정은 일반적인 매매와 달리 담보차입거래로 보인다.
(3) 이 사건 제1약정 후 원고는 환매기간을 6개월 더 연장하여 환매기간 내인 2009. 7. 16.부터 2010. 1. 18.까지 사이에 II보증(주)으로부터 이 사건 미분양아파트를 모두 환매한 다음 일반 분양자에게 분양을 하였다.
(4) 금융감독원은 2006. 11. 21. ’ 부동산 양도에 대한 회계처리 실무의견서 제정’이라는 제목의 보도자료를 통하여 최근 부동산 유동화와 관련하여 이루어지고 있는 양도거래 중 양도자가 부동산을 재매입할 수 있도록 하는 약정이 있어 실질적으로 담보차입거래임에도 이를 매매거래로 회계처리하고 그에 따라 손익을 인식하는 사례가 있었으나， 그 부동산에서 발생할 수 있는 이익이 양도자에게 귀속되지 않는 경우 등에 만 매매거래로 회계처리할 수 았다고 발표하였다(을 제13， 15호증의 각 기재).
(5) II보증(주)는 환매조건부 매매 후 환매기간 중에는 재무상태표상 ’미 분양매입채권’을 대출채권항목의 소분류 항목으로 기재하여 처리하고， 환매기간 이후에 유형자산을 취득한 것으로 하고 있다(을 제16호증의 1， 2의 각 기재와 II보증(주) 에 대한 각 사실조회결과).
2. 원고의 1) 나) 주장에 관하여 본다.
3. 원고의 2) 주장에 관하여 본다. 가) 법인세법 제40조 제1항 은 손익의 귀속사업연도에 관하여 ’내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다·’라고 규정하고 있고， 동법 제34조 제2항에 의하면 ’내국법인이 보유하고 있는 채권 중 채무자의 파산 등 대통령령이 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권의 금액 (대손금)은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입한다·’라고 규정 하면서， 같은 조 제8항에서 ’'"제2항의 규정에 의한'"대손금의 범위와... 대손금의 처리 에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다·’라고 규정하고 있는바， 이에 따라 법인세법 시행령 제62조 제1항 은 법인이 각 사업연도 소득을 계산함에 있어 손금에 산업하는 대손금의 하나로 ’채무자의 파산， 강제집행， 형의 집행， 사업의 폐지， 사망， 실종， 행방불명으로 인하여 회수할 수 없는 채권(제8호)’을 규정하는 한편， 같은 조 제3항에서 위와 같은 경우 대손금의 귀속사업년도를 ’제1항 제1호 내지 제7호에 해당하는 경우에는 당해 사유가 발생한 날 2. 기타의 경우에는 당해 사유가 발생하여 손금으로 계상한 날’이라고 규정하고 있다·이에 의하면， 대손금의 형태가 법인세법 시행령 제62조 제1항 제8호 와 같이 회수불능을 사유로 하는 경우에는 법인이 회수불능이 명백하게 되어 대손이 발생하였다고 회계상 처리를 하였을 때 한하여 (이것이 세무회계상 법인세 법 령에 따른 대손의 범위에 속하는지 여부를 가려) 그 대손이 확정된 사업년도의 손금으로 산입할 수 있다 할 것이고(대법원 2003. 12. 11. 선고 2002두7227 판결 등 참조)，’채무자의 파산， 강제집행， 형의 집행， 사업의 폐지， 사망， 실종， 행방불명으로 인하여 회수할 수 없는 채권’으로서 대손금에 해당하려면 법인이 대손금으로 회계처리한 그 사업연도에 채무자의 파산， 강제집행， 형의 집행， 사업의 폐지， 사망， 실종， 행방불명으로 인하여 그 채권 전부의 회수불능 사실이 객관적으로 확정되어야 할 것이다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2006두1098 판결 등 참조).
(2) 원고가 2009. 2. 23. 서울중앙지방법원에 이EE에 대한 재산명시신청을 하여 2009. 6. 29.경 이EE에게 재산이 없음이 확인된 사실， 이후 이EE이 2009. 3. 9. 서울북부지방법원 2009고합67호로 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률위반(배임) 등으로 구속기소되어 2009. 9. 8. 위 법원에서 정역 3년을 선고받아 형의 집행을 받은 사실은 앞서 본 바와 같으나， 그와 같은 사실은 모두 2009년에야 있었던 사실로 서 이를 들어 2009.경에는 원고의 이EE에 대한 위 채권 전부의 회수불능 사실이 객관적으로 확정되었다고 보는 것은 몰라도 2008년도에 그 채권 전부의 회수불능 사실 이 객관적으로 확정되었다고 보기는 어렵다. 또 앞서 인정한 바와 같이 이EE이 이 사건 제2약정 당시 약정한 내용과 달리 2008. 5.경부터 GGG저축은행에 대한 이자를 지급하지 아니함에 따라 원고가 OOO저축은행으로부터 2008. 8. 8. 기한이익상실 통보를 받고 2008. 8. 28.부터 위 이 자를 부담하여 온 사실， 이에 원고가 2008. 10. 2. 이EE을 상대로 서울중앙지방법원 에 대여금청구의 소를 제기하여 그 해가 지나도록 계속중이었던 사실， 양MM 등이 2008.에 이EE을 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률위반(사기)죄 등으로 고소하였는데 검사가 2008. 9. 4. 이EE의 소재불명을 이유로 기소중지처분을 한 사실만으로는 2008 사업 연도(2008. 1. 1. - 2008. 12. 31.)에 위 채권 전부의 회수불능 사실이 객관적으로 확정되었다고 보기에는 부족하고， 달리 이를 인정할 증거가 없다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.